{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__41-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-12-22","aktenzeichen":"VIII ZR 41/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"1. GrundMV § 1 War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der Ersten oder Zweiten Grundmietenverordnung oder nach den §§ 11, 12 MHG zu erhöhen, obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Mie- te nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrages wegen wesentlicher Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 41/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n22. Dezember 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\n1. GrundMV § 1 \n\nWar der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete \n\nfür Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der Ersten \n\noder Zweiten Grundmietenverordnung oder nach den §§ 11, 12 MHG zu erhöhen, \n\nobwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Mie-\n\nte nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrages wegen wesentlicher \n\nÄnderung der Geschäftsgrundlage verlangen. \n\nBGH, Urteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04 - LG Potsdam \nAG Potsdam \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 17. November 2004 durch \n\ndie Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst \n\nund Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 11. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Potsdam vom 8. Januar 2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger begehren von den Beklagten eine Anhebung der Miete. \n\nDie Kläger sind als Rechtsnachfolger Eigentümer des mit einem kleine-\n\nren Einfamilienhaus bebauten 900 qm großen Grundstücks in K. , \n\nJ. 21. Mit Wirkung vom 1. Oktober 1984 wurde das Grundstück in \n\nVolkseigentum überführt. Der VEB KWV Industriegebiet T. vermietete \n\nGrundstück und Haus aufgrund eines Mietvertrages vom 8. August 1986 an die \n\nBeklagten. Die monatliche Miete belief sich auf 65,30 Mark der DDR. \n\nAm 18. Juni 1990 schlossen die Beklagten mit dem Rat der Gemeinde \n\nK. als Verfügungsberechtigten einen notariell beurkundeten Kauf-\n\nvertrag über das Grundstück. In Ziff. 4 des Vertrages heißt es: \n\n\"Die Übergabe des Grundstücks erfolgt am heutigen Tage. Von \ndiesem Zeitpunkt an gehen die mit dem Eigentum verbundenen \nRechte und Pflichten auf die Erwerber über.\" \n\nDie Beklagten wurden nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, \n\nder vereinbarte Kaufpreis wurde nicht gezahlt. \n\nDer Vater der Kläger betrieb das Restitutionsverfahren. An ihn wurde das \n\nGrundstück durch Bescheid des Landkreises P. , Amt zur Re-\n\ngelung offener Vermögensfragen, vom 22. April 1996 zurückübertragen. Nach \n\nDurchführung eines Widerspruchsverfahrens wurde der Bescheid am \n\n23. Dezember 1997 bestandskräftig. Am 25. Juni 1998 wurde der Vater der \n\nKläger in das Grundbuch eingetragen, am 20. Januar 1999 übertrug er das Ei-\n\ngentum auf die Kläger. \n\nDie Beklagten zahlen seit dem 1. November 2001 eine monatliche Miete \n\nvon 110,35 DM (56,42 €). Mit Schreiben vom 31. Oktober 2002 verlangten die \n\nKläger eine Anpassung der Miete auf 362,80 € ab dem 1. Januar 2003. \n\nDie Kläger berufen sich darauf, daß in den Jahren 1990 bis 1997 keine \n\nMöglichkeit bestanden habe, die Miete entsprechend der damaligen gesetzli-\n\nchen Bestimmungen an marktwirtschaftliche Bedingungen anzupassen. Das \n\nMietverhältnis mit den Beklagten habe aufgrund des Kaufvertrages vom \n\n18. Juni 1990 geruht und sei erst mit Bestandskraft des Rückübertragungsbe-\n\nscheides am 23. Dezember 1997 wieder aufgelebt. Zu diesem Zeitpunkt aber \n\nseien die Erste und Zweite Grundmietenverordnung, nach denen Mietpreiser-\n\nhöhungen zur Anpassung der Mietverträge der ehemaligen DDR an die Mietbe-\n\ndingungen der Bundesrepublik Deutschland zulässig gewesen wären, bereits \n\nschon lange, nämlich mit Wirkung zum 11. Juni 1995, außer Kraft gesetzt wor-\n\nden. Diese Regelungslücke des Gesetzes gebiete nach den Grundsätzen der \n\nStörung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der Miete auf 362,80 €, wie \n\nsie nach den Vorschriften beider Grundmietenverordnungen und des Miethöhe-\n\ngesetzes zulässig gewesen wäre. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru-\n\nfung der Kläger zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge-\n\nricht zugelassene Revision der Kläger. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Kläger hätten keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung \n\nzur Erhöhung der Miete in der geltend gemachten Höhe. Das 1986 begründete \n\nMietverhältnis sei durch den Abschluß des Kaufvertrages und den dadurch ver-\n\neinbarten Übergang der Rechte und Pflichten beendet worden. Analog § 17 \n\nSatz 5 VermG in Verbindung mit § 121 Abs. 5 SachenRBerG sei der Mietver-\n\ntrag jedoch wieder aufgelebt mit dem Inhalt, den er ohne die gescheiterte Ei-\n\ngentumsübertragung gehabt hätte. Eine Anpassung des Mietzinses nach den \n\nGrundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht. \n\nDer Gesetzgeber habe den wirtschaftlichen Veränderungen nach dem Beitritt \n\nder DDR durch den Erlaß zahlreicher Normen, die eine schrittweise Anpassung \n\nder Mieten an das Niveau der alten Bundesländer ermöglichten, Rechnung ge-\n\ntragen. Obwohl ihm bewußt gewesen sei, daß durch die Ämter zur Regelung \n\noffener Vermögensfragen noch zahlreiche Rückübertragungsansprüche zu re-\n\ngeln waren, habe er den 31. Dezember 1997 als Endtermin für Anpassungen \n\nder ehemaligen DDR-Mieten aufgrund von Überleitungsrecht gewählt ohne \n\nAusnahmeregelung für Fälle der vorliegenden Art. Im übrigen habe sich vorlie-\n\ngend ein Risiko verwirklicht, welches den Klägern zuzuordnen sei. Zwar könn-\n\nten die Kläger die ortsübliche Vergleichsmiete für einen langen Zeitraum nicht \n\nerreichen, dies sei aber \"den historischen Umständen geschuldet\". Zudem hätte \n\ndie Gemeinde Kleinmachnow Mietzinsanpassungen vornehmen können. Auch \n\nseien die Kläger in der Zwischenzeit nicht zu Investitionen herangezogen wor-\n\nden. \n\nII. \n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü-\n\nfung nicht stand. \n\nDie Kläger haben einen Anspruch auf Anpassung der von den Beklagten \n\ngeschuldeten Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrund-\n\nlage (jetzt: § 313 Abs. 1 BGB). \n\n1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Geschäftsgrundla-\n\nge des Mietvertrages vom 8. August 1986 weggefallen. \n\na) Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, \n\ndaß die aus § 242 BGB entwickelten und jetzt in § 313 BGB verankerten \n\nGrundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage auch auf solche Schuld-\n\nverhältnisse anzuwenden sind, die in der (damaligen) DDR noch vor der Wie-\n\ndervereinigung begründet worden sind (BGHZ 131, 209, 214; 150, 102, 105 \n\nm.w.Nachw.). \n\nGeschäftsgrundlage sind die bei Vertragsschluß bestehenden gemein-\n\nsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennba-\n\nren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei \n\nvon dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern \n\nder Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (Senatsurteil, \n\nBGHZ 120, 10, 23). Ein eingetretener Kaufkraftschwund und eine damit einher-\n\ngehende allgemeine Steigerung der Mieten berührt in der Regel die Geschäfts-\n\ngrundlage eines Mietvertrages allerdings nicht, so daß ein allein darauf gestütz-\n\ntes Mieterhöhungsverlangen nicht begründet \n\nist \n\n(Senatsurteil \n\nvom \n\n29. September 1969 - VIII ZR 3/68, BB 1969, 1413; Senatsurteil vom 1. Oktober \n\n1975 - VIII ZR 108/74, NJW 1976, 142 unter II 2). Jedoch kann der Vermieter \n\nbei einem Wohnraummietvertrag einem derartigen Kaufpreisschwund durch \n\neine Mieterhöhung nach § 558 BGB begegnen, denn die Höhe der ortsüblichen \n\nVergleichsmiete, bis zu der die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bei \n\nVorliegen der sonstigen Voraussetzungen verlangt werden kann, wird auch \n\ndurch eine sich allmählich vollziehende Geldentwertung beeinflußt. Hier verhält \n\nes sich jedoch anders. \n\nDie Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage \n\nkommt nach ständiger Rechtsprechung nur dann in Betracht, wenn es sich um \n\neine derart einschneidende Äquivalenzstörung handelt, daß ein Festhalten an \n\nder ursprünglichen Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtig-\n\nkeit schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde und das \n\nFesthalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung für die betreffende \n\nPartei deshalb unzumutbar wäre (BGHZ 121, 378, 393 m.w.Nachw.). Dies ist \n\nhier aber der Fall. \n\nb) Bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1986 zwischen den Beklag-\n\nten und dem damaligen Vermieter, dem VEB KWV Industriegebiet T. , war \n\nGeschäftsgrundlage die Geltung und Fortdauer der wirtschaftlichen und rechtli-\n\nchen Rahmenbedingungen in der DDR. Ob sich die Parteien bei Vertragsschluß \n\nkonkrete Vorstellungen über die besonderen Bedingungen in der DDR gemacht \n\nhaben, ist unerheblich. Es genügt, wenn sie bestimmte Umstände als selbstver-\n\nständlich ansahen, ohne sich diese bewußt zu machen (BGHZ 131, 209, 215 \n\nm.w.Nachw.). Der weit überwiegende Teil des Wohnungsbestandes der DDR \n\nunterlag Preisvorschriften, die - aus heutiger Sicht - äußerst niedrige zulässige \n\nHöchstmieten vorsahen, wie die Anordnung über die Forderung und Gewäh-\n\nrung preisrechtlich zulässiger Preise vom 6. Mai 1955 (GBl. I Nr. 39, 330) oder \n\ndie Verordnungen über Neubauwohnungen vom 10. Mai 1972 (GBl. II Nr. 27, \n\n318) und vom 19. November 1981 (GBl. I Nr. 34, 389). \n\nc) Diese Verhältnisse änderten sich nach dem Beitritt der DDR und dem \n\nÜbergang von der sozialistischen Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft \n\nvollständig. \n\nDie Erste Grundmietenverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I, S. 1269) \n\nund die Zweite Grundmietenverordnung vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) \n\nsahen Erhöhungen der höchstzulässigen Miete um bestimmte, von der Ausstat-\n\ntung und Lage der Wohnung abhängige Beträge pro Quadratmeter Wohnfläche \n\nvor. Das Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I, S. 748) paßte \n\ndiese Preisbindungen in §§ 11 f. MHG teilweise an die allgemeinen Regelungen \n\ndes Gesetzes zur Regelung der Miethöhe an. Das Ziel dieser schrittweisen An-\n\npassung war der Übergang des Wohnungswesens der neuen Bundesländer in \n\nein marktwirtschaftlich orientiertes und zugleich sozial abgesichertes System, \n\num so einerseits die Voraussetzungen für dringend notwendige Investitionen \n\nzur Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes zu schaffen und zur \n\nWirtschaftlichkeit des Hausbesitzes beizutragen (BR-Drucks. 437/92 vom 1. Juli \n\n1992, S. 5; BT-Drucks. 13/1041, S. 1) und andererseits die Überleitung im In-\n\nteresse der Nutzer sozial abzumildern und zeitlich zu strecken (vgl. auch \n\nBVerfGE 101, 54, 76). Ab dem 1. Januar 1998 galten die Vorschriften der §§ 2 \n\nbis 10 MHG uneingeschränkt für das gesamte Bundesgebiet. \n\nd) Zwar hat eine Mieterhöhung in der Regel nach den einschlägigen er-\n\nwähnten Bestimmungen zu erfolgen. Für eine Anwendung der Grundsätze über \n\nden Wegfall der Geschäftsgrundlage ist jedoch dann Raum, wenn die obenge-\n\nnannten Übergangsvorschriften nicht als abschließende Sonderregelung für \n\nden vorliegenden Fall zu verstehen sind (BGHZ 150, 102, 106; Görk, Deutsche \n\nEinheit und Wegfall der Geschäftsgrundlage, S. 165). So verhält es sich jeden-\n\nfalls dann, wenn - wie hier - eine Mieterhöhung für die Kläger aufgrund der lan-\n\ngen Dauer des Restitutionsverfahrens erst nach Ablauf der Geltungsdauer \n\nsämtlicher Überleitungsvorschriften im Jahre 1998 möglich war. \n\nDie Kläger bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger konnten die Miete gemäß \n\nden mietrechtlichen Sondervorschriften bis zur Bestandskraft des Restitutions-\n\nbescheides am 23. Dezember 1997 nicht erhöhen. Die Rechte an dem zurück-\n\nübertragenen Vermögenswert gehen auf den Berechtigten nach § 34 Abs. 1 \n\nSatz 1 Nr. 1 VermG erst über, wenn die Entscheidung über die Rückübertra-\n\ngung unanfechtbar geworden ist. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Berechtigte mit \n\nWirkung ex nunc in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehen-\n\nden Rechtsverhältnisse ein (§ 16 Abs. 2 Satz 1 VermG), die nur auf der Grund-\n\nlage der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert werden können (§ 16 \n\nAbs. 4 VermG). Die Bestimmung des § 17 Satz 1 VermG stellt dies für Miet- \n\nund Nutzungsrechte noch einmal ausdrücklich klar. Ohne Bedeutung ist der \n\nUmstand, daß die Beklagten am 18. Juni 1990 einen notariellen Kaufvertrag \n\nüber den Erwerb des Grundstücks abgeschlossen haben. Eine Eintragung der \n\nBeklagten als Eigentümer in das Grundbuch ist nicht erfolgt, so daß der Eigen-\n\ntumserwerb scheiterte. Es kann dahinstehen, ob der Fortbestand des ursprüng-\n\nlichen Mietvertrages vom 8. August 1986 in diesen Fällen aus einer analogen \n\nAnwendung des § 17 Satz 5 VermG, wie das Berufungsgericht meint, oder di-\n\nrekt aus § 121 Abs. 5 Satz 2 SachenRBerG in Verbindung mit § 121 Abs. 1 und \n\nAbs. 2 SachenRBerG - dessen tatbestandliche Voraussetzungen vom Beru-\n\nfungsgericht nicht festgestellt worden sind - folgt. In jedem Fall sind die Kläger \n\nbzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger mit Unanfechtbarkeit des Restitutionsbe-\n\nscheides am 23. Dezember 1997 in den bestehenden Mietvertrag vom \n\n8. August 1986 eingetreten. Somit war für die Kläger eine Mieterhöhung nach \n\ndem damals geltenden § 2 MHG überhaupt erst ab dem 23. Dezember 1997 \n\nmöglich. \n\ne) Das Festhalten an der vertraglichen Regelung des Mietvertrages vom \n\n8. August 1986, der eine monatliche Miete von 65,30 Mark der DDR vorsah, ist \n\nfür die Kläger schlechthin unzumutbar. Zum einen traten die Kläger Ende 1997 \n\nin einen Mietvertrag ein, dessen Miethöhe unter völlig anderen wirtschaftlichen \n\nund politischen Rahmenbedingungen vereinbart und seit zwölf Jahren nicht er-\n\nhöht worden war und damit marktwirtschaftlichen Verhältnissen nicht annä-\n\nhernd entsprach. Zum anderen war und ist eine künftige Mieterhöhung aufgrund \n\nder äußerst geringen Ausgangsmiete und der Kappungsgrenze von höchstens \n\n30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bzw. von 20 % nach § 558 Abs. 3 BGB \n\nn.F. nur in sehr begrenztem Umfang möglich. Dies führt dazu, daß die für die \n\nKläger zu erzielende Miete in absoluten Zahlen immer weiter hinter der Miete \n\nzurückbleibt, die bei Ausschöpfung der zulässigen Mieterhöhungen in den Jah-\n\nren 1991 bis 1997 hätte vereinbart werden können. Zwar bedeutet die miet-\n\nrechtliche Kappungsgrenze im Regelfall keine unverhältnismäßige, in die Sub-\n\nstanz des Eigentums nach Art. 14 GG eingreifende Belastung des Vermieters \n\n(BVerfGE 71, 230, 250). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Vermietung von \n\nWohnraum auch bei voller Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis \n\nzu Verlusten führen würde (BVerfG aaO). Angesichts der bisherigen Miethöhe \n\nvon zuletzt 56,42 € kann hieran kein Zweifel bestehen. S chließlich ist eine Ver-\n\näußerung eines zu einer derart niedrigen Miete vermieteten Grundstücks mit \n\neinem Einfamilienhaus zu einem angemessenen Preis nahezu unmöglich, da \n\njeder Erwerber nach § 566 BGB erneut in den Mietvertrag eintreten würde. Ein \n\nFesthalten an dieser Miethöhe würde für die Kläger zu einem untragbaren, mit \n\nRecht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen. \n\nZudem ist zu berücksichtigen, daß die Kläger nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB \n\na.F., der erst durch das Gesetz zur Aufhebung dieses Artikels vom 31. März \n\n2004 (BGBl. I, S. 478) zum 1. Mai 2004 aufgehoben worden ist, nicht die Mög-\n\nlichkeit hatten, den Mietvertrag wegen einer fehlenden angemessenen wirt-\n\nschaftlichen Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kün-\n\ndigen. \n\n2. Diesem Ergebnis kann nicht entgegengehalten werden, die Gemeinde \n\nK. hätte als Verfügungsberechtigte nach § 2 Abs. 3 Satz 1 3. Alt. \n\nVermG in den Jahren 1991 bis 1997 die Möglichkeit gehabt, die Miete nach den \n\neinschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen zu erhöhen mit der Folge, daß die \n\nKläger sich dieses Versäumnis als Rechtsnachfolger hätten zurechnen lassen \n\nmüssen (vgl. dazu BVerfG, aaO, S. 253). Eine Mieterhöhung war der Gemeinde \n\nK. nicht möglich. In Ziff. 4 des notariell beurkundeten Kaufvertrags \n\nvom 18. Juni 1990 mit den Beklagten war bestimmt, daß die mit dem Eigentum \n\nverbundenen Rechte und Pflichten mit dem Tag des Vertragsschlusses auf die \n\nBeklagten übergehen sollten. Die Übertragung der Rechte und Pflichten war \n\nnach dem Willen der Vertragsparteien gerade nicht von einer - letztlich geschei-\n\nterten - Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch abhängig. Mit dem \n\nRechtsübergang auf die Beklagten wurde auch der ursprüngliche Mietvertrag \n\nvom 8. August 1986 wirkungslos, die Gemeinde K. hatte damit ihre \n\nStellung als Vermieter verloren. \n\n3. Es sind ferner keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der Gesetz-\n\ngeber mit der Aufhebung der mietrechtlichen Übergangsvorschriften zum \n\n31. Dezember 1997 jegliche Anpassungen der Miethöhe aufgrund der Beson-\n\nderheiten in den neuen Bundesländern zu diesem Zeitpunkt abschließend re-\n\ngeln wollte. Allgemein bekannt war, daß zahlreiche Rückübertragungsverfahren \n\nweit länger als ursprünglich erwartet dauerten und die den Berechtigten hieraus \n\nerwachsenden wirtschaftlichen Nachteile immer größer zu werden drohten \n\n(BGH, Urteil vom 19. März 1998 - III ZR 145/97, VIZ 1998, 323 unter 2). Hatte \n\nder Verfügungsberechtigte im Sinne des § 2 Abs. 2 VermG während der Dauer \n\ndes Restitutionsverfahrens von der Möglichkeit einer Mieterhöhung nach den \n\nmietrechtlichen Übergangsvorschriften keinen Gebrauch gemacht, so stellt sich \n\nvor diesem Hintergrund durchaus die Frage, ob dem Eigentümer nach Ab-\n\nschluß des Restitutionsverfahrens ein Rückgriff auf die Übergangsvorschriften \n\nab dem 1. Januar 1998 zum Zwecke einer künftigen Mieterhöhung noch mög-\n\nlich ist. Diese Frage ist jedoch nicht zu entscheiden. Denn im vorliegenden Fall \n\nhatte die Gemeinde K. als Verfügungsberechtigte aufgrund des \n\nKaufvertrages vom 18. Juni 1990 von vorneherein nach den Ausführungen un-\n\nter 2) keine Möglichkeit, eine Miete nach der Ersten und Zweiten Grundmieten-\n\nverordnung oder der §§ 11 f. MHG gegenüber den Beklagten zu erhöhen. Somit \n\nkann auch eine Aufhebung dieser Vorschriften entgegen der Ansicht des Beru-\n\nfungsgerichts nicht dazu führen, daß die Kläger eine Mieterhöhung nur gemäß \n\nder Nachfolgebestimmungen des § 2 MHG bzw. § 558 BGB geltend machen \n\nkönnten. \n\nIII. \n\nAuf das Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und \n\ndie Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-\n\nricht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Eine eigene Entscheidung \n\ndes Senats nach § 563 Abs. 3 ZPO kommt nicht in Betracht. Das Berufungsge-\n\nricht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang keine Feststellungen \n\nzur Höhe der vorzunehmenden Anpassung der Miete getroffen. Dies ist nach-\n\nzuholen. Denn zum einen führt die gebotene Anpassung des Vertrages nicht \n\nzwangsläufig dazu, daß die von den Klägern ihrer Berechnung zugrunde geleg-\n\nten Erhöhungsmöglichkeiten sämtlich in vollem Umfang zu berücksichtigen wä-\n\nren. Zum anderen ist auch zu klären, inwieweit bei einer Anpassung der Miete \n\ndie von den Klägern angeführte Gartenpacht in Höhe von 90 DM pro Monat so-\n\nwie die von den Beklagten nach ihrem Vorbringen während des Mietverhältnis-\n\nses erbrachten Renovierungsarbeiten von Bedeutung sind. Dabei wird auch zu \n\nberücksichtigen sein, daß die Beklagten offensichtlich seit Abschluß des Kauf-\n\nvertrages im Juni 1990 jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluß des Restitu-\n\ntionsverfahrens im Dezember 1997 mietfrei im Anwesen der Kläger gewohnt \n\nhaben. Schließlich wird das Berufungsgericht den Klägern Gelegenheit zu ge-\n\nben haben, ihren Antrag umzustellen. Bei einer Anpassung eines Vertrages \n\nwegen Äquivalenzstörungen ist die Klage nicht auf Zustimmung zu einer ent- \n\nsprechenden Vertragsänderung, sondern unmittelbar auf die danach geschul-\n\ndete Leistung zu richten (BGHZ 91, 32, 36). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__41-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-12-22/viii-zr-41-04","cited_norms":[{"jurabk":"VermG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":3},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":2},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 121","ref_norm":"121","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":2},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 2","ref_norm":"232-2","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__41-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__41-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-12-22/viii-zr-41-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__41-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:14:11.599729+00:00"}}