{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_178-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-04-05","aktenzeichen":"VIII ZR 178/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 538, 307 Bb a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheits- reparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsinter- valle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 178/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n5. April 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB §§ 538, 307 Bb \n\na) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheits-\n\nreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen \n\ni.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren \n\nbemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. \n\nb) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsinter-\n\nvalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung \n\nder Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist. \n\nBGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - LG Wuppertal \n\nAG Velbert \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 8. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Her-\n\nmanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Wuppertal vom 21. Juli 2005 wird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Parteien streiten um die Erstattung von Renovierungskosten nach \n\nBeendigung eines Mietverhältnisses. \n\nMit Vertrag vom 29. Juni 1999 hatte der Beklagte von der Klägerin eine \n\nWohnung im Anwesen F. straße in V. ab dem 16. Juli 1999 gemietet. \n\nDas Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung des Beklagten am \n\n29. Februar 2004. \n\nZu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 6 unter ande-\n\nrem folgende formularmäßige Regelungen: \n\n\"(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparatu-\nren auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und \n\nzwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle \n5 Jahre. \n\nDie Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des \nMietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der \nMieter nicht verpflichtet. \n\n... \n\n(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor \nRückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten \nFristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung \noder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszu-\nführen. \n\n... \n\n(3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen \ninnerhalb der o.g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und befin-\ndet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung ent-\nsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den \nVermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im \nZeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, \nwenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit \nBeginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. \n\n... \n\nDer Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, \ndass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.\" \n\n4 \n\nDer Beklagte hatte während des Mietverhältnisses keine Schönheitsre-\n\nparaturen durchgeführt. Die Klägerin holte deshalb einen Kostenvoranschlag \n\neines Malerbetriebes ein. Auf der Grundlage des Kostenvoranschlages forderte \n\nsie den Beklagten vorprozessual zur Bezahlung der vollständigen Kosten für \n\neinen Deckenanstrich im Bad und in der Küche in Höhe von 91,20 € sowie der \n\n(zeit-)anteiligen Kosten (55,5/60) für die Renovierung der übrigen Räume von \n\n763,06 € auf. Mit ihrer Klage hat sie neben den Renovierungskosten von insge-\n\nsamt 854,26 € rückständige Mieten, eine Betriebskostennachforderung für 2002 \n\nund Schadensersatzansprüche geltend gemacht; nach Verrechnung mit dem \n\nKautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten und einem geringfügigen Be-\n\ntriebskostenguthaben hat sie 1.135,87 € nebst Zinsen verlangt. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben; hinsichtlich der \n\nRenovierungskosten hat es sie abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen \n\ngerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Forderung auf Bezahlung \n\nder Renovierungskosten weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über die Verpflichtung \n\ndes Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in § 6 Nr. 1 des Miet-\n\nvertrages sei unwirksam, weil sie hierfür starre Fristen unabhängig vom tatsäch-\n\nlichen Zustand der Wohnung vorsehe. Eine solche Regelung benachteilige, wie \n\nder Bundesgerichtshof bereits wiederholt entschieden habe, den Mieter unan-\n\ngemessen im Sinne des hier noch anwendbaren § 9 AGBG; sie sei deshalb \n\nunwirksam. An der Unwirksamkeit der Klausel ändere sich auch dadurch nichts, \n\ndass möglicherweise für den Fall des Auszugs eine flexiblere Handhabung vor-\n\ngesehen sei. Dabei könne dahinstehen, ob die betreffende Klausel in § 6 Nr. 2 \n\ndes Mietvertrages mit ihrer undeutlichen Formulierung über die Berücksichti-\n\ngung des Fristenplanes im Verhältnis zu dem Grad der Abnutzung dem Trans-\n\nparenzgebot entspreche. Jedenfalls lasse sich dieser Bestimmung nicht ent-\n\nnehmen, dass sie die Fristen des § 6 Nr. 1 relativieren solle. Sei aber die Ver-\n\npflichtung des Beklagten, überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen, un-\n\nwirksam, so könne auch die Kostenregelung des § 6 Nr. 3, die gerade auf die-\n\nser Verpflichtung beruhe, keinen Bestand haben. \n\n7 \n\n8 \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so dass \n\ndie Revision zurückzuweisen ist. \n\n1. Im Ergebnis erweist sich die Rüge der Revision, das angefochtene Ur-\n\nteil genüge nicht den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, weil es \n\ndie Berufungsanträge nicht wiedergebe, als unbegründet. Zwar schließt die im \n\nBerufungsurteil enthaltene Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen \n\ndes erstinstanzlichen Urteils den Berufungsantrag nicht ein; dieser ist vielmehr \n\nauch nach dem reformierten Zivilprozessrecht in das Berufungsurteil aufzu-\n\nnehmen. Das Urteil muss deshalb, wenn es - wie hier - auf die wörtliche Wie-\n\ndergabe des Antrages verzichtet, wenigstens erkennen lassen, was der Beru-\n\nfungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat (Senatsurteil BGHZ 154, 99). \n\nDiesen Anforderungen wird die angefochtene Entscheidung noch gerecht. In \n\nVerbindung mit den in Bezug genommenen, teilweise in den erstinstanzlichen \n\nEntscheidungsgründen enthaltenen Feststellungen des Amtsgerichts lassen die \n\nGründe des Berufungsurteils hinreichend klar erkennen, dass die Klägerin ihr \n\nKlagebegehren weiterverfolgt hat, soweit das Amtsgericht die Klage \n\n- hinsichtlich der Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von insgesamt \n\n854,26 € - abgewiesen hat. \n\n9 \n\nZu Unrecht beanstandet die Revision ferner, das Berufungsurteil versto-\n\nße jedenfalls deshalb gegen die Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, \n\nweil es den Berufungsantrag bezüglich der Zinsansprüche aus dem vom Amts-\n\ngericht zuerkannten Hauptanspruch nicht wiedergebe, soweit diese im erstin-\n\nstanzlichen Urteil abgewiesen worden seien. Entgegen der Ansicht der Revision \n\nhat die Klägerin diese Zinsforderung in der Berufungsinstanz nicht weiterver-\n\nfolgt. Sie hat in ihrer Berufungsbegründung zwar zwei Daten des erstinstanzli-\n\nchen Ausspruchs über die Verzugszinsen \"beanstandet\", aus \"Vereinfachungs-\n\ngründen\" aber sogar in ihrem Berufungsantrag die Zinsdaten für die weiter gel-\n\ntend gemachten Renovierungskosten aus dem Tenor des amtsgerichtlichen \n\nUrteils zu dem ihr zuerkannten Betrag übernommen. Eine Abänderung des Ur-\n\nteils der Vorinstanz bezüglich der Zinsen aus dem zugesprochenen Betrag hat \n\nsie nicht begehrt. Aus diesem Grund bleibt die weitere Rüge der Revision, das \n\nBerufungsurteil sei hinsichtlich des Zinsbegehrens der Klägerin teilweise nicht \n\nmit Gründen versehen (§ 547 Nr. 6 ZPO), gleichfalls ohne Erfolg. \n\n10 \n\n2. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht die im \n\nBerufungsverfahren von der Klägerin noch geltend gemachten Ansprüche ver-\n\nneint. Der Klägerin steht weder nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrages ein Anspruch \n\nauf (zeit-)anteilige Abgeltung der Renovierungskosten für Wohnzimmer, Eltern-\n\nzimmer und Flur (55,5/60 Monate) noch gemäß § 6 Nr. 1 und 2 des Mietvertra-\n\nges ein Schadensersatzanspruch für die Kosten des Deckenanstrichs in Bad \n\nund Küche zu. \n\n11 \n\na) In Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats \n\nhat das Berufungsgericht angenommen, dass die formularmäßige Schönheits-\n\nreparaturenklausel in § 6 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages einen starren Fristen-\n\nplan enthält und deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters \n\nnach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam ist (vgl. Se-\n\nnatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 = WuM 2004, \n\n463, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 = WuM 2004, \n\n660, und vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 = ZMR 2005, \n\n934). Aus der Sicht eines verständigen Mieters macht es keinen Unterschied, \n\nob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthält \n\noder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie \"mindestens\" \n\nbeziehungsweise \"spätestens\" verstärkt wird. In seinen einschlägigen Entschei-\n\ndungen hat der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum \n\ndurch Formulierungen wie \"in der Regel\", \"im Allgemeinen\" oder ähnliche Wen-\n\ndungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem \n\nWortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle \n\nan den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehlt ein derartiger Zu-\n\nsatz, so ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen \n\nzugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie ist dann aus der Sicht des Mieters \n\nnicht weniger \"starr\" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung \n\nder Frist nicht zulassen. \n\n12 \n\nEtwas anderes ergibt sich im vorliegenden Fall auch nicht aus der Rege-\n\nlung in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages, der die Renovierungspflicht des Mieters \n\nnach Beendigung des Mietverhältnisses betrifft. Durch die Formulierung \"unter \n\nBerücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes\" wird eine Verbindung zu den \n\nin § 6 Nr. 1 vereinbarten verbindlichen Fristen hergestellt, so dass die Bestim-\n\nmung des § 6 Nr. 2 von der Unwirksamkeit des § 6 Nr. 1 des Vertrages ergriffen \n\nwird. Dass durch die Wendung \"je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschä-\n\ndigung\" die in § 6 Nr. 1 angeführten Fristen bei Beendigung des Mietverhältnis-\n\nses relativiert werden sollen, ist, wie das Berufungsgericht zu Recht bemerkt \n\nhat, nicht zu erkennen. \n\n13 \n\nb) Auch die Revision zieht letztlich nicht in Zweifel, dass der Fristenplan \n\nin § 6 Nr. 1 starr und die Klausel deshalb unwirksam ist; sie meint jedoch, hier-\n\nauf komme es nicht an, weil die Abgeltungsklausel in § 6 Nr. 3 des Mietvertra-\n\nges - die für die Kosten der Renovierung des Wohnzimmers, des Elternzimmers \n\nund des Flurs heranzuziehen ist - unabhängig von der Renovierungsklausel in \n\n§ 6 Nr. 1 sei. Das trifft nicht zu. \n\n14 \n\naa) In welchem Verhältnis die beiden Regelungen in § 6 Nr. 1 und 3 des \n\nvorformulierten Mietvertrages stehen, ist durch Auslegung zu ermitteln. Die vom \n\nBerufungsgericht vorgenommene Auslegung unterliegt der uneingeschränkten \n\nrevisionsrechtlichen Überprüfung, weil Mietvertragsklauseln, die der hier zu be-\n\nurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des Berufungsge-\n\nrichts hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 13. Juli 2005 aaO unter II 1). \n\n15 \n\nAllgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektivem Inhalt \n\nund typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-\n\nlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st.Rspr., \n\nz.B. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 aaO unter II 2). Dazu gehört unter anderem, \n\ndass auch der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, vertragliche Klauseln im \n\nZusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (Senatsurteil vom \n\n28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 = WuM 2004, 333 unter III a). \n\n16 \n\nbb) Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergibt sich \n\nschon aus der Systematik der Regelung; beide sind Teil des mit \"Erhaltung der \n\nMietsache\" überschriebenen § 6 des Mietvertrages. Die maßgebenden Begriffe \n\nsind weitgehend identisch (\"Schönheitsreparaturen\", \"Fristen\", \"Renovierung\"). \n\nDie - als solche grundsätzlich unbedenkliche (Senatsurteil BGHZ 105, 71) - Ab-\n\ngeltungsklausel in Nr. 3 verweist an zwei Stellen auf die \"o.g. Fristen\" bezie-\n\nhungsweise \"obigen Fristen\" in Nr. 1. Für den verständigen Leser des ange-\n\nsprochenen Personenkreises kann unter diesen Umständen kein Zweifel beste-\n\nhen, dass die einzelnen Bestimmungen des § 6 eine einheitliche, zusammen-\n\ngehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters dar-\n\nstellen. Dabei bildet die Klausel der Nr. 1 mit der Überbürdung der Erhaltungs-\n\npflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden \n\nRegelungen in den Nrn. 2 und 3. Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die \n\ndaran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist \n\nder Mieter, wie dargetan, nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ver-\n\npflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten \n\nbei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrags. Die von \n\nder Revision aufgeworfene Frage einer Teilbarkeit der Schönheitsreparatur-\n\nklauseln stellt sich daher nicht. \n\n17 \n\n3. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der vollen Kosten für das \n\nStreichen der Decken in Küche und Bad in Höhe von 91,20 € gleichfalls nicht \n\nzu. Allerdings handelt es sich bei der letztgenannten Forderung nicht, wie die \n\nRevision meint, ebenfalls um einen quotenmäßigen Abgeltungsanspruch im \n\nSinne des § 6 Nr. 3 des Mietvertrags; denn für Küche und Bad wäre die Reno-\n\nvierungspflicht des Beklagten - ihre wirksame Vereinbarung unterstellt - mit Ab-\n\nlauf der in § 6 Nr. 1 genannten Frist von drei Jahren, mithin am 16. Juli 2002 \n\nfällig geworden. Der von der Klägerin insoweit der Sache nach geltend gemach-\n\nte Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (wegen nicht erbrachter \n\nLeistung) gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB ist nicht begründet, weil es, \n\nwie eingangs erwähnt, an einer wirksamen Vereinbarung über die Übertragung \n\nder Renovierungspflicht auf den Beklagten fehlt. Auf die Frage, ob die sonstigen \n\nVoraussetzungen des § 281 BGB erfüllt sind, kommt es demnach nicht mehr \n\nan. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Velbert, Entscheidung vom 14.12.2004 - 17 C 372/04 - \n\nLG Wuppertal, Entscheidung vom 21.07.2005 - 9 S 1/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_178-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-05/viii-zr-178-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 547","ref_norm":"547","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_178-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_178-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-05/viii-zr-178-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_178-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:29:32.569134+00:00"}}