{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__44-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-04-13","aktenzeichen":"VIII ZR 44/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WiStG § 5 Abs. 2 Satz 1 Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an ver- gleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des \"geringen Angebots\" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil an- gespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 44/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n13. April 2005 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nWiStG § 5 Abs. 2 Satz 1 \n\nBei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an ver-\n\ngleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und \n\nnicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. \n\nDas Tatbestandsmerkmal des \"geringen Angebots\" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der \n\nWohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil an-\n\ngespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist. \n\nBGH, Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 - LG Hamburg \nAG Hamburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 13. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nDr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil-\n\nkammer 16 des Landgerichts Hamburg vom 27. Januar 2004 auf-\n\ngehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 4. Sep-\n\ntember 2003 abgeändert. \n\nDie Klage wird insgesamt abgewiesen. \n\nDer Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger begehrt von den Beklagten die teilweise Rückzahlung der sei-\n\nner Auffassung nach überhöhten Miete. \n\nMit Vertrag vom 30. September 1996 mietete der Kläger von den Beklag-\n\nten ab dem 15. Oktober 1996 eine im 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhau-\n\nses in Hamburg-Eppendorf, S. straße gelegene, ca. 69 m² große \n\nDreizimmer-Dachgeschoßwohnung. Das Wohnhaus ist zwischen 1948 und \n\n1960 erbaut worden. Vor dem Einzug des Klägers hatten die Beklagten die \n\nWohnung durch Umbaumaßnahmen vergrößert und umfassend renoviert. Die \n\nals Staffelmiete vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 1.281,- DM, ab dem \n\n1. Februar 1998 1.306,60 DM, ab dem 1. Februar 1999 1.332,70 DM und ab \n\ndem 1. Februar 2000 1.359,40 DM. Das Mietverhältnis endete im Oktober 2000. \n\nDer Kläger macht geltend, die vereinbarte und von ihm in voller Höhe \n\ngezahlte Miete sei im Sinne des § 5 WiStG überhöht gewesen, weil bei Ab-\n\nschluß des Mietvertrages im Hamburger Stadtgebiet bzw. in Hamburg-\n\nEppendorf ein geringes Angebot an Dreizimmerwohnungen mit etwa 70 m² be-\n\nstanden habe. Unter Berücksichtigung der Lage und Ausstattung der Wohnung \n\nund unter Zugrundelegung des Hamburger Mietspiegels sowie eines Zuschla-\n\nges von 20 % ergebe sich eine höchstzulässige Miete von 11,17 DM/m². Aus \n\nder Differenz zu der vereinbarten und gezahlten Miete errechne sich für die Zeit \n\nvom 1. Januar 1997 bis 31. Oktober 2000 eine Überzahlung von insgesamt \n\n24.980,02 DM. Nachdem die Beklagten vorprozessual eine Rückzahlung abge-\n\nlehnt hatten, hat der Kläger den genannten Betrag mit seiner Klage geltend \n\ngemacht. \n\nDas Amtsgericht hat nach Einholung eines Gutachtens zu der Frage, ob \n\nim September 1996 in Hamburg ein geringes Angebot an vergleichbarem \n\nWohnraum bestanden habe, der Klage im wesentlichen stattgegeben. Die hier-\n\ngegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. \n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten \n\nihr Ziel der Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nZu Recht und mit zutreffender Begründung sei das Amtsgericht auf der \n\nGrundlage des Sachverständigengutachtens davon ausgegangen, daß bei Ab-\n\nschluß des Mietvertrages in Hamburg ein geringes Angebot an vergleichbaren \n\nWohnungen bestanden habe. Dies sei bereits dann der Fall, wenn das örtliche \n\nAngebot die vorhandene Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteige. Dabei \n\nkomme es auf den regionalen Teilmarkt im Stadtteil Eppendorf an. Der Um-\n\nstand, daß nach dem Sachverständigengutachten im Zeitpunkt der Anmietung \n\nder Wohnungsmarkt nur in diesem Teilmarkt angespannt gewesen sei, während \n\ner in den übrigen Stadtteilen Hamburgs entspannt gewesen sei, sei nicht ent-\n\nscheidend. Der Stadtteil Eppendorf sei mit den anderen Bezirken nach Lage, \n\nBebauung und Besiedlung nicht vergleichbar. Auch die Tatsache, daß der \n\nHamburger Mietspiegel für das gesamte Stadtgebiet und nicht für einzelne \n\nStadtteile erstellt werde, führe nicht zu einem anderen Ergebnis. Soweit die Be-\n\nrücksichtigung der Vergleichsmiete zu einer Schmälerung der Rendite der Ver-\n\nmieter führe, sei dies nach dem von sozialer Betrachtungsweise geprägten \n\ndeutschen Mietrecht hinzunehmen. Schließlich könnten die Beklagten auch \n\nnicht mit ihren Einwänden gegen die Einordnung der Wohnung in die Baual-\n\ntersklasse 1948 bis 1960 gehört werden. Der vorgenommene Umbau und die \n\nSanierung der Wohnung reichten nicht aus, um ihr den Charakter einer Neu-\n\nbauwohnung zu geben. Nach alledem habe der Kläger einen bereicherungs-\n\nrechtlichen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete. \n\nII. \n\nDie Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü-\n\nfung in den entscheidenden Punkten nicht stand. \n\n1. Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungs-\n\ngerichts, daß die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Miete für ver-\n\ngleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen An-\n\ngebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt, insoweit un-\n\nwirksam ist (§ 5 WiStG, § 134 BGB) und der Mieter deshalb bereits gezahlte \n\nMiete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Berei-\n\ncherung zurückverlangen kann. Die weitere Begründung des Berufungsurteils \n\nträgt die Entscheidung jedoch nicht, weil sie - wenn auch nur durch pauschale \n\nBezugnahme - sich lediglich die knappen und unzutreffenden Ausführungen \n\ndes erstinstanzlichen Urteils zum Tatbestandsmerkmal der \"Ausnutzung\" eines \n\ngeringen Angebots an vergleichbaren Räumen (§ 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG) zu \n\neigen gemacht hat. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch inso-\n\nfern, als es bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot in diesem \n\nSinne vorgelegen hat, ausschließlich auf den Wohnungsmarkt im Hamburger \n\nStadtteil Eppendorf abgestellt hat. \n\n2. Es bestehen schon Bedenken gegen die Auffassung der Vorinstanzen, \n\nein geringes Angebot im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG bestehe bereits \n\ndann, wenn das Angebot an Wohnraum der betreffenden Art die Nachfrage \n\nnicht wenigstens spürbar übersteige (so aber die h.M., außer der Zivilkammer \n\n16 des LG Hamburg z.B. LG Düsseldorf, DWW 1999, 181; LG Berlin, ZMR \n\n1998, 349; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 445; Bub/Treier, \n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 689; Lammel, Wohn-\n\nraummietrecht, 2. Aufl., § 5 WiStG Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, \n\n8. Aufl., Rdnr. 72 nach § 535 BGB/§ 5 WiStG). Nach dem allgemeinen Sprach-\n\nverständnis bezeichnet der Begriff \"gering\" im vorliegenden Zusammenhang \n\neine relative Knappheit einer Menge oder eines Gutes. Das könnte dafür spre-\n\nchen, ein geringes Angebot nur dann anzunehmen, wenn es die Nachfrage \n\nnicht erreicht, und es bereits dann zu verneinen, wenn Angebot und Nachfrage \n\nausgeglichen sind (so wohl LG Frankfurt, WuM 1998, 167) oder das Angebot \n\ndie Nachfrage, sei es auch nur geringfügig, übersteigt. \n\n3. Die Frage bedarf hier jedoch keiner abschließenden Entscheidung; \n\ndenn es fehlt jedenfalls an einer tragfähigen Begründung für die tatrichterliche \n\nAnnahme, die Beklagten hätten das (unterstellte) geringe Angebot an ver-\n\ngleichbarem Wohnraum \"ausgenutzt\". \n\nWie der Senat in seinem nach Erlaß des Berufungsurteils ergangenen \n\nUrteil vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 = NZM 2004, 381 \n\n= ZMR 2004, 410 = Grundeigentum 2004, 540 unter II 2) ausgesprochen hat, \n\ndarf bei dem Tatbestandsmerkmal der \"Ausnutzung\" nicht allein auf das Verhal-\n\nten des Vermieters und die objektive Lage auf dem maßgeblichen Wohnungs-\n\nmarkt abgestellt werden. Angesichts der Vielgestaltigkeit der denkbaren Motiv-\n\nlage des Mieters für den Vertragsschluß muß sich vielmehr dieses Merkmal \n\nauch auf die Person des Mieters beziehen; wer die geforderte Miete ohne wei-\n\nteres oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist, wer mit-\n\nhin eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt, wird nicht \n\n\"ausgenutzt\". Ausnutzen bedeutet nach seinem Wortsinn das bewußte Zunut-\n\nzemachen einer für den anderen Teil ungünstigen Lage (vgl. OLG Braun-\n\nschweig, Rechtsentscheid vom 21. Oktober 1999, WuM 1999, 684 = ZMR 2000, \n\n18 unter II 3 b; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdnr. 76); dazu gehört mindestens, \n\ndaß der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, daß der Mieter sich in einer \n\nZwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht \n\nauf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann. \n\nZu alledem hat der Tatrichter, dem das Senatsurteil vom 28. Januar 2004 \n\nnoch nicht bekannt sein konnte, bislang keine Feststellungen getroffen und \n\nmangels entsprechenden Vortrags des Klägers offenbar auch nicht treffen kön-\n\nnen. Hierauf kommt es jedoch nicht entscheidend an, weil sich die Klage unter \n\neinem anderen Gesichtspunkt als unbegründet erweist. \n\n4. Das Berufungsgericht ist bei der Prüfung des Tatbestandsmerkmals \n\ndes \"geringen Angebots an vergleichbaren Räumen\" im Sinne des § 5 Abs. 2 \n\nSatz 1 WiStG rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, daß auf den Wohnungs-\n\nmarkt lediglich eines Stadtteils abzustellen sei. \n\na) In Rechtsprechung und Literatur besteht Einigkeit darin, daß auf den \n\n\"Teilmarkt\" abzustellen ist, zu dem die Wohnung gehört (statt vieler OLG Braun-\n\nschweig aaO unter II 3 a; Blank/Börstinghaus aaO § 535 Rdnr. 445; Lammel \n\naaO Rdnr. 26), daß die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Wohnungs-\n\ngruppen festzustellen ist. Das ergibt sich zwangsläufig schon daraus, daß es im \n\nRahmen des § 5 WiStG auf die Vergleichbarkeit der Räume ankommt und die-\n\nse sich wiederum nach den preisbildenden Faktoren Art, Größe, Ausstattung, \n\nBeschaffenheit und Lage bestimmt. Streitig ist jedoch, worauf sich das Merkmal \n\nder \"Lage\" der Wohnung bezieht. \n\nNach überwiegender Ansicht ist maßgebend der Stadtteil (das \"Wohn-\n\nquartier\"), in dem sich die betreffende Wohnung befindet (LG Düsseldorf, DWW \n\n1999, 181; LG Hamburg, Zivilkammer 16, WuM 1989, 522; LG Hamburg, Zivil-\n\nkammer 11, WuM 2000, 94 und NZM 2000, 180; LG Köln, NZM 1999, 404; \n\nBlank/Börstinghaus aaO; Bub/Treier aaO II 689; Schmidt-Futterer/Blank aaO \n\nRdnr. 72). Nach der Gegenmeinung kommt es auf die Marktlage im gesamten \n\nStadtgebiet an (LG Frankfurt, WuM 1998, 167; Lammel aaO Rdnr. 26). \n\nb) Der Senat teilt die letztgenannte Auffassung. \n\naa) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 28. Januar 2004 (aaO un-\n\nter II 2 a) betont hat, ist bei der Auslegung des Begriffs der \"Ausnutzung eines \n\ngeringen Angebots an vergleichbaren Räumen\" in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG zu \n\nberücksichtigen, daß die Vorschrift das Prinzip der Vertragsfreiheit (Art. 2 GG) \n\nund die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG einschränkt. Diese Einschränkung \n\nist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten daher nur insoweit gerechtfer-\n\ntigt, als sie auf der Sozialbindung des Eigentums beruht, wobei diese Bindung \n\n- jedenfalls in zivilrechtlicher Hinsicht - in erster Linie dem Schutz des Mieters \n\nvor Ausnutzung einer bestehenden Mangellage dient. Der sozialstaatliche \n\nSchutz des Mieters gebietet es aber nicht, besonderen persönlichen Wünschen \n\ndes Mieters Rechnung zu tragen, die nicht auf gewichtigen sachlichen Gründen \n\nberuhen. Das gilt auch für die Wahl der Wohnungslage. Vergleichbarkeit der \n\nLage bedeutet nicht Identität des Stadtteils. Sie kann ebenso in einer anderen \n\nWohngegend gegeben sein, die nach ihrer Lage und Struktur dem Stadtteil \n\nähnlich - also vergleichbar - ist, in welchem sich die gemietete Wohnung befin-\n\ndet. \n\nbb) Gegen die Maßgeblichkeit eines bestimmten Stadtteils bei der Fest-\n\nstellung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum spricht im üb-\n\nrigen auch der Wortlaut des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG. Für die Ermittlung des \n\nüblichen Entgelts (als Vergleichsmaßstab der vereinbarten Miete) stellt die Be-\n\nstimmung auf die Entgelte ab, die \"in der Gemeinde\" für die Vermietung von \n\nRäumen vergleichbarer Art usw. vereinbart worden sind. Es erscheint daher \n\nwenig konsequent, wenn hiervon abweichend für die Frage, ob für eine ver-\n\ngleichbare Wohnung ein geringes Angebot auf dem Wohnungsmarkt bestanden \n\nhat oder besteht, ausschließlich die Situation in einem begrenzten Teil der Ge-\n\nmeinde ohne Rücksicht auf die Lage in anderen Stadtteilen ausschlaggebend \n\nsein soll. \n\ncc) Überdies überzeugt das Abstellen auf einen bestimmten Stadtteil \n\nauch deshalb nicht, weil es häufig kein brauchbares Kriterium für die Qualität \n\nder Wohnungslage bildet. So kann ein Stadtteil in verschiedenen Straßen un-\n\nterschiedliche Lärmbelastungen, Einkaufsmöglichkeiten oder Freizeitangebote \n\naufweisen; nicht ohne Grund hat der Kläger auf die hohe Lärmbelastung der \n\nS. straße als wohnwertmindernden Umstand hingewiesen, die für den \n\nStadtteil Eppendorf nicht typisch sein dürfte. \n\nc) Nach alledem ist es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht \n\ngerechtfertigt, ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen allein des-\n\nhalb anzunehmen, weil im maßgebenden Zeitpunkt - September 1996 - der \n\nWohnungsmarkt in Eppendorf als einzigem Stadtteil Hamburgs noch ange-\n\nspannt war, während er in anderen, nach objektiven Gesichtspunkten ver-\n\ngleichbaren Stadtteilen sich bereits entspannt hatte. Damit ist ausgeschlossen, \n\ndaß sich der Kläger etwa auf ein Gebiet minderer Wohnqualität verweisen las-\n\nsen müßte. \n\nIII. \n\nAus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand \n\nhaben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen \n\nnicht mehr zu erwarten sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden \n\n(§ 563 Abs. 3 ZPO). Wie ausgeführt, ist der von dem Kläger geltend gemachte \n\nRückzahlungsanspruch nicht begründet, so daß mit der Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern ist, daß die Klage ins-\n\ngesamt abgewiesen wird. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__44-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-13/viii-zr-44-04","cited_norms":[{"jurabk":"WiStrG 1954","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__44-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__44-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-13/viii-zr-44-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__44-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:37:54.105788+00:00"}}