{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_371-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-07-20","aktenzeichen":"VIII ZR 371/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 20. Juli 2005 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, HeizKV § 9 Abs. 2 a) Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenab- rechnung. b) Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusam- mengefaßt werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 371/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n20. Juli 2005 \nK i r c h g e ß n e r, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 556 Abs. 3 Satz 1, HeizKV § 9 Abs. 2 \n\na) Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenab-\n\nrechnung. \n\nb) Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch \n\neine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- \n\nund Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusam-\n\nmengefaßt werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der \n\nGebäude bezeichnet wird. \n\nBGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 - LG Itzehoe \n\n AG Pinneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat im schriftlichen Verfahren \n\ngemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. Juni 2005 durch die \n\nVorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, \n\nDr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Itzehoe vom 7. Dezember 2004 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Hause B. straße 16 \n\nin W. , die Kläger sind die Vermieter. Im schriftlichen Mietvertrag vom \n\n7. Januar 1981, dessen Deckblatt die Aufschrift \"Mietvertrag (Wohnungsbau für \n\nBedienstete)\" trägt, heißt es in § 1 (2): \"Die Wohnung ist steuerbegünstigt mit \n\nMitteln des Bundes errichtet und zweckbestimmt für Personen, die der Darle-\n\nhensgeber benennt. Die Wohnung ist preisgebunden\". In Ziffer 1 a des gemäß \n\n§ 4 des Mietvertrags zu dessen Bestandteil erklärten Nachtrags wird ausge-\n\nführt: \"Bei der in § 3 vereinbarten Miete handelt es sich um eine Bundesbe-\n\ndienstetenmiete\". \n\nMit Schreiben vom 18. Juni 2002 erstellte die Firma K. für das \n\nJahr 2001 eine Abrechnung über die Kosten für Heizung und Warmwasser, die \n\nunter Berücksichtigung der von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen mit \n\neiner Nachzahlung zu deren Lasten von 1.024,42 DM (523,78 €) schloß. Die \n\nAbrechnung weist als Bezugsobjekt die Anwesen B. straße 14-22 aus. \n\nUnter der Position \"Brennstoffkosten\" heißt es: \"Brennstoffart: Erdgas H Men-\n\ngenangabe in kWh\". Sodann folgen die monatlich bezogenen Mengen an Erd-\n\ngas. Die Trennung der Kosten der zentralen Versorgungsanlage für Heizung \n\nund Wassererwärmung wird hinsichtlich der Wassererwärmung wie folgt erläu-\ntert: \"Um 1 m3 Wasser von 10° auf 60°C zu erwärmen, sind 125 kWh Erdg as H \nerforderlich. Im Versorgungszeitraum wurden 864,345 m3 Wasser erwärmt und \n\ndafür 108.043 kWh Erdgas H verbraucht\". Die danach getrennt ermittelten Kos-\n\nten für Warmwasser und Heizung sind zu 50 % nach dem Anteil der Fläche der \n\ngemieteten Wohnung an der gesamten Wohnfläche und zu 50 % nach dem An-\n\nteil des Verbrauchs der Beklagten an dem gesamten Verbrauch verteilt. Die \n\nBeklagte zahlte den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag nicht, son-\n\ndern erbat mit Schreiben vom 30. August 2002 die Übersendung verschiedener \n\nRechnungen. Ferner beanstandete sie den gewählten Verteilerschlüssel sowie \n\ndie Erläuterung des Energieanteils für die Aufbereitung von Warmwasser. \n\nMit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung eines Betrages von 523,68 € \n\nnebst Zinsen und vorgerichtlichen Mahnkosten von 1,50 € verl angt. Die Beklag-\n\nte hat neben den vorprozessual erhobenen Einwendungen weitere Beanstan-\n\ndungen gegen die Abrechnung vorgebracht. Das Amtsgericht hat der Klage mit \n\nAusnahme der geltend gemachten Mahnkosten stattgegeben und die Berufung \n\nzugelassen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landge-\n\nricht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nverfolgt die Beklagte ihr Klagabweisungsbegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDie Beklagte sei verpflichtet, den sich aus der ordnungsgemäßen Heiz- \n\nund Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002 ergebenden Nachzah-\n\nlungsbetrag von 523,78 € für das Jahr 2001 an die Klä ger zu entrichten. Die \n\nEinwendungen, die die Beklagte fristgemäß im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 5 \n\nund 6 BGB erhoben habe, seien unbegründet. Bis zum Ablauf des zwölften \n\nMonats nach Zugang der Abrechnung habe die Beklagte Beanstandungen nur \n\nmit Schreiben vom 30. August 2002 vorgebracht. Ihre Rüge, der Verteiler-\n\nschlüssel sei vertragswidrig, weil nicht hausbezogen, greife nicht durch, weil die \n\nLiegenschaft B. straße 14 bis 22 durch eine Gemeinschaftsheizung \n\nversorgt werde, so daß eine streng hausbezogene Abrechnung nicht möglich \n\nsei. Ihr Einwand, für einen durchschnittlichen Mieter sei die Ermittlung des E-\n\nnergieanteils für die Aufbereitung von Warmwasser unverständlich, sei nicht \n\nhinreichend substantiiert. Soweit die Beklagte im Prozeß mit Schriftsatz vom \n\n22. April 2004 erstmals beanstandet habe, in der Abrechnung fehle die Abrech-\n\nnungsformel gemäß § 9 Abs. 2 HeizKV und der Gasverbrauch sei in Kilowatt/h \n\n(kWh) statt in Kubikmetern angegeben, sei sie gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB \n\nmit diesen Einwendungen ausgeschlossen. \n\nII. \n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü-\n\nfung im Ergebnis stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. \n\nDie Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des \n\ngeltend gemachten Betrages von 523,68 € aus der Heiz- u nd Warmwasserkos-\n\ntenabrechnung für das Jahr 2001. Die Einwendungen der Beklagten gegen die \n\nRechnung vom 18. Juni 2002, soweit sie in der Revision noch aufrechterhalten \n\nwerden, bleiben ohne Erfolg. \n\n1. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil können die Ein-\n\nwendungen der Beklagten allerdings aufgrund der getroffenen Feststellungen \n\nnicht teilweise als ausgeschlossen gelten, soweit sie den Klägern nicht inner-\n\nhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt worden sind. \n\nNach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 gelten-\n\nden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum \n\nAnwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), hat der Mieter dem Ver-\n\nmieter Einwendungen gegen die Abrechnung der Vorauszahlungen auf Be-\n\ntriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der \n\nAbrechnung mitzuteilen. Spätere Einwendungen kann der Mieter nach § 556 \n\nAbs. 3 Satz 6 BGB nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die \n\nverspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. \n\nDie Anwendung dieser Vorschriften setzt jedoch voraus, daß es sich bei \n\nder betreffenden Wohnung um preisfreien Wohnraum handelt. § 20 Abs. 3 der \n\nVerordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Woh-\n\nnungen (NMV), der die jährliche Abrechnung über Betriebskosten bei preisge-\n\nbundenen Wohnungen regelt, enthält keine dem § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 \n\nBGB entsprechende Bestimmung. Eine Ausschlußfrist für Einwendungen des \n\nMieters gegen Betriebskostenabrechnungen besteht deshalb im preisgebunde-\n\nnen Wohnraum nicht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., \n\nRdnr. 3268; derselbe, ZMR, 2002, 727, 731; a.A. Langenberg, NZM 2001, 783, \n\n784). \n\nOb die von der Beklagten angemietete Wohnung der Preisbindung unter-\n\nliegt oder ob es sich bei der Wohnung um preisfreien Wohnraum handelt, hat \n\ndas Berufungsgericht nicht festgestellt. Zwar ist davon auszugehen, daß die \n\nWohnung bei Abschluß des Mietvertrages aufgrund der Formulierungen in § 1 \n\ndes Vertrages der Preisbindung nach § 87 a Abs. 1 und 2 II. WoBauG unterfiel. \n\nDie Preisbindung derartiger Wohnungen besteht jedoch nach § 87 a Abs. 4 II. \n\nWoBauG nur für die Zeit des Besetzungsrechts zugunsten des Darlehens- oder \n\nZuschußgebers. Nach Erlöschen dieses Rechts gelten die allgemeinen miet-\n\nrechtlichen Vorschriften über preisfreien Wohnraum (Schubart/Kohlenbach/ \n\nBohndick, Wohnungsbau, Stand Juni 2004, § 87 a II. WoBauG, Anm. 11 zur \n\nMieterhöhung). Zu der Frage, ob die von der Beklagten 1981 gemietete Woh-\n\nnung im Jahre 2001 noch als preisgebunden nach § 87 a II. WoBauG angese-\n\nhen werden konnte und deshalb gemäß § 1 Abs. 3 NMV dem Anwendungsbe-\n\nreich des § 20 Abs. 3 NMV unterfiel, hat das Berufungsgericht keine Feststel-\n\nlungen getroffen. \n\nEs kann jedoch dahinstehen, ob die Wohnung der Beklagten als preisfrei \n\ngilt und damit die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB anwendbar ist. \n\nOffenbleiben kann weiter, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 \n\nBGB auch durch eine Abrechnung in Lauf gesetzt wird, die schon den formellen \n\nMindestanforderungen nicht genügt (vgl. Schmid, ZMR 2002, 727, 729 \n\nm. w. Nachw. zum Streitstand). Denn aufgrund der nachstehenden Erwägun-\n\ngen ist die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in formeller Hinsicht \n\nordnungsgemäß (s. unter 2.) und inhaltlich richtig (s. unter 3.); die dagegen ge-\n\nrichteten Einwendungen der Beklagten sind unbegründet. Diese Prüfung kann \n\nder Senat selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. \n\n2. Die Abrechnung der Firma K. vom 18. Juni 2002 ist formell \n\nordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung muß den allgemeinen Anfor-\n\nderungen nach § 259 BGB genügen. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinhei-\n\nten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzuneh-\n\nmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung \n\nder zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mie-\n\nters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom \n\n19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, GE 2005, 360 unter II 1; vom 17. November \n\n2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13 unter II 1 a). Die Abrechnung soll den \n\nMieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein \n\ndurchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter \n\nMieter muß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können \n\n(Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO unter II 1 b; vom 27. November \n\n2002 – VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 2; vom 23. November 1981 \n\n– VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Die dafür erforderlichen Anga-\n\nben enthält die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002. \n\na) Entgegen der Rüge der Revision ist in der Abrechnung der Firma K. \n\n der Schlüssel für die Verteilung der insgesamt angefallenen Kosten \n\nausgewiesen und hinreichend erläutert. In der Kostenaufstellung sind die Ge-\n\nsamtkosten für Heizung und Wassererwärmung mit 24.354,55 € sowie die Kos-\n\nten für die Anmietung der Meßanlagen für Warmwasser mit 607,46 € aufge-\n\nführt. Diese Kosten werden entsprechend der Regelung des § 9 Abs. 1 Satz 1 \n\nHeizKV getrennt nach Kosten für Heizung und Kosten für Wassererwärmung \n\numgelegt. In Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der \n\nVersorgung mit Wärme) und § 8 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der Ver-\n\nsorgung mit Warmwasser) werden die Kosten jeweils zur Hälfte nach der \n\nWohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt. Hierzu werden die Ge-\n\nsamtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Woh-\n\nnung ausgewiesen sowie der Gesamtverbrauch und der auf die Beklagte entfal-\n\nlende Verbrauch. \n\nb) Formell ist die Abrechnung auch nicht deshalb zu beanstanden, weil \n\nsie den Erdgasverbrauch nicht in Kubikmetern, sondern in Kilowattstunden \n\nausweist, ohne den Umrechnungsfaktor für den Heizwert des Brennstoffs mitzu-\n\nteilen. Bei den angegebenen Kilowattstunden handelt es sich um die Einheit, \n\nauf deren Grundlage die Stadtwerke abgerechnet haben und mit der der Gas-\n\nverbrauch üblicherweise (vgl. AG Frankfurt, WuM 2002, 375, 376) und nach-\n\nvollziehbar dargestellt wird. \n\nc) Schließlich bedurfte es für eine formell wirksame Abrechnung keiner \nErläuterung, warum für die Erwärmung von 1 m3 Wasser von 10(cid:176) C auf 60(cid:176) C ein \n\nEnergieverbrauch von 125 kWh angesetzt ist. Wie tatsächlich abgerechnet \n\nworden ist, kann der Mieter aufgrund der gegebenen Auskünfte gedanklich und \n\nrechnerisch nachvollziehen. Für den mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen \n\nvertrauten Mieter sind zudem alle Faktoren mitgeteilt, die dieser für eine eigene \n\nBerechnung des auf die Warmwasserbereitung entfallenden Brennstoff-\n\nverbrauchs anhand der dafür maßgeblichen Regelung des § 9 Abs. 2 HeizKV \n\nbenötigt. Der Vermieter ist nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung darüber \n\nhinaus den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vor-\n\nausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizKV hinzuwei-\n\nsen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. \n\nEiner mit dieser Formel erstellten Abrechnung kann nicht entgegengehalten \n\nwerden, sie sei für einen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Denn die Forde-\n\nrung nach Verständlichkeit einer Abrechnung gemäß § 259 BGB geht nur so \n\nweit, wie sie der Abrechnende beeinflussen kann. Muß er eine gesetzlich vor-\n\ngesehene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm sich daraus ergebende Ver-\n\nständnisprobleme nicht zuzurechnen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., \n\n§ 6 Rdnr. 35). Ob der Energieverbrauch pro Liter Warmwasser mit 125 kWh zu \n\nRecht angesetzt worden ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Ab-\n\nrechnung, auf die es für deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht ankommt (Se-\n\nnatsurteil vom 17. November 2004, aaO unter II 1 a). \n\n3. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002 ist \n\nauch inhaltlich zutreffend. \n\na) Die Abrechnung vom 18. Juni 2002 bezieht sich zwar nicht nur auf das \n\nAnwesen B. straße 16, in dem die Beklagte eine Wohnung bewohnt, \n\nsondern – wie auf der ersten Seite rechts oben angegeben - auf die Liegen-\n\nschaft B. straße 14-22. Dies steht jedoch der Richtigkeit der Abrech-\n\nnung nicht entgegen. Der Vermieter kann - bei preisfreiem Wohnraum nach bil-\n\nligem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 \n\nAbs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung - mehrere Gebäude zu ei-\n\nner Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen (Langenberg, Be-\n\ntriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., Rdnr. F 45, 49), \n\nsoweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Zwar ist streitig, ob eine der-\n\nartige Bestimmung der Verwaltungseinheit schon darin zu sehen ist, daß das \n\nMietobjekt - wie hier - im Mietvertrag mit Straße und Hausnummer beschrieben \n\nist (vgl. Langenberg, aaO, Rdnr. 48 m.w.Nachw.). Jedoch kann dieser Mei-\n\nnungsstreit vorliegend dahinstehen. Selbst wenn grundsätzlich die Lagebe-\n\nschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit \n\nauszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls nicht gelten, soweit eine reine \n\nhausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich \n\nist. Dies ist nach den unangegriffenen Feststellungen im angefochtenen Urteil \n\nhier der Fall, denn die Liegenschaft B. straße 14-22 wird durch eine \n\nGemeinschaftsheizung versorgt, so daß eine Abrechnung für jedes einzelne \n\nHaus nicht möglich ist. Im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkosten müs-\n\nsen deshalb sämtliche Einheiten der Liegenschaft B. straße 14-22 zu \n\neiner Verwaltungseinheit zusammengefaßt werden können. Daß die gleichwer-\n\ntige Erfassung dieser Einheiten im Jahre 2001 nicht billigem Ermessen bezie-\n\nhungsweise den Grundsätzen des § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der \n\nII. BerechnungsVO entsprochen hätte, wird von der Revision nicht vorgebracht \n\nund ist auch sonst nicht ersichtlich. \n\nb) Erfolglos greift die Revision schließlich die Berechnung der auf die \n\nWassererwärmung entfallenden Kosten an. Die Berechnung entspricht der ge-\n\nsetzlichen Formel zur Ermittlung des Brennstoffverbrauchs für die Wasserer-\n\nwärmung einer verbundenen Anlage nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV. \n\nDr. Deppert Dr. Leimert Wiechers \n\n Dr. Frellesen Hermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_371-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-20/viii-zr-371-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_371-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_371-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-20/viii-zr-371-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_371-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:52:51.897730+00:00"}}