{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_347-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-07-20","aktenzeichen":"VIII ZR 347/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 551 Abs. 1, 536 Abs. 1 Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete ein- schließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Neben- kosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abwei- chung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht. Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbar- te, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n20. Juli 2005 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 347/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 551 Abs. 1, 536 Abs. 1 \n\nBemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete ein-\nschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Neben-\nkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abwei-\nchung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als \n10 % beruht. \n\nIst die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt \ndieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach \n§ 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbar-\nte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch \ndann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt \nder Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt. \n\nBGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04 - LG Berlin \n\n AG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 21. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Frellesen sowie die \n\nRichterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer \n\n63 des Landgerichts Berlin vom 14. September 2004 aufgehoben \n\nund das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 19. Februar \n\n2004 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: \n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.734,23 € nebst Zinsen \n\nin Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz \n\naus 540,33 € seit dem 29. März 2003 und aus weiteren 2 .193,90 € \n\nseit dem 24. Oktober 2003 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage \n\nabgewiesen. \n\nDie weitergehenden Rechtsmittel der Kläger werden zurückgewie-\n\nsen. \n\nVon den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger 5 %, \n\ndie Beklagte 95 % zu tragen. Im übrigen trägt die Beklagte die Ko-\n\nsten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger mieteten von der Beklagten mit Mietvertrag vom 20. Januar \n\n2002 eine Wohnung im Hause B. Straße in B. . Als Miete war ein \n\nBetrag von 1.288 € vereinbart nebst einer monatlichen V orauszahlung von \n\n194 € auf die Betriebskosten, somit insgesamt 1.482 €. B ei Vertragsschluß leis-\n\nteten die Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von 3.864 €, die dem Dreifachen \n\nder vereinbarten Nettomiete entsprach. Entgegen der Angabe im Mietvertrag, \n\nnach der die Größe der Wohnung \"ca. 180 qm\" beträgt, hat die Wohnung tat-\n\nsächlich eine Fläche von 154,83 qm. \n\nDie Kläger haben im Hinblick auf die Flächenabweichung Rückzahlung \n\nder anteiligen Miete für die Zeit von März 2002 bis März 2003 verlangt und vor-\n\ngetragen, die vereinbarte Bruttokaltmiete von 1.482 € sei auf 1.274,25 € herab-\n\nzusetzen, so daß ihnen Rückzahlungsansprüche von monatlich 207,75 € zu-\n\nständen. Abzüglich eines Betrages von 499,44 € haben die Kläger eine Forde-\n\nrung von 2.201,31 € errechnet. Weiterhin haben sie tei\n\nlweise Rückzahlung der \n\ngeleisteten Mietsicherheit in Höhe von 540,33 € nebst Z insen begehrt und ge-\n\nmeint, Maßstab für die zulässige Höhe der Sicherheitsleistung nach § 551 \n\nAbs. 1 BGB sei nicht die vereinbarte, sondern die aufgrund der geringeren \n\nWohnungsgröße tatsächlich geschuldete Nettokaltmiete von 1.107,89 €. Damit \n\nhabe die Beklagte den drei Monatsmieten übersteigenden Betrag zurückzuzah-\n\nlen. Einen weitergehenden Feststellungsantrag haben die Kläger zurückge-\n\nnommen. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger \n\nhat das Landgericht der Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils in \n\nHöhe von 1.843,03 € stattgegeben. Mit ihrer vom Berufu ngsgericht zugelasse-\n\nnen Revision verfolgen die Kläger ihren ursprünglichen Zahlungsantrag weiter, \n\nsoweit das Berufungsgericht die weitergehende Klage abgewiesen hat. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Kläger hätten einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf teilweise \n\nRückzahlung der geleisteten Miete in Höhe von 1.843,03 €. Die von den Klä-\n\ngern geschuldete Miete sei aufgrund der tatsächlich geringeren Wohnungsgrö-\n\nße, die von der Angabe im Mietvertrag um 13,98 % abweiche, gemindert. Der \n\nBetrag sei jedoch nicht ausgehend von der Bruttomiete, sondern anhand der \n\nNettomiete zu berechnen. Dies gelte jedenfalls bei einer Minderung aufgrund \n\neiner Flächenabweichung. Zwar seien auch gezahlte Vorschüsse auf die Ne-\n\nbenkosten grundsätzlich Teil der Miete und stellten ein Entgelt für die Überlas-\n\nsung der Wohnung dar. Würde man aber diese Vorauszahlungen zur Berech-\n\nnung des Minderungsbetrages einbeziehen, ergäbe sich eine doppelte Anrech-\n\nnung. Denn die geringere Fläche einer Wohnung führe schon zu einem geringe-\n\nren Anteil der aufgrund der Abrechnung nach Wohnfläche zu tragenden Neben-\n\nkosten. Es sei deshalb nicht gerechtfertigt, zusätzlich unter Berücksichtigung \n\nder Nebenkostenvorschüsse einen höheren Minderungsbetrag anzunehmen. \n\nDanach belaufe sich die Minderung nur auf 180,19 € mo natlich, so daß den Klä-\n\ngern abzüglich eines Betrages von 499,44 € für die Zeit\n\n von März 2002 bis \n\nMärz 2003 ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.843,03 € zustehe. \n\nDagegen könnten die Kläger nicht teilweise Rückzahlung der geleisteten \n\nKaution aus § 812 Abs. 1 BGB verlangen. Die Vereinbarung im Mietvertrag stel-\n\nle hierfür einen Rechtsgrund dar. Der Umstand, daß die vereinbarte Miete we-\n\ngen eines Mangels der Mietsache gemindert sei, führe nicht zur Unzulässigkeit \n\nder Vereinbarung über die Miete selbst. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nDie Kläger haben einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf \n\nRückzahlung eines Betrages von 2.193,94 € wegen überzahlte r Mieten im Zeit-\n\nraum März 2002 bis März 2003. Ferner können sie einen weiteren Betrag von \n\n540,33 € verlangen, da die Kautionsvereinbarung in di eser Höhe unwirksam \n\nund die Beklagte insoweit zur Rückgewähr verpflichtet ist. \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht von einer Minderung der monatli-\n\nchen Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB und von einem Anspruch auf Rück-\n\nzahlung der deshalb zuviel gezahlten Miete ausgegangen, da die tatsächliche \n\nWohnungsgröße von 154,83 qm um 13,98 % von der im Mietvertrag mit ca. \n\n180 qm angegebenen Fläche abweicht. \n\na) Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als \n\n10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand \n\neinen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der \n\nden Mieter zur Minderung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR \n\n295/03, NJW 2004, 1947). Bemessungsgrundlage der Minderung ist grundsätz-\n\nlich die Bruttomiete, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete \n\nGesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Net-\n\ntomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkos-\n\nten) anzusehen sind (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 = NJW \n\n2005, 1713, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Der Senat hält diese An-\n\nsicht auch für den Bereich der Wohnraummiete aus den Gründen des genann-\n\nten Urteils für zutreffend. \n\nb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gilt dies auch, wenn die \n\nMinderung der Miete auf einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung \n\nberuht. Auch eine solche Beeinträchtigung ist stets ein Mangel der geschulde-\n\nten Gesamtleistung des Vermieters mit der Folge, daß die gesamte Gegenleis-\n\ntung des Mieters gemindert ist, um die Gleichwertigkeit der Leistungen beider \n\nVertragsparteien wiederherzustellen (BGH, aaO unter II 2 b bb). Das Argument \n\ndes Berufungsgerichts, in diesem Fall führe die Heranziehung der Nebenkos-\n\ntenvorauszahlungen bei der Berechnung des Minderungsbetrages zu einer \n\ndoppelten Anrechnung der abweichenden Wohnungsgröße, ist nicht richtig. \n\nZwar wird die geringere Fläche bei der Ermittlung der tatsächlich entstandenen \n\nBetriebskosten, soweit diese nach der Wohnfläche berechnet und auf den Mie-\n\nter umgelegt werden, berücksichtigt. Eine \"doppelte Anrechnung\" erfolgt jedoch \n\nnicht dadurch, daß die Höhe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen \n\ngemindert ist. Leistet der Mieter aufgrund der Minderung nur geringere Neben-\n\nkostenvorauszahlungen, werden bei der Abrechnung der Betriebskosten auch \n\nnur die Zahlungen in der verminderten Höhe berücksichtigt, so daß ein eventu-\n\nelles Guthaben des Mieters geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters \n\nhöher ausfällt, als wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen in der \n\nursprünglich vereinbarten Höhe erbracht hätte. Dies gilt auch, wenn - wie hier - \n\nder Mieter Rückzahlung bereits geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen ver-\n\nlangt. \n\n2. Die Kläger haben ferner einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB \n\nauf anteilige Rückzahlung der erbrachten Kaution von 540,33 €. In dieser Höhe \n\nhaben die Kläger die Mietsicherheit ohne Rechtsgrund geleistet, da die Kauti-\n\nonsvereinbarung insoweit unwirksam ist (§ 551 Abs. 4 BGB). \n\na) Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine Mietsicherheit höchstens das Drei-\n\nfache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als \n\nVorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Maßgeblich für die \n\nzulässige Höhe der Sicherheit ist die im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung \n\ngeschuldete Miete (BT-Drucks. 9/2079, S. 13; von Martius in Bub/Treier, Hand-\n\nbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 756; Emmerich in \n\nEmmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 551 Rdnr. 6), spätere Erhöhungen \n\noder Ermäßigungen bleiben außer Betracht (Kossmann, Handbuch der Wohn-\n\nraummiete, 6. Aufl., § 39 Rdnr. 10; Schmid, Mietkaution und Vermieterpfand-\n\nrecht, Rdnr. 2030). \n\nb) Dies gilt grundsätzlich auch bei einer Mietminderung. Ist die Miete auf-\n\ngrund von Mängeln der vermieteten Wohnung nach § 536 Abs. 1 BGB gemin-\n\ndert, so hat dieser Umstand im Allgemeinen keinen Einfluß auf die Berechnung \n\nder dreifachen Monatsmiete nach § 551 Abs. 1 BGB. Die zulässige Obergrenze \n\nder Mietsicherheit kann nicht jeweils davon abhängen, ob und gegebenenfalls \n\nwelche Mängel vorliegen, in welchem Umfang der Mieter Mängel dem Vermie-\n\nter nach § 536 a BGB anzeigt und inwieweit der Vermieter Abhilfe schafft. Denn \n\ndie Kaution verfolgt gerade den Zweck, dem Vermieter Sicherheit auch im Falle \n\nstreitiger Ansprüche, insbesondere aufgrund von Mängeln, zu geben (KG, GE \n\n2003, 525). \n\nc) Jedoch bemißt sich die zulässige Höhe der Mietsicherheit lediglich \n\nnach der geminderten Miete, wenn die Minderung auf Mängeln beruht, die be-\n\nreits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorliegen und nicht behoben wer-\n\nden können. Hat der Vermieter eine Wohnung vermietet, die von Anfang an \n\neinen unbehebbaren Mangel aufweist, ist die Miete von vornherein und auf \n\nDauer gemindert. Die Revision weist zu Recht darauf hin, daß in diesem Fall \n\nein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an einer Mietkauti-\n\non in Höhe des Dreifachen der vereinbarten Nettomiete nicht besteht. Vielmehr \n\nist die geminderte Miete bei der Berechnung des Höchstbetrages nach § 551 \n\nAbs. 1 BGB zugrunde zu legen (vgl. ähnlich bei einer Mietpreisüberhöhung \n\nnach § 5 WiStG Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 551 Rdnr. 42; \n\nLammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 17). Dies ist auch der Fall, \n\nwenn - wie hier - die tatsächliche Wohnungsgröße hinter der im Mietvertrag an-\n\ngegebenen Wohnfläche zurückbleibt und die Miete deshalb gemindert ist. Eine \n\nBehebung dieses Mangels ist dem Vermieter nicht möglich. Folglich ist eine \n\nKautionsvereinbarung nur zulässig in Höhe des Dreifachen der geminderten \n\nMiete; der darüber hinausgehende Betrag ist vom Mieter nach § 551 Abs. 4 \n\nBGB nicht geschuldet. \n\nIII. \n\nDas Berufungsurteil ist nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). \n\nDer Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, so daß der Senat in der Sache \n\nselbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\nDie im Mietvertrag mit 1.482 € einschließlich Nebenkosten vorauszahlung \n\nvereinbarte Miete ist aufgrund der geringeren Wohnfläche im Vergleich zur An-\n\ngabe im Mietvertrag um 13,98 % gemindert und beläuft sich deshalb auf \n\n1.274,82 €. Die Minderung beträgt damit monatlich 20 7,18 €, für den Zeitraum \n\nMärz 2002 bis März 2003 2.693,34 €. Unter Berücksichtigun g des von den Klä-\n\ngern abgesetzten Betrages von 499,44 € errechnet sich ei n Rückzahlungsan-\n\nspruch von insgesamt 2.193,90 €. \n\nDie zulässige Höhe der Kaution gemäß § 551 Abs. 1 BGB bemißt sich \n\nnach der um 13,98 % geminderten Nettomiete von 1.288 €, somit nach dem \n\nBetrag von 1.107,89 €. Das Dreifache dieser Miete ergib t eine zulässige Kauti-\n\non von höchstens 3.323,67 €. Den darüber hinausgehenden Betrag von \n\n540,33 € hat die Beklagte an die Kläger zurückzuzahlen. Die von den Klägern \n\ndaneben geltend gemachten Zinsen schuldet die Beklagte nach §§ 286 Abs. 1 \n\nSatz 1, 288 Abs. 1 BGB. \n\nBei der Kostenentscheidung hat der Senat von der Vorschrift des § 92 \n\nAbs. 2 Ziff. 1 ZPO Gebrauch gemacht, da die Zuvielforderung der Kläger ver-\n\nhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten veranlaßt hat. Soweit \n\ndie Kläger in erster Instanz die Klage teilweise zurückgenommen haben, ergibt \n\nsich ihre Pflicht zur anteiligen Kostentragung aus § 269 Abs. 3 ZPO. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_347-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-20/viii-zr-347-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 269","ref_norm":"269","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"WiStrG 1954","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_347-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_347-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-20/viii-zr-347-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_347-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:55:27.886308+00:00"}}