{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_106-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-04-05","aktenzeichen":"VIII ZR 106/05","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB §§ 538, 307 Bb Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel \"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses not- wendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah- re).\" enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirk- sam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 106/05 \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n5. April 2006 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB §§ 538, 307 Bb \n\nDie in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel \n\n\"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses not-\nwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf \ndie üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 \nJahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah-\nre).\" \n\nenthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirk-\nsam. \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05 - LG Nürnberg-Fürth \n\nAG Nürnberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden, die Richter \n\nDr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers wird das Urteil des Landgerichts \n\nNürnberg-Fürth, 7. Zivilkammer, vom 22. April 2005 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers er-\n\nkannt worden ist; das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom \n\n3. Dezember 2004 wird abgeändert und wie folgt neu gefasst: \n\nDer Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.150,41 € nebst Zin-\n\nsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit \n\ndem 20. April 2004 zu zahlen. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nZwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung in \n\nN. . Für Schönheitsreparaturen enthielt der Mietvertrag vom 12. August \n\n1996 folgende Formularklauseln: \n\n\"§ 8 Erhaltung der Mietsache \n\n… \n\n2. Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietver-\nhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ord-\nnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird inso-\nweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- \nund Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah-\nre). \n\n§ 13 Beendigung des Mietverhältnisses \n\n… \n\n3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur \nDurchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 8 Nr. 2, so \nist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schön-\nheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlages eines \nvom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebes an den \nVermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: \n\nfür die Schönheitsreparaturen der \nDie anteiligen Kosten \nFenster, Türen und Heizkörper betragen bei einer Mietzeit von \nlänger als einem Jahr 16% der Gesamtkosten, bei einer Miet-\nzeit von länger als 2 Jahren 33%, bei einer Mietzeit von länger \nals 3 Jahren 50%, von länger als 4 Jahren 66% , von länger als \n5 Jahren 83% und bei einer Mietzeit von länger als 6 Jahren \n100%...\". \n\n2 \n\n§ 18 des Mietvertrags (\"Sonstige Vereinbarungen\") ist maschinenschrift-\n\nlich wie folgt ergänzt: \n\n\"Der Mieter bezieht eine renovierte Wohnung, d. h. Wände und \nDecken sind frisch geweißelt. Der Mieter verpflichtet sich, bei Aus-\nzug diese Schönheitsreparaturen, d. h. das Weißeln von Wänden \nund Decken fachmännisch auszuführen.\" \n\n3 \n\nSchönheitsreparaturen nahm der Kläger während der Mietzeit, die am \n\n13. August 1996 begonnen hatte und am 31. Januar 2004 endete, nicht vor. \n\nDer Beklagte beauftragte einen Malerbetrieb mit Renovierungsarbeiten und ver-\n\nrechnete die dadurch entstandenen Kosten mit dem Kautionsguthaben des \n\nKlägers in Höhe von insgesamt 1.281,43 € (1.150,41 € nebst 131,02 € Anlage-\n\nzinsen). \n\n4 \n\nDer Kläger hat Klage auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von \n\n1.150,41 € (ohne Anlagezinsen) erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abge-\n\nwiesen, das Berufungsgericht hat ihr in Höhe von 473,07 € stattgegeben. Die \n\nvom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Renovierungskosten hat es zum Teil \n\n- in Höhe von 808,36 € - für begründet erachtet und diesen Betrag von der Ge-\n\nsamtkaution (1.281,43 €) abgesetzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse-\n\nnen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsanspruch hinsichtlich des \n\nRestbetrages von 677,34 € weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht, dessen Entscheidung in ZMR 2005, 622 veröffent-\n\nlicht ist, hat ausgeführt: Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution \n\nsei teilweise durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB). Der Beklagte könne \n\ngemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen der vom \n\nKläger nicht vorgenommenen Renovierung von Heizkörpern und Türen verlan-\n\ngen. Er habe die Schönheitsreparaturen, die unstreitig notwendig gewesen sei-\n\nen, nicht ausgeführt, obwohl er dazu gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrags ver-\n\npflichtet gewesen sei. Die Formularklausel sei wirksam, denn so genannte star-\n\nre Fristen seien nicht vereinbart worden; vielmehr werde auf die \"üblichen Fris-\n\nten\" Bezug genommen, die den gängigen Intervallen in Mustermietverträgen \n\nentsprächen. \n\n6 \n\nDie Quoten- oder Abgeltungsklausel unter § 13 Nr. 3 des Mietvertrags \n\nsei zwar gemäß § 309 Nr. 4 BGB unwirksam, weil sie im Fall einer 100%-igen \n\nHaftung des Mieters die Voraussetzungen des § 281 BGB umgehe. Die Un-\n\nwirksamkeit der Quotenregelung erstrecke sich jedoch nicht auf die Überbür-\n\ndung der Schönheitsreparaturen durch § 8 Nr. 2 des Mietvertrags. § 13 Nr. 3 sei \n\nlediglich wegen eines formalen Aspekts unwirksam. Dies berühre die Pflicht zur \n\nDurchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht. \n\n7 \n\nDurch die unter § 18 des Mietvertrags vorgesehene Verpflichtung des \n\nMieters zum Weißeln der Wände und Decken am Ende des Mietverhältnisses \n\nentstehe allerdings ein unzulässiger \"Summierungseffekt\", weil der Mieter zur \n\nVornahme dieser Renovierungsarbeiten auf Grund von § 8 Nr. 2 bereits wäh-\n\nrend der Mietzeit verpflichtet sei. Wegen unangemessener Benachteiligung des \n\nMieters sei § 8 Nr. 2 deshalb insoweit unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Die Un-\n\nwirksamkeit erstrecke sich jedoch nur auf die Verpflichtung zum Weißeln der \n\nWände und Decken. Andere Gewerke seien davon nicht betroffen, auch nicht \n\ndas Streichen der Türen und Heizkörper. Die Verpflichtung dazu könne sprach-\n\nlich auch dann bestehen bleiben, wenn der unwirksame Teil der Klausel keine \n\nAnwendung fände. \n\n8 \n\nDer Beklagte könne, wie das Berufungsgericht im Einzelnen ausgeführt \n\nhat, für die Renovierung der Türen und Heizkörper Schadensersatz in Höhe von \n\n808,36 € verlangen. Wegen der weitergehenden Forderung des Beklagten hat \n\nes - insoweit für das Revisionsverfahren nicht von Bedeutung - die Aufrechnung \n\nals unbegründet erachtet. \n\nII. \n\n9 \n\nDie Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist durch Versäumnisurteil \n\nzu entscheiden, da der Beklagte trotz ordnungsgemäßer Ladung in der mündli-\n\nchen Revisionsverhandlung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das \n\nUrteil indessen nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf umfassender Würdi-\n\ngung des Sach- und Streitstands (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). \n\n10 \n\nDer Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution (§ 15 Nr. 2 des \n\nMietvertrags) ist nicht, auch nicht teilweise, durch Aufrechnung gemäß § 389 \n\nBGB erloschen. Schadensersatz wegen unterlassener laufender Schönheitsre-\n\nparaturen gemäß §§ 280, 281 BGB, die auf das am 31. Januar 2004 beendete \n\nMietverhältnis anzuwenden sind (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), kann der Beklag-\n\nte nicht verlangen. Die formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mie-\n\nters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen (§ 8 Nr. 2) ist we-\n\ngen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an \n\nPflichten auferlegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). \n\n11 \n\n1. Die Auslegung der in einem Formularvertrag des Grund- & Hausbesit-\n\nzervereins N. u. Umgebung e.V. enthaltenen Klausel durch das Beru-\n\nfungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung. Der \n\nSenat geht davon aus, dass Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden \n\nBestimmung unter § 8 Nr. 2 entsprechen, über den Bezirk des Berufungsge-\n\nrichts hinaus in Formularmietverträgen verwendet werden. \n\n12 \n\n2. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt \n\nund typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-\n\nlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen \n\nsind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Vorformulierte Fristenpläne für die \n\nAusführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am \n\nMaßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der \n\ngefestigten Rechtsprechung des Senats so abgefasst sein, dass der Fristenplan \n\nnur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhal-\n\ntungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies \n\nmuss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Urteil vom \n\n28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 23. Juni \n\n2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 13. Juli 2005 \n\n- VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter II 2). \n\n13 \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird § 8 Nr. 2 des Miet-\n\nvertrags diesen Anforderungen nicht gerecht. Die Wendung, wonach der Mieter \n\ndie \"notwendig werdenden\" Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, kann aus \n\nder Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er \n\nRenovierungsarbeiten nur dann auszuführen hat, wenn tatsächlich Renovie-\n\nrungsbedarf besteht und es Ausnahmen von den üblichen Fristen geben kann. \n\nDas folgt aus Satz 2 der Klausel, in dem bestimmte Fristen genannt werden. \n\nDie Formulierung in § 8 Nr. 2 Satz 2 \"Auf die üblichen Fristen wird insoweit Be-\n\nzug genommen (z. B. Küchen/Bäder: 3 Jahre …)\" besagt für sich gesehen zwar \n\nnicht, dass die üblichen sowie die dort beispielhaft genannten Fristen verbind-\n\nlich oder flexibel (im Sinne einer Richtlinie) sind. Die aufgeführten Zeiträume \n\nenthalten jedoch keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen ledig-\n\nlich für den Regelfall oder für einen \"im Allgemeinen\" entstehenden Renovie-\n\nrungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen \n\nMieters soll die Bezugnahme auf die üblichen sowie die beispielhaft genannten \n\nFristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der \n\ndie Unwirksamkeit der Klausel zur Folge hat (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 \n\nBGB). \n\n14 \n\nEtwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 8 Nr. 2 Satz 1 des Mietver-\n\ntrags mit seiner nicht näher bestimmten Wendung, der Mieter sei verpflichtet, \n\ndie während der Dauer des Mietverhältnisses \"notwendig werdenden\" Schön-\n\nheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Der durchschnittliche Mieter ist \n\ngehalten und in der Lage, eine Vertragsklausel im Zusammenhang zu lesen \n\nund daraus ihren Sinn zu ermitteln (Senatsurteil vom 13. Juli 2005, aaO, \n\nm.w.Nachw.). Die Formulierung \"notwendig werdend\" kann sich zwar - im Sinne \n\neiner Richtlinie - auf den tatsächlichen Bedarf beziehen. Im Zusammenhang \n\ngelesen ist die Bezugnahme auf die üblichen Fristen einschließlich der konkre-\n\nten Zeitangaben in Satz 2 aber als Definition der \"notwendig werdenden\" \n\nSchönheitsreparaturen in Satz 1 zu verstehen. Dass dieser Begriff den in Satz 2 \n\ngenannten Fristen lediglich den Charakter einer unverbindlichen Orientierungs-\n\nhilfe verleihen soll, ist einem durchschnittlichen Mieter nicht erkennbar. \n\n15 \n\n3. Die daraus folgende Unwirksamkeit der Fristenbestimmung führt zur \n\nUnwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung. § 8 Nr. 2 Satz 1 \n\ndes Mietvertrags ließe sich allein nur dann aufrechterhalten, wenn die Formu-\n\nlarklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in \n\neinen unzulässigen Regelungsteil trennbar wäre (Senatsurteil vom 25. Juni \n\n2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, unter II 2; Senatsurteil vom 23. Juni \n\n2004, aaO, unter II 3, jew. m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Aus der Sicht eines \n\nunbefangenen Lesers bestimmt sich der Umfang der in Satz 1 geregelten \n\nSchönheitsreparaturverpflichtung nach dem in Satz 2 enthaltenen (starren) Fris-\n\ntenplan, so dass die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Blie-\n\nbe die dem Mieter in § 8 Nr. 2 Satz 1 auferlegte Schönheitsreparaturverpflich-\n\ntung ohne den Fristenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters \n\ninhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre \n\njedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel \n\n(vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, \n\nunter II 1 c). \n\n16 \n\n4. Da die Renovierungsklausel des § 8 Nr. 2 bereits aus sich heraus der \n\nInhaltskontrolle nicht standhält, kann dahingestellt bleiben, ob die formularmä-\n\nßige Bestimmung des § 13 Nr. 3, die den Mieter im Falle der Beendigung des \n\nMietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsrepara-\n\nturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und dabei ihrerseits \n\nunwirksam ist, weil sie auf den starren Fristenplan Bezug nimmt, noch zusätz-\n\nlich gegen § 309 Nr. 4 BGB verstößt und § 8 Nr. 2 davon berührt wird. Auch auf \n\ndas vom Berufungsgericht erwähnte Zusammenwirken des § 8 Nr. 2 mit der auf \n\ndas Weißeln der Wände und Decken beschränkten Endrenovierungsvereinba-\n\nrung in § 18 des Mietvertrags kommt es nicht mehr an. \n\nIII. \n\n17 \n\nNach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es \n\nist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tatsächliche Feststel-\n\nlungen nicht zu treffen sind und die Sache damit zur Endentscheidung reif ist, \n\nhat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach \n\nist der Klage - einschließlich des Zinsanspruchs aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 \n\nBGB - in vollem Umfang stattzugeben und das amtsgerichtliche Urteil entspre-\n\nchend abzuändern. \n\nDr. Beyer \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Nürnberg, Entscheidung vom 03.12.2004 - 25 C 8131/04 - \n\nLG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 22.04.2005 - 7 S 12672/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_106-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-05/viii-zr-106-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 309","ref_norm":"309","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_106-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_106-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-04-05/viii-zr-106-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_106-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:29:41.980416+00:00"}}