{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__54-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-04-06","aktenzeichen":"VIII ZR 54/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 549 Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen (\"Wärme- contracting\"), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Re- gelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten aufer- legt werden sollen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 54/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n6. April 2005 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGB § 549 \n\nWill der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den \n\nBetrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen (\"Wärme-\n\ncontracting\"), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Re-\n\ngelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten aufer-\n\nlegt werden sollen. \n\nBGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 - LG Köln \nAG Köln \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 28. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 10. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Köln vom 28. Januar 2004 wird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten sind Mieter einer Wohnung am W. Platz in K. \n\n ; das dortige Gebäude steht im Eigentum der Klägerin. Den Mietvertrag \n\nhaben die Beklagten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin am 28. Februar \n\n1977 abgeschlossen. Dieser Vertrag lautet in § 7 unter anderem: \n\n\"... \n\n4. Die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung, und \nzwar die Brennstoffkosten einschließlich Anfuhr-, Bedienungs- \nund Wartungskosten einschließlich Trinkgelder, auch wenn die \nBedienung durch den Vermieter selbst durchgeführt wird, wer-\nden nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt. \n\n5. \n\nIn demselben Verhältnis werden auch die Unkosten des Ver-\nmieters für die laufende Instandhaltung der Heizungs- und \nWarmwasseranlage umgelegt. \n\n10. Der jeweilige Eigentümer oder Vermieter kann jederzeit die \nWärmeversorgung des gesamten Hauses auf einen Dritten zu \ndessen Bedingungen übertragen. Der Mieter ist in diesem Fall \nzum Abschluß eines entsprechenden Wärmelieferungsvertra-\nges verpflichtet. Die in diesem Vertrag genannte Vorauszah-\nlung auf die Wärmekosten entfällt, sobald und solange der \nvorerwähnte Wärmelieferungsvertrag zwischen dem Mieter \nund dem die gesamte Wärmeversorgung übernehmenden \nDritten rechtswirksam besteht. Für diesen Zeitraum ruhen im \nVerhältnis zwischen Mieter und Vermieter auch die gegensei-\ntigen Rechte und Pflichten aus § 7 Ziff. 1, 2, 4, 5, 6, 7 und 8 \ndieses Vertrages.\" \n\nIm Oktober 1998 schloß die Klägerin mit der G. AG K. (fortan: \n\nG. ) einen Nahwärmeanschluß- und -liefervertrag. Die G. verpflichtete sich \n\ndarin, die Heizungsanlage in einem leistungsfähigen und betriebssicheren Zu-\n\nstand zu halten. Die Klägerin wurde durch den Vertrag von allen Risiken und \n\nInstandhaltungsmaßnahmen, die der Betrieb der Heizanlage mit sich bringt, \n\nfreigestellt. \n\nDie Klägerin erstellte am 7. Februar 2001 die Nebenkostenabrechnung \n\nfür das Jahr 1999 und am 17. Oktober 2001 diejenige für das Jahr 2000. Für \n\n1999 berechnete die Klägerin 1.638,19 DM Heizkosten, für 2000 291,54 DM. \n\nDarüber hinaus berechnete die Klägerin den Beklagten unter anderem die Ko-\n\nsten eines Hausmeisters und eines Sicherheitsdienstes. Auf die Gesamtforde-\n\nrung aus beiden Nebenkostenabrechnungen von 1.471,63 € zahlten die Beklag-\n\nten 227,59 €. \n\nWegen des Restbetrages von 1.244,04 € hat die Klägerin Klage erhoben. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat die Beru-\n\nfung der Klägerin zurückgewiesen. \n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kläge-\n\nrin in Höhe von 968,83 € die Verurteilung der Beklagt en zur anteiligen Bezah-\n\nlung des der Klägerin von der G. in Rechnung gestellten Wärmepreises für \n\ndie Jahre 1999 und 2000. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von \n\nInteresse - ausgeführt: \n\nDie Heizungskosten für die Jahre 1999 und 2000 seien von der Klägerin \n\nnicht ordnungsgemäß abgerechnet und deshalb seien die Beträge nicht fällig \n\ngeworden. Die Beklagten hätten weder der Umlage des Wärmepreises geson-\n\ndert zugestimmt, noch könnten die umgelegten Kosten der Wärmelieferung \n\naufgrund des Mietvertrages gefordert werden. Nach § 7 Ziff. 4 und 5 des Miet-\n\nvertrages könnten an Heizkosten nur die Brennstoffkosten, einschließlich An-\n\nfuhr-, Bedienungs- und Wartungskosten samt Trinkgeldern sowie die Unkosten \n\ndes Vermieters für die laufende Instandhaltung der Heizungs- und Warmwas-\n\nseranlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt wer-\n\nden. Im Grundpreis der von der G. der Klägerin berechneten Wärmelieferun-\n\ngen seien aber auch - unstreitig - verbrauchsunabhängige Kosten, insbesonde-\n\nre Investitionskosten enthalten, die nach dem Mietvertrag gerade nicht auf den \n\nMieter abgewälzt werden sollten. Auch nach § 7 Ziff. 10 des Mietvertrages \n\nkönnten diese Kosten nicht umgelegt werden. Denn diese Bestimmung betreffe \n\nlediglich die Fallgestaltung, daß der Mieter - und nicht wie hier der Vermieter - \n\neinen Wärmelieferungsvertrag mit einem Dritten abgeschlossen habe. Auch aus \n\neiner ergänzenden Vertragsauslegung ergebe sich nicht die Umlagefähigkeit \n\nder fraglichen Kosten. Da die G. bereit und in der Lage sei, den nicht umla-\n\ngefähigen Preisbestandteil des Grundpreises gesondert auszuweisen, könne \n\nsich die Klägerin nicht darauf berufen, eine Aufschlüsselung des in Rechnung \n\ngestellten Grundpreises nach Verbrauchs- und Investitionskosten sei nicht mög-\n\nlich. \n\nAuch unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im \n\nSinne von § 315 Abs. 1 BGB sei die Klägerin nicht zu einer Änderung des Um-\n\nlegungsmaßstabes berechtigt. Denn der Umfang der Leistungspflicht der Mieter \n\nsei bereits vertraglich abschließend geregelt. Auch § 7 Abs. 4 HeizKV erlaube \n\nder Klägerin nicht die Umlegung der in Ansatz gebrachten Heizkosten. Die Vor-\n\nschrift gebe dem Vermieter nicht das Recht, einen mit einem Mieter abge-\n\nschlossenen Vertrag einseitig abzuändern. Etwas anderes folge auch nicht aus \n\nder Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02 -. \n\nDort habe sich die Berechtigung des Vermieters zur Umlegung der Kostenantei-\n\nle aus § 14 Abs. 1 MHG ergeben. Diese Vorschrift sei hier jedoch nicht an-\n\nwendbar. \n\nDie Klägerin hätte deshalb den nicht umlagefähigen Preisbestandteil aus \n\nden hier von der G. in Rechnung gestellten Grundkosten herausrechnen \n\nmüssen und nur den verbleibenden Arbeits- und Verrechnungspreis auf die \n\nMieter umlegen dürfen. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß das \n\nRechtsmittel der Klägerin zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsge-\n\nricht der Klägerin die für die Jahre 1999 und 2000 noch geltend gemachten \n\nHeizkosten versagt, weil die entsprechenden Abrechnungen nicht ordnungsge-\n\nmäß sind. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Erstattung der \n\ngesamten Wärmelieferungskosten zu verlangen, die die G. ihr in Rechnung \n\ngestellt hat und die insbesondere Investitionskosten enthalten. \n\n1. In der Rechtsprechung und im Schrifttum ist umstritten, unter welchen \n\nVoraussetzungen ein Vermieter den von einem Dritten in Rechnung gestellten \n\nWärmepreis auf den Mieter umlegen kann, wenn der Vermieter den Betrieb ei-\n\nner bereits vorhandenen Zentralheizungsanlage während eines laufenden Miet-\n\nverhältnisses auf diesen Dritten übertragen hat. \n\nNach einer Auffassung darf der Vermieter eine solche Umstellung auf \n\n\"Wärmecontracting\" auch dann ohne vertragliche Grundlage und ohne Zustim-\n\nmung des Mieters vornehmen, wenn dem Mieter dadurch im Wärmepreis ent-\n\nhaltene Kosten für Abschreibung, Kapital und Gewinn auferlegt werden (LG \n\nMünchen II GE 1999, 111; LG Chemnitz NZM 2000, 63; AG Dortmund NJW \n\n2004, 300; Schmid, Handbuch des Mietnebenkostenrechts, 8. Aufl., 2004, \n\nRdnr. 6019; Staudinger/Weitemeyer, BGB, (2003), Anh. zu §§ 556, 556 a, \n\nRdnr. 7 f., m.w.Nachw.). Nach dieser Ansicht sollen die Vorschriften der Heiz-\n\nkostenverordnung, insbesondere §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 4, dem Vermieter bei \n\nder Lieferung der Wärme durch einen Dritten auch die Umlegung der in dessen \n\nAbrechnungen enthaltenen kalkulatorischen Kosten für Instandhaltungen, Ab-\n\nschreibungen, Kapital und Gewinn auf die Nutzer ermöglichen, selbst wenn im \n\nMietvertrag nur die Überwälzung der reinen Energiekosten vereinbart war; auch \n\nbei abweichenden Vereinbarungen der Mietvertragsparteien im Mietvertrag ist \n\ndanach gleichwohl eine einseitige Änderung derartiger Klauseln durch den Ver-\n\nmieter für die Zukunft möglich, weil die Heizkostenverordnung die Umlage die-\n\nser Kosten vorsehe (Staudinger/Weitemeyer aaO, Rdnr. 7 und 8). \n\nEine andere Auffassung hält für die Zulässigkeit einer Ausgliederung der \n\nVersorgungsanlage und deren Übernahme durch einen Dritten - mit der Folge \n\nzusätzlicher Kosten - die zwischen Vermieter und Mieter (bzw. Nutzer) getroffe-\n\nnen vertraglichen Vereinbarungen für entscheidend (LG Braunschweig ZMR \n\n2000, 832; LG Essen NZM 2001, 90; AG Hannover WuM 1998, 40; Lammel, \n\nHeizKV, 2. Aufl., 2004, § 1 Rdnr. 17 ff.; ders. in Schmidt-Futterer, Mietrecht, \n\n8. Aufl., 2003, § 1 HeizKV Rdnr. 16 ff.; Eisenschmid, WuM 1998, 449 ff.; Wall in \n\nBetriebskosten-Kommentar, § 2 BetrKV Rdnr. 96 f.; Langefeld-Wirth, ZMR \n\n1997, 165 ff.; v. Brunn in: Bub/Treier, Kap. III A Rdnr. 59). Geht der Vermieter \n\nbei fortbestehender vertraglicher Leistungspflicht von der Eigenerzeugung von \n\nWärme/Warmwasser zum Fremdbezug über, ohne daß hierfür eine ausdrückli-\n\nche Regelung im Mietvertrag vorhanden ist, bedarf es hierfür einer nachträgli-\n\nchen Einigung mit dem Mieter. Die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter \n\ndanach kein Recht, den mit den Mietern abgeschlossenen Mietvertrag einseitig \n\nzu ändern (LG Neuruppin, WuM 2000, 554, 555), weil sich die mietvertraglichen \n\nBeziehungen der Parteien auf den Eigenbetrieb der Heizung konkretisiert ha-\n\nben und der Vermieter dadurch in der ihm grundsätzlich zustehenden Freiheit, \n\nwie er die dem Mieter geschuldete Versorgung mit Wärme und Warmwasser \n\nerbringt, beschränkt ist (Lammel in: Schmidt-Futterer aaO, Rdnr. 17 und 18). \n\n2. Die letztgenannte Ansicht ist vorzuziehen. Eine Abweichung von der \n\nmit dem Mieter vereinbarten Vertragsgestaltung durch einseitige Erklärung des \n\nVermieters ist nicht gerechtfertigt und würde den Mieter mit Kosten belasten, \n\nauch wenn sie ihm durch die vertragliche Belastung mit den Heizkosten nicht \n\nauferlegt werden; dies betrifft insbesondere die Investitionskosten. \n\nEtwas anderes folgt vorliegend nicht aus § 7 Abs. 3 HeizKV. Nach dieser \n\nVorschrift sind zwar die Kosten einer Wärmelieferung gemäß § 7 Abs. 1 HeizKV \n\nzu verteilen. Doch setzt sie voraus, daß zwischen Vermieter und Mieter bereits \n\neine vertragliche Vereinbarung über die grundsätzliche Verteilung von Heizko-\n\nsten besteht, wozu auch die Art und Weise der Versorgung mit Wärme gehört. \n\nFehlt eine solche Vereinbarung, kann auch die in der Heizkostenverordnung \n\nzugelassene Umlegbarkeit der Wärmelieferungskosten nicht zu einer Umlegung \n\nführen (Lammel, HeizKV, aaO Rdnr. 18). Dem Senatsurteil vom 16. Juli 2003 \n\n- VIII ZR 286/02 (NJW 2003, 2900), kann ein anderes Ergebnis nicht entnom-\n\nmen werden. Im dortigen Fall handelte es sich um ein Mietobjekt in den neuen \n\nLändern. Deshalb konnten nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG - einer Vorschrift, die \n\nfür einen begrenzten Zeitraum, und zwar bis zum 31. Dezember 1997, allein in \n\nden neuen Ländern galt - Betriebskosten durch einseitige Erklärung auf den \n\nMieter umgelegt werden. In der Zeit danach gelten auch in den Ländern der \n\nehemaligen DDR die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften. Daß es der Ge-\n\nsetzgeber für erforderlich hielt, dem Vermieter in § 14 Abs. 1 MHG im Interesse \n\neiner raschen Verbesserung der Wohnverhältnisse in den neuen Ländern aus-\n\ndrücklich ein derartiges vorübergehendes Gestaltungsrecht einzuräumen, \n\nspricht dafür, daß er grundsätzlich von einem Zustimmungsbedürfnis ausge-\n\ngangen ist. \n\n3. Im vorliegenden Fall können die Kosten der durch die G. erbrach-\n\nten Wärmelieferung - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht \n\nvon der Beklagten gefordert werden. Es fehlt dafür eine vertragliche Grundlage. \n\nAuch haben die Beklagten der Überwälzung solcher Kosten nicht zugestimmt. \n\na) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht eine Her-\n\nanziehung des § 7 Nr. 10 des Mietvertrages zu Recht abgelehnt. Diese Be-\n\nstimmung gestattet es dem Vermieter, die Wärmeversorgung des gesamten \n\nHauses auf einen Dritten zu dessen Bedingungen zu übertragen, und verpflich-\n\ntet den Mieter in diesen Fällen, einen entsprechenden Wärmelieferungsvertrag \n\nabzuschließen. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß es sich bei § 7 \n\nNr. 10 um eine Formularklausel handelt. Aber auch bei einer uneingeschränk-\n\nten Überprüfbarkeit der Auslegung der Klausel ist dem Berufungsgericht darin \n\nzu folgen, daß hiervon nur der Fall eines vom Mieter mit der Wärmelieferantin \n\nabgeschlossenen Vertrages erfaßt wird. Dies ergibt sich nicht nur aus dem ein-\n\ndeutigen Wortlaut der Sätze 1 und 2 des § 7 Nr. 10, sondern auch aus den sich \n\nanschließenden Regelungen in § 7 Nr. 10, wonach die vertraglich vereinbarte \n\nVorauszahlung für die Wärmekosten entfällt und die sich aus dem Betrieb der \n\nHeizung durch den Vermieter ergebenden gegenseitigen Rechte und Pflichten \n\nruhen. Die Frage, ob § 7 Nr. 10 als formularmäßige vertragliche Leistungsände-\n\nrungsklausel unwirksam wäre, hat das Berufungsgericht daher zu Recht offen-\n\ngelassen (vgl. Lammel in: Schmidt-Futterer aaO, § 1 HeizKV Rdnr. 16). \n\nb) Die Klägerin kann daher nur die in § 7 Nr. 4 und 5 genannten Kosten \n\nauf ihre Mieter umlegen. Ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, eine Ab-\n\nrechnung der Heizkosten nach diesen Vorschriften sei nach Änderung der Mo-\n\ndalitäten der Wärmelieferung durch den Vermieter nicht mehr möglich, so daß \n\ndie somit entstandene Vertragslücke im Wege einer ergänzenden Vertragsaus-\n\nlegung nur durch Weitergabe des von der Firma G. berechneten vollen Wär-\n\nmepreises zu schließen sei. Wie das Berufungsgericht unangegriffen festge-\n\nstellt hat, ist die G. bereit und in der Lage, den nicht umlagefähigen Preisbe-\n\nstandteil des Grundpreises gesondert auszuweisen, so daß eine Differenzie-\n\nrung nach Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten erfolgen und die Klä-\n\ngerin den Beklagten demnach die nach § 7 Nr. 4 und 5 des Vertrages zu erstat-\n\ntenden Kosten in Rechnung stellen kann. Zutreffend hat das Berufungsgericht \n\nder Klägerin daher auch die Berechtigung abgesprochen, unter dem Gesichts-\n\npunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des § 315 Abs. 1 BGB ein-\n\nseitig eine Änderung des Umlegungsmaßstabes vorzunehmen. Die Klägerin \n\ndarf daher die in den Abrechnungen der G. enthaltenen Kosten im Sinne des \n\n§ 7 Nr. 4 und 5 an die Beklagten weitergeben, damit auch die Unkosten für die \n\nlaufende Unterhaltung der Anlage, nicht aber etwaige Investitionskosten. \n\n4. Im Hinblick auf diese Rechtslage kommt es nicht entscheidend darauf \n\nan, ob das Verlangen der Klägerin auch nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV erfolg-\n\nlos bleiben müßte. Nach dieser Bestimmung wäre die von der Klägerin vorge-\n\nnommene Änderung des Verteilungsschlüssels bei der Heizkostenabrechnung \n\nnur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig gewesen. Die Beklagten \n\nhaben aber, wie die Revisionserwiderung aufzeigt, in den Tatsacheninstanzen-\n\nbestritten, daß ihnen eine solche Änderung vorab mitgeteilt worden ist. \n\nDr. Deppert \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__54-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-06/viii-zr-54-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":2},{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__54-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__54-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-06/viii-zr-54-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__54-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:38:58.055384+00:00"}}