{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_124-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-06-28","aktenzeichen":"VIII ZR 124/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Ta- bakkonsum. b) Die Verpflichtung zur \"besenreinen\" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 124/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n28. Juni 2006 \nK i r c h g e ß n e r, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 535 Abs. 1 Satz 2 \n\na) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von \n\nWohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Ta-\n\nbakkonsum. \n\nb) Die Verpflichtung zur \"besenreinen\" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich \n\nauf die Beseitigung grober Verschmutzungen. \n\nBGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - LG Mannheim \n\n AG Schwetzingen \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. Juni 2006 durch die \n\nVorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert und \n\nDr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mie-\n\nter einer Wohnung des Klägers in H. . Der Mietvertrag vom 3. Januar \n\n2000 enthält unter anderem folgende Formularklauseln: \n\n\"§ 8 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende \n… \n\n2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des \nunter § 8, Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden \nSchönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. … \n\n Bei Beendigung des Mietvertrages gilt die nachstehend festge-\n\nlegte Regelung. \n\n3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen inner-\n\nhalb folgender Fristen auszuführen: \n\na) Küche, Wohnküche, Kochküche, Speisekammer, Besenkam-\n\nmer, Bad, Dusche, WC \n\nalle drei Jahre \n\nb) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonsti-\n\ngen Räume \n\n... \n\nalle fünf Jahre \n\n5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die \nRäume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu \nZiff. 3 b mindestens fünf Jahre benutzt, ohne diese Räume in \nder genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei \nBeendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmän-\nnisch nachzuholen. ... \n\n§ 9 Beginn der Renovierungsfristen \n\nDie Renovierungsfristen gemäß § 8 Abs. 3 dieses Vertrages be-\nginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. \n\n§ 17 Beendigung des Mietverhältnisses \n\n1. Unabhängig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus \n§§ 8 -10 dieses Vertrages ergeben, sind die Mieträume bei Be-\nendigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zu-\nrückzugeben\". \n\n2 \n\nMit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten un-\n\nter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu \n\nweiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. \n\nAuf Antrag des Klägers wurde in einem selbständigen Beweisverfahren ein \n\nSachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung eingeholt. \n\n3 \n\nMit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten Zahlung von Scha-\n\ndensersatz wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden (795,41 €), \n\nMalerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Tür-\n\nrahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche \n\neinschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) und des \n\nAustauschs von Halogenlampen in der Küche (13 €) begehrt. Insgesamt hat der \n\nKläger zunächst 9.218,28 € nebst Zinsen verlangt. Nach Klageerhebung hat er \n\nvon der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Höhe von \n\n1.687,26 € in Abzug gebracht, die eine Sparkasse als Bürgin an den Kläger ge-\n\nzahlt hatte. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage vom Kläger die Aus-\n\nzahlung des vorgenannten Kautionsbetrags nebst Zinsen sowie die Herausga-\n\nbe der Bürgschaftsurkunde an die Bürgin verlangt. Das Amtsgericht hat die \n\nKlage abgewiesen; der Widerklage hat es hinsichtlich des Zahlungsantrags in \n\nHöhe von 1.520,26 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewie-\n\nsen. Mit seiner Berufung hat der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren \n\n- mit Ausnahme des Anspruchs wegen des Teppichbodens - in Höhe von \n\n8.422,86 € nebst Zinsen abzüglich 1.687,26 € sowie seinen Antrag auf vollstän-\n\ndige Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Beru-\n\nfung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen \n\nRevision verfolgt der Kläger seine im Berufungsrechtszug gestellten Anträge \n\nweiter. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision des Klägers hat keinen Erfolg. \n\nA. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten von \n\nMalerarbeiten zu. Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Aus-\n\nführung von Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 BGB unwirksam. Der in \n\n§ 8 Ziff. 3 des Mietvertrags vereinbarte Fristenplan enthalte eine \"starre\" Fällig-\n\nkeitsregelung, weil der Mieter nach Ablauf der Fristen von drei Jahren bezie-\n\nhungsweise von fünf Jahren zur Renovierung verpflichtet sei, auch wenn die \n\ngemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno-\n\nvierungsbedürftig seien. Die Unwirksamkeit des Fristenplans habe die Unwirk-\n\nsamkeit aller in § 8 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen zur Folge. Des \n\nWeiteren liege nicht deshalb eine \"übervertragsgemäße Abnutzung\" der Räume \n\nvor, weil sich nach dem Vorbringen des Klägers an Wänden und Decken ein \n\nstarker \"Nikotinbelag\" gebildet habe. Die Parteien hätten keine Vereinbarung \n\ngetroffen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Daher \n\nstelle Rauchen - auch starkes Rauchen - keine Pflichtwidrigkeit dar. Die damit \n\nverbundenen Abnutzungen seien im Wege der turnusmäßig durchzuführenden \n\nSchönheitsreparaturen zu beseitigen. Seien diese vom Mieter zu tragen, könne \n\nder Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung bereits vor Ablauf der \n\nregulären Fristen eine Renovierung verlangen. Eine solche Vereinbarung hätten \n\ndie Parteien jedoch nicht getroffen. \n\n7 \n\nSchadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Be-\n\nklagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch \"Ni-\n\nkotineinwirkung\" noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rück-\n\ngabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die \n\nBeseitigung groben Schmutzes. Soweit das Amtsgericht auch eine Verpflich-\n\ntung der Beklagten zur Reinigung der Küche und des Kellers verneint habe, sei \n\ndies hinsichtlich der Spinnweben im Keller zweifelhaft, weil diese bei der ge-\n\nschuldeten Rückgabe in besenreinem Zustand beseitigt werden müssten. Aller-\n\ndings werde der dem Kläger insoweit entstandene Schaden bereits durch den \n\nvom Amtsgericht zugesprochenen Betrag mit abgegolten. Die Widerklage der \n\nBeklagten habe aus den vorgenannten Gründen Erfolg. \n\nB. \n\n8 \n\n9 \n\nDie Revision des Klägers ist zulässig; insbesondere ist sie entgegen der \n\nAuffassung der Revisionserwiderung uneingeschränkt - einschließlich der gel-\n\ntend gemachten Reinigungskosten für Küche und Keller - statthaft (§ 543 Abs. 1 \n\nNr. 1 ZPO). \n\nEs kann dahinstehen, ob den Gründen des Berufungsurteils, in denen \n\ndie Revision \"wegen der unter Ziff. II 2 behandelten Rechtsfragen\" zugelassen \n\nworden ist, eine Beschränkung der Rechtsmittelzulassung zu entnehmen ist. \n\nDenn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tatsächlich und \n\nrechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, der Ge-\n\ngenstand eines Teilurteils sein könnte oder auf den der Revisionskläger selbst \n\nseine Revision beschränken könnte; unzulässig ist es dagegen, die Zulassung \n\nauf einzelne von mehreren möglichen Anspruchsgrundlagen oder auf bestimm-\n\nte Rechtsfragen zu beschränken (BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, \n\nNJW 2003, 2529, unter A; Urteil vom 28. Oktober 2004 - VII ZR 18/03, BGH-\n\nReport 2005, 393, unter II 2 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 4. Juni 2003 \n\n- VIII ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II). \n\n10 \n\nAn einer solchen Trennbarkeit des Gesamtstreitstoffs fehlt es im vorlie-\n\ngenden Fall, weil sowohl die im Berufungsurteil unter Ziff. II 2 und 3 als auch \n\n- entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - die unter Ziff. II 3 und 4 \n\nbehandelten Ansprüche des Klägers in einem rechtlichen Zusammenhang ste-\n\nhen, der die Beschränkung der Revisionszulassung hindert. Das Berufungsge-\n\nricht hat zunächst einen Anspruch des Klägers auf Erstattung der Kosten für \n\nMalerarbeiten unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Abwälzung von \n\nSchönheitsreparaturen auf den Mieter sowie im Hinblick auf eine vertragswidri-\n\nge Abnutzung der Wohnung verneint (Ziff. II 2). Den weiter geltend gemachten \n\nSchadensersatzanspruch wegen der Reinigung der Fenster, der Küche und des \n\nKellers hat das Berufungsgericht, wie sich aus entsprechenden Verweisungen \n\nergibt, gleichfalls unter dem letztgenannten rechtlichen Gesichtspunkt für unbe-\n\ngründet gehalten (Ziff. II 3 und 4). Diese Schadensersatzansprüche hat das Be-\n\nrufungsgericht darüber hinaus im Hinblick auf die mietvertragliche Pflicht der \n\nBeklagten zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand geprüft und \n\neinen Anspruch des Klägers verneint. Der Umstand, dass - wie hier - Teile des \n\nGesamtstreitstoffs jeweils unter demselben rechtlichen Gesichtspunkt zu beur-\n\nteilen sind, steht einer Eingrenzung der Revisionszulassung unter Ausschluss \n\nder Reinigungskosten für Küche und Keller entgegen. Denn anderenfalls be-\n\nstünde die Gefahr, dass zwischen der Entscheidung des Revisionsgerichts und \n\nder - im Falle der Beschränkung der Revisionszulassung nicht anfechtbaren - \n\nEntscheidung des Berufungsgerichts über dieselbe Rechtsfrage ein Wider-\n\nspruch entstehen könnte (vgl. auch Senatsurteil vom 4. Juni 2003, aaO). Das \n\nBerufungsurteil unterliegt daher in vollem Umfang der revisionsgerichtlichen \n\nÜberprüfung. \n\nC. \n\n11 \n\nDie Revision des Klägers ist nicht begründet; sie ist daher zurückzuwei-\n\nsen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die mit der Klage geltend gemachten \n\nSchadensersatzansprüche des Klägers auf Zahlung von Renovierungs- und \n\nReinigungskosten verneint und den Beklagten den im Wege der Widerklage \n\ngeltend gemachten Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zuerkannt. \n\nI. Klage \n\n12 \n\n1. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadenser-\n\nsatz statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB hin-\n\nsichtlich der Kosten für Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) so-\n\nwie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €) nicht zu. Die Beklagten haben weder \n\nunter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheits-\n\nreparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von \"Nikotinrückstän-\n\nden\" eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht verletzt. \n\n13 \n\na) Die Beklagten sind nicht aufgrund des Mietvertrags vom 3. Januar \n\n2000 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der \n\nWohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 8 Ziff. 2 \n\nund 3 des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von \n\nSchönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters \n\nzur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß \n\n§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. \n\n14 \n\naa) Zutreffend hat das Berufungsgericht den in § 8 Ziff. 3 des Mietver-\n\ntrags enthaltenen Fristenplan, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schön-\n\nheitsreparaturen in den dort unter Buchst. a) aufgeführten Räumen alle drei \n\nJahre und in den unter Buchst. b) genannten Räumen alle fünf Jahre auszufüh-\n\nren, als \"starre\" Fälligkeitsregelung angesehen. \n\n15 \n\nDer Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Beru-\n\nfungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), \n\nweil Fristenpläne in dieser oder inhaltsgleicher Fassung auch über den Bezirk \n\ndes Berufungsgerichts hinaus verwendet werden. \n\n16 \n\nAllgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und \n\ntypischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli-\n\nchen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen \n\nsind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines \n\nverständigen Mieters hat die in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung \n\ndie Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen \n\nFristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Reno-\n\nvierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erschei-\n\nnungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. April \n\n2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 a, zu einem insoweit inhalts-\n\ngleichen Fristenplan). Eine solche \"starre\" Fälligkeitsregelung benachteiligt den \n\nMieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist \n\ndaher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senat, Urteil \n\nvom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom \n\n22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom \n\n5. April 2006, aaO). \n\n17 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein hiervon abwei-\n\nchender, am tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter Fälligkeitszeit-\n\npunkt auch nicht unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit anderen \n\nKlauseln des Mietvertrags, insbesondere mit § 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und § 9. \n\nGemäß § 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene Fristenplan gerade auf den \n\n- hier vorliegenden - Fall der Beendigung des Mietverhältnisses anzuwenden. \n\n§ 8 Ziff. 5 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Renovierung spätestens bei \n\nBeendigung des Mietverhältnisses nachzuholen hat, wenn er die Räume zu § 8 \n\nZiff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die Räume zu Ziff. 3 Buchst. b) \n\nmindestens fünf Jahre benutzt hat, enthält keine von den starren Fristen des § 8 \n\nZiff. 3 \n\nabweichende Fälligkeitsregelung. Vielmehr \n\nist \n\nauch \n\ndiese \n\n- eigenständige - Fälligkeitsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 \n\nNr. 1 BGB unwirksam, weil sie - wie § 8 Ziff. 3 - den Mieter bei Beendigung des \n\nMietverhältnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindli-\n\nchen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf \n\nnoch nicht besteht. § 9 des Mietvertrags regelt den Zeitpunkt des Beginns der \n\nRenovierungsfristen, hat jedoch nicht die Fälligkeit von Renovierungen zum \n\nGegenstand. \n\n18 \n\nbb) Die Unwirksamkeit der in § 8 Ziff. 3 und 5 des Mietvertrags enthalte-\n\nnen Fälligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden \n\nVerpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2 \n\nund 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnis-\n\nses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge. \n\n19 \n\nEntgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Fristen-\n\nplan nach § 8 Ziff. 3 nicht um eine von der Pflicht zur Ausführung der Schön-\n\nheitsreparaturen trennbare Fälligkeitsregelung. Vielmehr bildet der Fristenplan \n\nmit der Schönheitsreparaturpflicht eine Einheit (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni \n\n2004, aaO, unter II 3; vom 22. September 2004, aaO, unter II 1 c; vom 5. April \n\n2006, aaO). Denn der Fristenplan hat turnusmäßig wiederkehrende Renovie-\n\nrungspflichten zum Gegenstand. Führt der Mieter während des Mietverhältnis-\n\nses entsprechend seiner vertraglichen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen \n\nunter Beachtung des Fristenplans aus, beginnen die Renovierungsfristen erneut \n\nzu laufen. Die Anzahl der vom Mieter im Verlauf der gesamten Mietdauer vor-\n\nzunehmenden Renovierungen richtet sich daher nach der Dauer der im Fristen-\n\nplan festgelegten Renovierungsintervalle. Würden § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietver-\n\ntrags ohne den Fristenplan bestehen bleiben, müssten die Zeiträume, nach de-\n\nren Ablauf die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, durch Auslegung unter \n\nZugrundelegung zulässiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. Se-\n\nnat, BGHZ 92, 363, 368 f.). Hierdurch würde der Umfang der auf den Mieter \n\nübertragenen Renovierungsverpflichtung jedoch auf das in zeitlicher Hinsicht \n\n(gerade noch) zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre eine unzulässige gel-\n\ntungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni \n\n2004 und vom 22. September 2004, jew. aaO). Nichts anderes gilt hinsichtlich \n\nder in § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags enthaltenen Renovierungspflicht. \n\n20 \n\ncc) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur \n\nSchließung einer im Vertrag entstandenen Regelungslücke liegen nicht vor. Die \n\nRevision meint, an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklauseln müsse \n\ndiejenige Gestaltungsmöglichkeit treten, die die Parteien bei sachgerechter Ab-\n\nwägung der beiderseitigen Interessen gewählt hätten, wenn ihnen die Unwirk-\n\nsamkeit bekannt gewesen wäre; dies sei deshalb geboten, weil die Übernahme \n\nder Schönheitsreparaturen Teil der Gegenleistung des Mieters sei und die Kos-\n\nten ihrer Ausführung daher bei der Kalkulation der Miete nicht erhöhend be-\n\nrücksichtigt worden seien. Damit dringt die Revision - die im Übrigen nicht auf-\n\nzeigt, welche Vertragsgestaltung an die Stelle der unwirksamen Abwälzung der \n\nSchönheitsreparaturen auf den Mieter zu treten hätte - nicht durch. \n\n21 \n\nGemäß § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den \n\ngesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht Ver-\n\ntragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende Vertragsaus-\n\nlegung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel \n\nentstandenen Lücke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge \n\nder Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn \n\ndispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und \n\ndie ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den \n\ntypischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rech-\n\nnung \n\ntragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 \n\nm.w.Nachw.). Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Vorausset-\n\nzung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung \n\nvon Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem \n\nVermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 \n\nAbs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für \n\nihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf \n\ndie Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde (vgl. BGHZ 87, 309, 321; \n\n96, 18, 26, jew. zu § 6 Abs. 2 AGBG). \n\n22 \n\nb) Dem Kläger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen \n\ndie Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der \n\nWohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange-\n\nnommen, dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. \n\n23 \n\nDer Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der \n\ndurch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, \n\ndie durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter \n\nnicht zu vertreten (§ 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung \n\nuntersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den \n\nunangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt \n\neine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemiete-\n\nten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver-\n\nursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch LG Köln, WuM 1991, 578 \n\nund NZM 1999, 456; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg, \n\nWuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096; \n\nKraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., \n\nIII A. Rdnr. 945; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 29; Staudin-\n\nger/Emmerich, BGB (2003), § 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revi-\n\nsion meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung \n\nder Wohnung anzunehmen ist, wenn \"exzessives\" Rauchen bereits nach kurzer \n\nMietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. LG Pader-\n\nborn, NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach Übernahme einer neu \n\ntapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gege-\n\nben ist. \n\n24 \n\nAuch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädi-\n\ngung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde \n\n(vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, \n\n595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu, \n\ndass der Sachverständige G. in seinem im selbständigen Beweisverfahren \n\nerstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil \n\nals \"Schädigungen der Oberfläche\" bezeichnet hat. Die vom Sachverständigen \n\nfür erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung beschränken \n\nsich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch \n\nSchmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 108) - im Wesent-\n\nlichen auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung typi-\n\nscher Gebrauchsspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich \n\nsind, sowie auf Reinigungsmaßnahmen. Soweit der Sachverständige Silikonfu-\n\ngen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als \n\nmöglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen hat, sind auch solche typi-\n\nschen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von \n\nden Beklagten nicht zu vertreten (§ 538 BGB), zumal sie unwidersprochen vor-\n\ngetragen haben, dass die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher \n\nnoch nicht erneuert worden waren. \n\n25 \n\nDer Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum \n\nverursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbil-\n\nlig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausfüh-\n\nrung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertrag-\n\nlicher Vereinbarung (st.Rspr., Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuwäl-\n\nzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Dass es im vorliegenden Fall auf-\n\ngrund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abwälzung von Re-\n\nnovierungspflichten an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so \n\ndass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 \n\nBGB verbleibt (vgl. oben a cc) -, geht zu Lasten des Klägers als Verwender der \n\nunzulässigen Formularklauseln. \n\n26 \n\n2. Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Be-\n\ntrag von 154 € hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz \n\nstatt der Leistung hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie \n\nder Küche und des Kellers gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB \n\nzu. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von \"Nikotin-\n\nablagerungen\" reinigungsbedürftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen \n\nGebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das Berufungsge-\n\nricht ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche \n\nPflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des \n\nMietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur \"besenreinen\" Rückga-\n\nbe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG Saar-\n\nbrücken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, \n\nSchönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerbe-\n\nraum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch \n\nDuden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: \"mit dem Be-\n\nsen grob gereinigt\"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. \n\n27 \n\nDie Revision rügt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft \n\nversäumt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach \n\neine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge \n\neines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des \n\nSachverständigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der \n\nKüche auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - außer in Bezug \n\nauf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts an-\n\ngeschlossen, dass die Vereinbarung einer besenreinen Übergabe nicht die Be-\n\nseitigung groben Schmutzes an \"horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder \n\noberen Flächen vermieterseitiger Einrichtungen\" - mithin auch der Fenster - um-\n\nfasse. Diese Rügen sind nicht begründet. \n\n28 \n\nDas Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besen-\n\nreinen Rückgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zu-\n\nsammenhang der Urteilsgründe zu entnehmen ist - zutreffend davon ausge-\n\ngangen, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine Ver-\n\nletzung dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht je-\n\ndoch nur hinsichtlich der Spinnweben im Kellerraum angenommen und im Übri-\n\ngen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche Wür-\n\ndigung, die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu \n\nüberprüfen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Feh-\n\nler wird auch von der Revision, die der Würdigung durch das Berufungsgericht \n\nlediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt. \n\nII. Widerklage \n\n29 \n\nZu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers auch hin-\n\nsichtlich seiner Verurteilung nach dem Widerklageantrag zurückgewiesen. Den \n\nBeklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung der restlichen Mietkaution in Hö-\n\nhe von 1.520,26 € zu, weil - wie ausgeführt - Schadensersatzansprüche des \n\nKlägers, die den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag übersteigen, nicht \n\nbestehen. \n\nVorsitzende Richterin Ball Dr. Leimert \nDr. Deppert ist mit Ablauf \ndes Monats Juni 2006 \nin den Ruhestand getreten \nund daher gehindert, ihre \nUnterschrift beizufügen. \n\n Ball Dr. Frellesen Hermanns \n\nVorinstanzen: \nAG Schwetzingen, Entscheidung vom 16.09.2004 - 52 C 130/04 - \nLG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 122/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_124-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-28/viii-zr-124-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_124-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_124-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-28/viii-zr-124-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_124-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:38:39.486156+00:00"}}