{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_152-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-04-05","aktenzeichen":"VIII ZR 152/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 538, 307 Bb 1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel \"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses not- wendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah- re).\" enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam. 2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu besei- tigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 152/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n5. April 2006 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 538, 307 Bb \n\n1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel \n\n\"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses not-\nwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf \ndie üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 \nJahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah-\nre).\" \n\nenthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam. \n\n2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug \nalle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu besei-\ntigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. \n\nBGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 152/05 - LG Nürnberg-Fürth \n\n AG Fürth \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter \n\nDr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts \n\nNürnberg-Fürth, 7. Zivilkammer, vom 24. Juni 2005 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um Schadensersatz nach Beendigung eines Miet-\n\nverhältnisses. \n\nIn der Zeit vom 1. Dezember 1995 bis 30. Juni 2004 hatten die Beklagten \n\nvom Kläger eine Wohnung in dem Anwesen O. Straße in \n\nV. gemietet. Die Beklagten übernahmen die Wohnung, die der Kläger zuvor \n\nselbst genutzt hatte, in unrenoviertem Zustand und mit den vom Kläger ange-\n\nbrachten Tapeten und Teppichböden. In der Folgezeit erneuerten die Beklagten \n\nin einigen Zimmern die Bodenbeläge und tapezierten die Wohnung neu. \n\n3 \n\nÜber die Erhaltung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 fol-\n\ngende vorgedruckte Klausel: \n\n\"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhält-\nnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsge-\nmäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug ge-\nnommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: \n4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).\" \n\n4 \n\n§ 13 des Mietvertrages (\"Beendigung des Mietverhältnisses\") enthält un-\n\nter anderem folgende formularmäßige Regelungen: \n\n\"1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel \nauszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand \n(vgl. § 8) zurückzugeben. \n\n2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu \nreinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernom-\nmenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseiti-\ngen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten \nSchäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu behe-\nben.\" \n\n5 \n\nMit Schreiben vom 11. Mai 2004 forderte der Kläger die Beklagten auf, \n\nBodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und Anstrichar-\n\nbeiten an Fenstern, Türen, Heizkörpern sowie den Wänden und Decken durch-\n\nzuführen. Die Entfernung der Tapeten und Bodenbeläge lehnten die Beklagten \n\nab. \n\n6 \n\nMit der Klage hat der Kläger die Erstattung von Kosten für die Entfernung \n\nvon Tapeten in Höhe von 3.525,89 € sowie von Bodenbelägen und für weitere \n\nRenovierungsmaßnahmen - insgesamt 6.168,42 € - nebst Zinsen verlangt. Das \n\nAmtsgericht hat der Klage in Höhe von 4.098,98 € nebst Zinsen stattgegeben \n\nund sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Land-\n\ngericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage hinsichtlich der \n\nvorgenannten Kosten für die Beseitigung der Tapeten abgewiesen und die Be-\n\nrufung im Übrigen zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelas-\n\nsenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen \n\nUrteils. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n7 \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDem Kläger stehe ein vertraglicher Anspruch wegen der unterlassenen \n\nEntfernung von Tapeten nicht zu, weil § 13 Nr. 2 des Mietvertrags gemäß § 307 \n\nBGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam sei, soweit die Klausel den Mieter zur Be-\n\nseitigung von Wand- und Deckentapeten verpflichte. Die Kombination mit der \n\nSchönheitsreparaturklausel in § 8 Nr. 2 entspreche nicht mehr dem gesetzli-\n\nchen Leitbild eines Mietvertrags und benachteilige den Mieter unangemessen. \n\nDie formularmäßigen Vereinbarungen verpflichteten den Mieter bei seinem \n\nAuszug ohne Einschränkung zur Entfernung der Tapeten. Da es hiernach auf \n\neinen konkreten Renovierungsbedarf nicht ankomme, liege eine unzulässige \n\nEndrenovierungsverpflichtung vor. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. Dem Klä-\n\nger steht kein Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung der für das Entfer-\n\nnen der Tapeten aufgewendeten Kosten in Höhe von 3.525,89 € zu. \n\n10 \n\n1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kläger kei-\n\nnen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterfüllung der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags \n\nenthaltenen Verpflichtung der Beklagten zur Beseitigung der von ihnen ange-\n\nbrachten Tapeten hat. Die Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 30. Juni 2004 beendete Mietverhältnis an-\n\nzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) - unwirksam, weil sie den Mieter \n\nentgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt \n\n(vgl. auch LG Saarbrücken, NZM 2000, 1179; Knops in Herrlein/Kandelhard, \n\nMietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 54; Langenberg, Schönheitsreparaturen, In-\n\nstandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 84). \n\n11 \n\na) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache \n\ndem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu \n\nüberlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu \n\ngehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermie-\n\nter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingun-\n\ngen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist \n\neine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflich-\n\nten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit \n\nwesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflich-\n\ntung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung \n\nder Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde \n\n(Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a). \n\nDementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in ei-\n\nnem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, \n\ndie Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeit-\n\npunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, \n\nwegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9 \n\nAGBG) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234, \n\nunter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, \n\n3192, unter III 2). \n\n12 \n\nb) Eine andere Beurteilung ist auch hinsichtlich der in § 13 Nr. 2 des \n\nMietvertrags enthaltenen Rückgabeklausel nicht gerechtfertigt. Gemäß § 8 Nr. 2 \n\ndes Mietvertrags hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die \n\nSchönheitsreparaturen nach Maßgabe eines Fristenplans auszuführen; nach \n\n§ 13 Nr. 1 des Vertrags hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses \n\ndie Mieträume in einem der Verpflichtung nach § 8 entsprechenden Zustand \n\nzurückzugeben. Durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags geregelte Pflicht des \n\nMieters, bei Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm angebrachten oder \n\nvom Vormieter übernommenen Wand- und Deckentapeten zu beseitigen, wird \n\ndem Mieter eine zusätzliche Renovierungspflicht auferlegt. \n\n13 \n\nDer Mieter wird durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene \n\nRückgabeklausel - wie im Falle der vorgenannten Endrenovierungsklausel \n\n(oben a) - in einem übermäßigen, gemäß § 307 BGB unzulässigen Umfang mit \n\nRenovierungsverpflichtungen belastet, weil ihm unabhängig von der Dauer des \n\nMietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen die Be-\n\nseitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird. Die Klau-\n\nsel verpflichtet den Mieter nach ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung \n\nder Wand- und Deckentapeten, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schön-\n\nheitsreparaturen gerade erst erneuert hat; in diesem Fall - eine ordnungsgemä-\n\nße Ausführung vorausgesetzt - ist jedoch die erneute Herstellung einer Wand- \n\nund Deckendekoration, und damit die Beseitigung der vorhandenen Tapeten, \n\nnicht erforderlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist es ohne Bedeu-\n\ntung, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung, nicht dagegen zur Wie-\n\nderanbringung von Tapeten verpflichtet. Denn dem Mieter wird auch hierdurch \n\nein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des \n\nErhaltungszustandes der Tapeten einer Entfernung noch nicht bedarf. Im übri-\n\ngen wird der Mieter durch die Pflicht zur Entfernung der Tapeten, die einen er-\n\nheblichen Arbeitsaufwand erfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als \n\ndurch die vorgenannte - unzulässige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter \n\nzur Rückgabe der Wohnung in renoviertem - nicht notwendig in neu tapezier-\n\ntem - Zustand verpflichtet. \n\n14 \n\nDie Klausel ist auch nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters \n\ngerechtfertigt; denn ein Interesse, den Mieter zu Renovierungsmaßnahmen in \n\nder Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch \n\nnicht besteht, ist nicht schutzwürdig (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO). \n\n15 \n\nc) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass die \n\nin § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Schönheitsreparaturklausel - wie noch \n\nauszuführen ist (unter 2.) - unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei \n\nTeilen bestehenden Klausel, deren einer Teil - hier die Rückgabeklausel - allen-\n\nfalls dann Bestand haben könnte, wenn der andere Teil - die Schönheitsrepara-\n\nturklausel - unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vor-\n\nformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksam-\n\nkeit des anderen Klauselteils berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Mai 2003, aaO). \n\n16 \n\n2. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 \n\nBGB) kommt auch nicht unter dem Gesichtspunkt unterlassener Schönheitsre-\n\nparaturen in Betracht. Die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularmä-\n\nßige Schönheitsreparaturklausel, die einen \"starren\" Fristenplan enthält, ist ge-\n\nmäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter un-\n\nangemessen benachteiligt; dies hat der Senat durch Urteil vom heutigen Tag \n\nhinsichtlich einer im Wortlaut übereinstimmenden Klausel entschieden (Urteil \n\nvom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II \n\nm.w.Nachw.). \n\n17 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision ist das Zahlungsbegehren des \n\nKlägers auch nicht aufgrund eines Ausgleichsanspruchs wegen Umbaumaß-\n\nnahmen in der Wohnung begründet. Zwar wandelt sich der Erfüllungsanspruch \n\ndes Vermieters auf Vornahme der auf den Mieter übertragenen Schönheitsre-\n\nparaturen - falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt - in einen Ausgleichs-\n\nanspruch in Geld um, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnis-\n\nses in der Wohnung Umbauarbeiten vornimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff.; Urteil \n\nvom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425, unter II 2 a). Jedoch \n\nsetzt dieser Anspruch eine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Ausführung \n\nvon Schönheitsreparaturen voraus. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil \n\n§ 8 Nr. 2 des Mietvertrags, wie ausgeführt, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 \n\nAbs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält. \n\n18 \n\n3. Der Beklagten steht kein Schadensersatzanspruch wegen einer Ver-\n\nletzung der Pflicht der Beklagten zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Miet-\n\nwohnung zu (§§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB). Zwar ist der Mieter, \n\nwie die Revision zutreffend aufzeigt, bei Vertragsende grundsätzlich verpflich-\n\ntet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeige-\n\nführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in \n\ndem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus \n\ndem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bau-\n\nliche Maßnahmen zu beseitigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f. zu § 556 \n\nBGB a.F.; Schmidt-Futterer/Gather, aaO, § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). Entge-\n\ngen der Auffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der Beklag-\n\nten im vorliegenden Fall jedoch nicht. \n\n19 \n\nOb die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des \n\nMieters auch die Entfernung von ihm angebrachter Tapeten umfasst, bedarf \n\nkeiner Entscheidung. Zustandsverändernde Maßnahmen muss der Mieter je-\n\ndenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur \n\nVornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, \n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil V Rdnr. 18 \n\nm.w.Nachw.). So liegt es hier, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags den Beklagten die \n\nAusführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbei-\n\nten gehören (vgl. BGHZ 92, 363, 368). Als Verwender der Formularklausel kann \n\nsich der Kläger nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. BGH, Urteil vom \n\n4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter \n\nIII 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-RR 2005, 314, un-\n\nter III). Anderenfalls würde der Mieter - die von der Revision befürwortete An-\n\nwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter gestellt als im \n\nFalle der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die einen Wiederherstel-\n\nlungsanspruch des Vermieters, wie ausgeführt, von vorneherein ausschließt \n\nund den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB - \n\nallenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn ihr Zustand \n\ndies erfordert. \n\n20 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision sind die Beklagten auch nicht \n\ndeshalb gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Beseitigung verpflichtet, weil sie - wie die \n\nRevision geltend macht - nicht überstreichbare Wasserschutz- oder Schaumta-\n\npeten angebracht, nur von der Decke bis zur Mitte der Wand tapeziert oder die \n\nTapete mit nicht entfernbaren PVC-Belägen beklebt haben. Die Revision zeigt \n\nnicht auf, dass, soweit darin eine unfachmännische Renovierung der Wohnung \n\nzu sehen ist, Beseitigungsmaßnahmen erforderlich sind, die über den Umfang \n\nder Arbeiten hinausgehen, die vom Mieter im Rahmen der - von der Wiederher-\n\nstellungspflicht nach § 546 Abs. 1 BGB nicht erfassten - auf ihn übertragenen \n\nSchönheitsreparaturen zu erbringen wären. \n\nDr. Beyer \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \nAG Fürth, Entscheidung vom 16.03.2005 - 330 C 2816/04 - \nLG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 24.06.2005 - 7 S 3016/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_152-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-05/viii-zr-152-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_152-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_152-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-05/viii-zr-152-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_152-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:32:35.189024+00:00"}}