{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_103-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-09-20","aktenzeichen":"VIII ZR 103/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 20. September 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 556a Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 103/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n20. September 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 556a Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 \n\nDie formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an \n\nden Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. \n\nBGH, Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06 - LG Gießen \n\nAG Gießen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 9. August 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, \n\nden Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den \n\nRichter Dr. Koch \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landge-\n\nrichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 22. März 2006 wird zu-\n\nrückgewiesen. \n\nDie Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten waren aufgrund eines Mietvertrags vom 11. Juni 2002 mit \n\nder Rechtsvorgängerin des Klägers ab dem 1. September 2002 Mieter einer \n\nEigentumswohnung im Erdgeschoss einer Seniorenanlage in A. . Das \n\nHaus ist mit einem Aufzug ausgestattet. Ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller \n\noder Dachboden gehörte nicht zum Mietobjekt der Beklagten. \n\n2 \n\nNr. 3.2 des Mietvertrags lautet: \n\n\"Neben der Miete werden Betriebskosten im Sinne des § 27 der \nZweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von mo-\nnatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. \n\nDie von dieser Vorauszahlung erfassten Betriebskosten sind in der \nAnlage 'Betriebskostenaufstellung' enthalten, welche wesentlicher \nVertragsbestandteil ist. Die monatliche Vorauszahlung beträgt da-\nnach z.Zt. insgesamt EUR 75,-.\" \n\n3 \n\nIn der Anlage heißt es unter der Überschrift Betriebskostenaufstellung: \n\n\"Die in Punkt 3.2 des Mietvertrags vom 11.06.02 ausgewiesene \nmonatliche Betriebskostenvorauszahlung setzt sich zur Zeit aus \nfolgenden Positionen zusammen: \n\n... \n\n4. Aufzug/Aufzüge \n\n...\" \n\n4 \n\nDer Kläger hat von den Beklagten für das Jahr 2004 eine Nebenkosten-\n\nnachzahlung verlangt, in der ein anteiliger, nach dem Maßstab der Wohnfläche \n\numgelegter Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs enthalten ist. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Beru-\n\nfung hat das Landgericht die Beklagten auch zur Zahlung der Aufzugskosten \n\nverurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die \n\nBeklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger könne \n\nZahlung der Aufzugskosten verlangen. Diese seien gemäß Nr. 3.2 des Mietver-\n\ntrags in Verbindung mit der II. Berechnungsverordnung umlagefähig. \n\nDie formularmäßige Umlage der Aufzugskosten sei nicht wegen unan-\n\ngemessener Benachteiligung der Beklagten gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB \n\nunwirksam. Das gelte für Mieter einer Erdgeschosswohnung auch dann, wenn \n\nsie keinen Nutzen von dem Aufzug hätten. Der Vermieter einer solchen Woh-\n\nnung lege insoweit lediglich seine Preisgestaltung offen und verlagere das Risi-\n\nko der Kostenveränderung auf den Mieter. Eine rechnerisch exakte Abrechnung \n\nsei ohnehin kaum möglich, denn bei mehrstöckigen Gebäuden müsste auch \n\nzwischen den Mietern im ersten Stock und jenen im obersten Stockwerk unter-\n\nschieden werden, weil die Inanspruchnahme des Aufzugs unterschiedlich groß \n\nsei. Gegen eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten spreche auch \n\ndie Regelung in § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung. Danach seien \n\ngrundsätzlich auch Wohnungsmieter im Erdgeschoss an den Aufzugskosten zu \n\nbeteiligen; also sei die Regelung im Mietvertrag der Parteien mit den wesentli-\n\nchen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar. \n\n7 \n\nDie Klausel im Mietvertrag der Parteien sei auch nicht mit der Folge des \n\n§ 305c BGB überraschend. Das Vorhandensein eines Aufzugs sei für die Be-\n\nklagten offensichtlich gewesen. Es sei weit verbreitet, die durch einen Aufzug \n\nentstehenden Kosten auf die Mieter insgesamt umzulegen. Auch als Mieter ei-\n\nner Erdgeschosswohnung hätten die Beklagten damit rechnen müssen. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, \n\nso dass die Revision zurückzuweisen ist. \n\nDer Kläger hat gemäß Nr. 3.2 des Mietvertrags gegen die Beklagten ei-\n\nnen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 auch im Hin-\n\nblick auf die Aufzugskosten. \n\n10 \n\n1. Im Mietvertrag ist in Nr. 3.2 in Verbindung mit der Anlage \"Betriebskos-\n\ntenaufstellung\" gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart, dass die Beklagten \n\nanteilige Aufzugskosten zu tragen haben. Kosten des Aufzugbetriebs sind um-\n\nlagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der \n\nFassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl. I S. 2178, in Ver-\n\nbindung mit Anlage 3 Nr. 7; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 7 der Betriebskosten-\n\nverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346). \n\n11 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch in \n\nrevisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen, dass es sich \n\nbei der formularmäßig vereinbarten Beteiligung der Beklagten als Erdge-\n\nschossmieter an den Aufzugskosten nicht um eine überraschende Klausel im \n\nSinne von § 305c Abs. 1 BGB handelt. \n\n12 \n\n2. Die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf die Mieter ei-\n\nner Erdgeschosswohnung hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben ver-\n\nstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, insbe-\n\nsondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetz-\n\nlichen Regelung ab. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger die Aufzugs-\n\nkosten nach der Wohnfläche umgelegt hat, ohne die Beklagten davon auszu-\n\nnehmen, obwohl ihnen das Vorhandensein eines Fahrstuhls keinen objektiven \n\nGebrauchsvorteil gewährte. \n\n13 \n\na) Allerdings kommt eine Heranziehung des § 24 Abs. 2 der Neubaumie-\n\ntenverordnung 1970 (NMV) als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen \n\nRegelung bei Wohnraum, der - wie die von den Beklagten gemietete Woh-\n\nnung - nicht der Preisbindung unterliegt, entgegen der Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts nicht in Betracht. Für preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 24 \n\nAbs. 2 Satz 1 NMV, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Ver-\n\nhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen, sofern nicht im Einverneh-\n\nmen mit allen Mietern ein anderer Umlagemaßstab vereinbart ist. Nach § 24 \n\nAbs. 2 Satz 2 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausge-\n\nnommen werden. \n\n14 \n\naa) Die Wertung des § 24 Abs. 2 Satz 1 NMV wird vielfach auf preisfrei-\n\nen Wohnraum übertragen. Daraus folge, dass die anteilige Umlage der Auf-\n\nzugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung in der \n\nRegel möglich sei. Der Gesetz- und Verordnungsgeber sehe es regelmäßig \n\nnicht als unangemessene Benachteiligung an, wenn der Mieter einer solchen \n\nWohnung unabhängig vom objektiven Nutzen mit der Umlage für einen Fahr-\n\nstuhl belastet werde (LG Berlin, GE 1994, 765; LG Berlin, GE 1995, 567; LG \n\nDuisburg, WuM 1991, 597; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und \n\nWohnraummiete, 3. Aufl., Kap. \n\nII Rdnr. 437b; Weitemeyer \n\nin Emme-\n\nrich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556a Rdnr. 22). Nach anderer Ansicht soll \n\nder dem Vermieter durch § 24 Abs. 2 Satz 2 NMV gewährte Ermessensspiel-\n\nraum stets dahingehend reduziert sein, dass der Mieter einer (preisgebunde-\n\nnen) Wohnung im Erdgeschoss von der Umlage der Aufzugskosten ausge-\n\nnommen werden müsse, wenn er aus dem Vorhandensein eines Fahrstuhls \n\nobjektiv keinen Nutzen ziehen könne (LG Braunschweig, WuM 1990, 558; LG \n\nKiel, NZM 2001, 92; LG Berlin, MM 2002, 333). \n\n15 \n\nbb) Die Streitfrage bedarf hier keiner Entscheidung. § 24 Abs. 2 NMV ist \n\neine Regelung des sozialen Wohnungsbaurechts, die nach dem Regelungsplan \n\ndes Gesetzgebers bereits deshalb nicht für andere Sachverhalte herangezogen \n\nwerden kann, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im \n\nsozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat \n\ndas Recht des sozialen Wohnungsbaus durch das Wohnraumförderungsgesetz \n\nvom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376 - WoFG) mit Wirkung ab dem 1. Ja-\n\nnuar 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Aufgrund dessen ist \n\ndie Neubaumietenverordnung nur noch nach Maßgabe der Übergangsbestim-\n\nmung des § 50 WoFG weiterhin anzuwenden. Soweit das Wohnraumförde-\n\nrungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verhältnis der Mietvertrags-\n\nparteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtlichen Bestimmun-\n\ngen (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 S. 33 f.; vgl. auch \n\nSenatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a \n\naa (1) zu § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV). \n\n16 \n\nb) Die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdge-\n\nschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der \n\nWohnfläche entspricht jedoch dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB. Nach dieser Bestimmung \n\nsind Betriebskosten grundsätzlich \n\n- vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder anderweitiger Vorschriften - \n\nnach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Im Anwendungsbereich des \n\n§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB ist dabei grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche \n\nabzustellen (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, WuM 2006, 440 \n\nunter II 3 a aa). Nur für Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder \n\neiner erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, gilt dies nicht (§ 556a \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB). Diese Vorschrift greift jedoch nicht ein, weil es hier nicht \n\num eine erfasste Verursachung geht. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB bietet auch \n\nkeinen Anhaltspunkt dafür, dass der Mieter einer Erdgeschosswohnung keinen \n\nAnteil an den Aufzugskosten zu tragen hat, wenn er ihn nicht sinnvoll nutzen \n\nkann (so aber wohl Langenberg, NZM 2001, 783, 790). Dass der Flächen-\n\nschlüssel für den Fall einer - wie hier - fehlenden Vereinbarung des Umlage-\n\nschlüssels und vorbehaltlich einer anderweitigen gesetzlichen Regelung vorge-\n\nschrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Vertei-\n\nlungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die kein anderer Abrechnungsmaß-\n\nstab gilt, sachgerecht ist. Mit Rücksicht darauf stellt es keine Abweichung von \n\nder gesetzlichen Regelung dar, dass der Kläger die Beklagten nicht von der \n\nUmlage der Aufzugskosten ausgenommen hat. \n\n17 \n\nc) Die anteilige Umlage dieser Kosten benachteiligt die Beklagten auch \n\nim Übrigen nicht unangemessen, selbst wenn sie den Aufzug nicht sinnvoll nut-\n\nzen konnten (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). \n\n18 \n\nAuch in Rechtsprechung und Schrifttum ist die Meinung verbreitet, dass \n\ndie formularmäßige Vereinbarung, die im Erdgeschoss wohnenden Mieter un-\n\nabhängig vom konkreten Nutzen an den Betriebskosten eines Fahrstuhls zu \n\nbeteiligen, nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt (LG Hannover, WuM \n\n1990, 228; LG Duisburg, WuM 1991, 597; Weitemeyer aaO, § 556a Rdnr. 22; \n\nSchmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnrn. 4164, 5156 f.; vgl. \n\nauch LG Augsburg, WuM 2003, 270). Nach anderer Ansicht scheidet eine Um-\n\nlage von Aufzugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Woh-\n\nnung aus, wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen könne. Andernfalls werde \n\ndieser Mieter in unbilliger Weise mit der Subventionierung von Annehmlichkei-\n\nten für andere Mieter belastet (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, \n\n8. Aufl., § 556a Rdnr. 101; siehe auch Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebs-\n\nkostenkommentar, 2004, § 2 Nr. 7 BetrKV Rdnr. 24). \n\n19 \n\nDer Senat hält die erstgenannte Ansicht für richtig. Betriebskosten, die \n\nnicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung ab-\n\nhängen, werden vielfach von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Um-\n\nfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in \n\nunterschiedlichem Maße genutzt. Das gilt ebenso wie für die Kosten eines Auf-\n\nzugs etwa für die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, die Kosten der Beleuch-\n\ntung von Eingang und Treppenhaus, die Kosten der Reinigung dieser Bereiche \n\noder die Kosten der Gartenpflege (vgl. zu letzteren Senatsurteil vom 26. Mai \n\n2004 - VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399). Eine nach der jeweiligen Verursachung \n\noder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mie-\n\nter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit \n\nund möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Fol-\n\nge. Im Falle der Aufzugskosten etwa wäre für eine streng verursachungsge-\n\nrechte und am Vorteilsprinzip ausgerichtete Zuordnung nicht nur eine Unter-\n\nscheidung zwischen den Erdgeschossmietern und den Mietern der übrigen \n\nStockwerke erforderlich, sondern müsste darüber hinaus eine Differenzierung \n\nnach der Stockwerkshöhe der einzelnen Wohnungen und möglicherweise auch \n\nnach der Zahl der Nutzer je Wohnung erfolgen. \n\n20 \n\nEs sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabili-\n\ntät und auf Seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren \n\nÜberprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise \n\n(Weitemeyer aaO, § 556a Rdnr. 22; Schmid aaO, Rdnr. 4004). Soweit die Mie-\n\nter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen \n\noder davon in unterschiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauig-\n\nkeiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Der Mie-\n\nter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab \n\ntrotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien \n\ngrundsätzlich hinnehmen (Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO, unter II A 1 a aa \n\n(2)). Denn die oben genannten Gründe lassen die damit für die Mieter bestimm-\n\nter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen Nachteile nicht als \n\neine - die Gebote von Treu und Glauben missachtende - unangemessene Be-\n\nnachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschie-\n\ndenen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese Wer-\n\ntung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung \n\ndes § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinba-\n\nrungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche \n\numzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen \n\nwollte (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/4553, S. 51). \n\n21 \n\n3. Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im \n\nEinzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlage-\n\nmaßstabes eröffnen kann (vgl. BT-Drucks aaO; Senatsurteil vom 31. Mai 2006, \n\naaO, unter II 3 a aa; Schmid aaO, Rdnr. 4119). Entgegen der Ansicht der Revi- \n\nsion können die Beklagten daher auch aus den Grundsätzen von Treu und \n\nGlauben (§ 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten herleiten. \n\nBall \n\nWiechers \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nVorinstanzen: \n\nAG Gießen, Entscheidung vom 04.01.2006 - 45 MC 836/05 - \n\nLG Gießen, Entscheidung vom 22.03.2006 - 1 S 45/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_103-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-09-20/viii-zr-103-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 50","ref_norm":"50","n":1},{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_103-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_103-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-09-20/viii-zr-103-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_103-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:53:17.929260+00:00"}}