{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_279-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-09-20","aktenzeichen":"VIII ZR 279/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MiethöheRegG § 14 Abs. 1 Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkenn- bar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 279/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n20. September 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nMiethöheRegG § 14 Abs. 1 \n\nDie Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß \n\n§ 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkenn-\n\nbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will. \n\nBGH, Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 279/05 - LG Chemnitz \n\nAG Chemnitz \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter \n\nDr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch sowie die Richterin \n\nDr. Hessel \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts \n\nChemnitz - 6. Zivilkammer - vom 14. November 2005 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten sind seit dem 1. Januar 1993 Mieter einer Wohnung der \n\nKlägerin in C. . Die Wohnung war zunächst mit einer Gas-Etagenheizung \n\nausgestattet; die Abrechnung der Heizkosten erfolgte direkt im Verhältnis zwi-\n\nschen den Beklagten und den Stadtwerken. Mit Schreiben vom 4. September \n\n1997 kündigte die Klägerin umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaß-\n\nnahmen an. Unter anderem sollten eine mit Erdgas betriebene Zentralhei-\n\nzungsanlage errichtet und in den einzelnen Wohnungen Plattenheizkörper mit \n\nWärmemengenzählern zur Verbrauchserfassung angebracht werden. In der \n\nbeigefügten Kostenaufstellung waren die auf die Mieter umlegungsfähigen Kos-\n\nten der Heizungszentrale mit \"0,00\" angegeben. Mit Schreiben vom \n\n10. Dezember 1997 teilte die Klägerin den Beklagten unter dem Betreff \"Erfas-\n\nsung des Wärmeenergieverbrauches und des Warmwassers gemäß Heizkos-\n\ntenverordnung\" unter anderem folgendes mit: \n\n\"Die bei Ihnen eingebaute Heizungsanlage wurde mit individuellen \nErfassungsgeräten - Wärmemengenzähler sowie Warm- und \nKaltwasserzähler - ausgerüstet. Als Wärmedienstunternehmen \nwurde \n\nW. \n GmbH & Co. KG \n\ngebunden. \nMit der Ausrüstung ist es möglich, ab dem 01.01.1998 die \nverbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach Heizkos-\ntenverordnung (BGBl. vom 20.01.1989) in dem gleichen Abrech-\nnungsrhythmus wie die Betriebskostenabrechnung durchzuführen. \n\n... \n\nUnter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen (§§ 4, 14 MHG), \nder mietvertraglichen Vereinbarung und zur Vermeidung von er-\nheblichen Nachzahlungen wird ab 01.01.1998 für Heizung und \nWarmwasser eine \n\nVorauszahlung in Höhe von \n\n2,00 DM/qm Wohnfläche \n\nfällig.\" \n\n2 \n\nMit Schreiben vom gleichen Tag, welches mit \"Erklärung der Umlage von \n\nBetriebskosten gemäß § 14 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe \n\n(MHG)\" überschrieben ist, erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten, sie \n\nmöchte \n\n\"gemäß § 14 Abs. 1 MHG die Möglichkeit nutzen, Ihnen als Mieter \nbzw. Nutzer und Pächter gegenüber nochmals eine einheitliche \nund zusammengefasste Erklärung bezüglich der Betriebskosten-\numlage abzugeben. Besonders deshalb, weil es im Zusammen-\nhang mit der Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 1996 \n\nverstärkt zu Rückfragen zur Formulierung der Positionen, welche \nals Betriebskosten gegenüber dem Mieter geltend gemacht wer-\nden können, kam. Somit werden neben der Miete die nachstehen-\nden Betriebskosten gemäß des § 27 Anlage 3 der Zweiten Be-\nrechnungsVO umgelegt. Hierfür werden Vorauszahlungen erho-\nben, soweit diese tatsächlich anfallen.\" \n\n3 \n\nIn Ziff. 4 der sich daran anschließenden Auflistung werden die \"Kosten \n\ndes Betriebs zentraler Heizungsanlagen einschließlich der Reinigung und War-\n\ntung der Heizungsanlagen bzw. Reinigung und Wartung von Etagenheizungen\", \n\nin Ziff. 5 die entsprechenden Kosten des Betriebs zentraler Warmwasseranla-\n\ngen genannt. \n\n4 \n\nDie Klägerin übertrug den Betrieb der Zentralheizungsanlage im Rahmen \n\nder Modernisierung auf einen Wärmecontractor. Seit dem Abrechnungszeit-\n\nraum 1998 rechnete sie die gesamten Kosten der Wärmelieferung gegenüber \n\nden Beklagten ab. Die Beklagten leisteten die jeweils von der Klägerin geforder-\n\nten Vorauszahlungen, die Zahlung der sich aus den Abrechnungen für die Kos-\n\nten der Wärmelieferung ergebenden Nachforderungen verweigerten sie. \n\n5 \n\nMit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung der sich aus den Abrechnun-\n\ngen für die Jahre 1998 bis 2002 ergebenden Nachforderungen für die Wärme-\n\nlieferung in Höhe von insgesamt 1.138,08 €. Das Amtsgericht hat die Klage ab-\n\ngewiesen, das Landgericht die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zu-\n\nrückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision. \n\n \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Klägerin habe keinen Anspruch auf Nachzahlung der begehrten Kos-\n\nten für die Wärmelieferung. Denn die im Zusammenhang mit der Auswechslung \n\nder Heizung vorgenommenen Modernisierungsarbeiten seien nicht ordnungs-\n\ngemäß im Sinne von § 541 b Abs. 2 BGB a.F. angekündigt worden. Zwar habe \n\nein Vermieter nach § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG unter den dort genannten Voraus-\n\nsetzungen Betriebskosten durch schriftliche Erklärung auf den Mieter umlegen \n\nkönnen. Dadurch werde ein Vermieter jedoch nicht davon befreit, den Mieter \n\nvon der Modernisierung im Sinne von § 541 b Abs. 2 BGB a.F. zu informieren. \n\nZu einer wirksamen Begründung des Modernisierungsverlangens gehöre auch \n\ndie Darlegung der voraussichtlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten. \n\nDer Mieter könne sein Wahlrecht zwischen Duldung der Modernisierungsmaß-\n\nnahme und Ausübung des Sonderkündigungsrechts wegen der Mietpreissteige-\n\nrung aufgrund der Modernisierung nur dann effektiv nutzen, wenn der Vermieter \n\nihn umfassend und wahrheitsgemäß über die im Zusammenhang mit der Mo-\n\ndernisierung anfallenden Kosten informiere. Zwar werde gerade bei den \n\nverbrauchsabhängigen Betriebskosten eine genaue Vorhersage hinsichtlich der \n\nzu erwartenden Kostensteigerung kaum möglich sein. Anstelle dieser Angaben \n\ntrete jedoch dann die Pflicht des Vermieters zur eindeutigen Information des \n\nMieters darüber, dass die Wärmeversorgung auf ein Drittunternehmen übertra-\n\ngen und dass damit die Umlage von weiteren Kosten der Wärmelieferung auf \n\nden Mieter verbunden sein werde. Dies ergebe sich für die Beklagten jedoch \n\nweder aus der Modernisierungsankündigung noch aus den Schreiben vom \n\n10. Dezember 1997. \n\nII. \n\n9 \n\n10 \n\nDie Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü-\n\nfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. \n\nZu Recht hat das Berufungsgericht der Klägerin die für die Jahre 1998 \n\nbis 2002 noch geltend gemachten Heizkosten in Höhe von insgesamt \n\n1.138,08 € versagt. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Erstat-\n\ntung der abgerechneten Wärmelieferungskosten zu verlangen. \n\n11 \n\n1. Grundsätzlich kann ein Vermieter nur dann Ersatz der Wärmeliefe-\n\nrungskosten im Sinne des § 7 Abs. 4 HeizKV verlangen, die auch kalkulatori-\n\nsche Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn des \n\nWärmelieferanten enthalten, wenn der Mieter dem Wärmecontracting zustimmt \n\noder eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag die Umlegung dieser Kosten \n\nvorsieht (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776). \n\nHieran fehlt es vorliegend. \n\n12 \n\n2. Weitergehend konnte ein Vermieter nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG in \n\nden neuen Bundesländern bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem 11. Juni \n\n1995 abgeschlossen worden waren, Betriebskosten im Sinne des § 27 der \n\nZweiten Berechnungsverordnung durch schriftliche Erklärung bis zum \n\n31. Dezember 1997 auf den Mieter umlegen. Eine solche Erklärung hatte nach \n\n§ 14 Abs. 1 Satz 2 MHG die Folge, dass die in dieser Weise umgelegten Be-\n\ntriebskosten künftig als vereinbart galten. Diese Vorschrift ist, obwohl sie inzwi-\n\nschen aufgehoben worden ist, nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB im Streit-\n\nfall noch anzuwenden. Zu den in § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Betriebs-\n\nkosten gehört nach Nrn. 4 c und 5 b der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten \n\nBerechnungsVO auch das Entgelt für die eigenständige gewerbliche Lieferung \n\nvon Wärme und Warmwasser (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02, \n\nNJW 2003, 2900 unter III 2). \n\n13 \n\na) Es fehlt indessen an einer schriftlichen Erklärung der Klägerin, aus der \n\nsich mit hinreichender Deutlichkeit eine Umlegung der Wärmelieferungskosten \n\nauf die Beklagte ergibt. \n\n14 \n\naa) Zwar ist bei einer einseitigen Umlegung von Betriebskosten im Sinne \n\ndes § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG nicht erforderlich, dass in dem Schriftstück der \n\nGrund für die Umlage nach § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG bezeichnet und erläutert \n\nwird (Senat, aaO unter III 1 a). Aus der Erklärung muss jedoch nach allgemei-\n\nnen Grundsätzen für den Mieter klar erkennbar sein, welche Art von Betriebs-\n\nkosten der Vermieter umlegen will. Der Vermieter kann nur dann Betriebskosten \n\ndurch einseitige Erklärung auf den Mieter überwälzen, wenn in der schriftlichen \n\nErklärung - ebenso wie in einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung - \n\ndie Betriebskostenarten inhaltlich bestimmt und eindeutig angegeben werden. \n\nDies ergibt sich bereits aus der Entstehungsgeschichte des § 14 MHG, der \n\ndurch das Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I, 748) eingeführt \n\nwurde und die bis dahin in den neuen Ländern geltende Betriebskosten-\n\nUmlageverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I, 1270) ablöste. Die in § 1 Be-\n\ntriebskosten-Umlageverordnung vorgesehene und in § 14 MHG übernommene \n\nMöglichkeit, Betriebskosten einseitig auf den Vermieter umzulegen, sollte in den \n\nneuen Ländern den Umstand ausgleichen, dass das Mietrecht der ehemaligen \n\nDDR keine Möglichkeit vorsah, die anfallenden Betriebskosten in tatsächlicher \n\nHöhe auf den Mieter umzulegen (Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur \n\nÜberleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine \n\nMiethöherecht, BT-Drucks. 13/783 S. 14). Die gesetzlichen Vorschriften zur \n\nÜberleitung preisgebundenen Wohnraums verfolgten das Ziel, die bisher auf \n\nsehr niedrigem Niveau preisgebundenen Mieten im Bestand des Beitrittsgebie-\n\ntes allmählich an marktorientierte Mieten heranzuführen und das Vergleichsmie-\n\ntensystem einzuführen. Hierzu gehörte auch die dem Vermieter an die Hand \n\ngegebene Möglichkeit, durch einseitige Erklärung die Umlage der Betriebskos-\n\nten und Abrechnung nach dem tatsächlich entstehenden Aufwand herbeizufüh-\n\nren. Die einseitige Umlegung von Betriebskosten sollte damit eine entspre-\n\nchende vertragliche Vereinbarung, die in älteren Mietverträgen in den neuen \n\nBundesländern fehlte, ersetzen. Dies folgt auch aus § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG, \n\nwonach bis zum 31. Dezember 1997 nach Satz 1 dieser Vorschrift umgelegte \n\nBetriebskosten als vertraglich vereinbart gelten. \n\n15 \n\nbb) Aus den beiden Schreiben der Klägerin vom 10. Dezember 1997 \n\ngeht nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit hervor, dass Kosten der eigen-\n\nständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser umgelegt wer-\n\nden sollten. \n\n16 \n\nAllerdings hat das Berufungsgericht, ohne dazu abschließende Feststel-\n\nlungen zu treffen, offenbar angenommen, die von der Klägerin abgegebenen \n\nErklärungen erfüllten die Voraussetzungen einer einseitigen Umlegung der Kos-\n\nten der Wärme- und Warmwasserlieferung nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG, und \n\ndie Klageabweisung damit begründet, dass es an einer hinreichenden Moderni-\n\nsierungsankündigung im Sinne von § 541 b Abs. 2 BGB a.F. fehle. Das trifft \n\njedoch nicht zu. Wie die Revisionserwiderung im Wege einer Gegenrüge mit \n\nRecht geltend macht, hat das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang \n\nrechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt, nach dem Ge-\n\nsamtbild der ihnen zugegangenen Erklärungen habe sich für die Beklagten auf-\n\ndrängen müssen, dass die Wärmeversorgung durch die Klägerin selbst - und \n\nnicht durch einen gewerblichen Dienstleister - sichergestellt werde. Im Ergebnis \n\nist dies zutreffend. \n\n17 \n\nZwar könnten sich daraus, dass in dem ersten Schreiben der Klägerin \n\nvom 10. Dezember 1997 von einem \"Wärmedienstunternehmen\" die Rede ist \n\nund in der Anlage zur Modernisierungsankündigung vom 4. September 1997 für \n\ndie Errichtung einer Heizzentrale die auf die Mieter umzulegenden Kosten mit \n\n\"0,00\" angegeben sind, Anhaltspunkte dafür ergeben, dass die Klägerin beab-\n\nsichtigte, Wärme und Warmwasser von einem gewerblichen Anbieter zu bezie-\n\nhen. Die Erklärung bringt jedoch schon nicht hinreichend deutlich zum Aus-\n\ndruck, dass das \"Wärmedienstunternehmen\" mit der Lieferung von Wärme und \n\nWarmwasser und nicht etwa nur mit der in dem Schreiben angesprochenen \n\nVerbrauchserfassung beauftragt worden sei. \n\n18 \n\nAn einer eindeutigen Erklärung, die Kosten des Fremdbezugs von Wär-\n\nme und Warmwasser auf die Mieter umlegen zu wollen, fehlt es zudem jeden-\n\nfalls deshalb, weil die Klägerin in ihrem weiteren Schreiben vom 10. Dezember \n\n1997, das ausweislich seiner Überschrift und des Einleitungssatzes als Erklä-\n\nrung der Umlage von Betriebskosten gemäß § 14 Abs. 1 MHG gelten sollte, \n\ngerade nicht die Kosten des Fremdbezugs von Wärme und Warmwasser im \n\nSinne von Nrn. 4 c und 5 b der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berech-\n\nnungsVO, sondern stattdessen in Ziffer 4 und 5 - unter Wiedergabe des Wort-\n\nlauts der Nrn. 4 a und 5 a der vorbezeichneten Anlage - die \"Kosten des Be-\n\ntriebs zentraler Heizungsanlagen\" sowie die \"Kosten des Betriebs zentraler \n\nWarmwasseranlagen\" als umzulegende Betriebskosten bezeichnet hat. \n\n19 \n\nb) Angesichts der Erwägungen unter a) kann dahinstehen, ob eine \n\nschriftliche Erklärung des Vermieters überhaupt den Voraussetzungen des § 14 \n\nAbs. 1 Satz 1 MHG genügt und die Rechtsfolge des § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG \n\nauslöst, wenn - wie hier - die Umlegung der Kosten auf den Mieter zwar vor \n\ndem Stichtag (31. Dezember 1997) erklärt wird, die Kosten selbst jedoch erst \n\nnach dem maßgeblichen Zeitpunkt entstehen und hierfür Vorauszahlungen ver-\n\nlangt werden. \n\n20 \n\nc) Die vom Berufungsgericht als grundsätzlich erachtete Frage, ob ein \n\nVermieter, der künftig entstehende Wärmelieferungskosten (Wärmecontracting) \n\ndurch einseitige Erklärung nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG auf den Mieter umle-\n\ngen will, zusätzlich die voraussichtliche Höhe dieser Kosten und die generelle \n\nUmstellung auf das Wärmecontracting in einer Modernisierungsankündigung, \n\ndie unter anderem die Modernisierung der Heizanlage betrifft , nach § 541 b \n\nAbs. 2 BGB a.F. (jetzt: § 554 Abs. 3 BGB) mitteilen muss, ist für die Entschei-\n\ndung des Rechtsstreits ebenfalls ohne Bedeutung. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Koch \n\nDr. Hessel \n\nVorinstanzen: \nAG Chemnitz, Entscheidung vom 12.05.2005 - 12 C 4764/04 - \nLG Chemnitz, Entscheidung vom 14.11.2005 - 6 S 281/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_279-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-09-20/viii-zr-279-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_279-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_279-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-09-20/viii-zr-279-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_279-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:56:48.691741+00:00"}}