{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_372-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-09-28","aktenzeichen":"VIII ZR 372/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 572 Satz 2 a.F. Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußer- ten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kauti- on, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleiste- te Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 372/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n28. September 2005 \nP o t s c h, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 572 Satz 2 a.F. \n\nVerlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußer-\n\nten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kauti-\n\non, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleiste-\n\nte Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist. \n\nBGH, Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - LG Bonn \n\n AG Siegburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Rich-\n\nter Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Bonn vom 6. Dezember 2004 wird zurückgewiesen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger mieteten im Jahre 1991 eine Wohnung in S. . Sie \n\nverpflichteten sich, eine Kaution in Höhe von 4.050 DM (2.070,73 €) an die da-\n\nmalige Vermieterin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu zahlen. Nachdem \n\nzunächst die Zwangsverwaltung angeordnet worden war, erwarb der Beklagte \n\ndas Grundstück im Jahre 1996 im Wege der Zwangsversteigerung. Das Miet-\n\nverhältnis ist seit Ende des Jahres 2003 beendet. Mit Schreiben vom 4. März \n\n2004 forderten die Kläger den Beklagten vergeblich zur Auszahlung des ver-\n\nzinsten Kautionsguthabens auf, das sie unter Abzug einer Gegenforderung des \n\nVermieters auf 2.418,30 € bezifferten. \n\nMit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen \n\nverlangt. Sie haben vorgetragen, die vereinbarte Sicherheit zu Beginn des Miet-\n\nverhältnisses an die frühere Vermieterin geleistet zu haben; es sei davon aus-\n\nzugehen, dass der Beklagte die Kaution von dieser oder dem Zwangsverwalter \n\nerhalten habe. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-\n\nrufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelasse-\n\nnen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDen Klägern stehe ein Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheit ge-\n\ngen den Beklagten nicht zu. Das gelte auch dann, wenn zu ihren Gunsten un-\n\nterstellt werde, dass sie die Kaution an die frühere Vermieterin geleistet hätten. \n\nDie Frage, ob der Beklagte zur Rückzahlung verpflichtet sei, beurteile sich nach \n\n§ 57 ZVG in Verbindung mit § 572 Satz 2 BGB a.F., wonach der Erwerber zur \n\nRückgewähr der Sicherheitsleistung nur verpflichtet sei, wenn sie ihm ausge-\n\nhändigt werde oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur \n\nRückgewähr übernehme. Die neue Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB sei nicht \n\nanzuwenden, weil der Beklagte das Grundstück bereits im Jahre 1996 erwor-\n\nben habe. \n\nDie Kläger hätten ihre Behauptung, die Kaution sei dem Beklagten aus-\n\ngehändigt worden, nicht näher substantiiert und auch nicht unter Beweis ge-\n\nstellt. Dies gehe zu ihren Lasten, weil der Mieter die Darlegungs- und Beweis-\n\nlast für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a.F. trage. \n\nDer Umstand, dass die zur Begründung des Anspruchs notwendigen Tatsachen \n\nin der Regel in der Sphäre des Vermieters und des Erwerbers lägen, rechtferti-\n\nge es nicht, von den allgemeinen Grundsätzen abzuweichen, wonach der Gläu-\n\nbiger die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale darlegen und bewei-\n\nsen müsse. \n\nII. \n\nHiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Die Kläger haben kei-\n\nnen Anspruch gegen den Beklagten auf Auszahlung der nach ihrer Behauptung \n\nan die frühere Vermieterin geleisteten Kaution. Die Voraussetzungen des § 57 \n\nZVG (a.F.) in Verbindung mit dem hier anzuwendenden § 572 Satz 2 BGB a.F. \n\nliegen nicht vor. Die Revision der Kläger ist daher zurückzuweisen. \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, dass der Beklagte \n\nnicht nach § 57 ZVG (n.F.) in Verbindung mit § 566 a Satz 1 BGB zur Rückzah-\n\nlung der Kaution verpflichtet ist. Gemäß § 566 a Satz 1 BGB, der durch das \n\nMietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) mit Wirkung ab \n\ndem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden ist, \n\nhaftet der Erwerber dem Mieter für die Rückzahlung einer an den früheren \n\nVermieter geleisteten Mietsicherheit auch dann, wenn er die Kaution nicht er-\n\nhalten hat (vgl. BT-Drucks. 14/5663, S. 81). Der Senat hat bereits entschieden, \n\ndass § 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte, die - wie hier - vor dem \n\n1. September 2001 abgeschlossen wurden, keine Anwendung findet (Urteil vom \n\n9. März 2005 - VIII ZR 381/03, WuM 2005, 404, unter II 2 b (1)); dies gilt auch \n\nfür einen Erwerb in der Zwangsversteigerung. Danach können die Kläger nicht \n\ngemäß § 566 a Satz 1 BGB Rückzahlung der Kaution verlangen. \n\n2. Das Rückzahlungsverlangen der Kläger beurteilt sich vielmehr nach \n\n§ 57 ZVG (a.F.) in Verbindung mit § 572 Satz 2 BGB a.F.. Nach dieser Bestim-\n\nmung ist der Erwerber des Grundstücks zur Rückgewähr der Sicherheit nur \n\nverpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter ge-\n\ngenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Diese Voraussetzungen \n\nsind hier nicht erfüllt. Die Kläger sind für ihre vom Beklagten bestrittene Be-\n\nhauptung beweisfällig geblieben, der Beklagte habe die nach ihrem Vorbringen \n\nan die frühere Vermieterin geleistete Kaution von ihr oder dem Zwangsverwalter \n\nerhalten. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Mieter die \n\nDarlegungs- und Beweislast für die Aushändigung der geleisteten Sicherheit an \n\nden Erwerber des Grundstücks trägt (ebenso LG Frankfurt am Main, WuM \n\n1998, 31; AG Lichtenberg, NJW-RR 2002, 657, 658 m.w.Nachw.; Baumgär-\n\ntel/Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, 2. Aufl., § 572 \n\nRdnr. 4; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, \n\n3. Aufl., V Rdnr. 321; Staudinger/Emmerich, BGB (1997), § 572 Rdnr. 25; a.A. \n\nKG, GE 2001, 851; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 572 Rdnr. 7). \n\na) Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte \n\nherleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen \n\n(BGHZ 113, 222, 224 f.; Senatsurteil BGHZ 116, 278, 288; Senat, Urteil vom \n\n18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 3 a m.w.Nachw.). Da-\n\nnach obliegt es dem Mieter, die Voraussetzungen des Anspruchs gemäß § 572 \n\nSatz 2 BGB a.F. darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen. Hierzu gehört \n\nauch der Nachweis, dass dem Erwerber die an den früheren Vermieter geleiste-\n\nte Sicherheit ausgehändigt worden ist. \n\nb) Eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast ist im vorliegenden Fall \n\nnicht gerechtfertigt. Sie ist insbesondere nicht aufgrund des Umstands geboten, \n\ndass die Weiterleitung der Kaution an den Erwerber in dessen Sphäre liegt und \n\nder Mieter davon häufig keine unmittelbare Kenntnis haben wird. Denn es ist \n\nnicht ersichtlich, dass es dem Mieter regelmäßig unzumutbare Schwierigkeiten \n\nbereiten würde, die Frage, ob die Kaution an den Erwerber weitergeleitet wor-\n\nden ist, aufzuklären und die entsprechenden Tatsachen unter Beweis zu stel-\n\nlen. Zur Beweisführung kann der Mieter beispielsweise den früheren Vermieter \n\noder einen mit der Vermietung beauftragten Hausverwalter als Zeugen benen-\n\nnen, den Antrag stellen, dem Gegner die Vorlage vorhandener Urkunden über \n\nden Erwerbsvorgang aufzugeben (§ 142 ZPO; §§ 421 ff. ZPO), sowie die Ver-\n\nnehmung des beklagten Erwerbers als Partei beantragen (§ 445 ZPO). \n\nDie Revision zeigt keine Umstände auf, die vorliegend eine andere Ver-\n\nteilung der Darlegungs- und Beweislast rechtfertigen könnten; solche Umstände \n\nsind auch nicht ersichtlich. Im Wohnungsmietvertrag vom 7. August 1991 sind \n\ndie Namen und der Wohnort beziehungsweise der Sitz der beiden Gesellschaf-\n\nter der früheren Vermieterin aufgeführt; in einer notariellen Urkunde vom \n\n9. September 1991, in der sich die Kläger hinsichtlich ihrer Verpflichtungen zur \n\nZahlung der Miete und der Kaution der sofortigen Zwangsvollstreckung unter-\n\nworfen haben, ist zusätzlich die damalige Postanschrift des Gesellschafters der \n\nVermieterin, N. T. , angegeben. Des weiteren hat das Berufungsgericht \n\nvon der Revision unangegriffen festgestellt, dass die für den Beklagten tätige \n\nHausverwaltung den Klägern bereits mit Schreiben vom 8. März 2004 - vor Kla-\n\ngeerhebung - den Zwangsverwalter namentlich benannt und ihnen mitgeteilt \n\nhat, dass dieser dem Beklagten zwar die von ihm selbst vereinnahmten Kautio-\n\nnen, nicht jedoch die noch an die Voreigentümerin gezahlten Sicherheiten \n\nübergeben habe. Die Kläger hätten sich daher sowohl an ihre frühere Vermiete-\n\nrin als auch an den Zwangsverwalter wenden können, um diese Angaben zu \n\nüberprüfen, und hätten gegebenenfalls die Gesellschafter der Vermieterin und \n\nden Zwangsverwalter als Zeugen für ihren Sachvortrag benennen können. \n\nDr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst \n\n Dr. Frellesen Hermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_372-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-28/viii-zr-372-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566a","ref_norm":"566a","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":5},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57","ref_norm":"57","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 421","ref_norm":"421","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 445","ref_norm":"445","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_372-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_372-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-28/viii-zr-372-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_372-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:02:01.583267+00:00"}}