{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_250-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-03-29","aktenzeichen":"VIII ZR 250/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 577 Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentums- wohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Um- wandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbe- stimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeit- punkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 250/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n29. März 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nBGB § 577 \n\nDas gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentums-\n\nwohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Um-\n\nwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am \n\n1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbe-\n\nstimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeit-\n\npunkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194). \n\nBGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05 - LG München I \nAG München \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n- - 2\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 22. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball und Dr. Wolst sowie die Richterin \n\nHermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil der 31. Zivilkammer des \n\nLandgerichts München I vom 15. September 2005 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger begehren von den Beklagten Auskunft und Feststellung einer \n\nSchadensersatzverpflichtung wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts. Dem \n\nliegt folgender Sachverhalt zu Grunde: \n\nDie Kläger sind als Mitglieder einer Wohngemeinschaft Mieter, die Be-\n\nklagten waren Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in M. \n\n , J. straße . Die Klägerin zu 1) ist nach ihren Angaben Anfang Januar \n\n1983, der Kläger zu 2) ist im Laufe des Jahres 1986 in die Wohnung eingezo-\n\ngen. Am 26. Januar 1983 wurde das Anwesen in Wohnungseigentum aufgeteilt. \n\nAufgrund eines Kaufvertrages vom 2. Februar 1983 erwarb die inzwischen ver-\n\nstorbene und von den Beklagten beerbte E. S. die Wohnung. \n\nAm 20. Januar 1984 wurde sie als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. \n\nDie Beklagten veräußerten die Wohnung mit Kaufvertrag vom 4. November \n\n2003 an den jetzigen Eigentümer A. J. , ohne die Kläger hiervon zu \n\nunterrichten. \n\n3 \n\nDie Kläger sind der Auffassung, dass ihnen ein gesetzliches Vorkaufs-\n\nrecht nach § 577 BGB (§ 570 b BGB a.F.) zugestanden habe. Da die Beklagten \n\nsie über den Verkauf an den Erwerber J. nicht unterrichtet und dadurch die \n\nGeltendmachung des Vorkaufsrechts vereitelt hätten, seien sie ihnen - den Klä-\n\ngern - zum Schadensersatz verpflichtet. Dabei komme es nicht darauf an, dass \n\ndie Wohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des \n\n§ 570 b BGB a.F. schon einmal verkauft worden sei. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die \n\nhiergegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in \n\nvollem Umfang weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nEin Auskunftsanspruch stehe den Klägern nicht zu, weil sie bei der Ver-\n\näußerung der Wohnung im Jahre 2004 nicht vorkaufsberechtigt gewesen seien \n\nund die Beklagten ihnen deshalb nicht zum Schadensersatz verpflichtet seien. \n\nDas Vorkaufsrecht des Mieters bestehe nur für den ersten Verkaufsfall nach der \n\nUmwandlung der Mietwohnung; dieser sei jedoch bereits am 2. Februar 1983 \n\nerfolgt. Damals habe den Mietern kein Vorkaufsrecht zugestanden, da § 570 b \n\nBGB a.F. erst am 1. September 1993 in Kraft getreten sei. Durch die Über-\n\ngangsbestimmung des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes \n\nvom 21. Juli 1993, nach der § 570 b BGB a.F. auf vor dem 1. September 1993 \n\nabgeschlossene Kaufverträge nicht anzuwenden sei, habe der Gesetzgeber zu \n\nerkennen gegeben, dass die Vorschrift für \"Altfälle\", bei denen der erste Ver-\n\nkauf vor dem 1. September 1993 erfolgt sei, nicht gelten solle. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. \n\n1. Die Revision des Klägers zu 2) ist bereits deshalb unbegründet, weil \n\nsein Mietverhältnis nach seinem eigenen Vorbringen erst im Jahre 1986, mithin \n\nmehrere Jahre nach der Begründung des Wohnungseigentums am 26. Januar \n\n1983, abgeschlossen worden ist. Auf eine solche Fallgestaltung ist § 577 BGB, \n\nder durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) mit \n\ngeringfügigen sprachlichen Änderungen und einer Klarstellung an die Stelle des \n\n§ 570 b BGB a.F. getreten ist, nach seinem Wortlaut von vornherein nicht an-\n\nwendbar. § 577 BGB setzt ebenso wie § 570 b BGB a.F. voraus, dass das \n\nWohnungseigentum erst nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter \n\nbegründet worden ist. \n\n9 \n\n2. Die Revision der Klägerin zu 1) bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Zu Recht \n\nund mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht einen Schadenser-\n\nsatzanspruch der Klägerin wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts verneint. \n\n10 \n\na) § 577 BGB räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein, wenn nach Ab-\n\nschluss des Mietvertrages und Überlassung der Wohnung an ihn Wohnungsei-\n\ngentum an dieser Wohnung begründet wird und die Eigentumswohnung sodann \n\nan einen Dritten verkauft wird. Das Gesetz geht also von der zeitlichen Reihen-\n\nfolge Mietvertrag und Überlassung - Umwandlung - Verkauf aus. Die durch das \n\nVierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I, 1257) in das \n\nBürgerliche Gesetzbuch eingefügte Bestimmung des § 570 b BGB (a.F.) ge-\n\nwährte erstmals allen Mietern, auch im freien Wohnungsbau, das gesetzliche \n\nVorkaufsrecht. Die hierzu erlassene Übergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des \n\nVierten Mietrechtsänderungsgesetzes schließt nach ihrem Wortlaut nur diejeni-\n\ngen Verkaufsfälle aus, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1. September \n\n1993 erfolgt sind. Ob der Ausschluss auch für einen weiteren Verkauf nach die-\n\nsem Zeitpunkt gelten soll, lässt sich der Bestimmung nicht unmittelbar entneh-\n\nmen und ist umstritten. \n\n11 \n\nNach einer Auffassung soll das Vorkaufsrecht bei jedem Weiterverkauf \n\nder Wohnung bestehen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 577 Rdnr. 4), \n\nnach anderer Ansicht für alle Verkaufsfälle nach dem 31. August 1993 \n\n(Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 577 Rdnr. 3; Blank/Börstinghaus, \n\nMiete, 2. Aufl., § 577 Rdnr. 3). Eine dritte Auffassung hält § 577 BGB (§ 570 b \n\nBGB a.F.) nur für den ersten Verkaufsfall nach Inkrafttreten des Vierten Miet-\n\nrechtsänderungsgesetzes am 1. September 1993 für anwendbar, wobei offen \n\nbleibt, ob dies auch für den Fall gilt, dass die umgewandelte Wohnung bereits \n\neinmal vor dem 1. September 1993 verkauft worden ist (so LG Oldenburg, WuM \n\n1997, 436 und Palandt/Weidenkaff, aaO Rdnr. 1 a.E.; nicht eindeutig Bamber-\n\nger/Roth/Reick, BGB, § 577 Rdnr. 18). Soweit ein Vorkaufsrecht nur für den \n\nersten Verkaufsfall nach der Umwandlung (Müller/Walther/Krenek, Miet- und \n\nPachtrecht, Stand November 2005, § 577 Rdnr. 19) oder ohne nähere zeitliche \n\nDifferenzierung angenommen wird (Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 577 \n\nRdnr. 4, und MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 577 Rdnr. 11), dürfte im \n\nHinblick auf den Ausschlusstatbestand des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Miet-\n\nrechtsänderungsgesetzes ersichtlich gleichfalls nur der erste Verkaufsfall nach \n\ndem 31. August 1993 gemeint sein. Schließlich wird die Auffassung vertreten, \n\nnach dem Zweck des § 577 BGB (§ 570 b BGB a.F.) sei das Vorkaufsrecht des \n\nMieters auch dann ausgeschlossen, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Woh-\n\nnung vor dem 1. September 1993 bereits einmal verkauft worden sei und nach \n\ndiesem Stichtag ein weiterer Verkauf stattfinde (Lammel, Wohnraummietrecht, \n\n2. Aufl., § 577 Rdnr. 5; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 577 \n\nRdnr. 31; unklar insoweit jedoch ders., aaO Rdnr. 16). \n\n12 \n\nb) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Sie steht im Einklang mit dem Wort-\n\nlaut und Zweck der Übergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Miet-\n\nrechtsänderungsgesetzes und wird insbesondere auch dem Sinn und Zweck \n\ndes § 577 BGB (früher: § 570 b BGB) gerecht. \n\n13 \n\naa) Die Vorschrift des § 570 b BGB a.F. ist dem - inzwischen durch Art. 6 \n\nNr. 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September \n\n2001 (BGBl. I, 2376) mit Wirkung vom 1. Januar 2002 aufgehobenen - § 2 b \n\nWoBindG nachgebildet (vgl. dazu die Begründung zu dem Entwurf eines Ge-\n\nsetzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts, BT-Drucks. 12/3013, \n\nS. 18, sowie die Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf des \n\nVierten Mietrechtsänderungsgesetzes, BT-Drucks. 12/3254, S. 40). Für diese \n\nVorschrift, deren Anwendungsbereich auf den öffentlich geförderten Woh-\n\nnungsbau beschränkt war, hat der Senat in einem Urteil vom 14. April 1999 \n\n(BGHZ 141, 194) klargestellt, dass das dort geregelte gesetzliche Vorkaufsrecht \n\ndem Mieter nicht für jeden, sondern nur für den ersten Verkaufsfall nach der \n\nUmwandlung der Mietwohnung zusteht. Entscheidend hat er dabei auf den Sinn \n\nund Zweck der Bestimmung abgestellt (aaO S. 198 ff.). \n\n14 \n\nMit der Schaffung des § 2 b WoBindG hat der Gesetzgeber das Ziel ver-\n\nfolgt, der Gefahr einer spekulativen Umwandlung von Sozialmietwohnungen in \n\nEigentumswohnungen und der sich daraus ergebenden Verdrängung der Mieter \n\nentgegenzuwirken (Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für \n\nRaumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drucks. 8/3403, S. 35 und 40 f.). \n\nDiese Gefahr besteht, wie der Senat in seinem Urteil vom 14. April 1999 ausge-\n\nführt hat (aaO S. 199), regelmäßig nur beim ersten Verkauf nach der Umwand-\n\nlung, weil der Eigentümer, der von der Umwandlung profitieren will, sein Speku-\n\nlationsinteresse typischerweise durch einen baldigen Verkauf der umgewandel-\n\nten Wohnungen realisieren will. \n\n15 \n\nbb) Allerdings hatte der Senat bei der Prüfung des Anwendungsbereichs \n\ndes § 2 b WoBindG nicht zu entscheiden, ob die Beschränkung auf den ersten \n\nVerkaufsfall auch dann gilt, wenn zu jenem Zeitpunkt das gesetzliche Vorkaufs-\n\nrecht des Mieters - wie hier - noch nicht bestanden hat und eine Rückwirkung \n\nder entsprechenden Bestimmung ausgeschlossen ist (Art. 6 Abs. 4 des Vierten \n\nMietrechtsänderungsgesetzes). Sinn und Zweck des § 2 b WoBindG und eben-\n\nso des ihm nachgebildeten § 570 b BGB a.F. (jetzt § 577 BGB) gebieten jedoch \n\neine Auslegung in diesem Sinn. \n\n16 \n\nIn dem Gesetzgebungsverfahren, das dem Vierten Mietrechtsände-\n\nrungsgesetz vorausgegangen war, ist zur Begründung der Einführung eines \n\ngesetzlichen Vorkaufsrechts im freien Wohnungsbau wiederholt betont worden, \n\nfür die Ausweitung des im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden \n\nVorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewor-\n\ndenen Bestand spreche, dass der Schutz des Mieters \"vor einer Verdrängung \n\nim Zusammenhang mit einer Umwandlung\" bei frei finanzierten Wohnungen \n\nnicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12/3013 S. 18; \n\nBT-Drucks. 12/3254 S. 40). Ein solcher Zusammenhang ist aber in aller Regel \n\nnur beim ersten Verkauf einer Eigentumswohnung nach der erfolgten Umwand-\n\nlung gegeben, weil hier bei dem Eigentümer, der die Umwandlung vorgenom-\n\nmen hat, das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufser-\n\nlöses im Vordergrund steht (BGHZ 141, 194, 199). Veräußert dagegen der \n\nErsterwerber die Eigentumswohnung weiter, so unterscheidet sich dieser Ver-\n\nkauf insoweit nicht vom Verkauf eines anderen Wirtschaftsgutes; der vom Ge-\n\nsetzgeber als auslösendes Moment für die drohende Verdrängung des Mieters \n\nangenommene Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in eine Ei-\n\ngentumswohnung besteht hier regelmäßig nicht mehr. Ist eine durch die Um-\n\nwandlung verursachte gesteigerte Verdrängungsgefahr bei einem späteren er-\n\nneuten Verkauf der Wohnung aber nicht mehr vorhanden, ist der Eingriff in die \n\nVertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit \n\ndes Wohnungseigentümers (Art. 14 Abs. 1 GG) auch nach der Vorstellung des \n\nGesetzgebers nicht mehr gerechtfertigt. \n\n17 \n\ncc) Der Umstand, dass im Zeitpunkt des ersten Verkaufs der umgewan-\n\ndelten Wohnung (hier: im Februar 1983) das gesetzliche Vorkaufsrecht noch \n\nnicht bestand, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Situation ist in diesem \n\nFall vergleichbar mit der vom Senat (aaO) entschiedenen Fallgestaltung, in \n\nwelcher bei der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung dem Mieter \n\nein Vorkaufsrecht deshalb nicht zustand, weil der Eigentumserwerb im Wege \n\nder Zwangsversteigerung erfolgte (§ 471 BGB; früher: § 512 BGB a.F.). \n\n18 \n\ndd) Dafür, dass der Gesetzgeber die \"Altfälle\", in denen der erste Ver-\n\nkauf einer umgewandelten Mietwohnung vor dem 1. September 1993 stattge-\n\nfunden hat, aus dem Anwendungsbereich des § 570 b BGB a.F. herausnehmen \n\nwollte, spricht auch die Übergangsbestimmung des Art. 6 Abs. 4 des Vierten \n\nMietrechtsänderungsgesetzes; hierauf hat das Berufungsgericht zu Recht hin-\n\ngewiesen. Hätte der Gesetzgeber dem Mieter ein Vorkaufsrecht für alle späte-\n\nren Verkaufsfälle einräumen wollen, so hätte es nahe gelegen, dies in § 570 b \n\nBGB a.F. oder zumindest in Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsge-\n\nsetzes ausdrücklich zu regeln (BGHZ 141, 194, 199). Auch die Reform des \n\nMietrechts durch das Gesetz vom 19. Juni 2001 hat er nicht zum Anlass ge-\n\nnommen, eine entsprechende \"Klarstellung\" in § 577 BGB einzufügen, obwohl \n\nzu diesem Zeitpunkt das genannte Senatsurteil bereits vorlag und der Gesetz-\n\ngeber in anderem Zusammenhang bei der Begründung des Entwurfs zu § 577 \n\nBGB auf die Rechtsprechung des Senats eingegangen ist (BT-Drucks. 14/4553 \n\nS. 92). \n\nIII. \n\n19 \n\nStand den Klägern nach alledem bei dem Verkauf der Wohnung durch \n\ndie Beklagten an A. J. am 4. November 2003 ein Vorkaufsrecht \n\nnicht zu, entfällt damit die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch wegen \n\nVereitelung des vermeintlichen Vorkaufsrechts und damit auch für den geltend \n\ngemachten Auskunftsanspruch. Die Revision ist daher zurückzuweisen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG München, Entscheidung vom 07.12.2004 - 433 C 30983/04 - \n\nLG München I, Entscheidung vom 15.09.2005 - 31 S 1217/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_250-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-29/viii-zr-250-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 577","ref_norm":"577","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 471","ref_norm":"471","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 512","ref_norm":"512","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_250-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_250-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-29/viii-zr-250-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_250-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:25:23.622281+00:00"}}