{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_109-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-04-05","aktenzeichen":"VIII ZR 109/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 538, 307 Bb Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 109/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n5. April 2006 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 538, 307 Bb \n\nDie in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter \n\nverpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter \n\nübernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung \n\ndes Mieters unwirksam. \n\nBGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05 - LG Nürnberg-Fürth \n\n AG Schwabach \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter \n\nDr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts \n\nNürnberg-Fürth, 7. Zivilkammer, vom 29. April 2005 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um die Rückzahlung einer Kaution nach Beendi-\n\ngung eines Mietverhältnisses. \n\nIn der Zeit vom 6. November 2000 bis 31. März 2003 hatten die Kläge-\n\nrinnen von der Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen F. straße in \n\nSch. gemietet. Über die Erhaltung der Mieträume enthält der Mietvertrag \n\nin § 8 Nr. 2 folgende vorgedruckte Klausel: \n\n\"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhält-\nfällig werdenden \nnisses entsprechend nachstehenden Fristen \nSchönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen/Bäder/ \nDuschen/Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume/Flure/ Die-\n\nlen: alle 5 Jahre, übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle \n6 Jahre). …\". \n\n3 \n\n§ 13 des Mietvertrages (\"Beendigung des Mietverhältnisses\") enthält un-\n\nter anderem folgende formularmäßige Regelungen: \n\n\"1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel \nauszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand \n(vgl. § 8) zurückzugeben. \n\nEine nach Ablauf der in § 8 Nr. 2 genannten Fristen entstandene, \naber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheits-\nreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnis-\nses nachzuholen. \n\n2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu \nreinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernom-\nmenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseiti-\ngen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten \nSchäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu behe-\nben.\" \n\n4 \n\n5 \n\nBei ihrem Einzug hatten die Klägerinnen die Wohnung in tapeziertem \n\nZustand von der Vormieterin übernommen. Vor der Rückgabe der Wohnung an \n\ndie Beklagte entfernten sie die Tapeten nicht. \n\nNach Beendigung des Mietverhältnisses haben die Klägerinnen von der \n\nBeklagten die Rückzahlung der verzinsten Kaution verlangt. Die Beklagte hat \n\nmit Gegenforderungen wegen der Kosten für die Entfernung der Tapeten in Hö-\n\nhe von 1.210,50 € und für Malerarbeiten an den Türzargen in Höhe von \n\n287,80 € die Aufrechnung erklärt. \n\n6 \n\nMit ihrer Klage haben die Klägerinnen die Rückzahlung der geleisteten \n\nKaution - nach Abzug einer Nebenkostennachzahlung noch 661,30 € - nebst \n\nZinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten lediglich \n\nhinsichtlich der Kosten für die Malerarbeiten an den Türzargen für begründet \n\ngehalten und deshalb der Klage - unter Abweisung im Übrigen - in Höhe von \n\n373,50 € nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete, vom Amtsgericht \n\nzugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit \n\nder vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel \n\nder vollständigen Abweisung der Klage weiter. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n7 \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDer Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der \n\nVerpflichtung zur Entfernung der Tapeten nicht zu, weil § 13 Nr. 2 des Mietver-\n\ntrags gemäß § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam sei. Dadurch, dass der \n\nMieter zusätzlich zu der in § 13 Nr. 2 enthaltenen Regelung nach § 8 Nr. 2 die \n\nlaufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, ergebe sich ein Sum-\n\nmierungseffekt, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertrags-\n\npartners des Verwenders führe. Nach dem Wortlaut der Klauseln seien die Klä-\n\ngerinnen verpflichtet, auch möglicherweise gerade erst im Rahmen von laufen-\n\nden Schönheitsreparaturen erneuerte Tapeten wieder zu entfernen. Für eine so \n\nweitgehende Verpflichtung bestehe kein rechtfertigendes Interesse der Beklag-\n\nten. \n\nII. \n\n9 \n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Überprüfung stand. Der Beklag-\n\nten steht gegenüber dem Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der restli-\n\nchen Kaution keine aufrechenbare Gegenforderung (§ 387 BGB) wegen der \n\nKosten für das Entfernen der Tapeten zu. \n\n10 \n\n1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte \n\nkeinen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1 und 3, \n\n281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterfüllung der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags \n\nenthaltenen Verpflichtung der Klägerinnen zur Beseitigung der von ihnen ange-\n\nbrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten hat. Die Formularklausel \n\nist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 31. März \n\n2003 beendete Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) - \n\nunwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben \n\nunangemessen benachteiligt (vgl. auch LG Saarbrücken, NZM 2000, 1179; \n\nKnops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 54; Langenberg, \n\nSchönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 84). \n\n11 \n\na) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache \n\ndem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu \n\nüberlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu \n\ngehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermie-\n\nter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingun-\n\ngen - auf den Mieter übertragen (st.Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist \n\neine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflich-\n\nten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit \n\nwesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflich-\n\ntung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung \n\nder Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde \n\n(Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a). \n\nDementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in ei-\n\nnem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, \n\ndie Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeit-\n\npunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, \n\nwegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9 \n\nAGBG) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234, \n\nunter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, \n\n3192, unter III 2). \n\n12 \n\nb) Eine andere Beurteilung ist auch hinsichtlich der in § 13 Nr. 2 des \n\nMietvertrags enthaltenen Rückgabeklausel nicht gerechtfertigt. Gemäß § 8 Nr. 2 \n\ndes Mietvertrags hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die \n\nSchönheitsreparaturen nach Maßgabe eines Fristenplans auszuführen; nach \n\n§ 13 Nr. 1 des Vertrags sind fällige Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung \n\ndes Mietverhältnisses nachzuholen. Durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags \n\ngeregelte Pflicht des Mieters, bei Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm \n\nangebrachten oder vom Vormieter übernommenen Wand- und Deckentapeten \n\nzu beseitigen, wird dem Mieter eine zusätzliche Renovierungspflicht auferlegt. \n\n13 \n\nDer Mieter wird durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene \n\nRückgabeklausel - wie im Falle der vorgenannten Endrenovierungsklausel \n\n(oben a) - in einem übermäßigen, gemäß § 307 BGB unzulässigen Umfang mit \n\nRenovierungsverpflichtungen belastet, weil ihm unabhängig von der Dauer des \n\nMietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen die Be-\n\nseitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird. Zutreffend \n\nhat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass die Klausel den Mieter nach \n\nihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten \n\nverpflichtet, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schönheitsreparaturen gera-\n\nde erst erneuert hat; in diesem Fall - eine ordnungsgemäße Ausführung vor-\n\nausgesetzt - ist jedoch die erneute Herstellung einer Wand- und Deckendekora-\n\ntion, und damit die Beseitigung der vorhandenen Tapeten, nicht erforderlich. \n\nEntgegen der Auffassung der Revision ist es ohne Bedeutung, dass die Klausel \n\nden Mieter nur zur Entfernung, nicht dagegen zur Wiederanbringung von Tape-\n\nten verpflichtet. Denn dem Mieter wird auch hierdurch ein Übermaß an Reno-\n\nvierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der \n\nTapeten einer Entfernung noch nicht bedarf. Im übrigen wird der Mieter durch \n\ndie Pflicht zur Entfernung der Tapeten, die einen erheblichen Arbeitsaufwand \n\nerfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als durch die vorgenannte \n\n- unzulässige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter zur Rückgabe der Woh-\n\nnung in renoviertem - nicht notwendig in neu tapeziertem - Zustand verpflichtet. \n\n14 \n\nDie Klausel ist auch nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters \n\ngerechtfertigt; denn ein Interesse, den Mieter zu Renovierungsmaßnahmen in \n\nder Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch \n\nnicht besteht, ist nicht schutzwürdig (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO). \n\n15 \n\nc) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass die \n\nin § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Schönheitsreparaturklausel - wie noch \n\nauszuführen ist (unter 2.) - unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei \n\nTeilen bestehenden Klausel, deren einer Teil - hier die Rückgabeklausel - allen-\n\nfalls dann Bestand haben könnte, wenn der andere Teil - die Schönheitsrepara-\n\nturklausel - unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vor-\n\nformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksam-\n\nkeit des anderen Klauselteils berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Mai 2003, aaO). \n\n16 \n\n2. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 \n\nBGB) kommt auch nicht unter dem Gesichtspunkt unterlassener Schönheitsre-\n\nparaturen in Betracht. Die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularmä-\n\nßige Schönheitsreparaturklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 \n\nBGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. \n\n17 \n\nDie Klausel enthält, wie der Senat selbst feststellen kann, einen \"starren\" \n\nFristenplan. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven In-\n\nhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und \n\nredlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise \n\nbeteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglich-\n\nkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu \n\nlegen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht \n\neines verständigen Mieters hat die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Re-\n\ngelung - wonach der Mieter verpflichtet ist, die während der Dauer des Mietver-\n\nhältnisses \"entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden\" Schönheits-\n\nreparaturen auszuführen - die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der ver-\n\nbindlichen, nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf \n\nbeziehungsweise sechs Jahren auch dann eine Renovierung schulden soll, \n\nwenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno-\n\nvierungsbedürftig ist (vgl. auch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, \n\nzur Veröffentlichung bestimmt, unter II 2, zu einem vergleichbaren Fristenplan). \n\nEine solche \"starre\" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den \n\nGeboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 \n\nAbs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, \n\naaO, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, \n\n3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO). Die Unwirksamkeit des \n\nFristenplans hat auch die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Ausführung der \n\nSchönheitsreparaturen zur Folge (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO, \n\nunter II 3; Urteil vom 5. April 2006, aaO, unter II 3 m.w.Nachw.). \n\n18 \n\n3. Der Beklagten steht schließlich kein Schadensersatzanspruch wegen \n\neiner Verletzung der Pflicht der Klägerinnen zur ordnungsgemäßen Rückgabe \n\nder Mietwohnung zu (§§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB). Zwar ist der \n\nMieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt – von der \n\ndurch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen \n\n(§ 538 BGB) – in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbe-\n\nginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes \n\nergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu besei-\n\ntigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f., zu § 556 BGB a.F.; Schmidt-\n\nFutterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). Entgegen der \n\nAuffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der Klägerinnen im \n\nvorliegenden Fall jedoch nicht. \n\n19 \n\nOb die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des \n\nMieters auch die Entfernung von ihm oder vom Vormieter angebrachter Tape-\n\nten umfasst, bedarf keiner Entscheidung. Zustandsverändernde Maßnahmen \n\nmuss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen sei-\n\nner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (vgl. \n\nScheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., \n\nV Rdnr. 18 m.w.Nachw.). So liegt es hier, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags den \n\nKlägerinnen die Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, zu denen \n\nauch Tapezierarbeiten gehören (vgl. BGHZ 92, 363, 368). Als Verwenderin der \n\nFormularklausel kann sich die Beklagte nicht auf deren Unwirksamkeit berufen \n\n(vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 \n\n= WM 1998, 767, unter III 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-\n\nRR 2005, 314, unter III). Anderenfalls würde der Mieter - die von der Revision \n\nbefürwortete Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter \n\ngestellt als im Falle der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die einen \n\nWiederherstellungsanspruch des Vermieters, wie ausgeführt, von vorneherein \n\nausschließt und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des § 546 \n\nAbs. 1 BGB - allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn \n\nihr Zustand dies erfordert. \n\nDr. Beyer \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Schwabach, Entscheidung vom 19.01.2005 - 1 C 507/04 - \n\nLG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 29.04.2005 - 7 S 1785/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_109-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-05/viii-zr-109-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 387","ref_norm":"387","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_109-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_109-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-05/viii-zr-109-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_109-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:32:40.744575+00:00"}}