{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__22-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-02-09","aktenzeichen":"VIII ZR 22/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 Abs. 1 Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseiti- gung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 22/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n9. Februar 2005 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB § 566 Abs. 1 \n\nBefindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseiti-\n\ngung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die \n\neinmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des \n\nErwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, \n\nso richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, \n\nsondern gegen den Grundstückserwerber. \n\nBGH, Urteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04 - LG Hamburg \nAG Hamburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 19. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Rich-\n\nter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts \n\nHamburg, Zivilkammer 34, vom 11. Dezember 2003 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Beklagte mietete Ende Dezember 1996 eine Wohnung im Haus \n\nS. straße in H. , welches den Klägern damals gehörte. Mit \n\nSchreiben vom 1. März 2000 mahnte er bei den Klägern unter Fristsetzung die \n\nBeseitigung eines Mangels der Wohnung an. Nachdem der damalige Verfah-\n\nrensbevollmächtigte des Beklagten wegen des Mangels einen Antrag auf \n\nDurchführung eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem Amtsgericht ein-\n\ngereicht und die Gerichtskosten in Höhe von 132,94 € eing ezahlt hatte, ging \n\ndas Eigentum an dem Grundstück am 1. Juni 2000 aufgrund eines von den \n\nKlägern zuvor abgeschlossenen Kaufvertrages auf die Grundstückserwerberin \n\nüber. Mit Beweisbeschluß vom 2. Oktober 2000 forderte das Amtsgericht einen \n\nKostenvorschuß für Sachverständigenkosten in Höhe von 345,20 € an, die der \n\nBeklagte bezahlte. \n\nDie Kläger haben den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in An-\n\nspruch genommen. Der Beklagte meint, ihm stehe gegen die Kläger ein Scha-\n\ndensersatzanspruch auf Erstattung der von ihm für das selbständige Beweis-\n\nverfahren aufgewendeten Gerichtskosten in Höhe von 132,94 €, der Auslagen \n\nfür den Sachverständigen in Höhe von 345,20 € und der G ebühren seines \n\nRechtsanwalts in Höhe von 1.429,12 €, insgesamt 1.907,26 \n\n€ zu. Er hat hilfs-\n\nweise gegen die von den Klägern geltend gemachten Mietzinsansprüche aufge-\n\nrechnet und weiter hilfsweise Widerklage erhoben. \n\nDas Amtsgericht hat die Aufrechnung lediglich in Höhe eines Teilbetra-\n\nges von 132,94 € (Gerichtskosten für das selbständige Bewei sverfahren) für \n\nbegründet erklärt und den Beklagten im übrigen zur Zahlung der rückständigen \n\nMiete verurteilt. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Be-\n\nklagten zurückgewiesen. Mit seiner wegen des abgewiesenen Kostenerstat-\n\ntungsanspruchs von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be-\n\nklagte seinen Klageabweisungs- und Widerklageantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDem Beklagten stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch \n\ngemäß § 538 Abs. 1 BGB a.F. nicht zu. Der Anspruch richte sich - weil er erst \n\nnach dem Eigentumsübergang am 1. Juni 2000 fällig geworden sei - gegen die \n\nErwerberin des Grundstücks. Die Erwerberin müsse den durch das Schreiben \n\ndes Beklagen vom 1. März 2000 in der Person der Kläger begründeten Verzug \n\ngegen sich gelten lassen. Als Grundstückseigentümerin schulde sie unabhängig \n\nvon einem Verschulden den mängelfreien Gebrauch der Sache. Etwas anderes \n\nergebe sich wegen der Rechtsanwaltsgebühren auch nicht im Hinblick auf die \n\nMöglichkeit zur Vorschußanforderung gemäß § 17 BRAGO; denn der Prozeß-\n\nbevollmächtigte des Beklagten habe weder einen Vorschuß verlangt, noch sei \n\ndieser gezahlt worden. Zwar seien die Kläger wegen ihres Verzugs mit der \n\nMängelbeseitigung zunächst zum Schadensersatz verpflichtet gewesen. Der \n\nBeklagte hätte aber lediglich Freistellung von dem gegen ihn gerichteten Vor-\n\nschußanspruch verlangen können. Eine Umwandlung des Freihalteanspruchs \n\nin einen Geldersatzanspruch sei nicht erfolgt. Nach Beendigung des selbstän-\n\ndigen Beweisverfahrens sei der Vorschußanspruch entfallen und die gesetzli-\n\nchen Gebühren des Anwalts seien fällig geworden. Dieses Ergebnis stimme mit \n\ndem Kostenrecht überein und sei auch nicht unbillig. Zwar hätte der Beklagte \n\ndas selbständige Beweisverfahren auch nach dem Eigentumsübergang gegen \n\ndie Kläger weiterbetreiben können. Da aber die Kosten des selbständigen Be-\n\nweisverfahrens erst im nachfolgenden Hauptprozeß als notwendige Rechtsver-\n\nfolgungskosten erstattungsfähig seien und der Hauptprozeß wegen des zwi-\n\nschenzeitlichen Eigentumswechsels gegen die Erwerberin hätte gerichtet wer-\n\nden müssen, hätte diese auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens \n\ntragen müssen. Hinsichtlich des von dem Beklagten nach Eigentumsübergang \n\naufgrund der gerichtlichen Anforderung vom 2. Oktober 2000 gezahlten Vor-\n\nschusses für die Sachverständigenauslagen richte sich der Anspruch des Be-\n\nklagten gegen die Erwerberin, weil dieser Vorschuß erst nach dem Eigentums-\n\nübergang angefallen sei. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß die \n\nRevision zurückzuweisen war. \n\n1. Das Urteil ist nicht wegen eines von Amts wegen zu berücksichtigen-\n\nden Verfahrensmangels aufzuheben, obwohl es entgegen § 540 Abs. 1 Satz 1 \n\nNr. 1 ZPO - der nach § 26 Nr. 5 EGZPO auf das Berufungsverfahren anzuwen-\n\nden ist, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht nach dem 1. Janu-\n\nar 2002 geschlossen worden ist - weder auf die tatsächlichen Feststellungen \ndes angefochtenen Urteils Bezug nimmt noch die Berufungsanträge wiedergibt. \n\nEin Berufungsurteil, das keine Bezugnahme auf die tatsächlichen Fest-\n\nstellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder \n\nErgänzungen enthält, unterliegt im Revisionsverfahren grundsätzlich von Amts \n\nwegen der Aufhebung und Zurückverweisung, weil ihm die für die revisions-\n\nrechtliche Nachprüfung nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beur-\n\nteilungsgrundlage fehlt (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, \n\nWM 2004, 1403). Gleiches gilt, wenn ein Berufungsurteil die Berufungsanträge \n\nnicht wiedergibt und auch nicht erkennen läßt, was der Berufungskläger mit \n\nseinem Rechtsmittel erstrebt (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 99). \n\nVon der Aufhebung und Zurückverweisung kann ausnahmsweise nur \n\ndann abgesehen werden, wenn sich die notwendigen tatsächlichen Grundlagen \n\nder Entscheidung hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen ergeben und das \n\nUrteil wenigstens sinngemäß erkennen läßt, was der Berufungskläger mit sei-\n\nnem Rechtsmittel erstrebt hat. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. Der ent-\n\nscheidungserhebliche Sachverhalt, der durch die zulässigerweise beschränkte \n\nRevision Grundlage des Revisionsverfahrens werden konnte, ist dem Beru-\n\nfungsurteil in gerade noch ausreichendem Maße zu entnehmen. Da sich aus \n\nder Darstellung in den Gründen des Berufungsurteils ergibt, daß es sich bei \n\ndem Gegenstand der Zulassung um die vom Amtsgericht aberkannte, aufrech-\n\nnungsweise und im Wege der Widerklage geltend gemachte Forderung des \n\nBeklagten auf Erstattung der Kosten des Beweisverfahrens in Höhe von \n\n1.774,32 € handelt, wird auch das Begehren des Beklagte n im Berufungsver-\n\nfahren deutlich, soweit es Gegenstand des Revisionsverfahrens werden konnte. \n\n2. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Beklagten \n\nauf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a.F., § 536a Abs. 1 BGB wegen \n\nder ihm entstandenen Kosten für das selbständige Beweisverfahren verneint. \n\nDabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften des Mietrechts \n\nin der vor dem 1. September 2001 geltenden Fassung oder die neuen Bestim-\n\nmungen anzuwenden sind; die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind \n\nnach altem und neuem Mietrecht gleichlautend. Dem Beklagten steht gemäß \n\n§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB wegen der Rechtsanwaltsgebühren \n\nund der Sachverständigenauslagen ein Schadensersatzanspruch nicht gegen \n\ndie Kläger, sondern nur gegen die Grundstückserwerberin zu. \n\na) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentums-\n\nerwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden \n\nRechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB). Der \n\nGrundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten \n\nnicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 566 \n\nAbs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes \n\nals Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigen-\n\ntumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle \n\nschon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem \n\nbisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels \n\nfällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso \n\nrichten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie \n\nerst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile \n\nvom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1; vom 19. \n\nOktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b m.w.Nachw.). Um-\n\nstritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen \n\nSchadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall, 284, 286 BGB a.F. (jetzt: \n\n§§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug \n\nhinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der \n\nPerson des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. \n\naa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksver-\n\näußerer gegenüber eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in \n\nder Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Ei-\n\ngentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen \n\nden Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Heile in \n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. \n\n894; Staudinger/Emmerich, BGB \n\n(2003), § 566 Rdnr. 54; Emmerich/ \n\nSonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566 Rdnr. 35; Blank/Börstinghaus, Miete, \n\n2. Aufl., § 566 Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. I 68, anders aber zu \n\n§ 536a Abs. 1 2. Alt. BGB; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetz-\n\nbuches, § 571 Rdnr. 34; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985; vgl. auch LG Ber-\n\nlin NJW-RR 1990, 23, zur Verzugslage). \n\nbb) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, \n\nwenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorlie-\n\ngen, auch wenn der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht \n\n(MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 39; Lammel, Heidelberger \n\nKommentar zum Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 92, 94; vgl. zu \n\n§ 536a Abs. 1 2. Fall BGB: Eckert in: Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerbli-\n\nchen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1313). \n\ncc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) ist \n\n- zumindest für den hier in Rede stehenden Fall des bei Eigentumsübergang in \n\nder Person des Veräußerers begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall BGB \n\na.F., § 536a Abs. 1 3. Fall BGB) - vorzuziehen. Sie sorgt für Rechtsklarheit und \n\nentspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der \n\nSchadenersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB) kön-\n\nne sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes Verschulden trifft und \n\nder den Schaden adäquat kausal verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 BGB \n\na.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) ist eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, \n\ndem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, \n\ndie er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentü-\n\nmer geblieben wäre. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur \n\ndann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person gegenüber geltend \n\nmachen kann, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende \n\nMietforderungen er gegebenenfalls aufrechnen kann und die ihm notfalls mit \n\ndem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet (Senatsurteil vom 14. \n\nOktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b cc). Dagegen würde \n\nder Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB), den Mieter in seinen Rechten bei \n\neinem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen (BGHZ 49, 350, 352), nicht er-\n\nreicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber dem \n\nGrundstückserwerber erforderlich wäre. \n\nEntgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung der Erwer-\n\nberin auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen, daß nicht die Erwerberin, son-\n\ndern die Kläger durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstande-\n\nnen Verzugsschäden veranlaßt haben. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, \n\nsich bei Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen In-\n\nformationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer \n\ngegebenenfalls in Regreß zu nehmen (vgl. auch Derleder/Bartels, JZ 1997, \n\n981, 985). \n\nb) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche auf Erstat-\n\ntung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits vor dem Eigentumswechsel ent-\n\nstanden und fällig geworden, greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsge-\n\nricht angenommen, daß der Schaden des Beklagten wegen der Rechtsanwalts-\n\ngebühren erst nach dem Eigentumswechsel eingetreten ist. \n\nDer Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des \n\nBeklagten war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weder gemäß § 16 der \n\nseinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung - BRAGO - (jetzt: \n\n§ 8 RVG) fällig noch aufgrund einer Berechnung gemäß § 18 BRAGO (jetzt: \n\n§ 10 RVG) eingefordert. Der Rechtsanwalt hätte zwar gemäß § 17 \n\nBRAGO (jetzt: § 9 RVG) einen Vorschuß fordern können. Nach den von der \n\nRevision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat er aber \n\nvon dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts \n\nzur Vorschußanforderung besteht nicht. Ob und in welcher Höhe er einen Vor-\n\nschuß verlangt, steht in seinem Ermessen (Gerold/Schmidt/v.Eicken/Madert, \n\nBundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 Rdnr. 14). Es war \n\nzum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Grundstücks auch noch offen, auf \n\nwelche Höhe sich der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevoll-\n\nmächtigten des Beklagten belaufen würde. Dem Beklagten stand im übrigen \n\nmangels einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende Forderung auf \n\nFreistellung gegen die Kläger zu (vgl. Senatsurteil vom 4. Oktober 2000 - VIII \n\nZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 30. November 1989 \n\n- IX ZR 249/88, NJW 1990, 1366 unter 1 b cc). Er hätte sie allenfalls auf Fest-\n\nstellung ihrer Pflicht zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden bzw. \n\nihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig zu beziffernden Verbindlichkeiten \n\nin Anspruch nehmen können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend \n\ngemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang nicht be-\n\ngründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher die Gegenansprüche des Be-\n\nklagten verneint. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__22-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-02-09/viii-zr-22-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":2},{"jurabk":"ZPOEG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"RVG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"RVG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"RVG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__22-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__22-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-02-09/viii-zr-22-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__22-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:25:24.505750+00:00"}}