{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_210-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-05-03","aktenzeichen":"VIII ZR 210/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ZVG § 152 Abs. 2 § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Be- schlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 210/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n3. Mai 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nZVG § 152 Abs. 2 \n\n§ 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Be-\n\nschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung \n\nist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und \n\nvon diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, \n\nwenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die \n\nAnordnung der Beschlagnahme wirksam wird. \n\nBGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 210/05 - LG Potsdam \n\nAG Brandenburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 22. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die \n\nRichterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil der 11. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Potsdam vom 25. August 2005 wird zu-\n\nrückgewiesen. \n\nDie Kläger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger waren Mieter einer in B. gelegenen Wohnung. Sie \n\nentrichteten der Vermieterin die vertraglich vereinbarte Mietkaution. Zum \n\n30. September 2003 kündigten die Kläger den Mietvertrag und zogen aus der \n\nWohnung aus. Durch Beschluss vom 7. Oktober 2003 ordnete das Amtsgericht \n\nPotsdam die Zwangsverwaltung über das Grundstück an und setzte den Be-\n\nklagten als Zwangsverwalter ein. Die Mietkaution wurde dem Beklagten nicht \n\nweitergegeben. \n\n2 \n\nDie Kläger verlangen von dem Beklagten Auszahlung der Kaution. Das \n\nAmtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt; das Landgericht hat die \n\nKlage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-\n\nfolgen die Kläger ihren Zahlungsanspruch weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\nDas Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2005, 772 veröffentlicht ist, \n\nhat ausgeführt: Den Klägern stehe gegen den beklagten Zwangsverwalter kein \n\nAnspruch auf Rückzahlung der Kaution zu. Der Beklagte sei gemäß § 152 \n\nAbs. 2 ZVG nicht in das bereits vor der Beschlagnahme beendete Mietverhält-\n\nnis eingetreten. Die Vorschrift setze, wie bereits ihrem Wortlaut zu entnehmen \n\nsei, einen bei Beschlagnahme bestehenden Mietvertrag voraus. Es sei auch \n\nnicht geboten, den durch § 152 Abs. 2 ZVG gewährten Schutz des Mieters auf \n\nbeendete, aber noch abzuwickelnde Mietverhältnisse zu erstrecken, denn der \n\nMieter könne bei Abschluss des Mietvertrages auf einer sicheren Anlage der \n\nKaution durch den Vermieter bestehen. \n\nII. \n\n4 \n\n5 \n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die \n\nRevision zurückzuweisen ist. \n\nDie Pflichten aus der Kautionsabrede fallen zwar bei zur Zeit der Be-\n\nschlagnahme bestehendem Mietvertrag in den Aufgabenbereich des Zwangs-\n\nverwalters, denn er ist gemäß § 152 Abs. 2 ZVG an einen bestehenden Miet- \n\noder Pachtvertrag gebunden (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, \n\nNJW-RR 2005, 1029, unter II 3 b; vgl. bereits Senatsurteil vom 26. März 2003 \n\n- VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 a). Nach dieser Vorschrift ist der \n\nMiet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam, wenn das \n\nGrundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen ist. \n\nDemnach ist der Verwalter auch dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, \n\nwenn sie ihm von dem Vermieter nicht ausgehändigt worden ist. Ein Mietver-\n\nhältnis, welches bereits beendet ist, bevor der gerichtliche Beschluss, der die \n\nBeschlagnahme des Grundstücks anordnet, wirksam wird (§§ 22 Abs. 1, 146 \n\nAbs. 1 ZVG; § 151 Abs. 1 ZVG), fällt dagegen nicht unter die Regelung des \n\n§ 152 Abs. 2 ZVG, so dass auch keine nachwirkenden Verpflichtungen auf den \n\nZwangsverwalter übergehen. Auch nach Auffassung des Schrifttums bezieht \n\nsich § 152 Abs. 2 ZVG nur auf zur Zeit der Beschlagnahme bestehende Miet-\n\nverhältnisse \n\n(Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152 Rdnr. 12.15; Haarmeyer/ \n\nWutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 6 ZwVerwV Rdnr. 7; \n\ndies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Teil 1, Kap. 2 Rdnr. 94; Bött-\n\ncher, ZVG, 4. Aufl., § 152 Rdnr. 40; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsver-\n\nwaltung, 2. Aufl., Rdnr. 484; Belz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und \n\nWohnraummiete, 3. Aufl., Kap. VII.A Rdnr. 142; Hörndler \n\nin Lindner-\n\nFigura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 19 Rdnrn. 60, 63, 89; \n\nBank, JurBüro 1982, 1128). Das folgt aus dem Gesetzeswortlaut, welcher ver-\n\nlangt, dass das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter \n\nüberlassen ist. Die gewählte Zeitform spricht dafür, die besondere Regelung \n\ndes § 152 Abs. 2 ZVG nicht auf vor Beschlagnahme beendete Mietverhältnisse \n\nzu erstrecken. Andernfalls hätte die Formulierung nahe gelegen: \"War das \n\nGrundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen…\". \n\n6 \n\nDieses Ergebnis trägt auch dem von § 152 ZVG verfolgten Gesetzes-\n\nzweck Rechnung. Die Zwangsverwaltung ist, wie sich insbesondere aus § 152 \n\nAbs. 1 ZVG ergibt, darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen \n\nNutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubi-\n\ngers einzusetzen, während dem Vollstreckungsschuldner die Substanz des \n\nVermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den \n\nGläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchti-\n\ngungen schützen (BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2004 - IXa ZB 231/03, \n\nNZM 2005, 156, unter II 2 b; BGH, Beschluss vom 14. April 2005 - V ZB 6/05, \n\nNJW-RR 2005, 1032, unter II 2 b aa). Es würde den Gesetzeszweck verfehlen, \n\nden Zwangsverwalter zur Rückzahlung einer Mietkaution zu verpflichten, wenn \n\ndas Mietverhältnis zur Zeit des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bereits \n\nbeendet war. \n\n7 \n\nDies wahrt auch die berechtigten Interessen des Mieters, denen durch \n\n§ 152 Abs. 2 ZVG besonderes Gewicht verliehen wird. Nach der gesetzlichen \n\nWertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt \n\nwerden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die Zwangsver-\n\nwaltung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 d). \n\nWar das Mietverhältnis jedoch bereits beendet, bevor die Zwangsverwaltung \n\nwirksam wird, benachteiligt es den Mieter nicht unbillig, wenn er sich an seinen \n\nVermieter zu halten hat. Denn die durch § 152 Abs. 2 ZVG begründete Sonder-\n\nstellung des Mieters findet ihre Rechtfertigung darin, dass auch er den Vertrag \n\nin vollem Umfang weiterhin zu erfüllen hat. Der Fortbestand der Mietverträge \n\nund die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage \n\ndafür, dass eine Zwangsverwaltung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist und ei-\n\nne Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden \n\nHaftungsmasse ermöglicht (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 4 a). \n\nAuf Miet- und Pachtforderungen erstreckt sich die Beschlagnahme deshalb, \n\nweil das Nutzungsrecht des Mieters unberührt bleibt (Stöber, aaO, § 148 \n\nRdnr. 2.3). Diese Erwägungen treffen auf ein beendetes Mietverhältnis, durch \n\nwelches keine Erträge mehr zu erzielen sind, nicht zu. Ein Anspruch auf Rück-\n\ngewähr der Kaution würde dem Mieter hier einen vom Gesetzeszweck nicht \n\ngetragenen Vorteil gewähren. \n\n8 \n\nDabei kann offen bleiben, ob der Zwangsverwalter unter Umständen \n\n- nach Wegfall des Sicherungszwecks - zur Erstattung einer ihm vom Vermieter \n\nnicht ausgekehrten Kaution an den Mieter verpflichtet ist, wenn die Anordnung \n\nder Zwangsverwaltung in der Zeit zwischen Vertragsende und Rückgabe des \n\nMietobjekts wirksam wird und der Zwangsverwalter die gemäß § 546a Abs. 1 \n\nBGB vom Mieter geschuldete Nutzungsentschädigung zur Haftungsmasse zieht \n\n(vgl. dazu Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- \n\nund Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1430 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom \n\n23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, NJW-RR 2003, 1308, unter II 1). Eine solche Fall-\n\ngestaltung liegt hier nicht vor. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Brandenburg, Entscheidung vom 05.11.2004 - 37 C 233/04 - \n\nLG Potsdam, Entscheidung vom 25.08.2005 - 11 S 278/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_210-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-03/viii-zr-210-05","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546a","ref_norm":"546a","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 151","ref_norm":"151","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_210-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_210-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-03/viii-zr-210-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_210-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:36:14.791351+00:00"}}