{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_351-04A","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-07-13","aktenzeichen":"VIII ZR 351/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 13. Juli 2005 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 307 Bb, 535; AGBG § 9 Bb Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsrepara- turen \"in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren\" durchzuführen sind, enthält kei- nen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteili- gung des Mieters unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 351/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n13. Juli 2005 \n Potsch, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 307 Bb, 535; AGBG § 9 Bb \n\nDie in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsrepara-\n\nturen \"in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in \n\nWohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen \n\nRäumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren\" durchzuführen sind, enthält kei-\n\nnen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteili-\n\ngung des Mieters unwirksam. \n\nBGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - LG Düsseldorf \nAG Düsseldorf \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 13. Juli 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nDr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Düsseldorf vom 11. November 2004 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe von \n\n2.581,35 € abgewiesen worden ist. \n\nDie Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten um Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäß \n\nausgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses. \n\nMit Vertrag vom 30. August 1998 hatten die Beklagten vom Kläger eine \n\nWohnung in dem Anwesen C. straße in D. gemietet. Das Miet-\n\nverhältnis begann am 1. September 1998 und endete nach vorausgegangener \n\nKündigung der Beklagten am 31. August 2002. \n\nÜber die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der \n\nMietvertrag in § 8 Nr. 2 unter anderem folgende vorgedruckte Klausel: \n\n\"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten \nalle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu las-\nsen… \n\nDiese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern \nund Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, \nSchlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sons-\ntigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu täti-\ngen.\" \n\nDer Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem Auszug die erfor-\n\nderlichen Schönheitsreparaturen - trotz Setzung einer Nachfrist - nicht bzw. \n\nnicht ordnungsgemäß durchgeführt. Er habe deshalb die Arbeiten durch eine \n\nFirma ausführen lassen und hierfür 4.199,36 € bezahlt. Diesen Betrag hat der \n\nKläger in der ersten Instanz begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-\n\nsen. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt und des weiteren geltend \n\ngemacht, wegen der verzögerten Renovierung habe er die Wohnung erst ab \n\ndem 1. Oktober 2002 wieder vermieten können, weshalb ihm für den Monat \n\nSeptember 2002 eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 587,99 € zustehe. \n\nNach Abzug der von den Beklagten geleisteten Kaution von 1.457,18 € hat er \n\nnunmehr einen Betrag von 3.330,17 € gefordert. \n\nDas Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zu-\n\nrückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt \n\nder Kläger sein Klagebegehren noch in Höhe von 2.581,35 € weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: \n\nDem Kläger stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der \n\nVerpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen die Beklag-\n\nten nicht zu. Die Klausel in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages sei unwirksam, weil sie \n\nwegen der Formulierung \"spätestens nach drei (bzw. fünf oder sieben) Jahren\" \n\naus der Sicht eines verständigen Mieters eine Renovierung allein wegen des \n\nFristablaufs vorschreibe, und zwar auch dann, wenn ein Renovierungsbedarf \n\ntatsächlich noch nicht bestehe. Es handele sich daher um eine starre Fällig-\n\nkeitsregelung, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine un-\n\nangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle und deshalb gemäß § 307 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam sei. Hieran ändere auch \n\nder Zusatz \"in der Regel\" nichts, weil er nicht hinreichend deutlich erkennen \n\nlasse, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter den Nachweis erbrin-\n\ngen könne, daß die Räume noch nicht renovierungsbedürftig seien und er da-\n\nher die Fristen nicht einhalten müsse. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nDem Kläger steht, sofern auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, auf \n\nGrund der Regelung über die Schönheitsreparaturen in § 8 Nr. 2 des Mietver-\n\ntrages vom 30. August 1998 ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten \n\nzu. Die Klausel ist nicht wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) \n\nunwirksam. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts enthält sie keinen \n\nstarren Fristenplan. \n\n1. Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisions-\n\nrechtlichen Überprüfung. Der Senat geht davon aus, daß Mietvertragsklauseln, \n\ndie der hier zu beurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des \n\nBerufungsgerichts hinaus verwendet werden (vgl. Senatsurteil vom 26. Mai \n\n2004 – VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 = WuM 2004, 466 unter II 2 a aa). \n\n2. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt \n\nund typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-\n\nlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st. Rspr., \n\nz.B. Senatsurteil vom 26. Mai 2004 aaO unter II 2 a bb). Hiervon ist zutreffend \n\nauch das Berufungsgericht ausgegangen; seiner Auffassung, aus der Sicht ei-\n\nnes verständigen Mieters könne die Formulierung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages \n\nnur die Bedeutung haben, daß er die verschiedenen Räume der Wohnung ent-\n\nsprechend der näheren Bezeichnung dieser Räumlichkeiten spätestens nach \n\ndrei (oder fünf oder sieben) Jahren zu renovieren habe (so auch OLG Düssel-\n\ndorf, WuM 2004, 603 = NZM 2004, 866), kann jedoch nicht gefolgt werden. \n\nDenn sie läßt außer acht, daß auch der durchschnittliche Mieter gehalten und in \n\nder Lage ist, die Klausel im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu \n\nermitteln (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NJW 2004, \n\n2087 = WuM 2004, 333 unter III a). Im Zusammenhang gelesen, sagt die Klau-\n\nsel jedoch mit hinreichender Klarheit und Verständlichkeit aus, daß \"in der Re-\n\ngel\", das heißt bei normaler Abnutzung der Räume, die Schönheitsreparaturen \n\nin den genannten Zeitabständen vorzunehmen sind. Insoweit unterscheidet sich \n\ndie Klausel inhaltlich nicht von ähnlichen Formulierungen, wie sie sich z.B. im \n\nMustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums finden; die dort verwen-\n\ndeten Worte \"im allgemeinen\" lassen für die Beurteilung des Einzelfalls genü-\n\ngend Raum, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an \n\ndas objektiv Erforderliche zu ermöglichen. Soweit dadurch ein gewisser Ausle-\n\ngungsspielraum eröffnet wird, ist dies mit Rücksicht auf die von den Lebensge-\n\nwohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die \n\nSchwierigkeiten einer genaueren, aber noch hinreichend flexiblen Formulierung \n\nsachgerecht und hinnehmbar \n\n(Senatsurteil vom 28. April 2004 aaO \n\nm.w.Nachw.). Dem Wort \"spätestens\" kommt hierbei - für den verständigen \n\nMieter unschwer erkennbar - lediglich die Bedeutung einer Betonung der ge-\n\nnannten Fristen zu; es beseitigt jedoch weder die Aussagekraft der vorange-\n\nstellten Wendung \"in der Regel\", noch beeinträchtigt es sie im Sinne einer \n\n- vom Berufungsgericht angenommenen - Intransparenz. Daß der durchschnitt-\n\nliche Mieter auf Grund dieser Formulierung nicht zu erkennen vermag, \"ob und \n\nunter welchen Voraussetzungen (er) den Nachweis erbringen kann, daß die \n\nRäume noch nicht renovierungsbedürftig sind\", ist entgegen der Auffassung des \n\nLandgerichts nicht zu befürchten. Die Möglichkeit, daß die Klausel von den - nur \n\nfür den Regelfall vorgesehenen - Fristen Ausnahmen zuläßt und daß der Mieter \n\nbei einem geringeren Grad der Abnutzung der Wohnung eine längere Renovie-\n\nrungsfrist in Anspruch nehmen kann, liegt für jeden verständigen Mieter auf der \n\nHand. Von einem \"starren\" Fristenplan, der nach der gefestigten Rechtspre-\n\nchung des Senats (z.B. Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, \n\n2586 = WuM 2004, 463) zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel \n\ninsgesamt führt, kann daher keine Rede sein. Deshalb wäre auch im Falle einer \n\nrevisionsrechtlich nur beschränkten Überprüfbarkeit der Auslegung der Klausel \n\nein davon abweichendes tatrichterliches Verständnis nicht haltbar. \n\nIII. \n\nDas Berufungsurteil kann daher mit der gegebenen Begründung keinen \n\nBestand haben; es ist deshalb aufzuheben, soweit die Berufung gegen das \n\nklagabweisende Urteil in Höhe von 2.581,35 € nebst Zinse n zurückgewiesen \n\nworden ist. Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif, weil das Beru-\n\nfungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – keine Feststellungen zu den übri-\n\ngen Voraussetzungen und zur Höhe des geltend gemachten Schadensersatz-\n\nanspruches getroffen hat. Zur Nachholung dieser Feststellungen und zur neuen \n\nEntscheidung ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 \n\nAbs. 1 und 3 ZPO). \n\nDr. Deppert Dr. Beyer Ball \n\n Dr. Leimert Dr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_351-04A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-13/viii-zr-351-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_351-04A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_351-04A.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-13/viii-zr-351-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_351-04A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:52:33.075493+00:00"}}