{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__56-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-01-25","aktenzeichen":"VIII ZR 56/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WiStG § 5 Abs. 2 Satz 1 Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe (\"Teilmarkt\") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Man- gelsituation dar.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 56/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n25. Januar 2006 \nP o t s c h \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nWiStG § 5 Abs. 2 Satz 1 \n\nOb ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in \n\nBetracht kommende Wohnungsgruppe (\"Teilmarkt\") festzustellen. Für eine Wohnung \n\nmit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem \n\nBallungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot \n\nbesteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Man-\n\ngelsituation dar. \n\nBGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04 - LG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. Januar 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die \n\nRichter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2004 im Kostenpunkt und \n\ninsoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt \n\nworden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Kläger ist aufgrund eines Vertrages vom 11. September 1990 Mieter, \n\ndie Beklagte ist Vermieterin einer 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 160 m² in B. \n\n(D. ), P. allee. Am gleichen Tag unterzeichneten die Parteien ein \n\nSchreiben der Beklagten vom Vortag, in welchem die Beklagte darauf hinwies, \n\ndass eine Vermietung zu Wohnzwecken vereinbart sei, die Beklagte bei teilge-\n\nwerblicher Nutzung für daraus erwachsende Schäden nicht hafte und der Klä-\n\nger sie von allen Negativfolgen insoweit freistelle. Als monatliche Miete waren \n\nzunächst 3.600 DM einschließlich eines pauschal abgegoltenen Heizkostenan-\n\nteils von 150 DM vereinbart. Ab 1. Oktober 1991 sollte sich die Monatsmiete bis \n\n2 \n\n3 \n\nzum 1. Oktober 1994 jährlich um 100 DM erhöhen. Die zuletzt vereinbarte Miete \n\nbelief sich auf insgesamt 4.205,- DM. \n\nMit seiner Klage fordert der Kläger Rückzahlung von in der Zeit vom \n\nMärz 1998 bis Januar 2003 überzahlter Miete, die er unter Berücksichtigung \n\neines durch die Beklagte zur Aufrechnung gestellten Betrages von 471,06 € auf \n\n37.114,16 € beziffert. \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 35.521,38 € nebst \n\nZinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Nach beiderseits einge-\n\nlegten Berufungen der Parteien hat der Kläger auch Rückforderungsansprüche \n\nfür die Zeit vom Februar 2003 bis einschließlich August 2003 in Höhe von je-\n\nweils 706,19 € monatlich, insgesamt 4.943,33 €, geltend gemacht. Das Beru-\n\nfungsgericht hat das auf Abweisung der Klage insgesamt gerichtete Rechtsmit-\n\ntel der Beklagten zurückgewiesen; auf die Berufung des Klägers hat es - unter \n\nZurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - die Beklagte zur Zahlung von \n\n36.601,21 € und eines weiteren Betrages von 4.943,33 € jeweils nebst Zinsen \n\nverurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. \n\n4 \n\nMit ihrer vom Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abwei-\n\nsung der Klage in vollem Umfang erreichen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDem Kläger stehe ein Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB wegen überzahlter Miete zu. Die Vereinbarung über die Miete sei \n\nnach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG teilweise unwirksam. Ein gerin-\n\nges Angebot an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG sei \n\nschon dann anzunehmen, wenn die Nachfrage nach solchen Wohnungen höher \n\nsei als das entsprechende Angebot. Dies sei in einem Ballungsgebiet wie B. \n\nzu vermuten, wo zum damaligen Zeitpunkt eine Zweckentfremdungsverbots-\n\nverordnung gegolten habe und die Stadt nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. zu \n\neinem Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden sei. Entgegenstehende \n\nAnhaltspunkte habe die Klägerin (richtig: Beklagte) nicht konkret dargelegt. \n\nDass überhaupt weitere Wohnungen seinerzeit auf dem Markt angeboten wor-\n\nden seien, entkräfte für sich genommen nicht das Vorliegen eines Nachfrage-\n\nüberhanges. Die Beklagte habe diese Situation auch ausgenutzt. Wenn ein ge-\n\nringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestehe, spreche ein Indiz dafür, \n\ndass die Möglichkeit, eine erheblich über der ortsüblichen Miete liegende Miete \n\nzu vereinbaren, auf dieser Mangellage beruhe. Es obliege daher dem Vermie-\n\nter, Anhaltspunkte darzulegen, die nachvollziehbar erkennen ließen, dass der \n\nMieter aus anderen Gründen bereit gewesen sei, sich zu einer die ortsübliche \n\nMiete erheblich übersteigenden Miete zu verpflichten. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungs-\n\ngerichts, dass die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Miete für ver-\n\ngleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen An-\n\ngebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt, insoweit un-\n\nwirksam ist (§ 5 WiStG, § 134 BGB). Der Mieter kann deshalb in einem solchen \n\nFall die bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der \n\nungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. Die weitere Begründung des \n\nBerufungsurteils trägt die Entscheidung jedoch nicht, weil die Ausführungen zu \n\nden Tatbestandsmerkmalen des § 5 WiStG (\"geringes Angebot an vergleichba-\n\nren Räumen\", \"Ausnutzung des geringen Angebots\") von Rechtsfehlern beein-\n\nflusst sind. \n\n9 \n\n2. Es bestehen bereits Bedenken gegen die Feststellung des Berufungs-\n\ngerichts, bei Abschluss des Mietvertrages am 11. September 1990 habe ein \n\ngeringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden (BU 5). \n\n10 \n\na) Wie der Senat nach Erlass des angegriffenen Berufungsurteils ent-\n\nschieden hat (Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156 unter \n\nII 4 a), ist bei der Beantwortung der Frage, ob (nur) ein geringes Angebot an \n\nvergleichbaren Räumen vorliegt, auf den \"Teilmarkt\" abzustellen, zu dem die \n\nWohnung gehört, und die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Woh-\n\nnungsgruppen festzustellen. Der maßgebende Teilmarkt bestimmt sich nach \n\nden in § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG aufgeführten Merkmalen, die sich teilweise un-\n\nmittelbar auf die Wohnung (\"Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit\"), teilweise \n\nauf das Umfeld (\"Lage\") beziehen und in ihrer Gesamtheit für die vorhandene \n\noder fehlende Vergleichbarkeit ausschlaggebend sind. Die Beklagte hat in den \n\nTatsacheninstanzen hierzu im Einzelnen vorgetragen, dass es sich bei der an \n\nden Kläger vermieteten Wohnung nach den genannten Merkmalen um eine Lu-\n\nxuswohnung handele; für diese Wohnungsgruppe habe, wie sich aus der wie-\n\nderholten Inserierung ähnlicher Wohnungen ergebe, zum damaligen Zeitpunkt \n\nkeine Mangellage bestanden. Hierfür hat die Beklagte zusätzlich Sachverstän-\n\ndigenbeweis angeboten. \n\n11 \n\nMit diesem Vorbringen hat sich das Berufungsgericht nicht auseinander-\n\ngesetzt; dies rügt die Revision zu Recht als Verstoß gegen § 286 ZPO. Über-\n\ndies hat das Berufungsgericht insofern verkannt, dass dem Kläger als An-\n\nspruchsteller die Darlegungs- und Beweislast für das Vorhandensein der \n\nrechtsbegründenden Tatbestandsmerkmale obliegt. Rechtsfehlerhaft hat es \n\nallein auf Grund der Tatsache, dass die Mietwohnung in einem Ballungsgebiet \n\nliegt und zum damaligen Zeitpunkt in B. eine Zweckentfremdungsverord-\n\nnung galt, das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots bejaht. Ob und \n\ninwieweit solche Umstände ein Indiz für das Vorhandensein einer Mangelsitua-\n\ntion für Wohnungen durchschnittlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit \n\nund Lage sein können, bedarf hier keiner Entscheidung; für einen eng umgrenz-\n\nten, durch eine insgesamt weit überdurchschnittliche Qualität der in Betracht \n\nkommenden Wohnungen gekennzeichneten Teilmarkt stellen sie jedenfalls kein \n\nhinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituati-\n\non dar. Zumindest hätte das Berufungsgericht angesichts des vorgenannten \n\nBeweisangebots der Beklagten nicht ohne Beweiserhebung eine Mangellage \n\nannehmen dürfen. \n\n12 \n\nb) Der Senat hat bisher offen gelassen, ob ein geringes Angebot an ver-\n\ngleichbaren Räumen nur dann anzunehmen ist, wenn das Angebot die Nach-\n\nfrage nicht erreicht, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen ist, \n\nwenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind (Urteil vom 13. April 2005 \n\naaO, unter II 2). Das ist auch hier nicht abschließend zu entscheiden; denn es \n\nfehlt jedenfalls an einer tragfähigen Begründung für die tatrichterliche Annahme, \n\ndie Beklagte hätte das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem Wohn-\n\nraum \"ausgenutzt\" im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG. Wie der Senat in seinem \n\nebenfalls nach Erlass der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteil vom \n\n28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 unter II 2) ausgesprochen \n\nhat, ist dieses Tatbestandsmerkmal nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem \n\nWohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. \n\nDazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Be-\n\nmühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolg-\n\nlos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Ab-\n\nschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. Derartige Fest-\n\nstellungen hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. Es hat vielmehr auf \n\nGrund seiner unzutreffenden Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast an-\n\ngenommen, bei einem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen spre-\n\nche ein Indiz dafür, dass die Vereinbarung einer erheblich über der ortsüblichen \n\nMiete liegenden Miete auf dieser Mangellage beruhe. Deshalb obliege es dem \n\nVermieter, Anhaltspunkte dafür darzulegen, dass andere Gründe ursächlich \n\ngewesen seien. Wie der Senat in seiner Entscheidung vom 28. Januar 2004 \n\n(aaO unter II 3) ausgeführt hat, ist jedoch insoweit zugunsten des Mieters eine \n\nBeweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer \n\nVermutung gerechtfertigt. \n\n13 \n\n3. Fehlt es mithin bislang an einer tragfähigen Grundlage für die Annah-\n\nme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe bei Abschluss des Mietvertrages \n\ngegen das Verbot des § 5 WiStG verstoßen, entfällt damit zugleich die gemäß \n\n§ 134 BGB zur Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung führende Gesetzesver-\n\nletzung. Damit ist eine ungerechtfertigte Bereicherung der Beklagten hinsicht-\n\nlich des Teiles der Miete, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % über-\n\nsteigt, bislang nicht dargetan. \n\nIII. \n\n14 \n\nAuf die Revision der Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, \n\nund die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 \n\nund Abs. 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der \n\nLage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \nist durch Urlaub an der \nUnterschrift verhindert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nVorinstanzen: \n\nAG Schöneberg, Entscheidung vom 04.03.2003 - 4 C 605/02 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2004 - 63 S 205/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__56-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-25/viii-zr-56-04","cited_norms":[{"jurabk":"WiStrG 1954","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__56-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__56-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-25/viii-zr-56-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__56-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:14:34.848501+00:00"}}