{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__47-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-01-25","aktenzeichen":"VIII ZR 47/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 25. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1 Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffi- zienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 47/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nVerkündet am: \n25. Januar 2006 \nP o t s c h \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1 \n\nErsetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die \n\nMiete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn \n\ner in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die \n\nBeschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffi-\n\nzienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, \n\ndass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in \n\nder Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies \n\ngilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität \n\nder alten Fenster hat. \n\nBGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - LG Nürnberg-Fürth \n\n AG Schwabach \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Her-\n\nmanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der \n\n7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 14. Januar \n\n2005 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schwabach \n\nvom 11. August 2004 abgeändert und wie folgt neu gefasst: \n\nDie Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 118,99 € nebst Zinsen \n\nin Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem \n\n27. März 2002 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. \n\nVon den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger \n\n8/9, die Beklagte 1/9 zu tragen. \n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren hat der Kläger zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in R. , die sie mit Mietvertrag \n\nvom 1. September 1997 von dem Kläger gemietet hatte. Die monatliche Miete \n\nbelief sich auf 700 DM (357,90 €). Der Kläger ließ in dem aus drei Mietwohnun-\n\ngen bestehenden Mietshaus, welches um das Jahr 1970 errichtet worden war, \n\nim Jahr 2000 neue Fenster sowie eine neue Haustür und im Jahr 2001 eine \n\nGasheizung mit Brennwerttechnik einbauen. Mit Schreiben vom 19. April 2002 \n\nerhöhte der Kläger die Miete um monatlich 73,03 €. Zur Begründung verwies er \n\nauf die durchgeführten baulichen Maßnahmen, nämlich auf den \"Einbau neuer \n\nWärmeschutzfenster und einer Gas-Brennwert-Heizung\", die als Modernisie-\n\nrung anzusehen seien. Dem Schreiben waren eine Kostenaufstellung sowie \n\nverschiedene Rechnungen beigefügt. Die Beklagte zahlte den geforderten \n\nMehrbetrag nicht. \n\n2 \n\nMit der Klage hat der Kläger Zahlung einer um 73,03 € erhöhten Miete ab \n\n1. Januar 2003 und eines Betrages von zunächst 157,30 €, sodann 118,99 € \n\nnebst Zinsen aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 verlangt. \n\nDie Parteien haben in erster Line darum gestritten, ob es sich bei den durchge-\n\nführten Arbeiten um eine Modernisierung oder um eine vom Vermieter zu tra-\n\ngende Instandsetzung gehandelt habe. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich einer Erhöhung der monatli-\n\nchen Miete um 34,82 € wegen des Einbaus neuer Fenster sowie des Betrages \n\nvon 118,99 € aus der Nebenkostenabrechnung stattgegeben. Soweit die Miet-\n\nerhöhung mit einem Austausch der Heizung begründet worden war, hat das \n\nAmtsgericht die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Be-\n\nklagten, mit der sie sich nur gegen die Verurteilung zur Zahlung der erhöhten \n\nMiete gewandt hat, hat das Landgericht die Berufung insoweit zurückgewiesen, \n\nals die Beklagte zur Zahlung einer um 32,06 € erhöhten Miete verurteilt worden \n\nist; im Übrigen hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil im Umfang der \n\nAnfechtung abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag \n\nweiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDer Kläger habe einen Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Miete \n\num 32,06 € aus § 559 BGB. Die in der Wohnung der Beklagten eingebauten \n\nKunststofffenster seien technisch höherwertig als die zuvor vorhandenen \n\n30 Jahre alten Aluminium-Fenster. Der Einbau der Fenster habe, wie der Sach-\n\nverständige in seinem im ersten Rechtszuge eingeholten Gutachten und bei \n\nseiner Anhörung dargelegt habe, zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie \n\ngeführt. Dies gelte jedoch nicht für die Fenster im Hausflur sowie die Haustür, \n\ndie nicht als bauliche Maßnahmen im Sinne des § 559 BGB anzusehen seien. \n\nVon den sonstigen Kosten seien die Kosten der Terrassentür abzusetzen, da \n\ndiese vor der Modernisierung instandsetzungsbedürftig gewesen sei. Insofern \n\nseien fällige (fiktive) Instandhaltungskosten in Abzug zu bringen. Habe der \n\nVermieter gleichzeitig Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen aus-\n\ngeführt und hierfür einen Gesamtpreis gezahlt, sei dieser Preis um die fiktiven \n\nInstandsetzungskosten zu reduzieren. Diese beliefen sich vorliegend auf \n\n720 DM für das Material und auf einen nach § 287 ZPO geschätzten Anteil der \n\nArbeitskosten von 20 %. Der so reduzierte Gesamtpreis von 6.840,43 DM brutto \n\nsei Grundlage für die Berechnung der Mieterhöhung, die sich demnach monat-\n\nlich auf 32,06 € belaufe. \n\nII. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nDem Kläger steht derzeit ein Anspruch auf die erhöhte Miete nach § 559 \n\nAbs.1 BGB aufgrund des Einbaus neuer Fenster nicht zu. \n\n1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen der Ansicht \n\ndes Berufungsgerichts die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 19. April \n\n2002 gemäß § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB, der auf den vorliegenden Fall an-\n\nwendbar ist (arg. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam. \n\na) Der Vermieter kann die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB unter anderem \n\ndann erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den \n\nGebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnver-\n\nhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder \n\nWasser bewirken. Nach § 559 b Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Mieterhöhung nach \n\n§ 559 BGB dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist gemäß \n\n§ 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der \n\nentstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der \n\n§§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darle-\n\ngen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, \n\ndie den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen \n\nWohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von \n\nEnergie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund \n\nder Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. \n\nFür bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, \n\ndass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortarti-\n\ngen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der \n\nBerechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig \n\nbeurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von \n\nHeizenergie bewirkt (Senat, BGHZ 150, 277, 281 f.; Urteil vom 7. Januar 2004 \n\n- VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a - jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 \n\nMHG). Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist nicht nötig. Ausreichend, \n\naber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffek-\n\ntes der durchgeführten Maßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung \n\noder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. \n\nu-Wert) der renovierten Teile (Senat, BGHZ aaO S. 283). \n\n10 \n\nb) Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung des Klä-\n\ngers vom 19. April 2002 nicht. Dort wird lediglich ausgeführt, der Einbau neuer \n\nWärmeschutzfenster spare Energie ein. Die Erklärung beschränkt sich darauf, \n\nden Gesetzeswortlaut des § 559 Abs. 1 BGB teilweise zu wiederholen. Sie führt \n\nkeine konkreten Tatsachen auf - wie etwa die Nennung der alten und neuen \n\nWärmedurchgangskoeffizienten -, anhand derer die Beklagte die behauptete \n\nEinsparung von Heizenergie hätte nachvollziehen können. Auch die dem \n\nSchreiben beigefügten detaillierten Kostenaufstellungen des Klägers enthalten \n\nhierzu keine näheren Angaben. Gleiches gilt im Ergebnis auch für die ebenfalls \n\nübersandten einzelnen Rechnungen der Handwerksbetriebe, so dass offen \n\nbleiben kann, ob eine Erläuterung in einer der Mieterhöhungserklärung beige-\n\nfügten Handwerkerrechnung überhaupt den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB genügen kann (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 559 b \n\nRdnr. 8). Zwar ist aus der Rechnung der Firma M. vom \n\n21. November 2000 ersichtlich, dass die neu eingebauten Kunststofffenster ei-\nnen Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,1 W/m2k aufweisen. Die alleinige \n\nAngabe des Wärmedämmwertes der eingebauten Fenster liefert dem Mieter \n\naber keine ausreichende Grundlage für eine überschlägige Einschätzung, ob \n\ndie bauliche Maßnahme zu einer Energieeinsparung führen kann. Ein Mieter \n\nkann die behauptete Einsparung von Energie nur dann nachvollziehen, wenn \n\nihm erläutert wird, dass durch die Maßnahme eine Verbesserung der Wärme-\n\ndämmung eintritt. In einem Fall wie hier, in dem die vorhandenen Fenster be-\n\nreits mit Isolierglas versehen waren und der Mieter darüber hinaus keine weite-\n\nren Erkenntnisse besitzt, ist zu verlangen, dass der Vermieter nicht nur den \n\nWärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster, sondern auch den Zustand \n\nder alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Ver-\n\ngleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufge-\n\nzeigten Einspareffekt beurteilen kann. \n\n11 \n\nc) Der Mangel der Mieterhöhungserklärung ist nicht nachträglich dadurch \n\ngeheilt worden, dass die Beklagte im Prozess aufgrund des eingeholten Sach-\n\nverständigengutachtens Kenntnis auch von dem Wärmedurchgangskoeffizien-\n\nten der alten Fenster erlangt hat. Denn eine Mieterhöhungserklärung, die nicht \n\nden Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB entspricht, ist nichtig (Schmidt-\n\nFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 b Rdnr. 10 m.w.Nachw.). Eine \n\n\"Nachbesserung\" der Erklärung im Prozess ist - anders als bei einem Zustim-\n\nmungsverlangen zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete \n\nnach § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB - nicht möglich (LG Berlin, ZMR 2001, 188; \n\nMünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 559 b Rdnr. 12). Für eine Mieterhöhung nach \n\n§ 559 BGB - wie hier - fehlt eine § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechende \n\nVorschrift. Es besteht auch kein Bedürfnis für eine Zulassung nachgeschobener \n\nErläuterungen im Prozess, denn der Vermieter kann eine Mieterhöhung mit ei-\n\nner ausreichenden Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 BGB jederzeit neu \n\nerklären (Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO). Eine erneute Mieterhöhungser-\n\nklärung hat der Kläger jedoch nicht abgegeben. \n\n12 \n\nd) Soweit der Kläger in seiner Mieterhöhungserklärung vom 19. April \n\n2002 die behauptete Modernisierung des Weiteren damit begründet hat, der \n\nEinbau der neuen Fenster wirke \"gebrauchswerterhöhend\", stellt dies ebenfalls \n\nkeine hinreichende Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB dar. \n\n13 \n\n2. Da die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 19. April 2002 be-\n\nreits aus formellen Gründen unwirksam ist, kommt es nicht mehr darauf an, ob \n\nund gegebenenfalls in welchem Umfang fiktive Instandsetzungskosten von den \n\nvom Kläger für den Einbau der Fenster geltend gemachten Kosten abzusetzen \n\nwären. \n\nIII. \n\n14 \n\nNach alledem ist das angefochtene Urteil, soweit es die Berufung der \n\nBeklagten zurückgewiesen hat, aufzuheben. Der Senat kann abschließend in \n\nder Sache entscheiden, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (§ 563 \n\nAbs. 3 ZPO). Die Klage ist daher abzuweisen, soweit der Kläger Zahlung der \n\nerhöhten Miete verlangt hat. Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur \n\nZahlung von 118,99 € nebst Zinsen bleibt das insoweit unangegriffen gebliebe-\n\nne erstinstanzliche Urteil bestehen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Schwabach, Entscheidung vom 11.08.2004 - 2 C 1292/02 - \n\nLG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 14.01.2005 - 7 S 9387/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__47-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-25/viii-zr-47-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559b","ref_norm":"559b","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558b","ref_norm":"558b","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__47-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__47-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-25/viii-zr-47-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__47-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:13:03.612687+00:00"}}