{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_159-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-05-31","aktenzeichen":"VIII ZR 159/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 556 a Wenn die (\"kalten\") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Flä- che der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flä- chenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzun- gen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 159/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n31. Mai 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 556 a \n\nWenn die (\"kalten\") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Flä-\n\nche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf \n\nleerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; \n\ndies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung \n\ndes Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. \n\nEin Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flä-\n\nchenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzun-\n\ngen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen. \n\nBGH, Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 - LG Berlin \n\nAG Charlottenburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 31. Mai 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert sowie die Rich-\n\nter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des \n\nLandgerichts Berlin vom 21. Juni 2005 wird zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 11. September 1984 \n\neine in einem Mehrfamilienhaus in B. gelegene Wohnung. Nach dem Miet-\n\nvertrag hatte die Beklagte Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und der \n\nKläger über die von der Beklagten zu tragenden Betriebskosten jährlich abzu-\n\nrechnen. Ein Umlageschlüssel für diese Abrechnung war im Vertrag nicht an-\n\ngegeben. In der Vergangenheit rechnete der Kläger die Betriebskosten nach \n\ndem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche ab. Das \n\nHaus verfügt über 35 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von \n1.749,20 m2. \n\n2 \n\nMit seiner Klage begehrt der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu \n\neiner Vertragsänderung dahingehend, dass ab 1. Januar 2005 leerstehende \n\nWohnungen bei der Umlage der Betriebskosten, die auf Wasser und Entwässe-\n\nrung (mit Ausnahme des Niederschlagswassers), die Müllabfuhr sowie den \n\nStrom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl entfallen, außer Betracht bleiben. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Das \n\nLandgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Be-\n\nrufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustimmungsbe-\n\ngehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDurch die jahrelang praktizierte Art und Weise der Abrechnung sei zwi-\n\nschen den Parteien der Umlageschlüssel \"Wohnfläche\" vereinbart worden. Der \n\nUmstand, dass der Kläger zunehmend Leerstand habe, rechtfertige keine Än-\n\nderung des Verteilungsschlüssels. Der Vermieter habe die Kosten des Leer-\n\nstands zu tragen, wenn nach dem jetzt auch vom Gesetzgeber als Regelfall \n\nvorgegebenen Maßstab der Wohnfläche (§ 556 a Abs. 1 BGB) abgerechnet \n\nwerde. Eine Abänderung des Umlageschlüssels bei einem Leerstand von Woh-\n\nnungen widerspräche dieser gesetzlichen Regelung. Bei preisfreiem Wohnraum \n\ngehe der Gesetzgeber davon aus, dass die einheitliche Abrechnung nach dem \n\nVerhältnis der Wohnfläche einen zulässigen Maßstab für alle Betriebskosten \n\n- mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - darstelle. Genauso wie \n\nsich der Mieter nicht darauf berufen könne, bestimmte Leistungen (Wasser, \n\nHausbeleuchtung, Fahrstuhl und Müllabfuhr) nicht oder nur geringfügig in An-\n\nspruch genommen zu haben, bleibe es dem Vermieter verwehrt, Leerstand bei \n\nder Verteilung dieser Kosten unberücksichtigt zu lassen. Denn der Umlage-\n\nschlüssel \"Wohnfläche\" sei gerade kein Maßstab, der den einzelnen Verursa-\n\nchungsbeitrag ermittele. Solle dies geändert werden, könne dies nicht durch \n\neine Herausnahme von Flächen geschehen, sondern nur durch eine Verände-\n\nrung der Abrechnung hin zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. \n\n5 \n\nVorliegend komme hinzu, dass es sich bei dem vom Kläger behaupteten \n\nLeerstand nach seinem eigenen Vorbringen nicht um einen dauerhaften Zu-\n\nstand handele. Im April 2005 habe nur eine Wohnung leergestanden. Selbst \n\nwenn im Mai und Juli 2005 - entsprechend der Behauptung des Klägers - noch \n\njeweils eine weitere Wohnung hinzukommen sollte, bestünde nur ein Leerstand \n\nvon 8 % der Wohnfläche. Eine Vertragsanpassung würde aber - unabhängig \n\nvom Umfang des zukünftigen Leerstands - eine dauernde Wirkung haben. Woll-\n\nte man dagegen monatlich wechselnden Leerstand berücksichtigen, so würde \n\ndies nicht nur zu erheblichem Mehraufwand bei der Abrechnung auf der Ver-\n\nmieterseite, sondern auch dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung \n\nunübersichtlich würde. \n\nII. \n\n6 \n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü-\n\nfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Beklagten durch strei-\n\ntiges Urteil (unechtes Versäumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Der Kläger hat \n\nkeinen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Änderung des bisherigen \n\nVerteilungsschlüssels für die von ihr zu tragenden Betriebskosten dahin, dass \n\nab 1. Januar 2005 die Flächen leerstehender Wohnungen bei der Umlegung \n\nder Betriebskosten für Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuch-\n\ntung und Fahrstuhlstrom ausgeklammert werden. \n\n7 \n\n1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass \n\ndie Parteien durch die jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der \n\nAbrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Betriebskosten (mit \n\nAusnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser) nach dem Anteil der Flä-\n\nche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind (vgl. Senats-\n\nurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, NJW-RR 2004, 877 unter II 2 b; Se-\n\nnatsbeschluss vom 2. November 2005 - VIII ZR 52/05, NJW-RR 2006, 134 \n\nm.w.Nachw.); davon geht auch die Revision aus. Gegen eine derartige Verein-\n\nbarung bestehen keine Bedenken; sie entspricht dem gesetzlichen Abrech-\n\nnungsmaßstab in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. \n\n8 \n\n2. Eine einseitige Abänderung der bestehenden Vereinbarung hin zu ei-\n\nner verbrauchsabhängigen Abrechnung der Betriebskosten nach § 556 a Abs. 2 \n\nBGB begehrt der Kläger nicht. Sie kommt auch nicht in Betracht, weil die Par-\n\nteien keine von § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung getrof-\n\nfen haben und es sich darüber hinaus bei den Betriebskosten, für die der Kläger \n\neine Änderung des Verteilungsschlüssels anstrebt, unstreitig um solche han-\n\ndelt, bei denen der Verbrauch oder die Verursachung durch die Mieter derzeit \n\nnicht erfasst werden. \n\n9 \n\n3. Will der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umle-\n\ngung der Betriebskosten ändern, so ist dies - abgesehen von der Ausnahmere-\n\ngelung des § 556 a Abs. 2 BGB - nur im Wege einer Vertragsänderung zuläs-\n\nsig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf. Die Beklagte hat ihre Zu-\n\nstimmung zu der vom Kläger begehrten Vertragsänderung verweigert. Die feh-\n\nlende Zustimmung der Beklagten könnte nur durch eine Verurteilung der Be-\n\nklagten zur Abgabe einer solchen Willenserklärung ersetzt werden (§ 894 ZPO). \n\nDies setzt einen entsprechenden Anspruch des Klägers voraus; daran fehlt es. \n\n10 \n\nOb und unter welchen konkreten Voraussetzungen der Vermieter bei ei-\n\nnem Leerstand von Wohnungen die Zustimmung des Mieters zu einer Ände-\n\nrung des vereinbarten Flächenschlüssels dahingehend verlangen kann, dass \n\ndie Flächen \n\nleerstehender Wohnungen \n\nin die Umlegung bestimmter \n\n- insbesondere verbrauchsabhängiger - Betriebskosten nicht einbezogen wer-\n\nden, ist umstritten (dazu Rips in Betriebskostenkommentar, § 556 BGB \n\nRdnr. 214 ff. m.w.Nachw.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und \n\nGewerberaummiete, 4. Aufl., F Rdnr. 7 ff., 41 ff.; Pfeifer, Betriebskosten bei \n\nWohn- und Geschäftsraummiete, S. 130 ff. m.w.Nachw.; Blank/Börstinghaus, \n\nMiete, 2. Aufl., BGB § 556 a Rdnr. 9 f.; Sternel, WuM 2003, 243, 245 ff.; \n\nSchach, GE 2002, 375 ff.; Blank, DWW 1992, 65, 68 f.). Als mögliche Rechts-\n\ngrundlage für einen derartigen Anspruch kommen die Bestimmung über eine \n\nStörung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und der allgemeine Grundsatz \n\nvon Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Die insoweit bestehenden Vor-\n\naussetzungen für einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung sind \n\njedoch im vorliegenden Fall nicht erfüllt. \n\n11 \n\na) Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch ist nicht aus § 313 Abs. 1 \n\nBGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage herzuleiten. Unter diesem \n\nrechtlichen Gesichtspunkt wäre ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zu \n\nder begehrten Vertragsänderung nur dann begründet, wenn dem Kläger unter \n\nBerücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertragli-\n\nchen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Ver-\n\ntrag nicht zugemutet werden könnte (§ 313 Abs. 1 BGB). Das ist nicht der Fall. \n\n12 \n\nEs kann dahingestellt bleiben, ob ein Anspruch des Klägers auf eine Ver-\n\ntragsanpassung nach § 313 BGB hinsichtlich der Umlegung der Betriebskosten \n\nschon daran scheitert, dass ein zeitweiliger Leerstand von Wohnungen die Ge-\n\nschäftsgrundlage des einzelnen Mietvertrages deshalb nicht berührt, weil eine \n\nVollvermietung des Gebäudes nicht als gemeinsame Geschäftsgrundlage des \n\nVertrages anzusehen ist (so Pfeifer, aaO, S. 130 f.). Ungeachtet dessen besteht \n\nim vorliegenden Fall kein Anspruch auf Abänderung des Vertrags wegen einer \n\nStörung der Geschäftsgrundlage. \n\n13 \n\nMaßgebend für diese Beurteilung ist, dass der Vermieter - hier: der Klä-\n\nger - das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen \n\nhat. Aufgrund dieser Risikoverteilung, die aus der gesetzgeberischen Wertung \n\nin § 556 a Abs. 1 BGB abzuleiten ist, aber auch schon vor dieser Neuregelung \n\nallgemein anerkannt war (vgl. Rips, aaO m.w.Nachw. aus der Rspr.), kann der \n\nVermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grund-\n\nsätzlich nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die Betriebskosten nach dem Ver-\n\nhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind. \n\nDies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten (dazu bereits Se-\n\nnatsurteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 30/03, NJW 2003, 2902 unter II 2 b a.E. \n\nm.w.Nachw.; Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 137/03, NJW-RR \n\n2004, 659 unter II 2), sondern auch für verbrauchsabhängige, die - wie hier - \n\nwegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der \n\nWohnfläche abgerechnet werden (ebenso Rips, aaO, Rdnr. 220; Langenberg, \n\naaO, F Rdnr. 41). \n\n14 \n\naa) Durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl I \n\nS. 1149) ist die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebs-\n\nkosten in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzlich verankert worden; nur für Be-\n\ntriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursa-\n\nchung durch den Mieter abhängen, gilt dies nicht (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB). \n\nDass der Flächenschlüssel nunmehr für den Fall einer fehlenden Vereinbarung \n\nund vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften gesetzlich vorgeschrieben ist, be-\n\nruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für \n\nalle Betriebskosten, für die ein anderer Abrechnungsmaßstab nicht gilt, sachge-\n\nrecht ist (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a BGB, \n\nRdnr. 21). Für eine einschränkende Auslegung oder teleologische Reduktion \n\ndes § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB dahin, dass mit dem Begriff Wohnfläche nur die \n\njeweils vermietete Wohnfläche gemeint ist und Leerstandsflächen daher bei der \n\nUmlegung auszuklammern sind, enthalten die Gesetzesmaterialien keine An-\n\nhaltspunkte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Im Anwendungsbereich des \n\n§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB hat deshalb der Vermieter alle Betriebskosten nach \n\nder Gesamtwohnfläche des Gebäudes abzurechnen. Er hat grundsätzlich kei-\n\nnen Anspruch darauf, dass leerstehende Wohnungen zu seinen Gunsten aus \n\nder Umlegung bestimmter Betriebskosten auszuklammern wären. Dies muss \n\nebenso gelten, wenn die Verteilung der Betriebskosten nach der Wohnfläche \n\n- wie hier - auf einer mit der gesetzlichen Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB übereinstimmenden vertraglichen Vereinbarung beruht; denn auch in die-\n\nsem Fall haben die Vertragsparteien, wie es § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vor-\n\naussetzt, nichts anderes vereinbart, als in der Vorschrift bestimmt ist. Für eine \n\nUngleichbehandlung des gesetzlich angeordneten gegenüber dem vertraglich \n\nvereinbarten Flächenschlüssel wäre auch eine sachliche Rechtfertigung nicht \n\nersichtlich. \n\n15 \n\nZwar ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass in Ausnahme-\n\nfällen ein Anspruch auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB \n\nvorgesehenen Flächenschlüssel gegeben sein kann. So soll der Mieter \"auch \n\nzukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes\" haben, \"so-\n\nweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt\" (BT-Drucks. 14/4553, \n\nS. 51). Die so umschriebene Voraussetzung für einen Änderungsanspruch mag \n\nzwar gleichermaßen für den Vermieter gelten, verweist aber lediglich auf das für \n\neine Störung der Geschäftsgrundlage maßgebliche Kriterium der Unzumutbar-\n\nkeit. \n\n16 \n\nbb) Nach Maßgabe dieser gesetzlichen Vorgaben sind hier die Voraus-\n\nsetzungen für eine dem Kläger unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage \n\nnach dessen eigenem Vorbringen schon deshalb nicht erfüllt, weil der uneinge-\n\nschränkte Klageantrag auf eine dauerhafte Änderung des vertraglich vereinbar-\n\nten Verteilungsschlüssels gerichtet ist, die auch für solche Zeiträume gelten \n\nsoll, in denen - wie es etwa im April 2005 der Fall war - nur eine einzige der ins-\n\ngesamt 35 Wohnungen vorübergehend leer steht. Das Begehren des Klägers \n\nist nicht darauf beschränkt, dass nur ein Leerstand ab einer bestimmten Grö-\n\nßenordnung und Dauer zur Änderung des Verteilungsschlüssels führen soll. \n\nVielmehr will der Kläger eine Vertragsänderung dahin durchsetzen, dass nicht \n\nvermietete Wohnflächen zukünftig - unabhängig von der Größe der Leerstands-\n\nfläche und der Dauer des Leerstands - ohne Weiteres aus der Umlegung be-\n\nstimmter Betriebskosten ausgeklammert bleiben. Jedenfalls auf eine so weit \n\ngehende Vertragsänderung hat der Kläger unter dem Gesichtspunkt einer Stö-\n\nrung der Geschäftsgrundlage keinen Anspruch; denn aufgrund des beim Kläger \n\nliegenden Vermietungsrisikos ist die Belastung mit den Betriebskosten leerste-\n\nhender Wohnungen - zumindest bei einem Leerstand geringen Umfangs oder \n\nkurzer Dauer - für den Kläger nicht unzumutbar, so dass ein Eingriff in die be-\n\nstehende vertragliche Vereinbarung über den Verteilungsschlüssel für die Be-\n\ntriebskosten nicht gerechtfertigt ist. Von einer krassen Unbilligkeit, die der Ge-\n\nsetzgeber als Voraussetzung für einen Anspruch auf ein Abweichen von dem \n\nFlächenschlüssel im Blick hatte, kann jedenfalls bei geringfügigen oder kurzfris-\n\ntigen Leerständen nicht gesprochen werden. \n\n17 \n\ncc) Hinzu kommt, dass nach den nicht angegriffenen Feststellungen des \n\nAmtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, allein auf die \n\nKosten des Wasserverbrauchs rund 62 % der Betriebskosten entfallen, für wel-\n\nche der Kläger eine Änderung des Verteilungsschlüssels begehrt. Hinsichtlich \n\ndieses überwiegenden Teils der vom Kläger als unbillig empfundenen Belas-\n\ntung ist ein Anspruch auf eine Änderung des vereinbarten Abrechnungsmaß-\n\nstabs auch deshalb zu verneinen, weil es der Kläger, wie das Berufungsgericht \n\nzutreffend ausgeführt hat, selbst in der Hand hat, eine Kostenbeteiligung leer-\n\nstehender Wohnungen, in denen ein Wasserverbrauch nicht stattfindet, von \n\nsich abzuwenden. Durch den Einbau von Wasseruhren ließe sich der Wasser-\n\nverbrauch in den Wohnungen konkret erfassen und eine verbrauchsabhängige \n\nUmlegung dieser Betriebskosten ohne Zustimmung des Mieters erreichen \n\n(§ 556 a Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB). Soweit die Revision, ohne dies näher \n\nauszuführen, geltend macht, dass der Einbau von Wasseruhren unter Umstän-\n\nden in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zu den Ergebnissen stehen würde, \n\nhandelt es sich um neuen Vortrag, der schon gemäß § 559 Abs. 1 ZPO nicht zu \n\nberücksichtigen ist. Dass etwa die verbleibenden - verhältnismäßig geringen - \n\nBetriebskosten, die auf Müll und Strom entfallen, schon für sich genommen ei-\n\nnen Anspruch auf eine Vertragsänderung rechtfertigen könnten, legt der Kläger \n\nebenfalls nicht dar. \n\n18 \n\nb) Der Kläger hat einen Anspruch auf die begehrte Vertragsänderung \n\nauch nicht unter dem allgemeinen Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 \n\nBGB). \n\n19 \n\nEs kann dahingestellt bleiben, ob für einen solchen Anspruch noch auf \n\n§ 242 BGB zurückgegriffen werden kann (so weiterhin Blank/Börstinghaus, \n\naaO; dagegen Sternel, aaO, 246), nachdem das Rechtsinstitut der Geschäfts-\n\ngrundlage nicht mehr aus § 242 BGB abzuleiten, sondern nunmehr in § 313 \n\nBGB kodifiziert ist. Jedenfalls ändern sich die materiellen Voraussetzungen für \n\neinen Anspruch des Vermieters auf Änderung des vertraglich vereinbarten Ver-\n\nteilungsschlüssels wegen leerstehender Wohnungen nicht dadurch, dass der \n\nAnspruch - statt aus der Neuregelung des § 313 BGB - weiterhin aus § 242 \n\nBGB hergeleitet wird. Maßgebend für einen solchen Anspruch war und ist auch \n\nim Rahmen einer Beurteilung nach § 242 BGB, ob es dem Vermieter aus be-\n\nsonderen Gründen ausnahmsweise unzumutbar ist, am vertraglich vereinbarten \n\nFlächenschlüssel festgehalten zu werden. Dementsprechend wird auch von den \n\nBefürwortern einer Ableitung des Abänderungsanspruchs aus dem allgemeinen \n\nGrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf abgestellt, ob der bishe-\n\nrige Verteilungsschlüssel infolge einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse \n\nunter Berücksichtigung des beim Vermieter liegenden Leerstandsrisikos grob \n\nunbillig geworden ist (Blank/Börstinghaus, aaO; ähnlich auch Langenberg, aaO, \n\nF Rdnr. 7 ff.). Dies ist hier - wie vorstehend dargelegt (unter a) - schon deshalb \n\nnicht der Fall, weil der Kläger begehrt, zukünftig auch bei vorübergehendem \n\nLeerstand nur einer einzigen Wohnung von jeder Beteiligung an den Kosten für \n\nWasser, Müll, Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom freigestellt zu werden. \n\n20 \n\nc) Schließlich spricht - unabhängig von der gesetzlichen Anknüpfung an \n\n§ 313 oder § 242 BGB - gegen das Begehren des Klägers, dass die von ihm \n\nerstrebte Änderung des Abrechnungsmaßstabes nachteilige Folgen für den \n\nMieter mit sich brächte, für die eine sachliche Rechtfertigung nicht gegeben ist. \n\nDas Berufungsgericht hat mit Recht darauf hingewiesen, dass die Abrechnung \n\nfür den Mieter unübersichtlich würde und nur mit erheblichem Mehraufwand \n\nüberprüft werden könnte, wenn sich der Abrechnungsmaßstab - entsprechend \n\ndem uneingeschränkten Klageantrag - in Abhängigkeit von Anzahl und Größe \n\nder jeweils leerstehenden Wohnungen ändern würde. Nach dem eigenen Vor-\n\nbringen des Klägers unterliegt der Leerstand des Gebäudes einer ständigen \n\nVeränderung. So war etwa im Monat April 2005 - anders als in den vorange-\n\ngangenen Jahren - nur eine der 35 Wohnungen nicht vermietet, im Mai 2005 \n\nsollte eine weitere Wohnung frei werden und ab dem Monat Juli 2005 sollte mit \n\ndem Leerstand einer dritten Wohnung zu rechnen sein. Ein in Abhängigkeit von \n\nder Anzahl und der unterschiedlichen Größe leerstehender Wohnungen - unter \n\nUmständen monatlich - wechselnder Abrechnungsmaßstab ist für den Mieter \n\nwegen der daraus entstehenden Unübersichtlichkeit der Abrechnung und des \n\ndamit verbundenen Überprüfungsaufwands nicht zumutbar und würde auch \n\ndem Zweck der gesetzlichen Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB zuwider-\n\nlaufen. Mit dem Umlegungsmaßstab der Wohnfläche wollte der Gesetzgeber \n\neinen leichter handhabbaren Verteilungsschlüssel vorschreiben, um Streitigkei-\n\nten über die Betriebskostenabrechnung zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. aaO). \n\nDieses Ziel würde verfehlt, wenn sich die Bezugsgrößen für den Flächen-\n\nschlüssel - entsprechend dem wechselnden Leerstand - während des Mietver-\n\nhältnisses laufend ändern würden. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Deppert \n\nfür den seit 31. Mai 2006 in \nRuhestand befindlichen \nRichter am Bundesgerichtshof \nDr. Beyer \nKarlsruhe, 14.06.2006 \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Frellesen \n\nVorinstanzen: \nAG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 23.02.2005 - 209 C 541/04 - \nLG Berlin, Entscheidung vom 21.06.2005 - 65 S 64/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_159-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-31/viii-zr-159-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":15},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":7},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 894","ref_norm":"894","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_159-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_159-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-31/viii-zr-159-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_159-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:33:40.407889+00:00"}}