{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_284-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-06-19","aktenzeichen":"VIII ZR 284/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 19. Juni 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zu- rückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsa- che, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 284/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n19. Juni 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1 \n\nWird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter \n\nan einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zu-\n\nrückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsa-\n\nche, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist \n\nnur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur \n\ndie Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. \n\nBGH, Urteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05 - LG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 19. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter \n\nWiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 11. November 2005 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin war Eigentümerin und Vermieterin einer von der Beklagten \n\nseit dem 1. November 2000 gemieteten Wohnung. Für die Zeit von Dezember \n\n2002 bis September 2003 war eine Nettokaltmiete von 809,45 € vereinbart. \n\nWegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb des Balkonfensters der \n\nWohnung gewährte die Klägerin eine Minderung von 15 %, so dass die Netto-\n\nkaltmiete noch 688,03 € betrug. Die Beklagte zahlte darauf von Dezember 2002 \n\nbis September 2003 monatlich jeweils 568,48 €. \n\n2 \n\nIm Dezember 2003 ließ die Klägerin Arbeiten an dem Wasser- und \n\nSchimmelfleck vornehmen. Am 29. Juni 2004 ist das Eigentum an der vermiete-\n\nten Wohnung auf die D. \n\n Aktiengesellschaft in B. übergegangen. \n\n3 \n\nMit der Klage hat die Klägerin unter anderem restliche Miete für Dezem-\n\nber 2002 bis September 2003, - nach Abzug von weiteren Minderungsbeträgen \n\nfür andere, im Januar 2003 beseitigte Mängel - insgesamt 1067,65 € nebst Zin-\n\nsen, begehrt. Die Beklagte hat demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht we-\n\ngen des Wasserflecks geltend gemacht, der nach ihrem Vortrag bereits kurze \n\nZeit nach den von der Klägerin veranlassten Mangelbeseitigungsarbeiten er-\n\nneut aufgetreten sei, wie sie dieser mit Schreiben vom 10. Dezember 2003 \n\nauch mitgeteilt habe. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der restlichen Miete für De-\n\nzember 2002 bis September 2003 nur Zug um Zug gegen Beseitigung des \n\nWasserflecks stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung \n\nder Klägerin hat das Landgericht unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen \n\ndas erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte uneinge-\n\nschränkt zur Zahlung der rückständigen Miete von 1067,65 € nebst Zinsen ver-\n\nurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision, mit der sie weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht an der Mie-\n\nte bis zur dauerhaften Beseitigung des Wasserflecks geltend macht. \n\n \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - veröf-\n\nfentlicht in WuM 2006, 145 - ausgeführt: \n\nDer Klägerin stehe für den Zeitraum von Dezember 2002 bis einschließ-\n\nlich Oktober 2003 (richtig: September 2003) gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Ver-\n\nbindung mit § 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ein \n\nrestlicher Mietanspruch in Höhe von 1067,65 € zu. Die Beklagte könne sich ge-\n\ngenüber der Klägerin nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320, 322 \n\nBGB berufen, weil die Klägerin seit dem 29. Juni 2004 nicht mehr Eigentümerin \n\nder Wohnung sei. Mit dem Eigentumsübergang sei die D. gemäß § 566 \n\nBGB in das Mietverhältnis eingetreten und Vermieterin geworden. Instandset-\n\nzungsansprüche stünden der Beklagten nach § 566 BGB nur noch gegenüber \n\nder neuen Vermieterin zu. Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht sei der \n\nsynallagmatische Zusammenhang zwischen dem Mängelbeseitigungsanspruch \n\ndes Mieters auf der einen Seite und dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters \n\nauf der anderen Seite. Daran fehle es im Verhältnis zum alten Vermieter. Dieser \n\nhabe nach § 566 Abs. 2 BGB nur für Schadensersatzansprüche des Mieters \n\ngegenüber dem Erwerber wie ein Bürge einzustehen; darum handele es sich \n\nbei dem Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs \n\njedoch nicht. Der Mieter verliere daher das bis zur Veräußerung dem Vermieter \n\ngegenüber bestehende Zurückbehaltungsrecht und müsse die bis dahin einbe-\n\nhaltenen Beträge an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden alten Vermie-\n\nter zahlen. Denn der Gegenanspruch des Mieters aus § 536 BGB und ein dar-\n\nauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht richte sich nun nur noch gegen den Er-\n\nwerber. \n\nII. \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Be-\n\nrufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklagten gegenüber dem \n\nAnspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Mietrückstände \n\nvon 1067,65 € für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 ein Leis-\n\ntungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB bis zur Beseitigung des nach der \n\nBehauptung der Beklagten erneut aufgetretenen Wasserflecks in der Wohnung \n\nnicht zusteht. \n\n9 \n\nDer von der Beklagten mit dem Leistungsverweigerungsrecht geltend \n\ngemachte Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemä-\n\nßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist zwar ein ech-\n\nter Erfüllungsanspruch, der neben den Gewährleistungsrechten nach den \n\n§§ 536 ff. BGB besteht und grundsätzlich gegenüber dem Anspruch des Ver-\n\nmieters auf Mietzahlung als vertragliche Gegenleistung die Einrede des nicht \n\nerfüllten Vertrages (§ 320 BGB) rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom \n\n26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, NJW-RR 2003, 727 unter 4; BGHZ 84, 42, \n\n44 ff.). Das Berufungsgericht ist jedoch zutreffend davon ausgegangen, dass \n\ndie Beklagte Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Klä-\n\ngerin nach § 566 BGB nicht mehr fordern kann und dass der an die Stelle die-\n\nser Forderung getretene Mangelbeseitigungsanspruch gegenüber der neuen \n\nEigentümerin und Vermieterin der Beklagten nicht das Recht gibt, die Zahlung \n\nder Miete zu verweigern, die sie der Klägerin für die Zeit vor dem Eigentums-\n\nübergang schuldet. \n\n10 \n\n1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in \n\ndie sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis erge-\n\nbenden Rechte und Pflichten ein. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsicht-\n\nlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen \n\nund fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und \n\nnur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forde-\n\nrungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche \n\nAnsprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigen-\n\ntumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 \n\n- VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter II 2 a m.w.Nachw.). \n\n11 \n\nZu den erst nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig wer-\n\ndenden Ansprüchen in diesem Sinne gehört auch der Anspruch des Mieters \n\naus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem \n\nZustand. Das gilt entgegen der Ansicht der Revision unabhängig davon, ob ein \n\nnach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigender Mangel vor oder nach dem Ei-\n\ngentumsübergang entstanden ist (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 \n\nRdnr. 38; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 11; Wolf/Eckert/Ball, \n\nHandbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., \n\nRdnr. 1311). Denn bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache wäh-\n\nrend der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu-\n\nstand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hin-\n\nsichtlich solcher Mängel, die bereits vor Eigentumsübergang aufgetreten sind, \n\nin die Zukunft gerichtet ist und die Gegenleistung für die laufend geschuldete \n\nMiete darstellt. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters be-\n\ngründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen \n\nGebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache deshalb unabhängig davon, ob \n\nder mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden \n\nist, eine Masseschuld (BGH, Urteil vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, WM 2003, \n\n984 = NZM 2003, 472 unter II 2 und 3). Entsprechend trifft bei einer Veräuße-\n\nrung der Mietsache gemäß § 566 Abs. 1 BGB die Erhaltungspflicht und damit \n\ndie Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln ab dem Zeitpunkt des Eigen-\n\ntumsübergangs den Erwerber der Mietsache, auch wenn der Mangel schon vor \n\ndem Eigentumsübergang vorhanden war. \n\n12 \n\nDer Erwerber wird \"anstelle des (bisherigen) Vermieters\" verpflichtet, das \n\nheißt, der auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch gegen den Ver-\n\näußerer geht unter (Senatsurteil, BGHZ 51, 273, 274; Schmidt-Futterer/ \n\nEisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 350; Erman/Jendrek, aaO, \n\n§ 566 Rdnr. 13). Insofern gilt für die Erhaltung der Mietsache in einem zum ver-\n\ntragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand entgegen der Auffassung der \n\nRevision nichts anderes als für die Gebrauchsüberlassung, die der Mieter ab \n\ndem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ebenfalls nur noch von dem Erwerber \n\nverlangen kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 566 Rdnr. 20). \n\n13 \n\n2. Da die Klägerin danach nicht mehr zur Beseitigung des von der Be-\n\nklagten behaupteten Mangels verpflichtet ist, fehlt es für ein Leistungsverweige-\n\nrungsrecht der Beklagten gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin \n\nan einem - damit synallagmatisch verbundenen (§ 320 BGB) oder dazu im Ge-\n\ngenseitigkeitsverhältnis stehenden und auf demselben Lebensverhältnis beru-\n\nhenden (§ 273 BGB) - Gegenanspruch der Beklagten (Schenkel, NZM 1998, \n\n502, 504; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; a. A. Gellwitzki, WuM 2006, 126, \n\n129 f.; Kinne, Mängel in Mieträumen, 4. Aufl., § 536 Abs. 1 Rdnr. 140). Einen \n\nSchaden wegen Nichterfüllung der Mangelbeseitigungspflicht durch die Erwer-\n\nberin, für den die Klägerin als ehemalige Vermieterin nach § 566 Abs. 2 Satz 1 \n\nBGB wie eine Bürgin einzustehen hätte, macht die Beklagte nicht geltend. Der \n\nnunmehr gegenüber der Erwerberin und neuen Vermieterin bestehende Man-\n\ngelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt die Beklagte \n\nweder gemäß § 320 BGB noch gemäß § 273 BGB zur Zurückhaltung der Miete, \n\ndie sie der Klägerin für die Zeit vor dem Eigentumsübergang schuldet. \n\n14 \n\nEine Fortdauer des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters gegen-\n\nüber dem Veräußerer über den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs hinaus ist \n\nentgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb geboten, damit sich \n\nder durch § 566 Abs. 1 BGB angeordnete Vermieterwechsel nicht zum Nachteil \n\ndes Mieters auswirkt. Die Regelung des § 566 BGB bezweckt zwar grundsätz-\n\nlich den Schutz des Mieters und soll dessen Schlechterstellung durch den Ver-\n\nkauf des Mietobjektes vorbeugen (BGHZ 141, 239, 247). Sie bewirkt diesen \n\nSchutz aber dadurch, dass der Erwerber mietrechtlich an die Stelle des Veräu-\n\nßerers tritt und letzterer - vorbehaltlich der sich aus § 566 Abs. 2 BGB ergeben-\n\nden Schadensersatzpflicht - aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Soweit damit \n\nein Nachteil des Mieters verbunden ist, weil er ein ihm bis zum Eigentumsüber-\n\ngang zustehendes Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungs-\n\nverlangen des Veräußerers verliert, ist dies die notwendige Folge davon, dass \n\nnach diesem Zeitpunkt im Interesse des Mieters anstelle des Veräußerers der \n\nErwerber für alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten einzustehen \n\nhat. Der Mieter kann deshalb bis zu der nunmehr von dem Erwerber geschulde-\n\nten Mängelbeseitigung die von diesem zu fordernde Miete zurückhalten. Allein \n\nauf diese Weise erfüllt das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB seinen \n\nZweck, als Druckmittel zur Mangelbeseitigung zu dienen (BGHZ 127, 245, 253). \n\n15 \n\nDas Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung bleibt unab-\n\nhängig davon auch im Verhältnis zum Veräußerer dadurch gewahrt, dass eine \n\nschon vor dem Eigentumsübergang wegen des Mangels nach § 536 BGB ein-\n\ngetretene - hier einvernehmlich erfolgte - Mietminderung diesem gegenüber \n\nfortbesteht. Es ist deshalb entgegen der Auffassung der Revision nicht aus Bil-\n\nligkeitsgründen geboten, dem Mieter darüber hinaus so lange ein Leistungs-\n\nverweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungsverlangen des Veräußerers \n\nzu gewähren, bis der vertragsgemäße Zustand der Mietsache - durch den Er-\n\nwerber - hergestellt worden ist. \n\nDr. Deppert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 07.12.2004 - 3 C 182/04 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2005 - 63 S 37/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_284-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-19/viii-zr-284-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 322","ref_norm":"322","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_284-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_284-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-19/viii-zr-284-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_284-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:42:11.790522+00:00"}}