{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__17-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-03-09","aktenzeichen":"VIII ZR 17/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"AGBG § 9 B b Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mie- ter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erfor- derlich werden, ist nicht dahin auszulegen, daß die dem Mieter auferlegte Schön- heitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachtei- ligt den Mieter nicht unangemessen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 17/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n9. März 2005 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nAGBG § 9 B b \n\nEine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mie-\n\nter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten \n\nunverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach \n\nder Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erfor-\n\nderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, daß die dem Mieter auferlegte Schön-\n\nheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen \n\nobjektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachtei-\n\nligt den Mieter nicht unangemessen. \n\nBGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04 - LG Berlin \n\nAG Berlin-Charlottenburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 23. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin \n\nHermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Im \n\nJahre 1985 mieteten sie zunächst eine 4-Zimmer-Wohnung, die sie unrenoviert \n\nübernahmen. Im Jahre 1990 mieteten die Beklagten weitere Räume hinzu und \n\nschlossen mit der Klägerin einen neuen Mietvertrag über die erweiterte Woh-\n\nnung ab. Der Mietvertrag vom 6. Juli 1990 enthält unter anderem folgende for-\n\nmularvertragliche Regelungen: \n\n\"§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen \n\n… \n\n8. Schönheitsreparaturen trägt der xxx Mieter (vgl. § 13) ... . \n\n… \n\n§ 13 Instandhaltung der Mieträume \n\n1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt aus-\nzuführen: ... . Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen über-\nnommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder \nBeschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszufüh-\nren. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Miet-\nräumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: \n\nIn Küchen, Bädern und Duschen \nin Wohn- und Schlafräumen, Fluren, \n\n Dielen und Toiletten \n\nin anderen Nebenräumen \n\nalle 3 Jahre, \n\nalle 5 Jahre, \nalle 7 Jahre.\" \n\nDas Mietverhältnis endete im Juni 2002. Die Klägerin holte ein Sachver-\n\nständigengutachten über den Zustand der Mieträume ein. Mit Schreiben vom \n\n3. September 2002 forderte sie die Beklagten mit Nachfristsetzung bis zum \n\n20. September 2002 unter anderem zur Vornahme von Schönheitsreparaturen \n\nauf und kündigte an, nach Ablauf der Frist Schadensersatz wegen Nichterfül-\n\nlung zu verlangen. Dieser Aufforderung kamen die Beklagten nicht nach. \n\nDie Klägerin hat die Kosten der auszuführenden Arbeiten auf \n\n13.006,09 € beziffert. Sie hat gegenüber einem Kaut\n\nionsguthaben der Beklag-\n\nten in Höhe von 1.660,12 € die Aufrechnung erklärt. M it ihrer Klage hat sie zu-\n\nnächst Zahlung des verbleibenden Differenzbetrags in Höhe von 11.345,97 € \n\nsowie Kosten des Sachverständigengutachtens in Höhe von 700 € - insgesamt \n\nmithin 12.045,97 € - nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgeri cht hat die Klage ab-\n\ngewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren Zah-\n\nlungsantrag lediglich hinsichtlich der Kosten von Schönheitsreparaturen und der \n\nSachverständigenkosten in Höhe von insgesamt 9.273,84 € n ebst Zinsen auf-\n\nrechterhalten hat, zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelasse-\n\nnen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDie Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadens-\n\nersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, weil die in § 4 Ziff. 8 und \n\n§ 13 Ziff. 1 des Mietvertrags geregelte Verpflichtung nichtig sei. Es handele sich \n\num eine sogenannte Bedarfsklausel, die im Falle der Überlassung einer unre-\n\nnovierten Wohnung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstel-\n\nle, weil sie ihn zu einer Anfangsrenovierung beziehungsweise einer früheren als \n\nnach dem Fristenplan erforderlichen Renovierung verpflichte. Bei einer Über-\n\nlassung in unrenoviertem Zustand entstehe der Bedarf sofort. § 4 Ziff. 8 des \n\nMietvertrags enthalte keine Regelung dahingehend, daß die Renovierungsfri-\n\nsten erst ab Mietvertragsbeginn laufen sollten. Dagegen heiße es in § 13 Ziff. 1 \n\ndes Mietvertrags ausdrücklich, daß \"alle je nach dem Grad der Abnutzung oder \n\nBeschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen\" seien. Dies \n\nwerde durch die nachfolgende Fristenaufstellung nicht eingeschränkt. Vielmehr \n\nmüsse die Fristenregelung dahin verstanden werden, daß zumindest in diesen \n\nZeitabständen Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Die Wohnung sei den \n\nBeklagten im Jahre 1985 unrenoviert überlassen worden. Soweit die im Jahre \n\n1990 hinzugemieteten Räume noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zu-\n\nstand gewesen seien, ändere dies am Vorliegen einer unzulässigen Bedarfs-\n\nklausel nichts. Diese sei nur im Falle der Überlassung vollständig renovierter \n\nRäume unbedenklich. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die in § 4 Ziff. 8 \n\nund § 13 Ziff. 1 des Formularmietvertrags vom 6. Juli 1990 enthaltenen Schön-\n\nheitsreparaturklauseln nicht gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr \n\n§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam. Wird eine Wohnung in renovie-\n\nrungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von \n\nSchönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes je-\n\ndenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des \n\nMietverhältnisses zu laufen beginnen (st. Rspr.; Senat, BGHZ 101, 253; 105, \n\n71, 84 ff.; Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter \n\nIII d) und es sich nicht um einen \"starren\" Fristenplan handelt (vgl. Senat, Urteil \n\nvom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2). Zu Unrecht \n\nhat das Berufungsgericht (im Anschluß an LG Berlin, GE 2001, 280; ebenso LG \n\nBerlin, GE 2000, 1476) § 4 Ziff. 8 in Verbindung mit § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags \n\ndahingehend ausgelegt, daß die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparatur-\n\nverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv \n\nbestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. \n\n1. a) Die Auslegung der Formularklauseln unterliegt der uneingeschränk-\n\nten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie in dieser oder zumindest inhaltsgleicher \n\nFassung über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden \n\n(vgl. BGHZ 94, 105, 111; 98, 256, 258; 134, 42, 45; zu einer vergleichbaren \n\nKlausel OLG Celle (RE), WuM 1996, 202). Allgemeine Geschäftsbedingungen \n\nsind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule-\n\ngen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung \n\nder Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer-\n\nden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart-\n\nners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, \n\n389 f.). \n\nb) § 4 Ziff. 8 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags sind aus der Sicht eines \n\nverständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters nicht so zu verstehen, daß \n\ndie Schönheitsreparaturverpflichtung an einen Renovierungsbedarf dergestalt \n\nanknüpft, daß der Mieter aufgrund einer vorvertraglichen Abnutzung unter Um-\n\nständen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu einer Renovierung ver-\n\npflichtet wäre. Gemäß § 4 Ziff. 8 des Mietvertrags trägt der Mieter die Schön-\n\nheitsreparaturen; die Regelung verweist auf § 13 des Mietvertrags. \n\n§ 13 Ziff. 1 Satz 2 des Mietvertrags verpflichtet den Mieter nicht zur so-\n\nfortigen Renovierung, wenn die Wohnung in einem abgenutzten Zustand über-\n\nnommen wird. Der nachfolgende Satz 3 enthält eine Satz 2 konkretisierende \n\nRegelung, in welchen Zeitabständen die Ausführung von Schönheitsreparatu-\n\nren je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung der Mieträume \"erfor-\n\nderlich\" im Sinne des Satzes 2 ist, und stellt hierzu einen (Regel-)Fristenplan \n\nauf. Die Fristen dieses Planes beginnen aus der Sicht eines verständigen Mie-\n\nters mangels gegenteiliger Anhaltspunkte erst mit dem Beginn des Mietverhält-\n\nnisses zu laufen; sie erfassen somit lediglich eine vom Mieter und nicht darüber \n\nhinaus eine vom Vormieter verursachte Abnutzung (vgl. BGHZ 105, 71, 85; \n\nOLG Frankfurt/Main (RE), WuM 1990, 136, 137 f.; OLG Hamburg (RE), NJW-\n\nRR 1992, 10, 12; OLG Celle (RE), WuM 1996, 202, 204; anders für eine \n\nSchönheitsreparaturverpflichtung \"bei Bedarf\" OLG Stuttgart (RE), NJW-RR \n\n1989, 520). Um dem Mieter einen vom Vormieter verursachten Renovierungs-\n\nbedarf aufzuerlegen, hätte es - unabhängig von der Frage, ob diese als wirk-\n\nsam anzusehen wäre - einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Ein solcher Re-\n\ngelungswille ist jedoch nicht erkennbar. Die Klauseln enthalten keinen Anhalts-\n\npunkt dafür, daß die Fristen des Planes nach dem Willen des Vermieters als \n\nFormularverwender bereits mit dem Zeitpunkt der letzten - vor dem Abschluß \n\ndes Mietvertrags liegenden - Schönheitsreparatur beginnen sollen, so daß der \n\nMieter sich den Zeitraum einer vorvertraglichen Abnutzung auf die Fristen des \n\nihm formularvertraglich auferlegten Planes anrechnen lassen müßte. Dies ergibt \n\nsich auch nicht aus der Formulierung des § 13 Ziff. 1 Satz 2, wonach die erfor-\n\nderlichen Schönheitsreparaturen \"unverzüglich\" auszuführen sind (a.A. LG Ber-\n\nlin, GE 2000, 1476). Eine Vorverlagerung der Fälligkeit von Schönheitsreparatu-\n\nren im Hinblick auf den unrenovierten Zustand der Wohnung bei deren Überga-\n\nbe an den Mieter ist hierdurch erkennbar nicht beabsichtigt. \n\nc) Die Formularklauseln enthalten keinen \"starren\" Fristenplan. Eine sol-\n\nche Regelung wäre unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004, aaO). Nach \n\n§ 13 Ziff. 1 des Mietvertrags sind die Renovierungen jedoch nur \"im allgemei-\n\nnen\" in den genannten Zeiträumen auszuführen. Damit ist nicht allein der Zeit-\n\nablauf für die Durchführung von Schönheitsreparaturen von Bedeutung, son-\n\ndern es kommt entscheidend auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mie-\n\nters abhängige Abnutzung der Wohnung an (Senat, Urteil vom 28. April 2004 \n\n- VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a). \n\n2. In dieser Auslegung benachteiligen die Klauseln den Mieter nicht un-\n\nangemessen im Sinne des § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 \n\nAbs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Insbesondere verstoßen sie nicht gegen das sich \n\naus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrück-\n\nlich geregelte Transparenzgebot. Seinen Anforderungen werden § 4 Ziff. 8 und \n\n§ 13 Nr. 1 des Mietvertrags gerecht, da ein verständiger Mieter den Formular-\n\nklauseln den Inhalt seiner Schönheitsreparaturverpflichtung mit hinreichender \n\nDeutlichkeit entnehmen kann (vgl. zu einer ähnlichen Klausel Senatsurteil vom \n\n28. April 2004, aaO, unter III a). \n\nIII. \n\nAuf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die \n\nSache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht \n\nzurückzuverweisen, da es weiterer Feststellungen bedarf (§§ 562 Abs. 1, 563 \n\nAbs. 1 und 3 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__17-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-03-09/viii-zr-17-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__17-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__17-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-03-09/viii-zr-17-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR__17-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:30:03.065026+00:00"}}