{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_128-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-06-14","aktenzeichen":"VIII ZR 128/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 WGG § 7 Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietver- trag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 128/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n14. Juni 2006 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 558 \n\nWGG § 7 \n\nZum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietver-\n\ntrag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall \n\nder Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung. \n\nBGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 128/05 - LG Mannheim \n\n AG Schwetzingen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nBall, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin ist eine Baugenossenschaft, die bis zur Aufhebung des Ge-\n\nsetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen - Wohnungsgemein-\n\nnützigkeitsgesetz - zum 31. Dezember 1989 als gemeinnützige Wohnungsbau-\ngenossenschaft tätig war. Der Beklagte ist Mieter einer 57 m2 großen Wohnung \n\nder Klägerin in S. . \n\nIn § 4 des Mietvertrages vom 7. Januar 1963 heißt es unter anderem: \n\n\"(1) Die nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Woh-\nnungswesen und den sonst maßgebenden gesetzlichen Be-\nstimmungen festgesetzte Miete beträgt bei Vertragsbeginn \nmonatlich \n\nDM 54,-- \n\n... \n\n(7) Deckt die nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete \ndie nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirt-\nschaftsführung anzusetzenden Kosten nicht oder tritt eine Er-\nhöhung der Kapital- oder Bewirtschaftungskosten ein, so kann \ndas Wohnungsunternehmen die Miete durch schriftliche Mittei-\nlung gegenüber den Mietern entsprechend erhöhen.\" \n\n2 \n\nMit Schreiben vom 26. Februar 2003 verlangte die Klägerin die Zustim-\n\nmung des Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von zuletzt \n192 € (3,37 €/m2) auf 225 € (3,95 €/m2) und begründete dies unter Angabe von \n\ndrei Vergleichswohnungen damit, dass die vom Beklagten gezahlte Miete nicht \n\nmehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Der Beklagte stimmte der \n\nMieterhöhung nicht zu. \n\n3 \n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin von dem Beklagten verlangt, der begehr-\n\nten Erhöhung ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen. Nach Einholung eines Sach-\n\nverständigengutachtens, nach dem die ortsübliche Miete für vergleichbare \n\nWohnungen 227,58 € (3,99 €/m²) beträgt, hat das Amtsgericht der Klage statt-\n\ngegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht \n\nzurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt \n\nder Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von \n\nInteresse - ausgeführt: \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei begründet. Der Beklagte \n\nkönne sich nicht auf die unter der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsge-\n\nsetzes vereinbarte Kostenmietklausel in § 4 Abs. 7 des Mietvertrages berufen. \n\nNach dem damals geltenden Recht habe ein Vermieter steuerliche Vergünsti-\n\ngungen in Anspruch nehmen können, wenn er sich vertraglich verpflichtet habe, \n\nbei der Vermietung seiner Wohnungen nur das zur Kostendeckung erforderliche \n\nEntgelt zu verlangen. Mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsge-\n\nsetzes seien diese Steuervorteile entfallen. Der Mietvertrag sei nach den \n\nGrundsätzen über die Vertragsanpassung bei einer Änderung der Geschäfts-\n\ngrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) dahingehend abzuändern, dass die Beschrän-\n\nkung auf die Kostenmiete entfalle. Die Parteien seien offenkundig bei der Ver-\n\neinbarung der Kostenmietklausel von der Fortgeltung des Wohnungsgemein-\n\nnützigkeitsgesetzes ausgegangen. Hätten die Parteien bedacht, dass dieses \n\nGesetz aufgehoben werden und die Steuervorteile entfallen würden, hätten sie \n\ndie Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen. \n\nII. \n\n6 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis \n\nstand, so dass die Revision des Beklagten zurückzuweisen ist. Die Klägerin hat \n\ngegen den Beklagten aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Zu-\n\nstimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 192 € (3,37 €/m²) \n\nauf 225 € (3,95 €/m²). Die geforderte Miete für die Wohnung des Beklagten liegt \n\ndamit noch unterhalb der vom Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete von 3,99 €/m². \n\n7 \n\n1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die ur-\n\nsprünglich in § 4 Abs. 7 des Mietvertrages vereinbarte Kostenmietklausel eine \n\nMieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 \n\nBGB weder ausschließt noch beschränkt. Das Landgericht hat die Klausel da-\n\nhin verstanden, dass die Parteien bei der Vereinbarung von der Fortgeltung des \n\nWohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ausgegangen sind und die Klausel mit \n\neinem entsprechenden Vorbehalt versehen hätten, wenn sie bedacht hätten, \n\ndass dieses Gesetz aufgehoben würde und die Steuervorteile entfallen würden. \n\n8 \n\nDiese Auslegung ist zutreffend. Dem Berufungsgericht kann nur darin \n\nnicht gefolgt werden, dass es die Beschränkung auf die Kostenmiete nach den \n\nGrundsätzen über eine Änderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) \n\naufheben will. Vielmehr ergibt sich aus dem vom Berufungsgericht angenom-\n\nmenen Verständnis des Vertragswillens der Parteien, dass die erforderliche \n\nAnpassung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Mietklausel vorzuneh-\n\nmen ist. \n\n9 \n\na) Ob Kostenmietklauseln in bestehenden Mietverträgen mit einer ehe-\n\nmals gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft auch nach Aufhebung des \n\nWohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiter gelten, ist streitig. Teilweise wird \n\ndie Ansicht vertreten, derartige Vereinbarungen seien nach § 557 Abs. 3 BGB \n\nzu berücksichtigen mit der Folge, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf \n\ndie Höhe der Kostenmiete beschränkt sei (LG München I, WuM 1999, 170; LG \n\nBerlin, GE 2001, 555; 2002, 803; Horst, Praxis des Mietrechts, 2003, \n\nRdnr. 2056; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., Vor §§ 557 bis \n\n557 b Rdnr. 50; vgl. auch LG Frankfurt/Main, WuM 1992, 135). Nach der Ge-\n\ngenmeinung haben vertragliche Kostenmietklauseln mit der Aufhebung der \n\nGemeinnützigkeit der Genossenschaften ihre Bedeutung verloren (Schultz in \n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A \n\nRdnr. 310 a; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, \n\n3. Aufl., § 1 MHG, Rdnr. 27; Halstenberg, WuM 1991, 458; Roth, NZM 1999, \n\n688; wohl auch Hanke in Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 319, \n\n323; Thies, Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1986, Rdnr. 413; Brintzinger in \n\nJenkis, Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988, WGG-\n\nAufhebungsgesetz, Art. 21 § 1 Rdnr. 12; offengelassen von BayObLG, WuM \n\n1998, 274, 276). Zur Begründung wird teilweise angeführt, die Bindung an eine \n\nKostenmietklausel sei aufgrund ergänzender Vertragsauslegung mit dem Weg-\n\nfall der Wohnungsgemeinnützigkeit und der damit verbundenen Steuervorteile \n\nersatzlos entfallen (Schultz aaO; Beuermann aaO). Die letztgenannte Auffas-\n\nsung ist richtig. \n\n10 \n\nb) Eine ergänzende Vertragsauslegung ist dann geboten, wenn die Ver-\n\neinbarung der Parteien eine Regelungslücke - eine planwidrige Unvollständig-\n\nkeit - aufweist. Eine solche Regelungslücke liegt vor, wenn die Parteien einen \n\nPunkt übersehen oder wenn sie ihn bewusst offen gelassen haben, weil sie ihn \n\nim Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten ha-\n\nben, und wenn sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt \n\n(Senat, Urteil vom 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310 unter II 1 \n\nm.w.Nachw.). Dies ist hier der Fall. Die Regelungslücke ist dahingehend zu \n\nschließen, dass § 4 Abs. 7 des Mietvertrags - im Einklang mit den inhaltlichen \n\nErwägungen des Berufungsgerichts - ergänzend dahingehend ausgelegt wird, \n\ndass die Parteien, hätten sie den späteren Wegfall der Gemeinnützigkeit der \n\nBeklagten bedacht, eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften des \n\n§ 2 MHG beziehungsweise des § 558 BGB für zulässig erachtet hätten. \n\n11 \n\nc) Der Senat kann die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht \n\nuneingeschränkt überprüfen, da es sich um eine Formularklausel handelt, die \n\nüber den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ \n\n98, 256, 258; 134, 42, 45). Das von der Klägerin verwendete Mietvertragsfor-\n\nmular ist vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. \n\nherausgegeben worden; Kostenmietklauseln beruhen auf § 7 Abs. 2 des Woh-\n\nnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und finden sich nahezu in sämtlichen \n\nMietverträgen dieser Art (Riebandt-Korfmacher, WuM 1986, 127, 128; Kummer, \n\nWuM 1987, 298). \n\n12 \n\nAllgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt \n\nund typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-\n\nlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen \n\nsind (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). \n\n13 \n\nd) Die Parteien haben im Mietvertrag die Voraussetzungen einer Mieter-\n\nhöhung für die Zeit der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ge-\n\nregelt und den Umstand, dass das Gesetz aufgehoben und damit die Steuer-\n\nvorteile des Vermieters hinfällig werden könnten, nicht in die Überlegungen ein-\n\nbezogen. \n\n14 \n\nDie Vereinbarungen in § 4 des Mietvertrages beziehen sich nur auf die \n\nBerechnung und Erhöhung der Kostenmiete nach § 7 Abs. 2 WGG in Verbin-\n\ndung mit § 13 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützig-\n\nkeitsgesetzes (WGGDV) vom 24. November 1969 (BGBl. I, 2141). Dies ergibt \n\nsich bereits aus § 4 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die Miete bei Vertrags-\n\nbeginn \"nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen\" fest-\n\ngesetzt ist. Die Regelung des § 4 Abs. 1 entspricht der Bestimmung des § 12 \n\nAbs. 1 WGGDV, die für gemeinnützige Wohnungsunternehmen verbindlich den \n\nAbschluss von Mietverträgen auf der Grundlage einheitlicher Musterverträge \n\nanordnete, die die sogenannte Kostenmietklausel enthielten. Die folgenden Ab-\n\nsätze des mit \"Miete\" überschriebenen § 4 des Mietvertrags gehen von der \n\nGemeinnützigkeit der klägerischen Baugenossenschaft als Vermieterin aus und \n\nsetzen diese als bestehend voraus. Nach § 4 Abs. 7 des Mietvertrages kann die \n\n\"nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete\" durch einseitige Erklä-\n\nrung des Wohnungsbauunternehmens erhöht werden, wenn eine Kostende-\n\nckung nicht (mehr) erreicht wird. Dies entspricht der Regelung in § 13 Abs. 1 \n\nWGGDV. \n\n15 \n\ne) Dagegen haben die Parteien nach den obigen Ausführungen im Miet-\n\nvertrag keine Regelungen für eine Mieterhöhung nach Aufhebung des Woh-\n\nnungsgemeinnützigkeitsgesetzes getroffen. \n\n16 \n\nDas Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist durch Art. 21 Satz 1 Nr. 1 \n\ndes Steuerreformgesetzes 1990 vom 25. Juli 1988 (BGBl. I, 1093) - Gesetz zur \n\nÜberführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungs-\n\nmarkt - zum 31. Dezember 1989 aufgehoben worden. Als Ausgleich für den \n\nWegfall der Steuerfreiheit für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunter-\n\nnehmen sollten diese nicht mehr an die Kostenmiete gebunden sein, sondern \n\n\"ihre Mieten innerhalb des allgemein festgesetzten Rahmens selbstverantwort-\n\nlich festlegen können\" (Begründung zum Gesetzesentwurf der Fraktionen der \n\nCDU/CSU und FDP, BT-Drucks. 11/2157, S. 210). Danach sind Mieterhöhun-\n\ngen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach den allgemeinen Vorschriften \n\ndes § 2 MHG bzw. des § 558 BGB möglich. \n\n17 \n\nf) Da die Parteien eine Vereinbarung darüber, in welcher Weise die von \n\nihnen vereinbarte Miete nach Aufhebung der Gemeinnützigkeit erhöht werden \n\nkönnte, nicht getroffen haben, sie vielmehr die Frage einer Anhebung der Miete \n\nnur für den Fall einer andauernden Gemeinnützigkeit bedacht haben, weist die \n\nAbrede über die Möglichkeit einer Mieterhöhung eine Regelungslücke auf. Ein \n\nAusfüllen der Lücke in der Vereinbarung über die Miete dahingehend, dass die \n\nKostenmietklausel in § 4 Abs. 7 auch nach Wegfall des Gemeinnützigkeits-\n\nrechts weiter gelten soll - und zwar als Vereinbarung im Sinne des § 557 Abs. 3 \n\nBGB -, kommt nicht in Betracht. Vielmehr besteht kein Anlass mehr, die Kläge-\n\nrin an der unter anderen Bedingungen vereinbarten Kostenmietklausel festzu-\n\nhalten. Bei der Schließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Ver-\n\ntragsauslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemesse-\n\nnen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertrags-\n\npartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht \n\nhätten (Senat, aaO unter II 2 m.w.Nachw.). Dabei ist in erster Linie an den Ver-\n\ntrag selbst anzuknüpfen. Nach dem Verständnis der Parteien zahlte der Beklag-\n\nte für die Wohnung eine vergleichsweise geringe Miete, da die Klägerin als Aus-\n\ngleich dafür ihrerseits steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen \n\nkonnte. Leistung und Gegenleistung der Parteien standen nach ihrem Ge-\n\nschäftswillen nur deshalb in einem ausgewogenen Verhältnis, weil die Klägerin \n\nwegen der Vereinbarung einer reinen Kostenmiete in der Lage war, weiterge-\n\nhende Steuervorteile zu erzielen. Durch den Wegfall dieser Vorteile aufgrund \n\nder Aufhebung der Gemeinnützigkeit ist jedoch der Grund für die Vereinbarung \n\neiner der Höhe nach unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzin-\n\nses entfallen. \n\n18 \n\n2. Dieses Ergebnis entspricht auch dem Zweck des Gesetzes zur Über-\n\nführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt. \n\nNach der Begründung des Gesetzesentwurfs \"kann es kurzfristig in einer Über-\n\ngangsphase bei Wohnungen, auf die sich der Wegfall der gemeinnützigkeits-\n\nrechtlichen Kostenmietbindung unmittelbar auswirkt, zu Mieterhöhungen kom-\n\nmen\". Erwartet wurde, dass die Wohnungsunternehmen \"in erster Linie die zum \n\nTeil erheblichen Abweichungen zwischen Wohnwert und Entgelt allmählich ver-\n\nringern und dort, wo es wirtschaftlich notwendig ist, Mieten maßvoll anheben\" \n\n(Begründung zum Gesetzesentwurf aaO). Nach dem ersten Bericht des Fi-\n\nnanzausschusses vom 21. Juni 1988 zu diesem Gesetzesentwurf entfällt \"mit \n\nder Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ... auch die dort ge-\n\nregelte Kostenmietbindung gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen\" (BT-\n\nDrucks. 11/2536, S. 40). Um aus Gründen des Mieterschutzes die erwarteten \n\nMieterhöhungen in sozial verträglichen Grenzen zu halten, schlug der Finanz-\n\nausschuss vor, die Landesregierungen zu ermächtigen, durch Rechtsverord-\n\nnung eine Mieterhöhung nach § 2 MHG für eine Übergangszeit auf jährlich 5 % \n\nzu begrenzen (BT-Drucks. aaO). Diesen Vorschlag hat der Gesetzgeber in § 4 \n\ndes Gesetzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allge-\n\nmeinen Wohnungsmarkt übernommen. Danach kann abweichend von § 2 \n\nAbs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG der Vermieter für die Zeit vom 1. Januar 1990 bis zum \n\n31. Dezember 1995 die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses nur ver-\n\nlangen, wenn sich dieser nicht um mehr als 5 % erhöht, soweit entsprechende \n\nRechtsverordnungen der Länder dies vorsehen. An die Stelle der - damals gel-\n\ntenden - 30 %igen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jah-\n\nren sollte eine 5 %ige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb eines \n\nJahres treten (Dyong in Jenkis, aaO, Art. 21 § 4 Rdnr. 86). Eine derartige Rege-\n\nlung wäre überflüssig gewesen, wenn der Gesetzgeber davon ausgegangen \n\nwäre, dass die Kostenmietklauseln in den Altverträgen bei Mieterhöhungen \n\nnach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin zu beach-\n\nten wären. \n\nDr. Deppert \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nVorinstanzen: \n\nAG Schwetzingen, Entscheidung vom 05.08.2004 - 1 C 373/03 - \n\nLG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 126/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_128-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-14/viii-zr-128-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_128-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_128-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-14/viii-zr-128-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_128-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:39:30.483377+00:00"}}