{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_113-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-05-23","aktenzeichen":"VIII ZR 113/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als \"Wohnung für sich\" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs- fremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen- nenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 113/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n23. Mai 2007 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 \n\na) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als \"Wohnung für sich\" \n\nnoch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne \n\nvon § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. \n\nb) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs-\n\nfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be-\n\nsteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung \n\nnach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen-\n\nnenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06). \n\nBGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 - LG Berlin \n\nAG Berlin-Tempelhof \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer \n\n62 des Landgerichts Berlin vom 2. März 2006 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDer Beklagte ist seit 1985 Mieter einer Wohnung in B. . Vermieterin \n\nwar die B. -AG, in deren Dienst der Beklagte stand. Die B. -AG be-\n\ntrieb auf dem rund 10.000 m² großen Gelände bis 1996 ein Umspannwerk. \n\nDie Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2001. Unter der Bezeich-\n\nnung \"m. Umspannwerk B. \" vermietet sie dort Gewerbeflächen, \n\nunter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen Büroräume \n\nsteht leer. \n\nDurch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Klägerin das \n\nMietverhältnis zum 28. Februar 2005 mit der Begründung, die Nutzung der \n\nWohnung durch ihren Mitarbeiter W. sei aus betrieblichen Gründen dringend \n\nerforderlich. Neben ihrem Geschäftsführer sei ihr Mitarbeiter W. \"Schlüssel-\n\nkraft\" des Unternehmens. Als \"Eventmanager\" sei er maßgeblich dafür zustän-\n\ndig, mit gewerblichen Mietinteressenten zu verhandeln, um die Veranstaltungs-\n\nhalle zu vermieten. Er müsse stets und auch kurzfristig erreichbar sein, um die \n\nRäumlichkeiten vorzuführen. Bei Veranstaltungen müsse er als Ansprechpart-\n\nner zugegen sein. Da er am Niederrhein wohne, sei er während seiner ge-\n\nschäftlichen Aufenthalte in B. auf eine Hotelunterbringung angewiesen; die-\n\nse sei ihm nicht zumutbar. \n\n4 \n\nDer Beklagte widersprach der Kündigung. Mit ihrer Klage begehrt die \n\nKlägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die Räumung \n\nund Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage statt-\n\ngegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht \n\nzugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe \n\nkeinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten gemieteten \n\nWohnung (§ 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erklärte Kündigung habe das \n\nMietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Klägerin habe kein berechtigtes \n\nInteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2 \n\nNr. 2 BGB, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf \n\ngeltend machen könne. \n\n6 \n\nEin berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne vom § 573 Abs. 1 \n\nBGB könne sich zwar auch daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter eine Woh-\n\nnung aus betrieblichen Gründen vermietet werden solle (Betriebsbedarf). Es \n\nmüsse jedoch nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 BGB ver-\n\ngleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Bei einer an einen Betriebsfremden \n\nvermieteten Wohnung genüge es nicht, dass sie einem Betriebsangehörigen \n\nmit konkretem Wohnbedarf vermietet werden solle. Zusätzlich müsse gerade \n\ndas Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ord-\n\nnungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sein. \n\n7 \n\nDie Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es zur Führung ih-\n\nres Betriebs notwendig sei, dass ihr Mitarbeiter W. unmittelbar an seiner \n\nArbeitsstelle wohne. Dabei könne dahinstehen, ob er eine \"Schlüsselkraft\" des \n\nUnternehmens sei, denn selbst dann sei nicht nachvollziehbar, warum er auf \n\ndem Betriebsgelände wohnen müsse. Nach den Angaben des vom Berufungs-\n\ngericht persönlich gehörten Geschäftsführers der Klägerin gehe es allein dar-\n\num, den Wohnbedarf des Mitarbeiters W. kostengünstig zu decken und für \n\neinen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu sorgen. Darüber hinaus sei es für \n\nden Betriebsablauf auch nicht erforderlich, dass der Mitarbeiter W. ständig \n\nvor Ort sei, denn es sei davon auszugehen, dass vor Besichtigungen Termine \n\nmit gewerblichen Mietinteressenten vereinbart würden. Dies könne der Mitarbei-\n\nter W. auch von einem der zur Verfügung stehenden Büroräume aus tun. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass \n\ndie Revision zurückzuweisen ist. \n\nDie Klägerin kann von dem Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB \n\nRäumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Wohnung verlangen, denn \n\ndas zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung \n\nvom 27. Februar 2004 nicht beendet worden. \n\n10 \n\n1. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be-\n\ngrifflich nicht in Betracht. Die Klägerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die \n\nRäume weder \"als Wohnung für sich\" noch für Familien- oder Haushaltsange-\n\nhörige benötigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September \n\n2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin-\n\nger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 71, m.w.N.). \n\n11 \n\n2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In-\n\nteresse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklag-\n\nten im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra-\n\nge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor-\n\ndert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in \n\nerster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin \n\nüberprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen-\n\ngrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden \n\nsind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat \n\n(Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW \n\n2006, 1585, Tz. 19). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausfüh-\n\nrungen des Berufungsgerichts stand. \n\n12 \n\na) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des \n\nMietverhältnisses kann sich allerdings auch daraus ergeben, dass einem Mitar-\n\nbeiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebs-\n\nfremden vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der \n\nVermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die \n\nden Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss \n\nvom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782; \n\nStaudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 171). \n\n13 \n\nDabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleich-\n\ngewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu § 564b BGB aF; Staudin-\n\nger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls \n\nwelche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen \n\nWohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere \n\nauf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. \n\n14 \n\nb) Das Berufungsgericht ist nach diesen Maßstäben ohne Rechtsfehler \n\nzu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin vernünftige Gründe für die Beendi-\n\ngung ihres Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt \n\nhat. \n\n15 \n\nNach der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts ist es aus be-\n\ntrieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennens-\n\nwertem Vorteil, dass der Mitarbeiter W. auf dem Betriebsgelände wohnt. \n\nBesichtigungen der Halle könne er auch von Büroräumen auf dem Gelände aus \n\norganisieren; Termine mit Mietinteressenten könnten auf diese Weise auch \n\nkurzfristig vereinbart werden. Dazu bedürfe es keiner Wohnung auf dem Be-\n\ntriebsgelände. \n\n16 \n\nEs geht der Klägerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih-\n\nres Geschäftsführers bei dessen persönlicher Anhörung ohne Rechtsfehler \n\nfestgestellt hat, im Wesentlichen darum, ihrem Mitarbeiter nach langer und un-\n\ngeregelter Arbeitszeit, die - je nach Veranstaltungsdauer - auch nachts enden \n\nkann, zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht \n\njedoch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ohne Rechtsfehler kein \n\nentscheidendes Gewicht zugemessen. \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 08.11.2005 - 10 C 213/05 - \nLG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 393/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_113-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-05-23/viii-zr-113-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_113-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_113-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-05-23/viii-zr-113-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_113-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:37:52.110225+00:00"}}