{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_247-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2007-03-07","aktenzeichen":"VIII ZR 247/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 247/05\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n7. März 2007 \nErmel \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 7. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers \n\nund Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des \n\nLandgerichts Berlin vom 20. September 2005 im Kostenpunkt und \n\ninsoweit aufgehoben, als die Berufung der Kläger gegen die \n\nAbweisung der Klage auf Zahlung von 5.233,04 € nebst Zinsen \n\nwegen Wertersatzes für die Markise und für den Teppichboden \n\ndurch das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 29. März \n\n2005 zurückgewiesen worden ist. \n\nAuf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts \n\nCharlottenburg vom 29. März 2005 im vorbezeichneten Umfang \n\nabgeändert. \n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.233,04 € nebst Zinsen \n\nin Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem \n\n26. August 2004 zu zahlen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Verfahrens der Nichtzu-\n\nlassungsbeschwerde zu \n\ntragen, soweit diese ohne Erfolg \n\ngeblieben ist. Insoweit beträgt der Wert des Beschwerdegegen-\n\nstandes für die Gerichtskosten 16.623,30 € und für die außer-\n\ngerichtlichen Kosten 21.856,34 €, mit der Maßgabe, dass letztere \n\nim Verhältnis zur Beklagten nur in Höhe von 3/4 anzusetzen sind. \n\nDie Kosten der ersten und zweiten Instanz haben die Kläger zu \n\n3/5 und die Beklagte zu 2/5 zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger hatten von der Beklagten eine Wohnung in Berlin gemietet. \n\nDer Formularmietvertrag vom 30. April 2001 enthält u. a. folgende Regelungen: \n\n\"§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen \n\n… \n\n6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses \nanfallenden \nKosten \ndurchzuführen (vgl. § 13). \n\nSchönheitsreparaturen \n\neigene \n\nauf \n\nDie Schönheitsreparaturen sind \nfolgt \nauszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, \ndas Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der \nHeizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von \ninnen. \n\nfachgerecht und wie \n\nfällig, so \n\nEndet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt \nSchönheitsreparaturen noch nicht \nist der Mieter \nverpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund \neines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden \nMalerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe \nzu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während \nder Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der \nKosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Maler-\nfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre \nzurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; \ndem Mieter \nanteiligen \nZahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem \nin \nEnde \n\ndes Mietverhältnisses \n\nSchönheitsreparaturen \n\nunbenommen, \n\nseiner \n\nes \n\nist \n\nkostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen \nlässt. \n\n… \n\n§ 13 Gebrauch der Mieträume, Schönheitsreparaturen \n\nIm Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen \n\n1. \nMieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: \n\nin den \n\nin Küchen, Bädern und Duschen \nalle 3 Jahre, \nin Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, \nin anderen Nebenräumen \nalle 7 Jahre. \n…\" \n\n2 \n\nDie Kläger versahen die Wohnung mit einer Markise zum Preis von \n\n6.250 DM und ließen für 6.702,15 DM Teppichboden verlegen. Nachdem es \n\nwegen der von den Klägern als unzureichend empfundenen Tritt-\n\nschalldämmung der Wohnung zu Meinungsverschiedenheiten gekommen war, \n\nhoben die Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich zum 31. Januar 2004 auf. \n\n3 \n\nDie Kläger beließen bei ihrem Auszug den Teppichboden und die \n\nMarkise in der Wohnung. Schönheitsreparaturen führten sie nicht aus. Die \n\nBeklagte ermittelte die Kosten der Schönheitsreparaturen durch Einholung \n\neines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes mit 14.391,59 €. Mit \n\nSchreiben vom 27. Juli 2004 verlangte sie von den Klägern entsprechend der \n\nRegelung in § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages hiervon 40 % (5.756,64 €) und \n\nerklärte insoweit die Aufrechnung gegenüber dem Anspruch der Kläger auf \n\nEntschädigung für die Markise und den Teppichboden. \n\n4 \n\nMit der Klage verlangen die Kläger Ersatz des Zeitwertes des \n\nTeppichbodens in Höhe von 2.570,06 € und der Markise in Höhe von \n\n2.662,98 €, ferner Erstattung eines Guthabens in Höhe von 642,27 € aus der \n\nAbrechnung der Nebenkosten sowie Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von \n\n7.669,38 € nebst ausgerechneter Zinsen (Gesamtbetrag Kaution und Zinsen: \n\n8.058,13 €). Hilfsweise stützen sie die Klage auf Schadensersatzansprüche \n\nwegen Umzugskosten (5.855,66 €), wegen der \n\nfür die neue Wohnung \n\ngezahlten Maklerprovision (5.001,92 €) und weiterer Kosten (12.018,30 €). Die \n\nBeklagte hat gegenüber den als solchen unstreitigen Ansprüchen auf \n\nRückzahlung der Kaution und des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung \n\ndie Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsforderungen für die Monate Oktober \n\n2003 bis Januar 2004 erklärt. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die \n\nBerufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Senat insoweit zugelassenen \n\nRevision verfolgen die Kläger ihren Anspruch auf Zahlung von Wertersatz für \n\ndie Markise und den Teppichboden weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\n7 \n\nDas Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von \n\nInteresse, zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: \n\nEin Anspruch der Kläger auf Erstattung des Zeitwertes der Markise und \n\ndes Teppichbodens sei - wie das Amtsgericht zutreffend angenommen habe - \n\nan sich gegeben. Allerdings greife die von der Beklagten erklärte Aufrechnung \n\ndurch, weil die zur Aufrechnung gestellte Forderung der Vermieterin wegen \n\nunterlassener Schönheitsreparaturen berechtigt sei. Die \n\nim Mietvertrag \n\nenthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Kläger \n\nhalte der \n\nInhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB stand. § 13 Abs. 1 des \n\nMietvertrages bestimme, dass die Schönheitsreparaturen \"im Allgemeinen\" in \n\nden im Einzelnen genannten Zeitabständen fällig werden, und enthalte deshalb \n\nkeine starre Fristenregelung. \n\n8 \n\nDarüber hinaus sei auch die so genannte Quotenklausel in § 4 Abs. 6 \n\nSatz 3 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden. Zwar bestimme auch die \n\nQuotenklausel Fristen, innerhalb derer sich der Schadensersatzanspruch \n\nerhöhe. Gleichwohl sei die Klausel nicht wegen starrer Fristen unwirksam, denn \n\nsie verlöre ihren Sinn, wenn die vorgesehenen Fristen ebenfalls je nach dem \n\nZustand der Wohnung verkürzt oder verlängert würden. Nach der Recht-\n\nsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Vereinbarung einer solchen \n\nQuotenklausel zulässig, weil die Verpflichtung zur Durchführung von \n\nSchönheitsreparaturen Entgeltcharakter habe, also Teil des vom Mieter zu er-\n\nbringenden Mietzinses sei. Dieser Mietzins ginge dem Vermieter aber verloren, \n\nwenn man ihm nicht gestattete, mittels Vereinbarung einer Quotenklausel \n\nanteilig Ausgleich zu erlangen. Dem Mieter entstehe auch kein Nachteil, weil \n\nsich die Höhe der durch einen Kostenvoranschlag zu ermittelnden Kosten auch \n\nnach dem Zustand der Wohnung richte, so dass auch ein besonders guter \n\nErhaltungszustand der Wohnung Berücksichtigung finde. \n\nII. \n\n9 \n\n10 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im entscheidenden \n\nPunkt nicht stand. \n\n1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist allein die Frage, ob die \n\nBeklagte gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Wertersatz in Höhe von \n\nzusammen 5.233,04 € für die in der Wohnung zurückgelassene Markise und \n\nden Teppichboden wirksam mit einem Anspruch auf Erstattung anteiliger \n\nKosten der Schönheitsreparaturen aufgerechnet hat. Der Wertersatzanspruch \n\nder Kläger als solcher ist der Revisionsentscheidung ungeprüft zugrunde zu \n\nlegen (vgl. BGHZ 109, 179; BGH, Urteil vom 9. Juni 2005 - III ZR 436/04, \n\nNZBau 2005, 509, unter II 1). \n\n11 \n\n2. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung ist unwirksam, weil ihr der \n\nzur Aufrechnung gestellte Anspruch gegen die Kläger auf anteilige Erstattung \n\nder Kosten von Schönheitsreparaturen nicht zusteht. \n\n12 \n\na) Ein Anspruch der Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung \n\nwegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1 und 3, \n\n281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 4 Nr. 6, § 13 des Mietvertrages \n\nkommt von vornherein nicht in Betracht, weil die Verpflichtung der Kläger zur \n\nAusführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses \n\nim November 2003 nach dem in § 13 Nr. 1 vereinbarten Fristenplan noch nicht \n\nfällig war und die Beklagte einen vorzeitigen Renovierungsbedarf auch nicht \n\ngeltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen der Beklagten kann seine \n\nGrundlage daher nur in der in § 4 Nr. 6 des Formularmietvertrages enthaltenen \n\nso genannten Abgeltungsklausel haben. \n\n13 \n\nb) Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 \n\nNr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW \n\n2006, 3778, unter II 2 b bb (2)). \n\n14 \n\naa) § 4 Nr. 6 des Mietvertrages verpflichtet den Mieter zur Zahlung \n\nanteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei seinem \n\nAuszug noch nicht fällig sind und er sie auch nicht - zur Vermeidung der \n\nZahlungspflicht - vorzeitig ausführt oder ausführen lässt. Der vom Mieter zu \n\nzahlende Betrag ist dabei allein nach dem Zeitablauf seit der letzten \n\nRenovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten \n\nangegeben, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvor-\n\nanschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des \n\ntatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor; es \n\nhandelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit \"starrer\" Berechnungs-\n\ngrundlage. \n\n15 \n\nbb) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von \n\nRenovierungskosten nach einer \"starren\", an einem Fristenplan ausgerichteten \n\nBerechnungsgrundlage verpflichtet, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 \n\nBGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO). Eine derartige \n\nKlausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben \n\nunangemessen, weil sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungs-\n\nzustandes der Wohnung nicht zulässt und deshalb dazu führen kann, dass der \n\nMieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis \n\nzur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungs-\n\nquote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung \n\nzukünftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird; eine solche Regelung ist \n\nmit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbar und \n\ndeshalb als Formularklausel unwirksam. \n\n16 \n\ncc) Die in § 4 Nr. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist \n\ninsgesamt unwirksam. Eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel scheidet \n\naus, weil ohne die darin angegebenen feststehenden Fristen und Prozentsätze \n\nschon sprachlich keine eigenständige Regelung verbliebe und deshalb eine auf \n\neine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufende Umformulie-\n\nrung erforderlich wäre (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter \n\nII 2 c). \n\nIII. \n\n17 \n\nNach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen \n\nBestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit \n\nist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen \n\nbedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte ist zur Zahlung des - als solcher \n\nunstreitigen - Entschädigungsbetrages für die übernommenen Mietereinrichtun-\n\ngen nebst Prozesszinsen (§§ 291, 288 Abs. 1 BGB) zu verurteilen. Bei der \n\nKostenentscheidung hat der Senat bezüglich der Kosten des Verfahrens der \n\nNichtzulassungsbeschwerde \n\nberücksichtigt, \n\ndass Gerichtskosten \n\nnur \n\nhinsichtlich des erfolglosen Teils der Beschwerde anfallen und dass bei der \n\nErstattung der außergerichtlichen Kosten dem degressiven Anstieg der von der \n\nHöhe des Gegenstandswertes abhängigen Gebühren Rechnung zu tragen ist \n\n(vgl. BGH, Beschluss vom 17. Dezember 2003 - V ZR 343/02, NJW 2004, \n\n1048, unter 2 a und b). \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nDr. Milger \n\nVorinstanzen: \nAG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 29.03.2005 - 208 C 356/04 - \nLG Berlin, Entscheidung vom 20.09.2005 - 65 S 106/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_247-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-03-07/viii-zr-247-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_247-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_247-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-03-07/viii-zr-247-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_247-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:28:32.372091+00:00"}}