{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_243-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-05-03","aktenzeichen":"VIII ZR 243/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 243/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n3. Mai 2006 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 3. Mai 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter \n\nBall, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 62 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 12. September 2005 aufgehoben. \n\nDie Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nTempelhof-Kreuzberg vom 23. Juni 2005 wird zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 2003 eine im Haus \n\ndes Klägers gelegene Wohnung in B. . § 2 Ziff. 1 a des Formularmietvertrags \n\nlautet wie folgt: \n\n\"Das Mietverhältnis beginnt am 01. Oktober 2003. Der Mietvertrag \nläuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzli-\nchen Kündigungsfrist des § 573 c BGB gekündigt werden, jedoch \nerstmals zum 30. September 2007. ...\". \n\n2 \n\nDie Daten des Beginns des Mietverhältnisses und des Kündigungster-\n\nmins sind handschriftlich in die im Formulartext hierfür vorgesehenen Leerfelder \n\neingetragen. Eine Fußnote zu der Kündigungsklausel enthält den Hinweis, dass \n\ndas Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet-\n\nvertragsabschluss ausgeschlossen werden darf. In § 4 Ziff. 1 des Mietvertrags \n\nist eine Staffelmiete vereinbart. \n\nMit Schreiben vom 1. Juli 2004, das am gleichen Tag bei der vom Kläger \n\nbeauftragten Hausverwaltung einging, erklärte der Beklagte die Kündigung des \n\nMietverhältnisses zum 30. September 2004. \n\nMit seiner Klage hat der Kläger vom Beklagten die Zahlung von Miete für \n\ndie Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 - insgesamt 2.640 € - nebst Zinsen \n\nverlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe eines als \n\nMietkaution an den Kläger verpfändeten Bankguthabens begehrt, das sich am \n\n7. Januar 2005 auf 1.285,84 € belief. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-\n\nsen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das \n\nLandgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit seiner \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wie-\n\nderherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision des Beklagten hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 1435 veröffent-\n\nlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Klage auf Zahlung von Miete sei begründet, weil die mit Schreiben \n\ndes Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis allenfalls \n\nzum 30. September 2007 habe beenden können. Der in § 2 Ziff. 1 a des Miet-\n\nvertrags vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts sei nicht gemäß § 557 a \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nAbs. 4 BGB unwirksam. Die Klausel verstoße nicht gegen § 557 a Abs. 3 Satz 1 \n\nBGB, wonach das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit \n\nAbschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Zwar ha-\n\nbe die Vierjahresfrist bereits am 6. September 2003 mit Abschluss des Mietver-\n\ntrags und der hierin enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu laufen begonnen. \n\nJedoch sei kein Ausschluss des Kündigungsrechts bis zum 30. September \n\n2007 vereinbart. Vereinbart sei, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der \n\ngesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt wer-\n\nden könne. Eine solche Vereinbarung sei nach den §§ 557 a Abs. 3 Satz 1, \n\n573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig. Denn eine Kündigung des Beklagten habe \n\nnicht zum Ende der Vierjahresfrist am 5. September 2007 wirksam werden kön-\n\nnen. Falle der Ausschluss des Kündigungsrechts auf einen Kalendertag vor \n\ndem Monatsende, ergebe sich der Zeitpunkt des Vertragsendes bei einer or-\n\ndentlichen Kündigung aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung \n\nspätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats \"zum Ablauf\" des über-\n\nnächsten Monats zulässig sei. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass in \n\nder Fußnote zu § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags darauf hingewiesen werde, dass \n\ndas Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet-\n\nvertragsabschluss ausgeschlossen werden dürfe. Insofern sei bei der Ausle-\n\ngung der Vereinbarung zu berücksichtigen, dass die Parteien keine Vereinba-\n\nrung hätten schließen wollen, die einem offenbar erkannten gesetzlichen Verbot \n\nzuwiderlaufe. \n\n8 \n\nDie Widerklage des Beklagten sei unbegründet. Der Beklagte habe kei-\n\nnen fälligen Anspruch auf Freigabe des Kautionskontos, weil das Mietverhältnis \n\nnoch nicht beendet sei. \n\nII. \n\n9 \n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü-\n\nfung nicht stand. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzu-\n\nheben; die Berufung des Klägers gegen das - die Klage abweisende und der \n\nWiderklage stattgebende - erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (§§ 562 \n\nAbs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). \n\nA. Klage \n\n10 \n\nDer Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der \n\nMiete für den Zeitraum von Oktober 2004 bis Januar 2005 gemäß § 535 Abs. 2 \n\nBGB. Die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung hat \n\ndas Mietverhältnis zum 30. September 2004 beendet (§§ 542 Abs. 1, 573 c \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB). \n\n11 \n\nDas Recht des Beklagten zur ordentlichen Kündigung des Mietverhält-\n\nnisses ist nicht durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten beider-\n\nseitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen. Zwar können die Parteien eines \n\nWohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündi-\n\ngung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten \n\n(st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, \n\n1059 unter II 3 a m.w.Nachw.). Der im vorliegenden Fall zusammen mit einer \n\nStaffelmiete vereinbarte Kündigungsausschluss weicht jedoch zum Nachteil des \n\nMieters - des Beklagten - von der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten \n\nHöchstfrist von vier Jahren ab und ist als Formularklausel insgesamt unwirksam \n\n(§§ 557 a Abs. 4, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). \n\n12 \n\n1. Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des \n\nMieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung \n\nausgeschlossen werden. Diese Frist wird durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietver-\n\ntrags vereinbarten Kündigungsverzicht, der auch zu Lasten des Beklagten wirkt, \n\nüberschritten. \n\n13 \n\na) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach \n\ndem insoweit eindeutigen Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB die Frist vom \n\nZeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung an zu berechnen ist. Da \n\ndie Staffelmiete im Mietvertrag vom 6. September 2003 vereinbart wurde, war \n\nein Ausschluss des Kündigungsrechts des Beklagten - ungeachtet des Um-\n\nstandes, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Ziff. 1 a des Vertrags erst am \n\n1. Oktober 2003 begann - nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nur längstens bis \n\nzum 5. September 2007 zulässig. \n\n14 \n\nb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 2 \n\nZiff. 1 a des Mietvertrags getroffene Vereinbarung - wonach das Mietverhältnis \n\nunter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB erstmals \n\nzum 30. September 2007 gekündigt werden kann - sei mit § 557 a Abs. 3 \n\nSatz 1 BGB vereinbar, weil eine zum 5. September 2007 erklärte Kündigung \n\ngemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB erst zum Ablauf dieses Monats wirksam \n\nwerden könne. \n\n15 \n\n§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt eine Höchstfrist zum Schutz des \n\nMieters. Dieser soll die Möglichkeit haben, sich spätestens zum Ablauf der in \n\n§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegten Frist von vier Jahren aus einem Staf-\n\nfelmietvertrag zu lösen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Miet-\n\nrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100; Senatsurteil vom \n\n23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 = WuM 2006, 97, unter \n\nII 3 b aa (2) m.w.Nachw.). Dem entspricht es, dass die Kündigung gemäß \n\n§ 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB frühestens \"zum Ablauf\" dieses Zeitraums zulässig \n\nist. Hierdurch hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Mieters formulie-\n\nren und den im Falle eines vereinbarten längerfristigen Kündigungsverzichts \n\nfrühestmöglichen Kündigungszeitpunkt klarstellen wollen (vgl. BT-Drucks. aaO \n\nS. 53). \n\n16 \n\nDie in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmte Höchstfrist von vier Jahren \n\nist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende - wie im vorliegenden Fall - auf einen \n\nKalendertag vor dem Ende eines Monats fällt. Entgegen der Auffassung des \n\nBerufungsgerichts ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kün-\n\ndigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des \n\nübernächsten Monats zulässig ist, keine andere Beurteilung. Zwar bestimmt \n\ndiese Vorschrift nicht lediglich die Zeitspanne, die der Mieter bei einer ordentli-\n\nchen Kündigung einzuhalten hat, sondern auch den Kündigungstermin als den \n\nZeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist danach - \n\nunabhängig von der Länge der eigentlichen Kündigungsfrist - bei der ordentli-\n\nchen Kündigung jeweils der Ablauf eines Kalendermonats; das folgt ohne weite-\n\nres aus dem Wortlaut und Sinn des § 573 c Abs. 1 BGB (vgl. Erman/P. Jendrek, \n\nBGB, 11. Aufl., § 573 c Rdnr. 3) und entspricht im Übrigen auch dem prakti-\n\nschen Bedürfnis nach einem möglichst einheitlichen Zeitpunkt für Beginn und \n\nBeendigung von Mietverhältnissen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. September \n\n2002 – VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 = WuM 2003, 635 unter 2). § 573 c \n\nBGB hat jedoch nicht die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts zum Gegen-\n\nstand (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, \n\nunter II 1 a m.w.Nachw.). Diese Bestimmung führt daher nicht zu einer Verlän-\n\ngerung der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zum Schutz des Mieters bestimmten \n\nHöchstfrist für die Dauer eines Kündigungsverzichts. Beginnt die Vierjahresfrist \n\ndes § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB - wie regelmäßig - nicht am letzten Tag, son-\n\n17 \n\n18 \n\ndern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - für ihn \n\nzwingenden (§ 557 a Abs. 4 BGB) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, \n\ndass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der ent-\n\nsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die \n\nFrist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet. \n\nc) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts enthält § 2 Ziff. 1 a des \n\nMietvertrags einen Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007. \n\naa) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der \n\nuneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, \n\n258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln in dieser oder \n\ninhaltsgleicher Fassung bundesweit in Formularmietverträgen Verwendung fin-\n\nden (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM \n\n2004, 672 zugrunde liegende Formularklausel). Es handelt sich, wovon die Re-\n\nvision zutreffend ausgeht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne \n\ndes § 305 Abs. 1 BGB. Zwar hat das Berufungsgericht dies - von seinem \n\nStandpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Der Senat kann diese Feststel-\n\nlung jedoch selbst treffen. Die Klausel ist Bestandteil eines vom Bund der B. \n\n Haus- und Grundbesitzervereine e.V. herausgegebenen Formulars, das für \n\neine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und bei Vertragsabschluss von der \n\nvom Kläger beauftragten Hausverwaltung verwendet worden ist. Der Beurtei-\n\nlung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung steht nicht entgegen, dass \n\nder Kündigungstermin handschriftlich in das im Formulartext hierfür vorgesehe-\n\nne Leerfeld eingetragen worden ist; gemäß § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es \n\nauf die verwendete Schriftart nicht an (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII \n\nZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). Dass die Dauer des Kündigungsaus-\n\nschlusses ausgehandelt worden wäre, ist weder festgestellt noch behauptet \n\nworden. \n\n19 \n\nbb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt \n\nund typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-\n\nlichen Vertragsparteien unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen \n\nsind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Die Klausel in § 2 \n\nZiff. 1 a des Mietvertrags, nach der der Vertrag unter Einhaltung der gesetzli-\n\nchen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden \n\nkann, regelt einen wechselseitigen, bis zu diesem Zeitpunkt wirkenden Kündi-\n\ngungsverzicht. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, ein Kündigungsaus-\n\nschluss bis zum 30. September 2007 sei der Klausel, bei der auch der in der \n\nFußnote im Vertragsformular enthaltene Hinweis auf die gesetzlich zulässige \n\nFrist bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen sei, nicht zu entnehmen. \n\nAus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die \n\nKlausel nur so zu verstehen, dass keine der Parteien das Recht haben soll, das \n\nMietverhältnis mit Wirkung vor dem 30. September 2007 ordentlich zu kündi-\n\ngen. Daraus folgt, dass die - wie ausgeführt - nur bis zum 5. September 2007 \n\nzulässige Dauer eines Kündigungsausschlusses zu Lasten des Beklagten \n\n(§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB) überschritten ist. \n\n20 \n\n2. Gemäß § 557 a Abs. 4 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die \n\n- wie im vorliegenden Fall - zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 \n\nBGB abweicht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht des \n\nMieters nach § 557 a Abs. 4 BGB stets insgesamt oder aber nur hinsichtlich des \n\nüber die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Teils unwirksam ist. Jedenfalls \n\nbei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss, der die nach § 557 a \n\nAbs. 3 Satz 1 BGB höchstzulässige Frist von vier Jahren übersteigt, ergibt sich \n\ndie gänzliche Unwirksamkeit der Klausel aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie \n\nden Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-\n\nnachteiligt (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). \n\nEine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem nach § 557 a BGB noch zulässi-\n\ngen Inhalt kommt nicht in Betracht, weil eine solche Rückführung der Bestim-\n\nmung gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklau-\n\nseln verstoßen würde (vgl. Senat, aaO m.w.Nachw.). Um eine geltungserhal-\n\ntende Reduktion handelt es sich nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel \n\nnach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässi-\n\ngen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. Senat, aaO). So \n\nliegt es bei der hier verwendeten Klausel indessen nicht. Gemäß § 2 Ziff. 1 a \n\ndes Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals \n\nzum 30. September 2007 zulässig. Eine Vorverlegung dieses Kündigungster-\n\nmins ließe sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der \n\nKlausel erreichen, die mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht \n\nvereinbar ist. \n\n21 \n\nIst der in § 2 Ziffer 1 a Satz 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungs-\n\nausschluss mithin insgesamt unwirksam, hat die mit Schreiben des Beklagten \n\nvom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis bereits zum 30. Sep-\n\ntember 2004 beendet (§§ 542, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). \n\nB. Widerklage \n\n22 \n\nDem Beklagten steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch \n\ngegenüber dem Kläger auf Freigabe der verpfändeten Mietsicherheit aufgrund \n\nder Kautionsvereinbarung zu, weil das Mietverhältnis - wie ausgeführt - beendet \n\nist und nicht festgestellt ist, dass der Kläger Forderungen gegen den Beklagten \n\naus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, zu deren Erfüllung die Verwertung \n\nder Kaution notwendig wäre (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05 \n\n[zur Veröffentlichung vorgesehen], unter II 1 a). \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.06.2005 - 8 C 116/05 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2005 - 62 S 230/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_243-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-03/viii-zr-243-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":19},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_243-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_243-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-03/viii-zr-243-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_243-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:37:47.550444+00:00"}}