{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__24-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-09-07","aktenzeichen":"VIII ZR 24/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 7. September 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 573 Abs. 2 Nr. 1 Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber er- langen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 24/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n7. September 2005 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 573 Abs. 2 Nr. 1 \n\nSolange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber er-\n\nlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben \n\nseine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat. \n\nBGH, Urteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05 - LG Hamburg \n\nAG Hamburg St.Georg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 7. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Rich-\n\nter Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil der 34. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Hamburg vom 13. Januar 2005 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger begehren von der Beklagten die Räumung und Herausgabe \n\neiner Wohnung. \n\nDie Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in H. , A. straße , \n\naufgrund eines Mietvertrages vom 17. März 1938, den ihr Vater mit der Rechts-\n\nvorgängerin der Kläger, W. E. H. , geschlossen hatte. Die Be-\n\nklagte lebt seit über 65 Jahren in der Wohnung, seit 1996 ist sie alleinige Miete-\n\nrin. Eigentümerin des Grundstückes in H. , A. straße , war zu-\n\nnächst W. E. H. ; ihr folgten nach ihrem Tod 1988 I. W. \n\n und die Klägerin zu 1 als Eigentümerinnen in Erbengemeinschaft. Durch \n\nVertrag vom 24. Mai 1995 übertrug I. W. ihren Erbanteil auf die Kläger \n\nzu 2 und 3, behielt sich allerdings an dem Erbteil bis zu ihrem Tod den Nieß-\n\nbrauch vor. Mit Schreiben vom 6. März 2003 teilte H. M. \n\nder Beklagten mit, dass sie zur neuen Hausverwalterin der \"Erbengemeinschaft \n\nH. /W. \" bestellt worden sei. Mit Rundschreiben vom 14. März 2003 \n\nforderte die bislang als Grundstücksverwaltung tätige Firma C. \n\nGmbH die Mieter auf, die Mieten ab April 2003 auf das von H. M. \n\n angegebene Konto zu überweisen. Die Beklagte verlangte darauf-\n\nhin von H. M. mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom \n\n27. März 2003 einen Nachweis dafür, dass ihr von sämtlichen Mitgliedern der \n\nErbengemeinschaft die Hausverwaltung übertragen worden sei, und lehnte \n\nMietzahlungen ohne diesen Nachweis auf das von H. M. ange-\n\ngebene Konto ab. Mit Schreiben vom 13. Juni 2003 forderte H. M. \n\n von der Beklagten die Zahlung der Mieten für April bis Juni 2003 bis \n\nspätestens 27. Juni 2003 und drohte die fristlose Kündigung an. Am 17. Juni \n\n2003 fragte der Rechtsanwalt der Beklagten schriftlich erneut nach einer Legi-\n\ntimation durch die Erbengemeinschaft und erklärte, er werde sodann \"selbst-\n\nverständlich\" unverzüglich die Mietzinszahlungen leisten. \n\n3 \n\nMit Schreiben vom 3. Juli 2003 kündigte H. M. namens \n\nund in Vollmacht der \"Erbengemeinschaft H. /W. \" das Mietverhältnis \n\nfristlos, hilfsweise ordentlich und forderte die Beklagte zur Räumung der Woh-\n\nnung auf. Dem Kündigungsschreiben lag eine Vollmachtsurkunde vom 30. Juni \n\n2003 der \"Erbengemeinschaft H. /W. \" bei, die drei Unterschriften \n\naufweist. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 8. Juli \n\n2003 unter Hinweis darauf, dass der beigefügten Vollmacht vom 30. Juni 2003 \n\nnicht zu entnehmen sei, dass sie von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemein-\n\nschaft unterschrieben sei, und betonte nochmals, sie werde bei entsprechen-\n\ndem Nachweis sofort den Ausgleich der aufgelaufenen Mieten vornehmen. \n\n4 \n\nDie Kläger haben mit Schriftsatz vom 18. November 2003 Klage auf \n\nRäumung und Herausgabe der Wohnung erhoben. Mit Schriftsatz vom 3. März \n\n2004, den die Beklagte nicht vor dem 6. März 2004 erhielt, teilten die Kläger \n\nmit, dass I. W. im Sommer 2002 verstorben sei. Am 5. März 2004 \n\nkündigte H. M. namens und in Vollmacht \"der Grundstücksei-\n\ngentümer, der Erbengemeinschaft H. /W. \" das Mietverhältnis mit der \n\nBeklagten wegen Zahlungsverzuges erneut fristlos, hilfsweise ordentlich. Die \n\nBeklagte glich die Mietrückstände am 16. März 2004 aus. Die Kläger sind der \n\nAuffassung, sie seien zu weiteren Legitimationshinweisen nicht verpflichtet ge-\n\nwesen; die Beklagte hätte sich durch Einsicht in das Grundbuch darüber infor-\n\nmieren können, wer Eigentümer des Hauses sei. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die \n\nKlage abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen \n\ndie Kläger weiter die Räumung und Herausgabe der Wohnung. \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nZwar seien die objektiven Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung \n\nwegen Zahlungsverzuges erfüllt gewesen. Die Beklagte sei aber aufgrund eines \n\nRechtsirrtums ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung unverschuldet nicht nachge-\n\nkommen. Der Prozessvertreter der Beklagten habe dieser den sachlich nicht \n\ngerechtfertigten Rat erteilt, keine Zahlungen an die neue Verwalterin zu leisten, \n\nda die Vollmacht vom 30. Juni 2003 nicht ausreichend sei. Die Beklagte sei \n\nnicht in der Lage gewesen, die Unzulänglichkeit der anwaltlichen Argumentation \n\nzu durchschauen. Das Verschulden ihres Prozessvertreters sei der Beklagten \n\nnicht nach § 278 BGB zuzurechnen, da er lediglich als Berater der Beklagten \n\n8 \n\n9 \n\ntätig gewesen sei. Im Übrigen setze die Kündigungsbefugnis wegen Zahlungs-\n\nverzuges eigenes Verschulden des Mieters voraus, das hier nicht vorliege. \n\nII. \n\nDie Revision hat keinen Erfolg und ist daher zurückzuweisen. \n\nDie Kläger haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der \n\nWohnung. Das Besitzrecht der Beklagten aus dem Mietvertrag vom 17. März \n\n1938 besteht fort. Für die Kläger bestand weder der geltend gemachte wichtige \n\nGrund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB für eine außerordentliche Kündi-\n\ngung noch ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung gemäß \n\n§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a \n\nBGB, Verzug mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate oder eines nicht \n\nunerheblichen Teils der Miete, sowie des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, eine schuld-\n\nhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, sind bei der \n\nKündigung durch das Schreiben vom 3. Juli 2003 und bei Klageerhebung sowie \n\nbei der weiteren Kündigung vom 5. März 2004 nicht erfüllt gewesen. \n\n10 \n\n1. Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht der Auffassung, dass die \n\nBeklagte mit den Mietzahlungen nicht in Verzug gekommen ist, weil diese Leis-\n\ntungen infolge eines Umstands unterblieben sind, den sie nicht zu vertreten hat \n\n(§ 286 Abs. 4 BGB). Die Kläger haben ihre Gläubigerberechtigung gegenüber \n\nder Beklagten bis zum Zugang \n\nihres Schriftsatzes vom 3. März 2004 \n\n- frühestens am 6. März 2004 - nicht nachvollziehbar dargelegt, sodass die Be-\n\nklagte bis zu diesem Zeitpunkt nicht in Verzug geraten ist. \n\n11 \n\na) Kommt es - wie hier infolge Erbfalls - zu einem Wechsel auf Seiten \n\ndes Gläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben \n\nals Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diese Zahlungen leis-\n\nten zu können, sondern er darf abwarten, bis der oder die Erben unter Bezeich-\n\nnung ihrer Rechtsstellung an ihn herantreten. Solange das nicht geschieht und \n\nder Schuldner auch nicht auf andere Weise Sicherheit darüber gewinnt, wer \n\nRechtsnachfolger seines Gläubigers geworden ist, unterbleibt die Leistung in-\n\nfolge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat (vgl. Palandt/Heinrichs, \n\nBGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 40; zu § 285 BGB a.F.: Senat, Urteil vom 7. Februar \n\n1973 - VIII ZR 205/71, WM 1973, 386, 387 = LM § 581 Nr. 35). \n\n12 \n\nb) Bei der Beklagten bestand eine solche, von ihr nicht verschuldete Un-\n\ngewissheit über die Mitglieder der Erbengemeinschaft - von der H. M. \n\n nach ihrer Behauptung mündlich zum Einzug der Mietzahlungen \n\nbevollmächtigt worden ist, bis ihr, der Beklagten, im Schriftsatz vom 3. März \n\n2004 Klarheit verschafft wurde. \n\n13 \n\nGläubigerin der Beklagten für die Miete war bis 1988 W. E. \n\nH. . Nach dem Tod E. H. im Jahre 1988 folgten als neue Ver-\n\nmieter bis 24. Mai 1995 ihre Erbinnen I. W. und die Klägerin zu 1, die \n\nin Erbengemeinschaft Eigentümerinnen des Grundstücks geworden waren. Bei \n\nder Gläubigerstellung der Klägerin zu 1 und I. W. blieb es auch, \n\nnachdem Letztere mit Vertrag vom 24. Mai 1995 den Klägern zu 2 und 3 ihren \n\nErbanteil übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten hatte (vgl. §§ 1068, \n\n1030 BGB); in einem solchen Fall ist der Nießbrauchsberechtigte, dem die Mie-\n\nten als Nutzungen gebühren, weiterhin Vermieter und sind die Zahlungen an ihn \n\nzu leisten (Palandt/Bassenge, aaO, § 1030 Rdnr. 4). Gläubiger waren demnach \n\nab 24. Mai 1995 bis zum Sommer 2002 I. W. als Nießbrauchsberech-\n\ntigte und die Klägerin zu 1 als (Mit)Erbin. Erst nach dem Tod I. W. im \n\nJahre 2002 traten die Kläger zu 2 und 3 neben der Klägerin zu 1, mit der sie \n\nseit 1995 in Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücks waren, infolge \n\nErlöschens des Nießbrauchs in die Vermieterstellung ein (vgl. § 1061 BGB). \n\nIhre so entstandene Gläubigerberechtigung gegenüber der Beklagten haben die \n\nKläger zu 2 und 3 bis zu ihrem Schriftsatz vom 3. März 2004 nicht hinreichend \n\ndargelegt. Erst durch die Mitteilung des Todes I. W. und der damit \n\nentfallenen Nießbrauchsberechtigung war für die Beklagte klargestellt, dass \n\nnunmehr die Kläger zu 1 bis 3 als Erben gemeinschaftlich Inhaber der Forde-\n\nrungen aus dem Mietvertrag geworden sind. \n\n14 \n\nc) Bis zu diesem Zeitpunkt konnte die Beklagte ohne eine entsprechende \n\nAuskunft seitens der Berechtigten nicht Gewissheit darüber erlangen, wer \n\nGläubiger ihrer Mietforderungen geworden war. Entgegen der Ansicht der Klä-\n\nger war ihre Gläubigerstellung aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Dort ist \n\nzwar der Erbteilsübertragungsvertrag mit Vorbehalt des Nießbrauchs für I. \n\nW. eingetragen. Dass der Nießbrauch infolge des Todes der Nießbrau-\n\ncherin im Jahre 2002 erloschen war, war dem Grundbuch aber nicht zu ent-\n\nnehmen, auch nicht dem von den Klägern vorgelegten Grundbuchauszug vom \n\n13. November 2003. Hingegen wäre es den Klägern ein Leichtes gewesen, der \n\nBeklagten, die stets zur Zahlung an die richtigen Gläubiger und eine nachweis-\n\nlich von ihnen Bevollmächtigte bereit war, ihre Berechtigung zu einem früheren \n\nZeitpunkt klar zu legen. Nach Erhalt des Schriftsatzes vom 3. März 2004 hat die \n\nBeklagte sofort am 16. März 2004 die Mietrückstände in vollem Umfang begli-\n\nchen. \n\n15 \n\n2. Da die Beklagte zu Recht von den Klägern einen Nachweis ihrer For-\n\nderungsberechtigung verlangt hat, somit nicht in Zahlungsverzug geraten ist \n\nund die Kündigungen der Kläger daher nicht gerechtfertigt waren, kommt es auf \n\ndie vom Landgericht erörterten Fragen zum Rechtsirrtum und zur Zurechenbar-\n\nkeit eines anwaltlichen Verschuldens nicht an. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 02.04.2004 - 919 C 644/03 - \n\nLG Hamburg, Entscheidung vom 13.01.2005 - 334 S 23/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__24-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-07/viii-zr-24-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 285","ref_norm":"285","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1030","ref_norm":"1030","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1061","ref_norm":"1061","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1068","ref_norm":"1068","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__24-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__24-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-07/viii-zr-24-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__24-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:58:51.074498+00:00"}}