{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__71-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-01-18","aktenzeichen":"VIII ZR 71/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 551 Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietver- hältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderun- gen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Ab- rechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Ab- rechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 71/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n18. Januar 2006 \nP o t s c h \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB § 551 \n\nDie Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietver-\n\nhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderun-\n\ngen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Ab-\n\nrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter \n\neinen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Ab-\n\nrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. \n\nBGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - LG Berlin \n\nAG Neukölln \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter \n\nDr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 8. Februar 2005 im Kostenpunkt und \n\ninsoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Berufung der \n\nBeklagten gegen das Schlussurteil des Amtsgerichts Neukölln \n\nvom 15. September 2004 zurückgewiesen hat. \n\nAuf die Berufung der Beklagten wird das vorgenannte Schlussur-\n\nteil teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: \n\nDie Klage wird, soweit über sie nicht durch das Teil-\n\nAnerkenntnisurteil vom 30. Juni 2004 entschieden worden ist, ab-\n\ngewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin mietete mit Vertrag vom 1. Oktober 1995 eine Wohnung der \n\nBeklagten in B. . Sie leistete eine Barkaution und erbrachte während der \n\nMietzeit die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das Miet-\n\nverhältnis endete zum 30. Juni 2003. Die Beklagten nahmen eine Zwischenab-\n\nlesung vor. Mit Schreiben vom 1. März 2004 rechneten sie die geleistete Kauti-\n\non nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag in Höhe von 450,-- € hielten sie wegen \n\neiner erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch ausstehen-\n\nden Betriebskostenabrechnung zurück. Mit der am 15. Juni 2004 zugestellten \n\nKlage hat die Klägerin Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst \n\nRechtshängigkeitszinsen verlangt. \n\n2 \n\nAus der Mitte Juni 2004 erfolgten Abrechnung der Betriebskosten für das \n\nJahr 2003 leiteten die Beklagten eine Nachforderung gegen die Klägerin in Hö-\n\nhe von 263,33 € her. Daraufhin haben die Beklagten in der Klageerwiderung in \n\nHöhe dieses Betrages gegen die Klageforderung aufgerechnet und in Höhe des \n\nRestbetrages von 186,67 € den Anspruch der Klägerin anerkannt; insoweit hat \n\ndas Amtsgericht ein Teil-Anerkenntnisurteil erlassen. In seinem Schlussurteil \n\nhat das Amtsgericht die Klageforderung als an sich begründet angesehen, hier-\n\ngegen aber die Aufrechnung mit einem Teilbetrag der Betriebskostennachforde-\n\nrung durchgreifen lassen und insoweit - auf eine einseitig gebliebene Teilerledi-\n\ngungserklärung der Klägerin - die Erledigung der Hauptsache festgestellt. So-\n\nweit das Amtsgericht die Aufrechnung nicht für begründet erachtet hat, hat es \n\ndie Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin diesen Restbe-\n\ntrag der Kaution nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit nicht nur aus diesem, son-\n\ndern auch aus dem anerkannten Betrag zu zahlen; im Übrigen hat das Amtsge-\n\nricht die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der \n\nBeklagten hat das Berufungsgericht die Aufrechnung der Beklagten in voller \n\nHöhe durchgreifen lassen und dementsprechend die Klage auch hinsichtlich \n\ndes vom Amtsgericht zugesprochenen Betrages nebst Zinsen abgewiesen; im \n\nÜbrigen hat es das Rechtsmittel der Beklagten zurückgewiesen, soweit es sich \n\ngegen die Feststellung der Erledigung und gegen die Verurteilung zur Zahlung \n\nvon Zinsen aus dem ausgeurteilten Betrag gerichtet hat. Mit ihrer vom Beru-\n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nfungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten weiterhin die Ab-\n\nweisung der Klage auch insoweit, als die Berufung zurückgewiesen worden ist. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 433 veröffent-\n\nlicht ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen \n\nausgeführt: \n\nDas Amtsgericht habe zu Recht die Erledigung des Rechtsstreits in Höhe \n\ndes Betrages festgestellt, hinsichtlich dessen das Amtsgericht die Aufrechnung \n\nder Beklagten mit deren Anspruch auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus der \n\nBetriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 für begründet erachtet habe. Die \n\nKlage auf Rückzahlung der einbehaltenen Teilkaution sei insoweit bis zur Auf-\n\nrechnung zulässig und begründet gewesen. Ein Zurückbehaltungsrecht an der \n\neinbehaltenen Restkaution habe den Beklagten vor der Abrechnung der Be-\n\ntriebskosten und der mit ihr verbundenen Aufrechnung nicht zugestanden, weil \n\nder Nachforderungsanspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter \n\nnoch zu tragenden Betriebskosten erst mit Erteilung der Abrechnung fällig wer-\n\nde. Aus diesem Grund seien die Beklagten vom Amtsgericht auch zu Recht zur \n\nZahlung der (von ihnen nicht anerkannten) Zinsen auf den im Anerkenntnisurteil \n\nausgeurteilten Betrag von 186,67 € verurteilt worden. \n\n6 \n\nDiese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung nicht stand. \n\nII. \n\n7 \n\n1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht - auf die einseitige Erklärung der \n\nKlägerin hin - die Erledigung der Hauptsache in Höhe eines Teilbetrags von \n\n187,59 € festgestellt. Die Feststellung der Erledigung wäre nur gerechtfertigt, \n\nwenn die Klage auf Rückzahlung der von den Beklagten einbehaltenen Rest-\n\nkaution in Höhe von 450,-- € zunächst begründet gewesen, dann aber durch die \n\nAufrechnung der Beklagten mit ihrer Betriebskostennachforderung unbegründet \n\ngeworden wäre. Die Klage war jedoch bereits bei Klageerhebung in voller Höhe \n\nunbegründet, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung der Restkauti-\n\non bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit \n\nder Klageerwiderung erfolgte, und der damit verbundenen Aufrechnung nicht \n\nfällig wär. Denn jedenfalls bis dahin durften die Beklagten die Restkaution ein-\n\nbehalten. Dies folgt aus dem Sicherungszweck der Mietkaution. \n\n8 \n\na) Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution \n\n(§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er \n\ndiese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung \n\nberuht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht ent-\n\nhalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe \n\nder Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166). \n\n9 \n\nFällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution je-\n\ndoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr \n\nist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Miet-\n\nvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu ent-\n\nscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner \n\nAnsprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf \n\nRückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass \n\nes dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrech-\n\nnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Siche-\n\nrung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls \n\nwürde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ \n\naaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Ab-\n\nrechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters). \n\n10 \n\nWie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen \n\ndes Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs \n\nMonate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ \n\naaO, 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliede-\n\nrung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom \n\n19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Re-\n\ngelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen wor-\n\nden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, wel-\n\nche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Miet-\n\nrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfeh-\n\nlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77). \n\n11 \n\nb) Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert \n\nwerden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Be-\n\ntriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnis-\n\nses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch \n\nausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden \n\nAbrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. \n\n12 \n\naa) Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des \n\nVermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben \n\n(Senatsurteil vom 8. März 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM \n\n1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Si-\n\ncherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des \n\nMietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden \n\nBetriebskosten. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in \n\nRechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG \n\nHamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und \n\nNZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete, 3. Aufl., V B Rdnr. 289; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III \n\nRdnr. 256; a.A. LG Berlin, NZM 1999, 960 f.). Es steht den Parteien, denen eine \n\nSicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit \n\ngeht, frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinba-\n\nren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution \n\ngilt nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen \n\nhandelt es sich hier nicht. \n\n13 \n\nbb) Dass der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu \n\ntragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachprüfbaren - Abrech-\n\nnung fällig wird (st. Rspr.: BGHZ 113, 188, 194 m.w.Nachw.; Senatsurteil vom \n\n9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1501 unter II 3 c), steht dem \n\nRecht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten - \n\nBetriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen. Noch nicht fällige \n\nAnsprüche können zwar kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB \n\nbegründen. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der \n\nRückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgeführt (unter a), erst \n\nnach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird \n\nund sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzube-\n\nhalten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines \n\nRückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB. \n\n14 \n\ncc) Auch die neue Regelung in § 551 Abs. 1 BGB, nach der sich die Hö-\n\nhe der Kaution auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne \n\ndie als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten be-\n\nschränkt, gestattet nicht den Schluss, dass Betriebskostennachforderungen \n\nvom Sicherungszweck der Kaution ausgenommen wären. Diese Vorschrift be-\n\nstimmt ebenso wie ihre Vorläuferbestimmung (§ 550 b BGB a.F.) nicht die \n\nReichweite der vertraglichen Sicherungsabrede, sondern bezieht sich nur auf \n\ndie Berechnung der Höhe der Kaution. \n\n15 \n\nc) Nach alledem waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Be-\n\nrufungsgerichts berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution nach Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ihnen zustehenden Frist für die \n\nErteilung der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 \n\neinzubehalten. Weder die Dauer des Einbehalts noch dessen Höhe (450,-- €) \n\nbegegnen im Streitfall Bedenken. Auch das Berufungsgericht beanstandet den \n\nEinbehalt unter diesen Gesichtspunkten nicht. \n\n16 \n\nEntgegen der Auffassung der Klägerin haben die Beklagten die Abrech-\n\nnung für das Jahr 2003 in angemessener Frist erteilt. Sie haben die Nebenkos-\n\nten sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode für das Vorjahr abge-\n\nrechnet und damit auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht \n\nüberschritten. Dass den Beklagten eine frühere Abrechnung der Nebenkosten \n\nfür das Jahr 2003 möglich und zumutbar gewesen wäre, hat das Berufungsge-\n\nricht nicht festgestellt und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Der Vermieter \n\nhat es im Allgemeinen nicht, wie die Klägerin meint, in der Hand, die Nebenkos-\n\nten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Ab-\n\nrechnungsperiode sogleich abzurechnen. Während der noch laufenden Ab-\n\nrechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versor-\n\ngungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung der \n\nNebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). \n\n17 \n\n2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auch die Berufung der Beklagten \n\nhinsichtlich ihrer Verurteilung zur Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen auf den \n\ndurch das Teil-Anerkenntnisurteil zugesprochenen Betrag von 186,67 € zurück-\n\ngewiesen. Auch insoweit ist die Klage unbegründet. \n\n18 \n\nEin Zinsanspruch der Klägerin aus § 291 BGB hinsichtlich des Teilbetra-\n\nges der Kaution, zu dessen Rückzahlung die Beklagten, wie sie anerkannt ha-\n\nben, seit der Abrechnung verpflichtet waren, besteht nicht. Wird eine Schuld \n\nerst nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit fällig, so ist sie erst von der Fällig-\n\nkeit an zu verzinsen (§ 291 Satz 1, 2. Halbs. BGB). Im vorliegenden Fall war \n\nder Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe des anerkannten Be-\n\ntrages im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit am 15. Juni 2004 nicht \n\nfällig (oben unter 1). Er wurde erst fällig mit der Erteilung der Betriebskostenab-\n\nrechnung in der Klageerwiderung, zugleich aber von den Beklagten erfüllt, so \n\ndass ein Anspruch der Klägerin auf Rechtshängigkeitszinsen nicht mehr entste-\n\nhen konnte. Unstreitig haben die Beklagten den der Klägerin nach der Abrech-\n\nnung zustehenden Betrag von 186,67 € sofort nicht nur anerkannt, sondern \n\nauch an die Klägerin ausbezahlt. \n\nIII. \n\n19 \n\nDaher ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben, als die Berufung der \n\nBeklagten zurückgewiesen worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der \n\nSache selbst zu entscheiden, weil der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist \n\n(§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage von Anfang an unbegründet war, ist das an-\n\ngefochtene Schlussurteil des Amtsgerichts auf die Berufung der Beklagten ent-\n\nsprechend abzuändern. \n\n20 \n\nDie Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgt aus § 91 \n\nAbs. 1, § 93 ZPO. Die Beklagten haben keine Veranlassung zur Erhebung der \n\nKlage gegeben, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution \n\nbei Klageerhebung noch nicht fällig war, und sie haben den geltend gemachten \n\nAnspruch, sobald er teilweise begründet war, sofort anerkannt. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Neukölln, Entscheidung vom 15.09.2004 - 8 C 120/04 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 08.02.2005 - 64 S 466/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__71-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-18/viii-zr-71-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":2},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 93","ref_norm":"93","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__71-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__71-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-18/viii-zr-71-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__71-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:16:00.945413+00:00"}}