{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_168-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-05-03","aktenzeichen":"VIII ZR 168/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 ZVG § 152 Abs. 2 ZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 a) Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Miet- verhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. b) § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entspre- chend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insge- samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 168/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n3. Mai 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB § 556 Abs. 3 Satz 1 \nZVG § 152 Abs. 2 \nZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 \n\na) Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt \ndes Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Miet-\nverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch \nfür solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. \n\nb) § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entspre-\nchend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insge-\nsamt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- \noder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 \n- VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.). \n\nBGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 168/05 - LG Berlin \n\nAG Lichtenberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die \n\nRichterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des \n\nLandgerichts Berlin vom 6. Juni 2005 insoweit aufgehoben, als die \n\nBerufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Lichten-\n\nberg vom 15. Februar 2005 zurückgewiesen worden ist. \n\nAuf die Berufung der Kläger wird das vorgenannte Urteil des \n\nAmtsgerichts Lichtenberg auch insoweit abgeändert, als die Stu-\n\nfenklage hinsichtlich der für das Abrechnungsjahr 2001 erhobenen \n\nAnsprüche abgewiesen worden ist. \n\nDie Beklagte wird verurteilt, über die Betriebs- und Heizkosten für \n\ndie Wohnung der Kläger auch für das Jahr 2001 abzurechnen. \n\nDie Sache wird zur Entscheidung auch über den Anspruch der \n\nKläger auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens für das Ab-\n\nrechnungsjahr 2001 sowie darüber hinaus zur Entscheidung über \n\ndie Kosten des Revisionsverfahrens an das Amtsgericht zurück-\n\nverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger mieteten mit Wirkung ab dem 1. November 1999 eine Woh-\n\nnung in B. . Gemäß § 4 Ziff. 1, 5 und 6 des Mietvertrags vom 27. Oktober \n\n1999 haben die Kläger neben der Miete Vorauszahlungen auf die dort aufge-\n\nführten Betriebskosten zu leisten; nach § 4 Ziff. 8 des Vertrags ist über die Vor-\n\nauszahlungen jährlich abzurechnen. Mit Beschluss vom 23. Juni 2003 ordnete \n\ndas Amtsgericht Lichtenberg die Zwangsverwaltung des Grundstücks an; die \n\nBeklagte wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Betriebs- und Heizkosten \n\nfür die vorangegangenen Jahre waren bis dahin vom Vermieter noch nicht ab-\n\ngerechnet worden. Die Beklagte erteilte den Klägern Betriebskostenabrechnun-\n\ngen lediglich für die Jahre 2002 und 2003. \n\n2 \n\nDie Kläger haben von der Beklagten im Wege der Stufenklage verlangt, \n\nüber die Betriebs- und Heizkosten auch für die Jahre 1999, 2000 und 2001 ab-\n\nzurechnen und die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben an sie \n\nauszuzahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der \n\nKläger hat das Landgericht die Beklagte zur Abrechnung hinsichtlich der Jahre \n\n1999 und 2000 verurteilt und auf den Antrag der Kläger den Rechtsstreit zur \n\nEntscheidung über ihre entsprechenden Zahlungsanträge an das Amtsgericht \n\nzurückverwiesen. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2001 hat das Landgericht \n\ndie Berufung der Kläger zurückgewiesen. Insoweit verfolgen die Kläger mit ihrer \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Stufenklage weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von In-\n\nteresse, zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Berufung der Kläger sei nicht begründet, soweit sie von der Beklag-\n\nten als Zwangsverwalterin des Grundstücks die Abrechnung der Betriebskosten \n\nfür das Jahr 2001 verlangten. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, eine Abrech-\n\nnung zu erteilen, weil die Geltendmachung einer Nachforderung durch den \n\nVermieter oder den Zwangsverwalter betreffend das Jahr 2001 gemäß § 556 \n\nAbs. 3 Satz 3 BGB bereits mit Ablauf des Jahres 2002 ausgeschlossen gewe-\n\nsen sei und deshalb von vornherein kein Anspruch mehr bestanden habe, der \n\nvon der Beschlagnahme hätte erfasst werden können. Die Beklagte sei auch \n\nnicht deshalb zur Abrechnung verpflichtet, weil den Klägern ein Zurückbehal-\n\ntungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustehe, \n\nwenn die Beklagte die Nebenkosten nicht auch für das Jahr 2001 abrechne; ein \n\netwaiges Zurückbehaltungsrecht der Kläger sei jedenfalls verwirkt. Die Kläger \n\nwürden durch die Verneinung einer Abrechnungs- und Zahlungspflicht der Be-\n\nklagten nicht rechtlos gestellt; ihnen stehe ein fälliger Anspruch gegen den \n\nVermieter auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse zu. \n\nII. \n\n5 \n\nDie Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü-\n\nfung im Ergebnis nicht stand. Die Kläger haben gegen die Beklagte als Zwangs-\n\nverwalterin des Grundstücks auch für das Jahr 2001 einen Anspruch auf \n\nErteilung einer Abrechnung über die von ihnen geleisteten Betriebskosten-\n\nvorauszahlungen und auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergeben-\n\nden Guthabens. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei \n\neinem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden \n\nMietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen \n\nauch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. \n\n6 \n\n1. Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebs-\n\nkostenabrechnung kann sich zunächst, wovon das Berufungsgericht zutreffend \n\nausgegangen ist, aus § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG ergeben. Danach hat der \n\nZwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Be-\n\nschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebs-\n\nkosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer \n\netwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenab-\n\nrechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem \n\nZwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß \n\n§§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (Senat, Urteil vom \n\n26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 b). \n\n7 \n\nZu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine etwaige \n\nNachforderung betreffend den Abrechnungszeitraum 2001 nicht von der Be-\n\nschlagnahme erfasst wäre. Denn ein Anspruch auf eine mögliche Nachforde-\n\nrung bestand bereits nicht mehr, als die Wirkung der Beschlagnahme im Juni \n\n2003 durch Anordnung der Zwangsverwaltung eintrat (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1, \n\n22 Abs. 1 ZVG). Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der auf das Abrechnungs-\n\njahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Geltendma-\n\nchung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf einer Frist von \n\nzwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 \n\nBGB) ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltend-\n\nmachung nicht zu vertreten. Danach war eine Nachforderung des Vermieters \n\nhinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Betriebskosten im Zeitpunkt der Be-\n\nschlagnahme des Grundstücks bereits ausgeschlossen, weil die Abrechnungs-\n\nfrist mit dem Ende des Jahres 2002 abgelaufen war. Das Vorliegen von Um-\n\nständen, wonach der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer mögli-\n\nchen Nachforderung nicht zu vertreten hatte, hat das Berufungsgericht verneint; \n\ndies wird von der Revision auch nicht angegriffen. \n\n8 \n\nOb die Beklagte, wie die Revision meint, gleichwohl nach § 152 Abs. 1, \n\n2. Halbs. ZVG über die im Jahr 2001 geleisteten Vorauszahlungen schon des-\n\nhalb abzurechnen hat, weil die Kläger, solange diese Abrechnung nicht erteilt \n\nist, ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der von der Beklagten einzuziehen-\n\nden laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausüben könnten (§ 273 Abs. 1 \n\nBGB), bedarf keiner Entscheidung. Denn dem Mieter steht ein Anspruch gegen \n\nden Zwangsverwalter auf Erteilung einer Abrechnung über geleistete Betriebs-\n\nkostenvorschüsse nicht nur unter den Voraussetzungen des § 152 Abs. 1, 2. \n\nHalbs. ZVG zu, sondern auch aufgrund der - auf Miet- und Pachtverträge be-\n\nschränkten - Vorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG (dazu nachfolgend unter 2.). Dies \n\nhat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt. \n\n9 \n\n2. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung \n\nder Betriebskostenabrechnung (auch) für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 \n\nSatz 1, 1. Halbs. BGB in Verbindung mit § 152 Abs. 2 ZVG. \n\n10 \n\nNach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem \n\nZwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlag-\n\nnahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden ist. Diese Voraussetzung \n\nist hier erfüllt, weil das Grundstück, auf dem die von den Klägern seit November \n\n1999 gemietete Wohnung gelegen ist, im Juni 2003 beschlagnahmt wurde. \n\n§ 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich auch auf den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB gere-\n\ngelten und in § 4 Ziff. 8 des vorliegenden Mietvertrags wiedergegebenen An-\n\nspruch des Mieters auf Erteilung einer jährlichen Abrechnung der geleisteten \n\nBetriebskostenvorauszahlungen. Dies gilt auch dann, wenn der abzurechnende \n\nZeitraum - wie hier - vor der Beschlagnahme des Grundstücks liegt. \n\n11 \n\na) Aufgrund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG, die den Schutz \n\ndes Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstre-\n\nckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erfüllen, weil die-\n\nse Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden können, da \n\nihm nach § 148 Abs. 2 ZVG aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und \n\nBenutzung des Grundstücks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 \n\n- VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a). Der Zwangsverwalter wird \n\nin allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt \n\nsind, wie ein Vermieter behandelt; der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet \n\nden Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (Senatsurteil, aaO, \n\nunter II 3 b m.w.Nachw.). Daraus folgt, dass der Zwangsverwalter nach § 152 \n\nAbs. 2 ZVG in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt und \n\nsomit - ebenso wie die Mietsicherheit nach § 551 BGB - Vorauszahlungen für \n\nBetriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen Überschuss zu erstatten hat \n\n(Senatsurteil , aaO unter II 3 b (2) m.w.Nachw.; OLG Hamburg, NJW-RR 1990, \n\n151; Muth \n\nin Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG, 12. Aufl., § 152 \n\nRdnr. 35). \n\n12 \n\nb) Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur \n\njährlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus \n\nsich ergebenden Guthabens des Mieters hat der Zwangsverwalter nach § 152 \n\nAbs. 2 ZVG auch dann zu erfüllen, wenn die Betriebskosten - wie hier - für ei-\n\nnen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsicht-\n\nlich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zugunsten der \n\nHaftungsmasse nach § 152 Abs. 1 2. Halbs. ZVG in Verbindung mit § 556 \n\nAbs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist. Denn die dem Schutz des Mieters die-\n\nnende Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG begrenzt die Wirksamkeit des \n\nMietvertrages gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlag-\n\nnahme entstandene Ansprüche des Mieters, sondern ordnet sie unabhängig \n\nvom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an. \n\nIII. \n\n13 \n\nAuf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, \n\nsoweit ihre Berufung zurückgewiesen worden ist, und auf die Berufung der Klä-\n\nger ist die Beklagte zur Erteilung der geforderten Abrechnung auch für das Jahr \n\n2001 zu verurteilen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist der Rechts-\n\nstreit darüber hinaus zur Entscheidung über den im Wege der Stufenklage \n\n(§ 254 ZPO) geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines sich aus die-\n\nser Abrechnung ergebenden Guthabens auf Antrag der Kläger an das Amtsge-\n\nricht zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO analog). \n\n14 \n\nNach der durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli \n\n2001 (BGBl. I S. 1887) neu gefassten Bestimmung des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. \n\n4 ZPO, die § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. weitgehend entspricht, darf das Beru-\n\nfungsgericht die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter \n\nAufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechts-\n\nzuges nur zurückverweisen, wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streiti-\n\ngen Anspruchs durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruchs \n\nvorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist und eine Partei die Zurück-\n\nverweisung beantragt, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des An-\n\nspruchs zur Entscheidung reif ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des \n\nBundesgerichtshofs war § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. entsprechend anzuwen-\n\nden, wenn der dem Ausnahmetatbestand vergleichbare Fall gegeben ist, dass \n\ndas erstinstanzliche Gericht - wie im vorliegenden Fall - eine Stufenklage insge-\n\nsamt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- \n\noder Auskunftsanspruch stattgibt (Senatsurteile vom 14. November 1984 \n\n- VIII ZR 228/83, NJW 1985, 862 = WM 1985, 303, unter I und vom 24. Mai \n\n1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 = WM 1995, 1774, unter III, jew. \n\nm.w.Nachw.). \n\n15 \n\nAn dieser Rechtsprechung hält der Senat auch nach der Neufassung des \n\n§ 538 ZPO fest (vgl. auch OLG Köln, OLGR 2004, 252, 253; MünchKomm-\n\nZPO/Aktualisierungsband-Rimmelspacher, 2. Aufl., § 538 Rdnr. 58; Musielak/ \n\nBall, ZPO, 4. Aufl., § 538 Rdnr. 30; Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 25. Aufl., \n\n§ 538 Rdnr. 48). Der Gesetzgeber hat den Ausnahmetatbestand des § 538 \n\nAbs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - abgesehen von dem nunmehr bestehenden, hier erfüll-\n\nten Erfordernis des Antrags einer Partei auf Zurückverweisung - in § 538 \n\nZPO n.F. übernehmen wollen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs, BT-\n\nDrucks. 14/4722 S. 102 f.). Den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, \n\ndass aufgrund der Neufassung des § 538 ZPO eine Zurückverweisung in dem \n\nbisher anerkannten Fall der Abweisung einer Stufenklage in erster Instanz und \n\nder Stattgabe hinsichtlich des Auskunftsanspruchs durch das Berufungsgericht, \n\nan dessen Stelle der Senat entscheidet, nicht mehr zulässig sein soll. § 538 \n\nAbs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist daher - wie zuvor § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - auf \n\ndiesen Fall entsprechend anzuwenden. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 15.02.2005 - 14 C 612/04 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 06.06.2005 - 62 S 86/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_168-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-03/viii-zr-168-05","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":12},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":5},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_168-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_168-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-03/viii-zr-168-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_168-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:36:26.060849+00:00"}}