{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__48-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-02-16","aktenzeichen":"VIII ZR 48/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 48/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n16. Februar 2005 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 15. Dezember 2004 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Dr. Wolst, Dr. Frellesen sowie die Rich-\n\nterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 15. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts München I vom 17. Dezember 2003 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . Es han-\n\ndelte sich um preisgebundenen Wohnraum. Gemäß § 3 Ziff. 4 a des mit der \n\nRechtsvorgängerin der Klägerin, der N. , geschlossenen \n\nFormularmietvertrags vom 8. November 1972 haben die Mieter nach Maßgabe \n\nvon Ziff. 5 Abs. 2 und 3 der \"Allgemeinen Vertragsbestimmungen\" die Schön-\n\nheitsreparaturen auszuführen. \n\nDie Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) in der für das Mietver-\n\nhältnis maßgeblichen Fassung vom Februar 1968 enthalten unter anderem fol-\n\ngende Regelungen: \n\n\"Ziffer 5 \n\nErhaltung der Mietsache \n\n... \n2. Die Mieter haben während der Mietzeit die von ihnen gemäß \n§ 3 Abs. 4 a des Vertrages übernommenen Schönheitsrepara-\nturen ohne besondere Aufforderung durch den Vermieter nach \nMaßgabe des \nfolgenden Fristenplanes auszuführen. Die \nSchönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie \ndas Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere \n\ndas Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und \nDecken, \n\ndas Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der \nFenster und Eingangstüren, \n\ndas Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungs- und \nAbflußleitungen sowie sämtliche sonstigen Anstriche in-\nnerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Ein-\nbaumöbeln, und zwar spätestens nach Ablauf folgender \nZeiträume: \n\nIn Wohnküchen alle 2 Jahre, in Koch-/Eßküchen oder \nKochnischen alle 3 Jahre, in Bädern und Duschen alle 3 \nJahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in Fluren, \nDielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräu-\nmen alle 7 Jahre. \n\nAbweichend hiervon sind die Anstriche der Fenster, Türen, \nHeizkörper, Versorgungs- und Abflußleitungen sowie der Ein-\nbaumöbel in Küchen und Bädern spätestens alle 4 Jahre \ndurchzuführen. ... \n\n3. Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der \nZustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung \nder nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine \nVerkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen \n\ndie Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner \nSchönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.\" \n\nDie Klägerin forderte die Beklagte nach Kündigung des Mietverhältnisses \n\nmit Schreiben vom 29. Mai 2002 unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung \n\nvergeblich auf, Heizkörper, Türen und Fensterrahmen in allen Räumen fachge-\n\nrecht zu lackieren. \n\nMit ihrer Klage verlangt sie von der Beklagten die Erstattung der Kosten \n\nvon Lackierarbeiten in Höhe von 947,82 € sowie Nutzungsau sfall für die Zeit \n\nvom 1. Juni bis zum 15. Juni 2002 in Höhe von 208,32 €, \n\ninsgesamt 1.156,14 €, \n\nnebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat \n\ndie Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu-\n\ngelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2004, 457 veröffent-\n\nlicht ist, hat ausgeführt: \n\nDer Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführ-\n\nter Schönheitsreparaturen nicht zu, da Ziff. 5 Abs. 2 der AVB gemäß § 9 AGBG \n\nunwirksam sei. Die Regelung benachteilige den Mieter unangemessen, weil \n\nLackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizungen innerhalb einer zu kurzen \n\nFrist durchzuführen seien. Ein \"starrer\" Renovierungsturnus von vier Jahren sei \n\nbezüglich des Anstrichs des Holzwerks und der Heizkörper nicht erforderlich. \n\nDa die Entscheidung über eine Verlängerung der Renovierungsfristen gemäß \n\nZiff. 5 Abs. 3 der AVB allein dem Vermieter zustehe, relativiere die Regelung \n\ndie starren Fristen jedenfalls nicht hinreichend; sie lasse außer acht, daß es \n\neiner Abweichung von den Fristen nicht nur in besonderen Ausnahmefällen aus \n\nBilligkeitsgründen bedürfe, da Lackierarbeiten am Holzwerk im Turnus von vier \n\nJahren in der Regel nicht erforderlich seien. \n\nII. \n\nDiese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der in Ziff. 5 Abs. 2 \n\nder AVB der Klägerin enthaltene Teil des Fristenplans, wonach die Anstriche \n\nder Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflußleitungen sowie der \n\nEinbaumöbel in Küchen und Bädern spätestens alle vier Jahre durchzuführen \n\nsind, nicht nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, \n\nAbs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam. \n\n1. Zu Unrecht beanstandet das Berufungsgericht, daß der Renovierungs-\n\nturnus von vier Jahren, den Ziff. 5 Abs. 2 der AVB für die Durchführung der An-\n\nstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und \n\nHeizkörpern vorschreibe, für sich gesehen unangemessen kurz sei. Diese Fri-\n\nstenbestimmung, die - wie noch auszuführen ist - nicht im Sinne eines \"starren\" \n\nFristenplans zu verstehen ist, trägt dem in Schönheitsreparaturklauseln übli-\n\ncherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, daß die Anstriche in Küchen \n\nund Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen \n\nausgesetzt sind als in Wohnräumen. \n\nFür die Angemessenheit dieses Renovierungsintervalls im Regelfall \n\nspricht auch der Vergleich mit dem Fristenplan, der in § 7 Fußnote 1 des vom \n\nBundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, \n\nFassung I enthalten ist (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei \n\nGelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87). Danach sind Schön-\n\nheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen \"im allgemeinen\" bereits nach \n\nAblauf von drei Jahren erforderlich; längere Regelfristen sind hinsichtlich der \n\nAnstricharbeiten an Fenstern, Türen, Heizkörpern und Leitungsrohren nicht \n\nvorgesehen. Der Fristenplan des Mustermietvertrags wird in Rechtsprechung \n\nund Schrifttum auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung allgemein \n\nals zulässig angesehen (vgl. Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, \n\n263 f.; Urteil vom 28. April 2004, NJW 2004, 2087, unter III; Urteil vom 23. Juni \n\n2004, NJW 2004, 2586, unter II 2 b; OLG Bremen, NJW 1983, 689; Langen-\n\nberg, Schönheitsreparaturen, \n\nInstandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 C \n\nRdnr. 3; Knops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 55). \n\nZiff. 5 Abs. 2 der AVB trifft gegenüber dem im Mustermietvertrag für Küchen, \n\nBäder und Duschen angegebenen Regelintervall von drei Jahren hinsichtlich \n\nder genannten Anstricharbeiten eine dem Mieter günstigere Regelung. \n\n2. Die in den AVB der Klägerin enthaltene Fristenbestimmung ist nicht \n\nals \"starrer\" Fristenplan anzusehen, der gegebenenfalls geeignet ist, den Mieter \n\nim Sinne des § 9 AGBG beziehungsweise § 307 BGB unangemessen zu \n\nbenachteiligen (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, \n\nNJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, \n\nNJW 2004, 3775, unter II 1). \n\na) Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisions-\n\nrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Ver-\n\nwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Die AVB in der Fassung \n\nvom Februar 1968 waren ausweislich des abschließenden Zusatzes zum Ver-\n\ntragsformular unter anderem Bestandteil der Mietverträge der N. \n\nund der N. S. ; von einer Verwendung über den Bezirk \n\ndes Berufungsgerichts hinaus ist daher auszugehen. \n\nb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ständiger Rechtspre-\n\nchung gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszu-\n\nlegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwä-\n\ngung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden \n\nwerden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertrags-\n\npartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). \n\nDie in Ziff. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene Fristenbestimmung verpflichtet \n\nden Mieter nicht zur Vornahme allein am Fristenplan ausgerichteter Schönheits-\n\nreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungs-\n\nbedarf. Vielmehr kann gemäß Ziff. 5 Abs. 3 der AVB von der Geltung der in \n\nZiff. 5 Abs. 2 genannten Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades \n\nder gemieteten Räume abgewichen werden. Danach kann der Vermieter nach \n\nbilligem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner \n\nSchönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen, wenn in besonderen Aus-\n\nnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung \n\neine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zuläßt oder eine Ver-\n\nkürzung erfordert. Daß Ziff. 5 Abs. 3 der AVB zugunsten des Mieters eine Ver-\n\nlängerung der in Absatz 2 vereinbarten Fristen zuläßt, hat auch das Berufungs-\n\ngericht nicht verkannt. \n\nAus der Regelung der Ziff. 5 Abs. 2 der AVB folgt, daß der Vermieter zur \n\nFristverlängerung verpflichtet ist, soweit die vermieteten Räume nicht renovie-\n\nrungsbedürftig sind. Die Entscheidung über die Fristverlängerung ist nicht in \n\ndas Belieben des Vermieters gestellt. Seine Bestimmung ist für den Mieter nur \n\nverbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht (§ 315 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der \n\nVermieter muß daher auf die Interessen des Mieters in angemessener Weise \n\nRücksicht nehmen. Verlangt er nach Ablauf der in Ziff. 5 Abs. 2 der AVB enthal-\n\ntenen Fristen vom Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen, ohne daß \n\ntatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht, entspricht dies nicht billigem Er-\n\nmessen. \n\nDurch die Formulierung \"kann\" unterscheidet sich die Klausel zwar nach \n\nihrem Wortlaut von der formularvertraglichen Bestimmung, die dem - vom Beru-\n\nfungsgericht in Bezug genommenen - Rechtsentscheid des Bayerischen Ober-\n\nsten Landesgerichts vom 9. Juli 1987 (BayObLGZ 1987, 243) zugrunde lag. \n\nDort sollte der Vermieter auf Antrag des Mieters zu einer Verlängerung der Aus-\n\nführungsfristen \"verpflichtet\" sein. Auch die Klausel, die der nach Erlaß des Be-\n\nrufungsurteils ergangenen Entscheidung des Senats vom 20. Oktober 2004 \n\n(VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50) zugrunde lag, räumte dem Mieter einen An-\n\nspruch auf Verlängerung der Fristen ein. Jedoch stellt die vorliegende Regelung \n\nden Mieter nicht schlechter als die Klauseln, die Gegenstand der vorgenannten \n\nEntscheidungen waren. Zwar wird durch diese Formulierungen dem Mieter aus-\n\ndrücklich ein Anspruch auf Verlängerung der Fristen zugebilligt, sofern die Vor-\n\naussetzungen dafür sachlich gegeben sind. Die vorliegend zu beurteilende \n\nKlausel gewährt dem Mieter aber nicht weniger Rechte. Das Ermessen des \n\nVermieters, die Fristen des Plans gemäß Ziff. 5 Abs. 3 der AVB zu verlängern, \n\nreduziert sich nach dem formularmäßig vorgegebenen Maßstab der Billigkeit \n\n\"auf Null\", soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert. \n\nc) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht daher, daß die in Ziff. 5 Abs. 2 \n\nund 3 der AVB enthaltene Fristenbestimmung dem Interesse des Mieters, nicht \n\nunabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, nicht hin-\n\nreichend Rechnung trägt und sie daher gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG \n\n(nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam sei. Der Senat hat \n\nin dem genannten Urteil vom 20. Oktober 2004 einen formularvertraglichen Fri-\n\nstenplan mit einer Fristenverlängerungsklausel, die Ziff. 5 Abs. 3 der AVB der \n\nKlägerin - wie ausgeführt - im wesentlichen entspricht, als wirksam angesehen \n\n(aaO, unter II 1 a). Nichts anderes gilt hinsichtlich der in den AVB der Klägerin \n\nenthaltenen Fristenbestimmung, die dem Mieter im Ergebnis gleichfalls einen \n\nAnspruch auf Fristverlängerung bei fehlendem Renovierungsbedarf zubilligt. \n\nIII. \n\nAuf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben. Da es \n\nweiterer Feststellungen zu den Voraussetzungen des geltend gemachten \n\nSchadensersatzanspruches der Klägerin bedarf, ist die Sache an das Beru-\n\nfungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Deppert \nfür den wegen Urlaubs an der \nUnterzeichnung verhinderten \nRichter am Bundesgerichtshof \nDr. Leimert \nKarlsruhe, 15.02.2005 \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__48-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-02-16/viii-zr-48-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__48-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__48-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-02-16/viii-zr-48-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__48-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:24:49.425739+00:00"}}