{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_191-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-03-29","aktenzeichen":"VIII ZR 191/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 29. März 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3 In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die voll- ständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkosten- vorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 191/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n29. März 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3 \n\nIn einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die voll-\n\nständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der \n\nVermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums \n\nabgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass \n\nihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 \n\nBGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkosten-\n\nvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR \n\n57/04, NJW 2005, 1499). \n\nBGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 - LG Hamburg \n\nAG Hamburg-St. Georg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 29. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter \n\nDr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Ham-\n\nburg, Zivilkammer 34, vom 28. Juli 2005 wird zurückgewiesen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger sind Mieter einer Wohnung in H. , die Beklagte ist die \n\nVermieterin. Mit Schreiben vom 16. September 2002 erteilte die Beklagte eine \n\nAbrechnung über die angefallenen Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2001. \n\nUnter Berücksichtigung der von den Klägern erbrachten Vorauszahlungen von \n\n1.411,20 € errechnete die Beklagte einen Betrag von 262,09 € zu ihren Gun-\n\nsten. Die Abrechnung für das Jahr 2002 wies unter Anrechnung der Vorauszah-\n\nlungen der Kläger von insgesamt 1.227,10 € eine Nachforderung der Beklagten \n\nin Höhe von 211,34 € aus. \n\n2 \n\nMit ihrer Klage haben die Kläger die Feststellung begehrt, dass die Ne-\n\nbenkostenabrechnung der Beklagten für das Jahr 2001 unwirksam sei und die \n\nBeklagte hieraus keine Zahlungsansprüche herleiten könne. Ferner haben sie \n\nRückzahlung der erbrachten Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten \n\nfür die Jahre 2001 und 2002 von insgesamt 2.638,30 € verlangt. Mit der Wider-\n\nklage hat die Beklagte Zahlung der sich aus den beiden Nebenkostenabrech-\n\nnungen ergebenden Beträge von zusammen 473,43 € sowie von Mietrückstän-\n\nden in Höhe von weiteren 2.774,92 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht \n\nhat dem Feststellungsantrag der Kläger stattgegeben und die Klage im Übrigen \n\nabgewiesen. Der Widerklage hat das Amtsgericht unter Abweisung im Übrigen \n\nteilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die \n\nmit der Widerklage verfolgten Zahlungsansprüche mit Ausnahme der Nachfor-\n\nderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für gerechtfertigt erklärt und die \n\nBerufung im Übrigen zurückgewiesen. Die Berufung der Kläger hat das Landge-\n\nricht insgesamt zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen \n\nRevision verfolgen die Kläger ihre Ansprüche auf Rückzahlung der Neben-\n\nkostenvorauszahlungen für die Jahre 2001 und 2002 weiter. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n3 \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von \n\nInteresse - ausgeführt: \n\nDie Nebenkostenabrechnung vom 16. September 2002 für das Jahr \n\n2001 sei insgesamt unwirksam, da die Beklagte für den Abrechnungszeitraum \n\n2001 eine neue Wirtschaftseinheit gebildet habe, ohne dies vorher anzukündi-\n\ngen und in der Abrechnung zu erläutern. Gleiches gelte für die das Jahr 2002 \n\nbetreffende Abrechnung. Gleichwohl hätten die Kläger keinen Anspruch auf \n\nRückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für diesen Zeit-\n\nraum. Ein derartiger Anspruch stehe einem Mieter nur bei einem beendeten \n\nMietverhältnis zu, in dem sich der Mieter nicht mehr gemäß § 273 BGB durch \n\nEinbehaltung der laufenden Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten schadlos \n\nhalten könne. Hingegen habe der Mieter in einem nicht beendeten Mietverhält-\n\nnis mit dem ihm wegen der nicht fristgerechten Abrechnung zustehenden Zu-\n\nrückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen ein wirkungsvolles \n\nDruckmittel in der Hand, den Vermieter zur Abrechnung anzuhalten. Der Mieter \n\nkönne - bis zur Höhe der in dem nicht abgerechneten Zeitraum geleisteten Vor-\n\nauszahlungen - im laufenden Jahr die Abschlagszahlungen zurückhalten und \n\nbis zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters einbehalten. \n\nII. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass \n\ndie Revision der Kläger zurückzuweisen ist. \n\nZu Recht hat das Berufungsgericht den Klägern einen Anspruch auf \n\nRückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten in \n\nHöhe von 1.411,20 € für das Jahr 2001 und von 1.227,10 € für das Jahr 2002 \n\nversagt. \n\n1. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter über Vorauszahlun-\n\ngen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter \n\ngemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB auf \n\ndie hier maßgeblichen Abrechnungszeiträume anwendbar ist, spätestens bis \n\nzum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzu-\n\nteilen. \n\n8 \n\nEine wirksame Abrechnung hat die Beklagte nach den - für die Revision \n\ngünstigen - Ausführungen des Berufungsgerichts zur Unwirksamkeit der Ne-\n\nbenkostenabrechnung vom 16. September 2002 für das Jahr 2001 und darüber \n\nhinaus auch für das Jahr 2002 nicht erteilt. Danach ist die Nebenkostenabrech-\n\nnung für das Jahr 2001 mit schwerwiegenden Mängeln behaftet und insgesamt \n\nunwirksam. Gleiches gilt auch für die das Jahr 2002 betreffende Abrechnung. \n\n9 \n\na) In der Rechtsprechung und im Schrifttum ist umstritten, ob ein Mieter \n\nin einem bestehenden Mietverhältnis die Rückzahlung von geleisteten Ab-\n\nschlagszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten verlangen kann, wenn der \n\nVermieter - wie hier - nicht fristgerecht im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB \n\nabrechnet. Teilweise wird ein derartiger Anspruch mit der Begründung bejaht, \n\nes bestehe keine Veranlassung, dem Vermieter Vorauszahlungen zu belassen, \n\nwenn er über diese nicht abrechne (Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), § 556 \n\nRdnr. 140; \n\nLammel, Wohnraummietrecht, \n\n2. Aufl., \n\n§ 556 Rdnr. 153 \n\nm.w.Nachw.; Geldmacher, DWW 1995, 105 ff.; Schmid, Handbuch der Mietne-\n\nbenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3183 ff.; ders. WuM 1997, 158, 159; 1998, 519, 520; \n\nZMR 1999, 696, 697). Nach der Gegenansicht besteht der Anspruch des Mie-\n\nters auf Rückzahlung nicht, da ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des \n\nVermieters ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkosten-\n\nvorauszahlungen zustehe und er bereits durch dieses Druckmittel hinreichend \n\ngeschützt sei (OLG Hamm, NJW-RR 2000, 9, 12; OLG Braunschweig, NJW-RR \n\n2000, 85, 86; Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 556 Rdnr. 10; Palandt/ \n\nWeidenkaff, 65. Aufl., § 556 Rdnr. 11; Langenberg, Betriebskostenrecht der \n\nWohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Abschn. G Rdnr. 51 ff.; ders. in \n\nSchmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 459, 282 ff.; Lützenkirchen/ \n\nJennißen, Betriebskostenpraxis, 2002, Rdnr. 278). \n\n10 \n\n11 \n\nb) Der Senat hält die letztgenannte Ansicht für richtig. \n\nAllerdings hat der Senat entschieden, dass der Mieter in ergänzender \n\nAuslegung des Mietvertrags nach Beendigung des Mietverhältnisses einen An-\n\nspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen hat (Senat, \n\nUrteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). Ist das Mietverhält-\n\nnis beendet, hat der Mieter kein Druckmittel in Form eines Zurückbehaltungs-\n\nrechts (§ 273 BGB) gegenüber laufenden Verbindlichkeiten in der Hand, um die \n\nVerpflichtung des Vermieters zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung durchzu-\n\nsetzen. Der unter Umständen äußerst zeitraubende und nicht immer Erfolg ver-\n\nsprechende Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung \n\nkann dem Mieter nicht zugemutet werden (Senat aaO unter II 3 d unter Bezug-\n\nnahme auf OLG Braunschweig aaO). Steht nach dem erfolglosen Ablauf der \n\nFrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht fest, in welcher Höhe der Vermieter \n\nErsatz seiner Auslagen beanspruchen kann, so muss der Mieter, da weitere \n\nDarlegungen als diejenigen zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen und zur \n\nfehlenden Abrechnung von ihm nicht zu fordern sind, berechtigt sein, die Vor-\n\nauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen (vgl. Senat aaO unter II 3 f.). \n\n12 \n\naa) Diese Gesichtspunkte treffen aber bei einem laufenden Mietverhält-\n\nnis nicht zu. Eine ausfüllungsbedürftige Vertragslücke ist hier nicht festzustellen \n\n(vgl. OLG Hamm aaO; OLG Braunschweig aaO). Rechnet der Vermieter nicht \n\nfristgerecht ab, ist der Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis bereits hin-\n\nreichend geschützt, ohne dass es eines Anspruchs auf Rückzahlung der ge-\n\nleisteten Abschlagszahlungen bedarf. \n\n13 \n\nVon dem Anspruch auf Erteilung einer den Grundsätzen des § 259 BGB \n\nentsprechenden Abrechnung abgesehen, ist der Mieter aufgrund des fälligen \n\nAnspruchs auf Abrechnung berechtigt, jedenfalls die weiterlaufenden Voraus-\n\nzahlungen auf die Nebenkosten gemäß § 273 BGB zu verweigern (Senat, \n\nBGHZ 91, 62, 71; 113, 188, 196; für Gewerberaum Senat, Urteil vom \n\n29. Februar 1984 - VIII ZR 310/82, NJW 1984, 1684 unter 2 c). Insofern unter-\n\nscheiden sich die Rechte des Mieters in einem laufenden Mietverhältnis von \n\nseiner Stellung nach Ende des Mietvertrags. In letzterem Fall steht dem Mieter \n\nmangels eines Anspruchs des Vermieters auf weitere Entrichtung von Voraus-\n\nzahlungen auf Nebenkosten kein Zurückbehaltungsrecht zu, so dass seine Po-\n\nsition ungleich schwächer ist als die des Mieters in einem fortdauernden Miet-\n\nverhältnis. Im laufenden Mietvertrag kann sich der Mieter durch die Einbehal-\n\ntung der weiter geschuldeten Abschlagszahlungen absichern oder Druck auf \n\nden Vermieter ausüben, damit dieser die geschuldete Abrechnung erteilt (vgl. \n\nSenat, Urteil vom 9. März 2005 aaO unter II 3 d). Dem Mieter steht mit dem \n\nRecht aus § 273 BGB ein starkes Druckmittel zur Verfügung. Die einbehaltenen \n\nBeträge werden in der Regel schneller die Höhe eines in Betracht kommenden \n\nErstattungsanspruchs aus der versäumten Abrechnung erreichen, als ein An-\n\nspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse gerichtlich durchgesetzt werden könn-\n\nte (OLG Hamm aaO). \n\n14 \n\nDie Verweisung des Mieters auf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich \n\nder laufenden Vorauszahlungen entspricht auch der Begründung des Regie-\n\nrungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drucks. 14/4553, S. 51), die bei \n\nfehlender Abrechnung des Vermieters für das nicht beendete Mietverhältnis die \n\ngeschuldeten Rechte des Mieters aufführt, ohne zusätzlich einen Anspruch auf \n\nRückzahlung der Abschlagszahlungen zu erwähnen. \n\n15 \n\nbb) Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung erbrachter Vorauszah-\n\nlungen ist ferner nicht nach § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB gegeben. Rechnet \n\nder Vermieter nicht fristgerecht über die Abschlagszahlungen ab, ist damit der \n\nRechtsgrund für die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen nicht später \n\nweggefallen (OLG Hamm aaO; OLG Koblenz NZM 2002, 436; Langenberg \n\naaO, Rdnr. 52; Schmid, WuM 1997, 158, a.A. Staudinger/Weitemeyer aaO; \n\nGeldmacher aaO). Rechtsgrund für die Leistung des Mieters ist die im Mietver-\n\ntrag getroffene Vereinbarung über die Vorauszahlungspflicht. Eine solche Ver-\n\neinbarung hat zwar zur Folge, dass der Vermieter nach § 556 Abs. 3 Satz 1 \n\nBGB über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der geleisteten Voraus-\n\nzahlungen abzurechnen hat. Die dem Vermieter obliegende Abrechnungs-\n\npflicht, der der Vermieter nach den Ausführungen des Berufungsgerichts bisher \n\nnicht nachgekommen ist, stellt nicht den Rechtsgrund der Abschlagszahlungen \n\ndar, so dass eine fehlende Abrechnung den Rechtsgrund nicht entfallen lässt. \n\n16 \n\ncc) Weiterhin kommt auch ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten \n\nVorauszahlungen nach § 667 BGB nicht in Betracht (so aber Lammel aaO). Ein \n\ngesondertes Auftragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter hinsichtlich der \n\nNebenleistungen, für die Betriebskosten anfallen, liegt nicht vor. Vielmehr erge-\n\nben sich die Pflichten des Vermieters zur Erbringung der Nebenleistungen \n\nebenso wie eine eventuelle Vergütungspflicht des Mieters unmittelbar aus dem \n\nMietvertrag (vgl. Senat, Urteil vom 9. März 2005 aaO unter II 3 a hinsichtlich der \n\nVerpflichtung des Vermieters zur Erstattung etwaiger Überzahlungen). \n\n17 \n\n2. Soweit die Revision vorbringt, das Mietverhältnis sei durch die Beklag-\n\nte mehrfach fristlos sowie hilfsweise ordentlich gekündigt worden, so dass nicht \n\nvon einem fortlaufenden, sondern von einem beendeten Mietverhältnis auszu-\n\ngehen sei, hat sie hiermit keinen Erfolg. Nach den insoweit unangegriffenen \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte die Kläger in einem wei-\n\nteren Prozess auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagt; diesen \n\nRechtsstreit haben die Parteien jedoch übereinstimmend für erledigt erklärt. Da \n\ndie Kläger die Wohnung noch bewohnen, ist davon auszugehen, dass beide \n\nParteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses einig sind. Die von der \n\nRevision vorgebrachte Ankündigung der Beklagten, sie beabsichtige, das \n\nWohnhaus, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, abzureißen und allen \n\nMietern künftig neue Wohnungen anzubieten, führt zu keiner anderen Beurtei-\n\nlung. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 17.09.2004 - 920 C 332/03 - \n\nLG Hamburg, Entscheidung vom 28.07.2005 - 334 S 71/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_191-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-29/viii-zr-191-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 667","ref_norm":"667","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_191-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_191-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-29/viii-zr-191-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_191-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:25:07.012202+00:00"}}