{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__78-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-03-08","aktenzeichen":"VIII ZR 78/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 8. März 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 259 Abs. 1, 556 Abs. 3 Satz 1, 556 a Abs. 1 a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes ver- einbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. b) Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebs- kostenabrechnung.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 78/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n8. März 2006 \nP o t s c h \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 259 Abs. 1, 556 Abs. 3 Satz 1, 556 a Abs. 1 \n\na) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt \ngenutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes ver-\neinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für \nalle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese \nKosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter \nführen. \n\nb) Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den \nVermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebs-\nkostenabrechnung. \n\nBGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 - LG Berlin \n\nAG Berlin-Mitte \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 16. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 23. August 2004 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Beklagte ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Kläge-\n\nrin in B. . Nach dem Mietvertrag vom 17. Juni 1995 hat der Beklagte neben \n\nder Miete monatliche Vorschüsse auf Betriebs- und Heizkosten zu zahlen, über \n\ndie die Klägerin jährlich abzurechnen hat. \n\nMit Schreiben vom 18. Dezember 1999 erteilte die Klägerin die Betriebs-\n\nkostenabrechnung für das Jahr 1998, die unter Verrechnung eines Guthabens \n\ndes Beklagten aus der gesondert erstellten Heizkostenabrechnung eine Nach-\n\nforderung der Klägerin ergab. Der Beklagte bat die von der Klägerin beauftragte \n\nHausverwaltung um Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege ge-\n\ngen Kostenerstattung. Diesem Verlangen kam die Hausverwaltung, die dem \n\nBeklagten stattdessen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in ihren \n\nebenfalls in B. gelegenen Büroräumen anbot, nicht nach. Auch die Betriebs-\n\nkostenabrechnungen für die Jahre 1999, 2000 und 2001 ergaben Nachforde-\n\nrungen der Klägerin. Der Beklagte zahlte den Nachforderungsbetrag für das \n\nJahr 1999 unter Vorbehalt, nachdem er die Hausverwaltung der Klägerin ver-\n\ngeblich zur Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege aufgefordert \n\nhatte. \n\n3 \n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin unter anderem Zahlung rückständiger \n\nMiete bis Juni 2003 sowie ihrer Nachforderungen aus den Betriebskostenab-\n\nrechnungen für die Jahre 1998 (57,98 €), 2000 (47,37 €) und 2001 (335,06 €) \n\nverlangt. Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, sämtliche Nachforderun-\n\ngen von 1998 bis 2001 seien nicht fällig, weil die Klägerin die im Gebäude be-\n\nfindlichen Gewerbeflächen in den Abrechnungen nicht vorweg abgezogen und \n\nihm darüber hinaus keine Fotokopien zu den Abrechnungsbelegen überlassen \n\nhabe. Gegenüber den Ansprüchen der Klägerin auf Zahlung der Miete für Au-\n\ngust 2001 in Höhe von 592,41 € und der restlichen Miete für September 2001 in \n\nHöhe von 183,38 € hat der Beklagte mit seinen von der Klägerin in ihren Be-\n\ntriebskostenabrechnungen jeweils verrechneten separaten Heizkostenguthaben \n\naus den Jahren 1998 in Höhe von 246,19 € und 1999 in Höhe von 157,58 € \n\nsowie mit einem Anspruch auf Rückerstattung des unter Vorbehalt gezahlten \n\nNachforderungsbetrages aus der Abrechnung von 1999 in Höhe von 250,41 € \n\n- insgesamt in Höhe von 654,18 € - die Aufrechnung erklärt. Hinsichtlich der von \n\nder Klägerin verlangten Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten ab Feb-\n\nruar 2003 in Höhe von monatlich 128,88 € hat der Beklagte wegen der nach \n\nseiner Auffassung nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen ein \n\nZurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Der Beklagte hat Widerklage erhoben \n\nund unter anderem die Auszahlung des von der Klägerin verrechneten Heizkos-\n\ntenguthabens für das Jahr 2000 in Höhe von 293,87 € begehrt. Während des \n\nRechtsstreits hat die Klägerin dem Beklagten rund 300 Kopien ihrer Abrech-\n\nnungsbelege für die Jahre 1998 bis 2001 übersandt. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat den Zahlungsansprüchen aus der Klage teilweise \n\nstattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Der Widerklage des Be-\n\nklagten hat es hinsichtlich des begehrten Heizkostenguthabens stattgegeben \n\nund sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre \n\nKlage um Mietforderungen bis März 2004 einschließlich Betriebs- und Heizkos-\n\ntenvorauszahlungen von monatlich 128,88 € nebst Zinsen erweitert hat, hat das \n\nLandgericht der Klage im Wesentlichen stattgegeben; die Widerklage hat es \n\ninsgesamt abgewiesen. Die Berufung des Beklagten hat das Landgericht zu-\n\nrückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht - beschränkt auf die vorgenann-\n\nten Ansprüche - zugelassenen Revision begehrt der Beklagte im Umfang der \n\nZulassung des Rechtsmittels die Abweisung der Klage; hinsichtlich der Wider-\n\nklage begehrt er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von In-\n\nteresse - zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Mietforderungen der Klägerin für die Monate August und September \n\n2001 seien nicht in Höhe der mit Schreiben des Beklagten vom 29. Juni 2001 \n\nangekündigten und in seinem Schriftsatz vom 12. Mai 2003 wiederholten Auf-\n\nrechnung erloschen. Die zur Aufrechnung gestellten Heizkostenguthaben des \n\nBeklagten aus den Jahren 1998 und 1999 seien bereits erloschen gewesen, \n\nweil die Klägerin zuvor wirksam mit ihren Nachforderungen aus den jeweiligen \n\nBetriebskostenabrechnungen aufgerechnet habe. Dem Beklagten stehe auch \n\nkein aufrechenbarer Anspruch auf Rückerstattung des Nachzahlungsbetrags für \n\ndas Jahr 1999 zu. Die Nachforderungen der Klägerin aus ihren in formeller und \n\nmaterieller Hinsicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen seien fäl-\n\nlig gewesen. Ein Vorwegabzug der Gewerbeflächen in den Abrechnungen sei \n\nnicht geboten gewesen, weil die in dem Gebäude befindlichen Geschäftsbetrie-\n\nbe keine erhebliche Mehrbelastung an Kosten verursacht hätten. \n\n7 \n\nDer Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Klägerin \n\nihm keine Kopien der Abrechnungsbelege überlassen habe. Die Regelung des \n\n§ 29 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung - wonach der Mieter anstelle \n\nder Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen gegen Erstattung der \n\nAuslagen verlangen kann - sei nicht anwendbar, weil sie ausschließlich für \n\npreisgebundenen Wohnraum gelte; die Voraussetzungen für eine analoge An-\n\nwendung der Vorschrift auf den preisfreien Wohnraum seien nicht erfüllt. Ein \n\nAnspruch des Beklagten auf Überlassung von Belegkopien sei auch nicht nach \n\n§ 242 BGB begründet, zumal B. über ein ausgebautes System des öffentli-\n\nchen Personennahverkehrs verfüge, so dass der zeitliche Aufwand für den Weg \n\nzum Vermieter nicht beachtlich ins Gewicht falle. Der Beklagte könne sich nicht \n\ndarauf berufen, dass der Betreuungsaufwand für den Vermieter bei einer Ein-\n\nsichtnahme vor Ort eher höher sei, weil er regelmäßig gezwungen werde, die \n\nModalitäten der Rechnungslegung näher zu erläutern. Insoweit sei dem Vermie-\n\nter eine Dispositionsfreiheit zuzubilligen, zumal einzelne Fragen, die im Zu-\n\nsammenhang mit der Einsichtnahme in die Rechnungsbelege aufträten, gege-\n\nbenenfalls sogleich geklärt werden könnten. Dem Mieter stehe es frei, sich \n\nfachkundiger Unterstützung bei der Einsicht in die Belege zu bedienen. Soweit \n\nder Beklagte darauf verwiesen habe, dass es ihm aufgrund seiner beruflichen \n\nTätigkeit als Geschäftsführer eines Gastronomiebetriebes nicht möglich gewe-\n\nsen sei, die bevollmächtigte Hausverwaltung innerhalb ihrer Geschäftszeiten \n\naufzusuchen, habe er nicht dargelegt, sich um eine Absprache eines für beide \n\nSeiten hinnehmbaren Termins überhaupt bemüht zu haben. \n\n8 \n\nDie Klägerin könne sowohl Zahlung ihrer Nachforderungen aus den Ab-\n\nrechnungen der Jahre 1998, 2000 und 2001 als auch der monatlichen Vor-\n\nschüsse für die Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum von Februar 2003 \n\nbis Juni 2003 (richtig: März 2004) verlangen. Dem Beklagten stehe kein Zu-\n\nrückbehaltungsrecht zu, weil die Abrechnungen für die Jahre 1998 bis 2001 \n\nordnungsgemäß seien. Der Beklagte könne mit der Widerklage nicht die Aus-\n\nzahlung seines Heizkostenguthabens aus dem Jahr 2000 verlangen, weil das \n\nGuthaben bereits infolge der früheren Aufrechnung der Klägerin mit ihrer Nach-\n\nforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2000 erloschen gewesen sei. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Revi-\n\nsion des Beklagten ist daher zurückzuweisen. \n\nA. Klage \n\n10 \n\n1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Ansprüche \n\nder Klägerin auf Zahlung der Miete für den Monat August 2001 in Höhe von \n\n592,41 € und der restlichen Miete für September 2001 von 183,38 € nicht in \n\nHöhe von insgesamt 654,18 € infolge der Aufrechnung des Beklagten erlo-\n\nschen sind (§ 389 BGB). Die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nnicht vor dem 29. Juni 2001 erklärte Aufrechnung des Beklagten ist unwirksam, \n\nweil ihm keine Aufrechnungsforderung zustand. \n\n11 \n\na) Die auf gesondert erstellten Abrechnungen beruhenden Heizkosten-\n\nguthaben des Beklagten aus den Jahren 1998 in Höhe von 246,19 € und 1999 \n\nvon 157,58 € bestanden im Zeitpunkt seiner Aufrechnungserklärung nicht mehr, \n\nweil die Klägerin bereits zuvor \n\nin \n\nihren Abrechnungsschreiben vom \n\n18. Dezember 1999 und 3. November 2000 mit \n\nihren entsprechenden \n\n- höheren - Betriebskostennachforderungen aufgerechnet hatte. Entgegen der \n\nAuffassung der Revision bewirkten die Aufrechnungen der Klägerin das Erlö-\n\nschen der Heizkostenguthaben (§ 389 BGB). \n\n12 \n\naa) Die Revision meint, die Klägerin habe nicht wirksam aufrechnen kön-\n\nnen (§ 387 BGB), weil sie in ihren Abrechnungen die Betriebskosten für die im \n\nGebäude befindlichen Gewerbebetriebe nicht getrennt ausgewiesen und vor-\n\nweg abgezogen habe; die Abrechnungen der Klägerin seien daher fehlerhaft \n\nund nicht fällig gewesen. Diese Rüge ist nicht begründet. \n\n13 \n\n(1) Für den preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 20 Abs. 2 Satz 2 \n\nder Neubaumietenverordnung 1970 (im Folgenden: NMV) allerdings, dass Be-\n\ntriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Be-\n\ntriebskosten vorweg abzuziehen sind. Die Neubaumietenverordnung ist jedoch \n\nnach ihrem § 1 nur auf bestimmte preisgebundene Wohnungen anzuwenden. \n\nFür Wohnraum, der - wie die Wohnung des Beklagten - nicht der Preisbindung \n\nunterliegt, fehlt eine entsprechende Regelung. \n\n14 \n\nEine analoge Anwendung des § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV kommt nicht in \n\nBetracht. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Re-\n\ngelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht \n\nso weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, \n\ndass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessen-\n\nabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie \n\nbei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Ab-\n\nwägungsergebnis gekommen \n\n(Senatsurteil BGHZ 155, 380, 389 f. \n\nm.w.Nachw.). \n\n15 \n\nDas ist hier nicht der Fall. § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ist eine spezielle Re-\n\ngelung des sozialen Wohnungsbaurechts, die ihre Grundlage in den auf dem \n\nPrinzip der Kostenmiete beruhenden Preisbindungsvorschriften hat (vgl. \n\nSchmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 4185). Sie kann nach \n\ndem Regelungsplan des Gesetzgebers bereits deshalb nicht auf andere Sach-\n\nverhalte übertragen werden, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf \n\nden Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. \n\nDer Gesetzgeber hat das Recht des sozialen Wohnungsbaus durch das Wohn-\n\nraumförderungsgesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376 - WoFG) mit \n\nWirkung ab dem 1. Januar 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. \n\nAufgrund dessen ist die Neubaumietenverordnung nur noch nach Maßgabe der \n\nÜbergangsbestimmung des § 50 WoFG weiterhin anzuwenden. Soweit das \n\nWohnraumförderungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verhältnis \n\nder Mietvertragsparteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtli-\n\nchen Bestimmungen (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 \n\nS. 33 f.). Von der Schaffung einer § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV entsprechenden \n\nNachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen (zu dem auf die Abrech-\n\nnungen von 1998 und 1999 nicht anwendbaren § 556 a Abs. 1 BGB vgl. unten \n\n2 b). \n\n16 \n\n(2) Die Klägerin war im vorliegenden Fall auch nicht aus Gründen der Bil-\n\nligkeit (§§ 315, 316 BGB) verpflichtet, die Betriebskosten, die auf die in ihrem \n\nGebäude befindlichen Gewerbeflächen entfielen, vorweg abzuziehen. Soweit \n\ndie Parteien - wie im vorliegenden Fall - nichts anderes vereinbart haben, ist im \n\npreisfreien Wohnraum ein Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in ge-\n\nmischt genutzten Abrechnungseinheiten für alle oder einzelne Betriebskosten-\n\narten jedenfalls dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerbeflächen entfal-\n\nlenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohn-\n\nraummieter führen (LG Düsseldorf, DWW 1990, 240; LG Frankfurt am Main, \n\nNZM 1998, 434; LG Braunschweig, ZMR 2003, 114, 115; Staudinger/Weite-\n\nmeyer, BGB (2003), § 556 a Rdnr. 34 m.w.Nachw.; Schmid, aaO, Rdnr. \n\n4181 ff.; Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November \n\n2005, § 556 a Rdnr. 30; a.A. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 358). Durch \n\nden Vorwegabzug soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten \n\nbelastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen \n\nNutzung entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch aus einer gemisch-\n\nten Nutzung des Gebäudes kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf \n\ndas Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter \n\ngeltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Fall einer Voraufteilung \n\nzwischen Wohn- und Gewerbeflächen. \n\n17 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision kann auf einen Vorwegabzug der \n\nGewerbeflächen in der Betriebskostenabrechnung nicht lediglich dann verzich-\n\ntet werden, wenn die auf die unterschiedliche Nutzung entfallenden Verursa-\n\nchungsanteile ausnahmsweise gleich hoch sind. Eines Vorwegabzugs bedarf \n\nes auch dann nicht, wenn die Geschäftsbetriebe in Bezug auf einzelne Kosten-\n\narten keine erhebliche Mehrbelastung verursachen. Die einheitliche Abrech-\n\nnung - die dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung \n\nder Abrechnung Rechnung trägt - belastet die Mieter auch unter Zugrundele-\n\ngung dieses Maßstabs nicht unbillig. Da die Mieter zur Entstehung der Gesamt-\n\nkosten in unterschiedlichem Maße beitragen - etwa durch einen höheren oder \n\nsparsameren Wasser- und Energieverbrauch - sind gewisse Ungenauigkeiten \n\nauch bei der Verteilung von Betriebskosten in einem allein zu Wohnzwecken \n\ndienenden Gebäude im Regelfall nicht zu vermeiden. Auch bei einer aus-\n\nschließlich zu Wohnzwecken dienenden Nutzung des Gebäudes muss der Mie-\n\nter die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab trotz \n\ngegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grund-\n\nsätzlich hinnehmen. Eine andere Beurteilung ist im Verhältnis der Wohnraum-\n\nmieter zu den gewerblichen Mitmietern nicht angebracht. Die durch die gewerb-\n\nliche Nutzung verursachten Kostenanteile müssen daher nicht vorweg abgezo-\n\ngen und getrennt abgerechnet werden, wenn sie sich nicht erheblich von den \n\nauf die Wohnraummieter anteilig entfallenden Kosten unterscheiden. \n\n18 \n\nDie Auffassung des Berufungsgerichts, die in dem Gebäude befindlichen \n\nfünf Gewerbebetriebe - darunter ein Job-Center und ein Internet-Café mit \n\n30 Sitzplätzen - hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzel-\n\nnen Betriebskostenarten verursacht, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstan-\n\nden. Das Revisionsgericht kann die Feststellung der Voraussetzungen eines \n\nunbestimmten Rechtsbegriffs - wie hier die Erheblichkeit einer Mehrbelastung - \n\nnur beschränkt darauf überprüfen, ob der Tatrichter wesentliche Umstände ü-\n\nbersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat, Erfahrungssätze verletzt oder \n\nVerfahrensfehler begangen hat (Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR \n\n129/92, NJW 1994, 443 = WM 1994, 387, unter II 1 b; BGH, Urteil vom 10. Mai \n\n1994 - XI ZR 212/93, NJW 1994, 2093 = WM 1994, 1203, unter II 2 a). Ein \n\nRechtsfehler wird von der Revision, die das Ergebnis der tatrichterlichen Würdi-\n\ngung ohne nähere Begründung beanstandet, nicht aufgezeigt und ist auch im \n\nÜbrigen nicht ersichtlich. \n\n19 \n\nbb) Zu Unrecht meint die Revision, an einer Aufrechnungslage gemäß \n\n§ 387 BGB habe es auch deshalb gefehlt, weil die Klägerin dem Beklagten auf \n\ndessen Verlangen hin keine Fotokopien der Belege zu den Betriebskostenab-\n\nrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 übersandt habe. \n\n20 \n\n(1) Die Betriebskostennachforderungen der Klägerin waren im Zeitpunkt \n\nihrer Aufrechnungserklärungen \n\nin \n\nden Abrechnungsschreiben \n\nvom \n\n18. Dezember 1999 und 3. November 2000 fällig. Entgegen einer in der Recht-\n\nsprechung und im Schrifttum vertretenen Auffassung (OLG Hamm, WuM 1982, \n\n72; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 122; Sternel, aaO, III Rdnr. 374, \n\njew.m.w.Nachw.) setzt der Eintritt der Fälligkeit nicht voraus, dass nach Ertei-\n\nlung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung \n\ndurch den Mieter verstrichen ist. Gemäß § 271 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger \n\ndie Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt \n\nnoch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf \n\nBezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätz-\n\nlich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (Se-\n\nnatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 3 c \n\nm.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 11. November 2004 - IX ZR 237/03, NJW-RR \n\n2005, 487, unter 1 b; Schmid, aaO, Rdnr. 3330; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., \n\n§ 535 Rdnr. 85). Diese Voraussetzungen lagen im Zeitpunkt der Aufrechnungen \n\nder Klägerin vor. \n\n21 \n\n(2) Ein Zurückbehaltungsrecht, das gemäß § 390 Satz 1 BGB a.F. (nun-\n\nmehr § 390 BGB) der Aufrechnung entgegenstehen könnte, stand dem Beklag-\n\nten nicht zu. Zwar kann dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermie-\n\nters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zustehen, solange der \n\nVermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht (OLG Düsseldorf, \n\nNJW-RR 2001, 299; LG Frankfurt am Main, WuM 1997, 52; Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 492 f.; für ein Leistungs-\n\nverweigerungsrecht des Mieters nach § 242 BGB Schmid, aaO, Rdnr. 3327; \n\nPalandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 97). Die Klägerin hat dem Be-\n\nklagten jedoch die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in ihren Büro-\n\nräumen angeboten und ihm damit eine ausreichende Überprüfung ihrer Ab-\n\nrechnung ermöglicht. Zu Recht hat das Berufungsgericht darüber hinaus ange-\n\nnommen, dass die Klägerin nicht verpflichtet war, dem Beklagten Fotokopien \n\nihrer Abrechnungsbelege zu übermitteln. \n\n22 \n\n(a) Gemäß § 259 Abs. 1 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete \n\ndem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder \n\nder Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege \"vorzulegen\", so-\n\nweit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch des Mieters auf Überlas-\n\nsung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich \n\ndes preisfreien Wohnraums nicht vor. Allerdings ist für preisgebundene Wohn-\n\nraummietverhältnisse in § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV bestimmt, dass der Mieter an-\n\nstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen \n\nErstattung der Auslagen verlangen kann. Nach einer in Teilen der Rechtspre-\n\nchung und des Schrifttums vertretenen Auffassung, die sich die Revision zu \n\neigen macht, ist diese Regelung entsprechend auf den preisfreien Wohnraum \n\nanzuwenden (LG Duisburg, WuM 2002, 32; LG Neubrandenburg, WuM 2002, \n\n339; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, \n\n4. Aufl., \n\nI Rdnr. 16 ff.; ders. \n\nin Schmidt-Futterer, aaO, § 556 Rdnr. 495 \n\nm.w.Nachw.; Schmid, aaO, Rdnr. 3313). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen \n\n(so auch LG Frankfurt am Main, NZM 2000, 27; LG Köln, NZM 2001, 617; LG \n\nZwickau, WuM 2003, 271; Palandt/Weidenkaff, aaO; vgl. für die Gewerbe-\n\nraummiete OLG Düsseldorf, WuM 1993, 411 f.). \n\n23 \n\nEiner analogen Anwendung steht entgegen, dass eine planwidrige Rege-\n\nlungslücke des Gesetzes nicht vorliegt. § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV ist eine nur \n\nnoch nach Maßgabe des § 50 WoFG anwendbare Sonderbestimmung für den \n\npreisgebundenen Wohnraum (vgl. oben aa (1)). Von einer Nachfolgeregelung \n\nhat der Gesetzgeber abgesehen. \n\n24 \n\n(b) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch des Beklag-\n\nten auf Übersendung von Fotokopien nach den Grundsätzen von Treu und \n\nGlauben (§ 242 BGB) verneint. Unter Berücksichtigung der jeweiligen berech-\n\ntigten Interessen der Vertragsparteien genügt es zur Begründung eines solchen \n\nAnspruchs des Mieters nicht, dass er - wie hier der Beklagte - bereit ist, dem \n\nVermieter dessen Auslagen für die Anfertigung der Kopien zu erstatten (a.A. \n\nStaudinger/Weitemeyer, aaO, Rdnr. 115 m.w.Nachw.). Dem Interesse des Mie-\n\nters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch \n\nRechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung \n\nzugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, \n\nfachkundiger Hilfe bedienen kann. Zwar ermöglicht es die Überlassung von Fo-\n\ntokopien dem Mieter darüber hinausgehend, die Abrechnung in seiner Woh-\n\nnung zu überprüfen und die Kopien gegebenenfalls einem fachkundigen Bera-\n\nter zu überlassen. Die Überlassung von Fotokopien mag im Einzelfall auch dem \n\nVermieter entgegenkommen. Jedoch kann der Vermieter, wie das Berufungsge-\n\nricht zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse daran haben, den \n\nMieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den \n\ndurch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu \n\nvermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläu-\n\ntern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzö-\n\ngerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien \n\nvon Rechnungsbelegen - wie es auch der Beklagte nach Erhalt von rund 300 \n\nFotokopien gestellt hat - vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters \n\nwürde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets - auch gegen \n\nKostenerstattung - auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hät-\n\nte. \n\n25 \n\nEin Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rech-\n\nnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise \n\ndann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in \n\nden Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (LG Frankfurt am \n\nMain, LG Köln, LG Zwickau, jew. aaO). So lag der Fall hier jedoch nicht. Dass \n\ndem Beklagten mit der von ihm gegebenen Begründung die Einsichtnahme in \n\nden Geschäftsräumen der ebenfalls in B. gelegenen Hausverwaltung nicht \n\nunzumutbar war, hat das Berufungsgericht mit rechtsfehlerfreien und von der \n\nRevision nicht beanstandeten Erwägungen angenommen. \n\n26 \n\nb) Dem Beklagten stand keine aufrechenbare Gegenforderung (§ 387 \n\nBGB) auf Rückerstattung der unter Vorbehalt geleisteten Nachzahlung aus der \n\nBetriebskostenabrechnung für 1999 in Höhe von 250,41 € zu (§ 812 Abs. 1 \n\nSatz 1, 1. Alt. BGB). Der Beklagte hat die Nachzahlung nicht ohne rechtlichen \n\nGrund geleistet, weil der - fällige - Anspruch der Klägerin nach den unangegrif-\n\nfenen Feststellungen des Berufungsgerichts rechnerisch bestand. \n\n27 \n\n2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Ansprüche \n\nder Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1998, 2000 und \n\n2001 in Höhe von insgesamt 406,85 € fällig und durchsetzbar sind. \n\n28 \n\na) Die Nachforderungen der Klägerin aus ihrer Abrechnung für das Jahr \n\n1998 - die nach der nicht angegriffenen Feststellung des Berufungsgerichts \n\naufgrund einer Verrechnung mit anderen Forderungen noch in Höhe von \n\n24,42 € besteht - und aus der Abrechnung für das Jahr 2000 in Höhe von \n\n47,37 € sind fällig, wie das Berufungsgericht auch für das Jahr 2000 - unter Be-\n\nzugnahme auf seine Ausführungen zu den Abrechnungen für 1998 und 1999 \n\n(oben 1 a) - rechtsfehlerfrei angenommen hat. Der Beklagte kann die geschul-\n\ndete Leistung nicht mit der Begründung zurückbehalten (§ 273 Abs. 1 BGB), \n\ndass die Klägerin seinem Verlangen nach Überlassung von Fotokopien nicht \n\nnachgekommen ist; denn ein solcher Anspruch stand ihm nicht zu (oben \n\n1 a bb). Es kann daher dahingestellt bleiben, ob, wie die Revision geltend \n\nmacht, die dem Beklagten während des Rechtsstreits übersandten - insgesamt \n\nrund 300 - Abrechnungsbelege unvollständig waren. \n\n29 \n\nb) Auch die Nachforderung der Klägerin aus ihrer Betriebskostenabrech-\n\nnung für das Jahr 2001 in Höhe von 335,06 € ist fällig. Entgegen der Auffas-\n\nsung der Revision war die Klägerin zu einem Vorwegabzug der im Gebäude \n\nbefindlichen Gewerbeflächen nicht aufgrund des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB \n\nverpflichtet, der durch das Mietrechtsreformgesetz (BGBl. I S. 1149) mit Wir-\n\nkung ab dem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt wor-\n\nden und auf das Abrechnungsjahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 \n\nAbs. 9 EGBGB). \n\n30 \n\nGemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten, soweit die \n\nParteien nichts anderes vereinbart haben und vorbehaltlich anderweitiger Vor-\n\nschriften, nach dem Anteil der \"Wohnfläche\" umzulegen. Entgegen einer im \n\nSchrifttum vertretenen Ansicht (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 a \n\nRdnr. 65) folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht, dass die auf die gewerbli-\n\nche Nutzung entfallenden Betriebskosten stets vorweg abzuziehen sind. Dem \n\nsteht bereits entgegen, dass § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sich nur mit einer Um-\n\nlage nach dem Flächenmaßstab, nicht aber mit anderen - insbesondere den für \n\nden Vorwegabzug von Gewerbeflächen bedeutsamen verbrauchsbezogenen \n\nUmlagemaßstäben (vgl. § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB) - befasst. Gegen das von \n\nder Revision vertretene Verständnis der Vorschrift spricht aber insbesondere, \n\ndass der Gesetzgeber von der Übernahme einer § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ent-\n\nsprechenden Regelung - die in Abs. 2 Satz 1 ebenfalls die Umlage der Be-\n\ntriebskosten nach der \"Wohnfläche\" anordnet - in § 556 a BGB abgesehen hat. \n\nAuch aus der Gesetzesbegründung zu § 556 a BGB lässt sich nichts für die \n\nAuffassung der Revision herleiten, der Gesetzgeber habe den Vermieter gene-\n\nrell zum Vorwegabzug von Gewerbeflächen verpflichten wollen. Dort ist nicht \n\netwa - in Abgrenzung zu Gewerbemietflächen - von der \"Wohnfläche\", sondern \n\nvon der Umlage nach dem Flächenmaßstab die Rede (BT-Drucks. 14/4553 \n\nS. 51). \n\n31 \n\nDass die Klägerin auch hinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Be-\n\ntriebskosten nicht zu einem Vorwegabzug der im Gebäude befindlichen Gewer-\n\nbeflächen verpflichtet war, weil die hierauf entfallenden Kosten keine ins Ge-\n\nwicht fallende Mehrbelastung verursachten, hat das Berufungsgericht unter Be-\n\nzugnahme auf seine Ausführungen zu den Betriebskostenabrechnungen für \n\n1998 und 1999 (vgl. dazu oben 1 a aa (2)) rechtsfehlerfrei angenommen. \n\n32 \n\n3. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch den Anspruch der Klägerin \n\nauf Zahlung der monatlichen Vorschüsse auf Betriebs- und Heizkosten für den \n\nZeitraum von Februar 2003 bis März 2004 in Höhe von jeweils 128,88 € \n\n- insgesamt 1.804,32 € - als begründet angesehen. Dem Beklagten steht kein \n\nZurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, weil die Betriebskostenab-\n\nrechnungen der Klägerin aus den Jahren 1998 bis 2001, wie ausgeführt, ord-\n\nnungsgemäß sind. \n\nB. Widerklage \n\n33 \n\nDer Beklagte kann nicht die Auszahlung des mit der Widerklage geltend \n\ngemachten Guthabens aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2000 in \n\nHöhe von 293,87 € verlangen, weil das Guthaben infolge der im Abrechnungs-\n\nschreiben vom 15. Oktober 2001 erklärten Aufrechnung der Klägerin mit ihrer \n\n- höheren - Nachforderung aus der entsprechenden Betriebskostenabrechnung \n\nerloschen ist. Die Aufrechnung der Klägerin war wirksam, wie das Berufungsge-\n\nricht unter Bezugnahme auf seine Ausführungen zu den vorangegangenen Be-\n\ntriebskostenabrechnungen rechtsfehlerfrei angenommen hat, so dass die For-\n\nderung des Beklagten nicht mehr besteht. \n\nDr. Deppert \nist durch Urlaub an der \nUnterschrift verhindert \n\nDr. Beyer \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Frellesen \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 24.02.2004 - 2 C 144/03 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 23.08.2004 - 67 S 99/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__78-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-08/viii-zr-78-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 387","ref_norm":"387","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 390","ref_norm":"390","n":2},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 50","ref_norm":"50","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 316","ref_norm":"316","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 271","ref_norm":"271","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__78-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__78-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-08/viii-zr-78-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__78-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:28:02.169520+00:00"}}