{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_122-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-05-23","aktenzeichen":"VIII ZR 122/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als \"Wohnung für sich\" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs- fremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen- nenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 122/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n23. Mai 2007 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 \n\na) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als \"Wohnung für sich\" \n\nnoch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne \n\nvon § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. \n\nb) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs-\n\nfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be-\n\nsteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung \n\nnach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen-\n\nnenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin \n\nder KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06). \n\nBGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06 - LG Berlin \n\n AG Berlin-Tempelhof \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer \n\n62 des Landgerichts Berlin vom 2. März 2006 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Beklagte ist seit 1996 Mieterin einer Wohnung in B. . Vermieterin \n\nwar die B. -AG, die auf dem rund 10.000 m² großen Gelände bis 1996 ein \n\nUmspannwerk betrieb. \n\nDie Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2001. Unter der Bezeich-\n\nnung \"m. Umspannwerk B. \" vermietet sie dort Gewerbeflächen, \n\nunter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen Büroräume \n\nsteht leer. \n\nDurch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Klägerin das \n\nMietverhältnis zum 31. August 2004 mit der Begründung, die Nutzung der \n\nWohnung durch ihren Geschäftsführer sei aus betrieblichen Gründen dringend \n\nerforderlich. Ihm obliege es, die Geschäfte der Gesellschaft zu koordinieren und \n\nzu kontrollieren. Dies umfasse nicht nur den permanenten Kontakt mit den bis-\n\nherigen gewerblichen Mietern, sondern insbesondere Verhandlungen und ge-\n\nmeinsame Begehungen mit neuen Gewerbemietern. Es sei unerlässlich, dass \n\nder Geschäftsführer diese Dinge im Objekt regle. Es sei ihm nicht mehr zumut-\n\nbar, bei seinen ständigen Geschäftsaufenthalten in B. ein Hotelzimmer an-\n\nzumieten. \n\n4 \n\nDie Beklagte widersprach der Kündigung. Mit ihrer Klage begehrt die Klä-\n\ngerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die Räumung und \n\nHerausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattge-\n\ngeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu-\n\ngelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe \n\nkeinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemie-\n\nteten Wohnung (§ 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erklärte Kündigung ha-\n\nbe das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Klägerin habe kein be-\n\nrechtigtes Interesse an seiner Beendigung, weil eine juristische Person schon \n\nbegrifflich keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend \n\nmachen könne. \n\n6 \n\nEin berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 1 \n\nBGB könne sich grundsätzlich auch daraus ergeben, dass einem (wichtigen) \n\nMitarbeiter, einer \"Schlüsselkraft\" des Unternehmens, eine Wohnung aus drin-\n\ngenden betrieblichen Gründen vermietet werden solle. Das Interesse des Be-\n\ngünstigten müsse hierfür nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 \n\nBGB vergleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Sei die Wohnung, wie hier, \n\neinem Betriebsfremden vermietet, sei allein nicht ausreichend, dass sie einem \n\nBetriebsangehörigen mit konkretem Wohnbedarf überlassen werden solle. Ein \n\ndie Kündigung rechtfertigender Grund sei nur dann gegeben, wenn gerade das \n\nBewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ord-\n\nnungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sei. \n\n7 \n\nDie Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es zur Führung ih-\n\nres Betriebs notwendig sei, dass ihr Geschäftsführer unmittelbar in dem Objekt \n\nwohne. Zwar sei er als Geschäftsführer ohne Zweifel eine \"Schlüsselkraft\" des \n\nUnternehmens. Im Rahmen seiner persönlichen Anhörung habe er auch nach-\n\nvollziehbar dargetan, dass seine geschäftliche Präsenz in B. erforderlich sei. \n\nEs sei aber nicht nachvollziehbar, warum er dazu auf dem Betriebsgelände \n\nwohnen müsse. Nach seinen Angaben gehe es ihm allein darum, seinen \n\nWohnbedarf kostengünstig zu decken und nach langen Aufenthalten in den Bü-\n\nroräumen des Umspannwerks einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu \n\nhaben. Es sei nicht ersichtlich, dass sein ständiger Aufenthalt im Objekt für den \n\nAblauf des Betriebs erforderlich sei. Die Klägerin habe nicht vorgetragen, dass \n\ndie Gewerbeflächen an Laufkundschaft vermietet würden; dieses sei auch nicht \n\nnaheliegend. Es sei davon auszugehen, dass Termine vereinbart würden, zu \n\nwelchen sich der Geschäftsführer der Klägerin von einer anderweitig angemie-\n\nteten Wohnung aus einfinden könne. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so dass \n\ndie Revision unbegründet ist. \n\nDie Klägerin kann von der Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB \n\nRäumung und Herausgabe der von ihr gemieteten Wohnung verlangen, denn \n\ndas zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung \n\nvom 27. Februar 2004 nicht beendet worden. \n\n10 \n\n1. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be-\n\ngrifflich nicht in Betracht. Die Klägerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die \n\nRäume weder \"als Wohnung für sich\" noch für Familien- oder Haushaltsange-\n\nhörige benötigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September \n\n2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin-\n\nger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 71, m.w.N.). Ob die KG Eigenbedarf für ei-\n\nnen Gesellschafter geltend machen kann, bedarf hier keiner Entscheidung, weil \n\nzu einer eventuellen Gesellschafterstellung des Geschäftsführers nichts festge-\n\nstellt ist. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. \n\n11 \n\n2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In-\n\nteresse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklag-\n\nten im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra-\n\nge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor-\n\ndert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in \n\nerster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin über-\n\nprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage \n\nberuht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der \n\nTatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteil \n\nvom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW 2006, 1585, \n\nTz. 19). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des \n\nBerufungsgerichts stand. \n\n12 \n\na) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des \n\nMietverhältnisses kann sich allerdings daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter \n\nseines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebsfrem-\n\nden vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der Vermie-\n\nter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nut-\n\nzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom \n\n5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782; \n\nStaudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 171). \n\n13 \n\nDabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleich-\n\ngewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu § 564b BGB aF; Staudin-\n\nger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls \n\nwelche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen \n\nWohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere \n\nauf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. \n\n14 \n\nb) Das Berufungsgericht ist nach diesen Maßstäben ohne Rechtsfehler \n\nzu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin vernünftige Gründe für die Beendi-\n\ngung ihres Mietverhältnisses mit der Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt \n\nhat. \n\n15 \n\nNach der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts ist es aus be-\n\ntrieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennens-\n\nwertem Vorteil, dass der Geschäftsführer der Klägerin auf dem Gelände wohnt. \n\nTermine mit gewerblichen Mietinteressenten könne er auch von den Büroräu-\n\nmen der Klägerin auf dem Gelände aus organisieren. Dies sei auch kurzfristig \n\nmöglich. Dazu bedürfe es keiner Wohnung auf dem Betriebsgelände. \n\n16 \n\nEs geht der Klägerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih-\n\nres Geschäftsführers bei dessen persönlicher Anhörung festgestellt hat, im We-\n\nsentlichen darum, ihm nach langer Arbeitszeit zu einem kurzen Heimweg zu \n\nverhelfen. Dem hat das Berufungsgericht jedoch unter Berücksichtigung der \n\nGesamtumstände ohne Rechtsfehler kein entscheidendes Gewicht zugemes-\n\nsen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 23.08.2005 - 7 C 29/04 - \nLG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 308/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_122-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-05-23/viii-zr-122-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_122-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_122-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-05-23/viii-zr-122-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_122-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:39:02.632542+00:00"}}