{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR___3-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-01-25","aktenzeichen":"VIII ZR 3/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 25. Januar 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4; § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbar- ten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgän- gerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeit- raum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 3/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n25. Januar 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4; § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb \n\nÜbersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbar-\n\nten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von \n\nvier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des \n\nMieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgän-\n\ngerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach \n\nder ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeit-\n\nraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen. \n\nBGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 - LG Mainz \n\nAG Mainz \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die \n\nRichter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Mainz vom 8. Dezember 2004 wird zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um rückständige Miete aus einem beendeten Miet-\n\nverhältnis. \n\nMit Vertrag vom 30. April 2002 hatten die Beklagten eine im Eigentum \n\ndes Klägers stehende Wohnung im Anwesen Am P. in O. \n\ngemietet. Als Vermieter war in dem einleitenden Satz des formularmäßigen \n\nMietvertrages \"Firma I. GmbH, \" angegeben. Nach § 2 \n\nNr. 1 des Vertrages sollte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufen. § 2 \n\nNr. 5 regelte die Form und - unter Hinweis auf die \"zwingenden Vorschriften des \n\nBürgerlichen Gesetzbuches\" - die Frist einer ordentlichen Kündigung. Dem vor-\n\ngedruckten Text waren die Worte \"Siehe auch § 27\" maschinenschriftlich hin-\n\nzugefügt. Außerdem enthielt der Vertrag unter anderem folgende Bestimmung: \n\n\"§ 3 Außerordentliches Kündigungsrecht \n\nFür den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen Mietrück-\nstandes umfasst die Miete auch die Betriebskostenvorauszahlun-\ngen, -pauschalen und Zuschläge. Siehe auch § 27\", \n\nwobei der letzte Satz wiederum maschinenschriftlich hinzugefügt war. \n\n3 \n\n§ 27 (\"Sonstige Vereinbarungen\"), der in dem vorgedruckten Formular \n\nals Leerraum für zusätzliche Angaben gestaltet war, enthielt eine Reihe über-\n\nwiegend maschinenschriftlicher, teilweise auch handschriftlicher Einfügungen \n\nund Streichungen verschiedenster Art. Satz 1 lautete folgendermaßen: \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n\"Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertra-\nges eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen \nwird.\" \n\nDie folgenden Sätze des § 27 regelten die Pflege und Erhaltung von Ein-\n\nrichtungs- und Ausstattungsgegenständen, die vorzeitige Beendigung des Miet-\n\nverhältnisses durch den Mieter sowie die Folgen verspäteter Zahlungen (Ver-\n\nzugszinsen, Mahnkosten). \n\nIn einer Anlage zum Mietvertrag war vereinbart, dass es sich um einen \n\nStaffelmietvertrag handelte und dass die monatliche Kaltmiete im ersten Jahr \n\n490 € betragen und sich sodann jedes Jahr um 15 € erhöhen sollte. \n\nMit einem undatierten Schreiben, das beim Kläger am 31. Oktober 2002 \n\neinging, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Januar 2003. Mit \n\nSchreiben vom 1. November 2002, welches auf einem Briefbogen der Firma \n\nI. GmbH verfasst war, wies die Vermieterin die Kündigung zurück. Den-\n\nnoch zogen die Beklagten Ende Januar oder Anfang Februar 2003 aus und \n\nübergaben die Wohnung am 6. Februar 2003 einem Beauftragten des Klägers. \n\nAb dem 15. Juni 2003 konnte die Wohnung weitervermietet werden. \n\n7 \n\nMit der Klage macht der Kläger aus abgetretenem Recht der Firma I. \n\n GmbH Zahlungsansprüche in Höhe von 1.065 € geltend. Dieser Betrag \n\nsetzt sich zusammen aus der Miete für den Monat Mai 2003 in Höhe von 490 € \n\nund Nebenkostenvorauszahlungen von 150 €, ferner der hälftigen Miete für den \n\nMonat Juni 2003 (ausgehend von einer Miete von 505 €) von 327,50 € ein-\n\nschließlich Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Differenz zwischen der \n\njetzigen und der mit den Beklagten vereinbarten Miete - nach seinem Vorbrin-\n\ngen 65 € - für die zweite Hälfte des Monats Juni 2003 und für den vollen Monat \n\nJuli 2003. Er ist der Auffassung, die von den Beklagten zum 31. Januar 2003 \n\nerklärte Kündigung sei wegen des vereinbarten fünfjährigen Kündigungsaus-\n\nschlusses unwirksam. \n\n8 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die \n\nhiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klageziel in vollem \n\nUmfang weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n9 \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über den Kündigungs-\n\nverzicht in § 27 des Formularmietvertrages sei unwirksam. Sie sei nicht ausge-\n\nhandelt worden. Vielmehr liege insgesamt ein formularmäßiger Kündigungs-\n\nausschluss vor. Zwar könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsho-\n\nfes ein beiderseitiger, zeitlich befristeter Kündigungsausschluss auch in einem \n\nFormularmietvertrag wirksam vereinbart werden, wobei im vorliegenden Fall \n\ndahingestellt bleiben könne, ob dies auch bei einem Kündigungsausschluss für \n\neinen Zeitraum von fünf Jahren gelte. Die Klausel in § 27 des Vertrages versto-\n\nße jedenfalls deshalb gegen § 307 Abs. 1 BGB, weil sie nach ihrem Wortlaut im \n\nZweifel auch die außerordentliche Kündigung des Mieters einschließe; dieses \n\nVerständnis der Klausel werde durch die in § 3 des Mietvertrages enthaltene \n\nBezugnahme auf § 27 verstärkt. Das Recht des Mieters zur außerordentlichen \n\nKündigung aus wichtigem Grund könne aber nicht zu seinen Lasten abbedun-\n\ngen werden (§ 569 Abs. 5 BGB). Werde bei der Aufnahme eines Kündigungs-\n\nverzichts in einen Wohnraummietvertrag nicht klargestellt, dass sich dieser Ver-\n\nzicht (nur) auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beziehe, führten formular-\n\nvertragliche Kündigungsausschlüsse im Hinblick auf das Transparenzgebot und \n\nden Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur vollständigen Unwirk-\n\nsamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDie Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen \n\nNachprüfung im Ergebnis stand. \n\nDer Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der \n\nmonatlichen Miete für die Zeit ab Mai 2003, denn die dem Kläger am \n\n31. Oktober 2002 zugegangene Kündigung der Beklagten hat das Mietverhält-\n\nnis zum 31. Januar 2003 beendet (§ 542 Abs. 1, § 573 c Abs. 1 BGB). Der in \n\n§ 27 des Mietvertrages formularmäßig vereinbarte Kündigungsausschluss hält \n\nder Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. \n\n12 \n\n1. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die verein-\n\nbarte Kündigungsverzichtsklausel als eine vom Kläger gestellte Allgemeine Ge-\n\nschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsge-\n\nricht hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, die Klausel sei nicht zwi-\n\nschen den Parteien ausgehandelt, sondern von dem Kläger bei Abschluss des \n\nVertrages gestellt worden. Auch soweit die Revision geltend macht, die Klausel \n\nsei nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden, hat sie damit kei-\n\nnen Erfolg. Bereits das äußere Schriftbild des Mietvertrages spricht dafür, dass \n\nzumindest die in § 27 enthaltenen Klauseln mehrfach verwendet worden sind \n\noder verwendet werden sollten. Anders sind die handschriftlichen Ergänzungen \n\nund Streichungen nicht zu erklären. Ebenso deutet auf die Absicht wiederholter \n\nVerwendung die Tatsache hin, dass die Firma I. GmbH, die im Rubrum \n\ndes Mietvertrages als Vermieterin bezeichnet ist und auch den Schriftverkehr \n\nmit den Beklagten geführt hat, als gewerbliche Vermieterin aufgetreten ist. \n\n13 \n\n2. Der formularmäßige Kündigungsausschluss ist allerdings nicht des-\n\nhalb unwirksam, weil - wie das Berufungsgericht meint - nicht klargestellt sei, \n\ndass sich der Kündigungsverzicht allein auf das Recht zur ordentlichen Kündi-\n\ngung beziehe, und die Klausel deshalb gegen das Transparenzgebot verstoße. \n\n14 \n\nZu Unrecht hat das Berufungsgericht die Klausel dahin ausgelegt, dass \n\nnicht nur das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung, sondern auch zur \n\naußerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei. Die \n\nKlausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung \n\naus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 569 Abs. 1 und 2 \n\nBGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. et-\n\nwa § 550 Abs. 1 Satz 2, § 563 a Abs. 2 BGB) aus. \n\n15 \n\na) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der \n\nuneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, \n\n258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in \n\nMietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG \n\nCharlottenburg, MietRB 2005, 61). \n\n16 \n\nb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt \n\nund typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-\n\nlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen \n\nsind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines \n\nverständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht unklar \n\noder unverständlich im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder mehrdeutig im \n\nSinne des § 305 c Abs. 2 BGB. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das \n\nRecht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrift-\n\ntum vertretenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; \n\nBlank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fern-\n\nliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden \n\nkönnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung \n\nhinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus \n\nwichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass § 3 des Mietvertrages aus-\n\ndrücklich mit \"außerordentliches Kündigungsrecht\" überschrieben ist und das \n\nRecht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsver-\n\nzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB) regelt. Der maschinen-\n\nschriftliche Zusatz \"siehe auch § 27\" lässt deutlich erkennen, dass er sich ledig-\n\nlich auf die weiteren Folgen eines Zahlungsrückstandes (Verzugszinsen, Mahn-\n\nkostenpauschale) in der letzten Strichaufzählung des § 27 bezieht und nicht auf \n\ndessen ersten, den Kündigungsausschluss betreffenden Satz. \n\n3. Das angefochtene Urteil erweist sich aber aus einem anderen Grund \n\nim Ergebnis als richtig. \n\nDer Kündigungsausschluss in § 27 des Mietvertrages ist insgesamt un-\n\nwirksam, da die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jah-\n\nren den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen \n\nbenachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). \n\n17 \n\n18 \n\n19 \n\na) Zwar hat der Senat wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseiti-\n\nger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag \n\nüber Wohnraum grundsätzlich zulässig ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 \n\n- VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117). Ein formularmäßiger Kündigungsaus-\n\nschluss ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der \n\nRegel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senat, Urteil \n\nvom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1 m.w.Nachw.). Die-\n\nse Grundsätze gelten auch, wenn - wie hier - der Kündigungsverzicht in Allge-\n\nmeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart ist (Senat, \n\nUrteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, zur Veröffentlichung bestimmt, \n\nunter II 3 b). Nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann bei einem derartigen Ver-\n\ntrag das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss \n\nder Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Der hier zwischen den \n\nParteien vereinbarte weitergehende Kündigungsausschluss von fünf Jahren \n\ngeht zu Lasten der Beklagten und ist damit nach § 557 a Abs. 4 BGB unwirk-\n\nsam. \n\n20 \n\nb) Ob die Unwirksamkeit nach § 557 a Abs. 4 BGB die Vereinbarung ins-\n\ngesamt oder nur teilweise, soweit sie über vier Jahre hinausgeht, erfasst, ist in \n\n§ 557 a Abs. 4 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Bei einem formularmäßigen \n\nKündigungsausschluss ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel in-\n\ndes aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Übersteigt die Dauer des formularmäßig \n\nvereinbarten Kündigungsverzichts den Zeitraum von vier Jahren, so ist die \n\nKlausel nicht nur hinsichtlich des das gesetzliche Höchstmaß überschreitenden \n\nZeitraums unwirksam. Vielmehr benachteiligt ein solcher Kündigungsverzicht \n\nden Mieter von Wohnraum entgegen den Geboten von Treu und Glauben un-\n\nangemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirk-\n\nsam (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO unter II 2 d zu \n\neinem Mietvertrag ohne Staffelmietvereinbarung). \n\n21 \n\nEine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil - etwa hinsichtlich \n\neines Kündigungsverzichts von vier Jahren - und einen unwirksamen Teil \n\nkommt nicht in Betracht. Eine solche Rückführung der Klausel würde gegen das \n\nallgemein anerkannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formular-\n\nklauseln auf einen zulässigen Kern verstoßen (BGHZ 114, 338, 342 f.). Die \n\nRückführung einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelten übermä-\n\nßig langen Vertragsdauer auf ein angemessenes Maß ist nicht zulässig. Es ist \n\nnicht Aufgabe der Gerichte, für eine den Gegner des Klauselverwenders unan-\n\ngemessen benachteiligende und deshalb unwirksame Klausel eine Fassung zu \n\nfinden, die einerseits dem Verwender möglichst günstig, andererseits gerade \n\nnoch rechtlich zulässig ist. Eine teilweise Aufrechterhaltung einer unwirksamen \n\nLaufzeitklausel würde zudem dem Ziel der §§ 305 ff. BGB zuwiderlaufen, auf \n\neinen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen \n\nAllgemeinen Geschäftsbedingungen hinzuwirken und dem Vertragspartner des \n\nVerwenders die Möglichkeit sachgerechter Information über die ihm aus dem \n\nvorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten zu verschaffen. Sie \n\nwürde dem Klauselverwender die Möglichkeit eröffnen, bei der Aufstellung sei-\n\nner Konditionen unbedenklich über die Grenze des Zulässigen hinauszugehen, \n\nohne mehr befürchten zu müssen, als dass die Benachteiligung seines Ver-\n\ntragspartners durch das Gericht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurückge-\n\nführt wird (Senat, BGHZ 143, 103, 119 m.w.Nachw.). \n\n22 \n\nDas Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten \n\nKlausel gilt nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut \n\naus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzu-\n\nlässigen Regelungsteil trennen lässt (BGHZ 145, 203, 212; 136, 314, 322). Dies \n\nist bei der hier verwendeten Klausel, die das Kündigungsrecht für fünf Jahre \n\nausschließt, nicht der Fall. Die Aufrechterhaltung eines zulässigen Teils - ein \n\nKündigungsverzicht von höchstens vier Jahren - ließe sich nur durch eine \n\nsprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die durch das \n\nVerbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln gerade ver-\n\nmieden werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, NJW \n\n1984, 2816 unter II 3). \n\n23 \n\nc) Soweit der Senat einen formularmäßigen Ausschluss des Kündigungs-\n\nrechts von mehr als vier Jahren in einem Staffelmietvertrag nach § 10 Abs. 2 \n\nSatz 6 MHG, der Vorläuferregelung zu § 557 Abs. 3 BGB, lediglich als teilun-\n\nwirksam angesehen hat (Senat, Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM \n\n2005, 519 unter II 2), beruhte dies auf einem abweichenden Inhalt der Vor-\n\nschrift, der Ausdruck eines entsprechenden gesetzgeberischen Willens gewe-\n\nsen ist. \n\n24 \n\nNach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG war eine Beschränkung des Kündigungs-\n\nrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag unwirksam, soweit sie sich auf \n\neinen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung er-\n\nstreckte. Der Formulierung dieser Vorschrift und insbesondere der unmittelba-\n\nren Verknüpfung der Begriffe \"unwirksam\" und \"soweit\" war zu entnehmen, \n\ndass das Gesetz ausnahmsweise eine Teilwirksamkeit zuließ (Senat, aaO \n\nm.w.Nachw.). Demgegenüber gibt der veränderte Wortlaut des § 557 a Abs. 3 \n\nund Abs. 4 BGB keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese gesetzliche Ausnahme \n\nvom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auch wei-\n\nterhin gelten soll. Zwar heißt es in der Begründung des Regierungsentwurfs \n\nzum Mietrechtsreformgesetz zu § 557 a BGB, dass Abs. 3 Satz 1 dieser Vor-\n\nschrift \"in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht\" insofern bestimme, dass \n\ndas Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der \n\nStaffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, \n\nS. 53). Die erwähnte Übereinstimmung bezieht sich jedoch nur auf die unver-\n\nändert übernommene zulässige Höchstgrenze des Kündigungsausschlusses \n\nvon vier Jahren. Welche Folgen eine formularvertragliche längere Bindung des \n\nMieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte, ist der Geset-\n\nzesbegründung nicht zu entnehmen. Die Neufassung in § 557 a Abs. 4 BGB \n\nenthält im Gegensatz zur Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, die die Un-\n\nwirksamkeit eines Kündigungsausschlusses ausdrücklich auf den vier Jahre \n\nübersteigenden Zeitraum beschränkte, gerade keine derartige Einschränkung, \n\nsondern ordnet insgesamt die Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abwei-\n\nchender Vereinbarungen an. Der Umfang der Unwirksamkeit derartiger formu-\n\nlarvertraglicher Klauseln ist damit nach den Grundsätzen der §§ 307 ff. BGB zu \n\nbestimmen, wie dies oben erörtert ist. \n\nIII. \n\n25 \n\nNach alledem erweist sich die Revision des Klägers als unbegründet; sie \n\nist daher zurückzuweisen. \n\nDr. Deppert \n\n Dr. Beyer \n\nBall \n\n Dr. Leimert \n\n Dr. Frellesen \n\nVorinstanzen: \nAG Mainz, Entscheidung vom 27.05.2004 - 83 C 485/03 - \nLG Mainz, Entscheidung vom 08.12.2004 - 3 S 109/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR___3-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-25/viii-zr-3-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 569","ref_norm":"569","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 563a","ref_norm":"563a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR___3-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR___3-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-25/viii-zr-3-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR___3-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:12:45.022461+00:00"}}