{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_215-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-07-12","aktenzeichen":"VIII ZR 215/05","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB § 558 Abs. 1 Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel be- gründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durch- schnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 215/05 \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n12. Juli 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 558 Abs. 1 \n\nZur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur \n\nErhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel be-\n\ngründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung \n\ntatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durch-\n\nschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil \n\nvom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227). \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 - LG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. Juli 2006 durch den Richter Ball, die Richter Dr. Schlichting, Dr. Wolst \n\nund Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 12. Juli 2005 im Kostenpunkt und in-\n\nsoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt wor-\n\nden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin - eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - ist Vermieterin, der \n\nBeklagte ist Mieter einer Wohnung in Berlin mit einer Wohnfläche von \n\n127,45 m². Die nach dem Mietvertrag monatlich zu zahlende Miete, in der die \n\nBetriebskosten mit Ausnahme der Kosten für Wärme und Warmwasser enthal-\n\nten sind (Bruttokaltmiete), betrug seit Mai 2001 631,40 € (4,95 €/m²). Mit Schrei-\n\nben vom 26. Februar 2004 verlangte die Klägerin, vertreten durch ihre als \n\nHausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin, vom Beklagten die \n\nZustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 126,28 € auf monatlich \n\n757,68 € (5,94 €/m²) ab dem 1. Mai 2004. Diesem Erhöhungsverlangen lag ein \n\nBetriebskostenanteil in Höhe von 1,06 €/m² zugrunde. Der Beklagte beanstan-\n\ndete die von der geschäftsführenden Gesellschafterin der Klägerin vorgelegte \n\nHausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und erteilte die Zustimmung \n\nnicht. \n\n2 \n\nDie Klägerin hat, wiederum vertreten durch ihre geschäftsführende Ge-\n\nsellschafterin, Klage auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung erho-\n\nben und den Beklagten in der Klageschrift erneut aufgefordert, der Mieterhö-\nhung auf 5,94 €/m² zuzustimmen. Sie hat diesem Erhöhungsverlangen nunmehr \n\neinen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² zugrunde gelegt und die \n\nbegehrte Nettokaltmiete dementsprechend auf 4,77 €/m² beziffert. Zur Begrün-\n\ndung hat die Klägerin auf den Berliner Mietspiegel 2003 (westliche Bezirke), der \n\nNettokaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten ausweist, Bezug genommen. \n\nDer Beklagte hat auch dieses Erhöhungsverlangen zurückgewiesen. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-\n\nrin hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, der begehrten Mieterhöhung \n\n- entsprechend dem Erhöhungsverlangen in der Klageschrift - mit Wirkung ab \n\ndem 1. Dezember 2004 zuzustimmen; die weitergehende - auf das ursprüngli-\n\nche Erhöhungsverlangen vom 26. Februar 2004 gestützte - Berufung der Kläge-\n\nrin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanz-\n\nlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n4 \n\nDie Revision des Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung \n\nder Sache an das Berufungsgericht. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß \n\ndurch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revi-\n\nsionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten \n\nwar. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, \n\nsondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). \n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDas ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin \n\nvom \n\n26. Februar 2004 sei aufgrund formeller Mängel unwirksam. Das weitere Erhö-\n\nhungsverlangen in der Klageschrift sei dagegen nicht zu beanstanden, so dass \n\nder Beklagte verpflichtet sei, der Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich \n\n757,68 € ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen. \n\n7 \n\nEntgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe die geschäftsführende \n\nGesellschafterin der Klägerin dem Erhöhungsverlangen keine Vollmachtsur-\n\nkunde aller gegenwärtigen Gesellschafter der Klägerin beifügen müssen. Die \n\nentsprechende Vollmacht der Gesellschafterin beruhe auf der ihr erteilten \n\nHausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und auf dem Gesellschaftsver-\n\ntrag. \n\n8 \n\nDie vom Beklagten gemietete Wohnung sei in das Rasterfeld \"L 2\" des \n\nBerliner Mietspiegels 2003 einzuordnen; zusätzlich zu dem dort ausgewiesenen \n\nMittelwert für Nettomieten von 4,31 €/m² sei aufgrund wohnwerterhöhender \n\nMerkmale ein Zuschlag von 0,48 €/m² gerechtfertigt. Sachliche Einwände da-\n\ngegen seien vom Beklagten nicht vorgebracht worden. Ferner seien die von der \n\nKlägerin in Höhe von 1,17 €/m² zugrunde gelegten Betriebskosten zu berück-\n\nsichtigen. Die Angabe dieses pauschalen Betriebskostenanteils sei als Ansatz \n\nder durchschnittlichen Betriebskosten auszulegen, die im Rahmen der Erhe-\n\nbungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und veröffentlicht worden seien. Zur \n\nHerstellung der Vergleichbarkeit zwischen den im Mietspiegel ausgewiesenen \n\nNettomieten und der vereinbarten Bruttokaltmiete sei der ortsüblichen Nettomie-\n\nte nicht der tatsächliche Betriebskostenanteil, sondern die im Rahmen der Er-\n\nhebungen zum Mietspiegel ermittelte durchschnittliche Differenz zwischen den \n\nBrutto- und Nettomieten für vergleichbare Wohnungen hinzuzurechnen. \n\nII. \n\n9 \n\nDie Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü-\n\nfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann \n\nder Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch aus §§ 558, 558 b Abs. 1 und 3 \n\nBGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 € \n\nmit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 nicht zugebilligt werden. \n\n10 \n\n1. Das Berufungsgericht hat allerdings mit Recht angenommen, dass das \n\nin der Klageschrift enthaltene erneute Erhöhungsverlangen der Klägerin \n\n(§§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 1. Alt. BGB) nicht aus formellen Gründen zu beanstan-\n\nden ist. \n\n11 \n\na) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die als Hausver-\n\nwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin der Klägerin wirksam be-\n\nvollmächtigt war, das Erhöhungsverlangen für die Klägerin geltend zu machen. \n\nDies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch keinen Rechtsfehler \n\nerkennen. \n\n12 \n\n13 \n\nb) Das Erhöhungsverlangen der Klägerin enthält auch eine den formellen \n\nAnforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB genügende Begründung. \n\nDie Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Be-\n\nrechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse \n\nzu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR \n\n2006, 227 unter II 1 a m.w.Nachw.). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei \n\nausgeführt hat, sind mit dem im Erhöhungsverlangen der Klägerin angegebe-\n\nnen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² die durchschnittlichen Be-\n\ntriebskosten gemeint, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel \n\nermittelt und veröffentlicht worden sind; das ergibt sich aus der als Anlage zur \n\nKlageschrift beigefügten Tabelle über durchschnittliche \"kalte\" Betriebskosten. \n\nDie Revision meint, die Angabe eines pauschalen (durchschnittlichen) Betriebs-\n\nkostenanteils im Erhöhungsverlangen der Klägerin habe dessen Unwirksamkeit \n\nbereits aus formellen Gründen zur Folge. Dies trifft nicht zu. Der Beklagte wur-\n\nde durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine \n\nRichtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil \n\n(auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit \n\ndes Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. \n\nSenatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO m.w.Nachw.). \n\n14 \n\n2. Zu Recht rügt die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht der \n\nPrüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens (§ 558 Abs. 1 \n\nBGB) die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten \n\nzugrunde gelegt hat. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschie-\n\nden hat, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung \n\nder Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten \n\nausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu \n\nbeurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) \n\nBetriebskostenanteils (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1). An \n\nentsprechenden Angaben fehlt es in dem Erhöhungsverlangen der Klägerin. \n\n15 \n\nDie Klägerin hat in ihrer Klageschrift unter Hinweis auf den Berliner Miet-\n\nspiegel vorgetragen, sie lege ihrem Verlangen nach Zustimmung zur Erhöhung \n\nder Bruttokaltmiete auf 757,68 € (5,94 €/m²) einen pauschalen Betriebskosten-\n\nanteil von 1,17 €/m² zugrunde; die verlangte Kaltmiete ohne Betriebskosten \n\nbetrage daher 4,77 €/m². Hierdurch hat sie die Höhe des in der verlangten Brut-\n\ntokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils nicht schlüssig dargelegt. Ihrem \n\nErhöhungsverlangen ist nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokalt-\n\nmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich haben; die-\n\nser Anteil entspricht nicht ohne weiteres den statistischen Durchschnittswerten \n\ndes Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1 b bb \n\n(2)), auf den die Klägerin Bezug genommen hat. \n\nIII. \n\n16 \n\nAuf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil daher aufzuhe-\n\nben, soweit das Berufungsgericht der Zustimmungsklage stattgegeben hat \n\n(§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Sache ist noch nicht zur Endent-\n\nscheidung reif, weil die Klägerin in Anbetracht der bisherigen Rechtsprechung \n\ndes Berufungsgerichts bis zum Erlass des Senatsurteils vom 26. Oktober 2005 \n\n(aaO) keine Veranlassung hatte, zur Höhe des in der Bruttokaltmiete tatsächlich \n\nenthaltenen Betriebskostenanteils vorzutragen. Hierzu ist ihr im Berufungs-\n\nrechtszug Gelegenheit zu geben. \n\nBall \n\nDr. Schlichting \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 16.12.2004 - 7 C 86/04 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 12.07.2005 - 63 S 36/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_215-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-07-12/viii-zr-215-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_215-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_215-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-07-12/viii-zr-215-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_215-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:48:02.830437+00:00"}}