{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_344-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-06-29","aktenzeichen":"VIII ZR 344/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVIII ZR 344/04 \n\nVerkündet am: \n29. Juni 2005 \nKirchgeßner \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. Mai 2005 durch die Vor-\n\nsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers \n\nund Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der \n\n2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 24. November 2004 \n\nim Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der \n\nBeklagten entschieden worden ist, und das Urteil des Amtsge-\n\nrichts Weißwasser vom 29. April 2004 abgeändert. \n\nDie Klage wird abgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien schlossen am 13./14. April 1999 einen Mietvertrag über eine \n\nim Eigentum des Klägers stehende Wohnung in W. . Der Vertrag lautet \n\nauszugsweise wie folgt: \n\n\"... \n\n§ 2 Mietzeit \n\n1. Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 1.7.99, jedoch nicht vor \nFertigstellung des Objekts. \n\n2. Der Vertrag läuft auf eine Dauer von 10 Jahren (lt. Anlage III), siehe \n§ 3 und kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten \nzum Ablauf der Mietdauer gekündigt werden. \n\n3. Frühstmöglicher Kündigungstermin ist demnach der 01.07.2009. \n\n4. Wird das Mietverhältnis nicht zu diesem Zeitpunkt gekündigt, wandelt \nsich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten um und verlän-\ngert sich jeweils um ein weiteres Jahr (Kündigungsfrist 12 Monate).\" \n\nZugleich vereinbarten die Parteien in einer Anlage zum Mietvertrag eine \n\nStaffelmiete. In dieser Anlage heißt es unter anderem: \n\n\"Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.1999 und endet am 01.07.2009 \n(siehe § 2) gemäß nachfolgender Vereinbarung. \n\nMir ist bekannt, daß ich mit der Unterschrift der Anlage das Mietverhält-\nnis von 10 Jahren eingehe um nachfolgende Mietpreisvergünstigungen \n(Staffelmiete) zu erhalten. \n\nStaffelmietvereinbarung: \n\njetzt von \n\nDie bis \nim \n2. Obergeschoß der A. straße in W. bezog sich bis-\nher auf eine Grundmiete von DM 738,00, zuzüglich Nebenkosten. \n\nIhnen bezahlte Miete \n\nfür die Wohnung \n\nMit Wirkung ab dem 01.07.2004, darf der vorbezahlte Nettomietzins laut \nnachfolgender Tabelle erhöht werden. Mit Unterzeichnung des Mietver-\ntrages stimmen Sie dem zu. Es bedarf keiner neuen Zustimmung. \n\nDie zuvor bezeichnete Mieterhöhung stützt sich auf § 10 MHG. \n\n1. - 5. Jahr 738,00 DM \n\n6. Jahr + 2 % \n\n752,76 DM \n\n7. Jahr + 2 % \n\n767,81 DM \n\n8. Jahr + 2 % \n\n783,17 DM \n\n9. Jahr + 2 % \n\n798,83 DM \n\n10. Jahr + 2 % \n\n814,81 DM\" \n\nDie Beklagten bezogen die Wohnung am 1. Juli 1999. Mit Schreiben vom \n\n30. Januar 2003, das dem Kläger am selben Tag zuging, kündigten die Beklag-\n\nten das Mietverhältnis zum 30. April 2003. Der Kläger antwortete schriftlich am \n\n4. Februar 2003, er betrachte die Kündigung im Hinblick auf die Mietzeitbindung \n\nals unwirksam. Am 29. April 2003 räumten die Beklagten die Wohnung und \n\nübergaben die dazugehörigen Schlüssel dem Kläger. \n\nMit seiner im Januar 2004 erhobenen Klage hat der Kläger die Miete für \n\ndie Monate Mai 2003 bis einschließlich Juli 2003 von je 377,33 Euro (738 DM) \n\ngeltend gemacht, insgesamt 1.132 Euro. \n\nDas Amtsgericht hat die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von \n\n1.131,99 Euro nebst Zinsen verurteilt und in Höhe von 0,01 Euro die Klage ab-\n\ngewiesen. Im Verfahren auf die von den Beklagten eingelegte Berufung haben \n\ndiese hilfsweise die Aufrechnung mit einem von ihnen behaupteten, die Klage-\n\nforderung übersteigenden Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt. Das Landge-\n\nricht hat die Beklagten in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung \n\nvon 754,66 Euro nebst Zinsen verurteilt und im übrigen die Klage abgewiesen. \n\nMit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurück-\n\nweisung der Kläger beantragt, verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungs-\n\nantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Landgericht hat ausgeführt: \n\nDie Beklagten schuldeten die Miete für die Monate Mai und Juni 2003, \n\nweil ihre Kündigung das Mietverhältnis (erst) zum 30. Juni 2003 beendet habe. \n\nNach § 10 Abs. 2 Satz 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom \n\n18. Dezember 1974 - BGBl. I S. 3603 in der bis zum 31. August 2001 geltenden \n\nFassung (künftig: MHG) - habe die Kündigung der Beklagten vom 31. Januar \n\n2003 das Mietverhältnis zum 30. Juni 2003 beendet. Nach dieser Vorschrift sei \n\neine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie \n\nsich über einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit Abschluß einer Vereinba-\n\nrung über einen gestaffelten Mietzins erstrecke. Dieser Zeitraum beginne aller-\n\ndings nicht mit Abschluß des Mietvertrages am 13./14. April 1999, sondern erst \n\nmit Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juli 1999. Die im Mietvertrag vorgese-\n\nhene Kündigungsfrist von 12 Monaten sei unwirksam. An ihre Stelle trete die \n\ngesetzliche Kündigungsfrist von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB. Ob die Vorausset-\n\nzungen für eine Berücksichtigung der von den Beklagten im Berufungsrechts-\n\nzug erklärten Aufrechnung vorlägen, könne dahinstehen. Denn die Abrechnung \n\nder letzten angefallenen Betriebskosten sei noch nicht erfolgt. Daher sei noch \n\nungewiß, ob dem Vermieter, abgesehen von der Miete für die Monate Mai und \n\nJuni 2003, noch offene Forderungen zustünden. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im ent-\n\nscheidenden Punkt nicht stand. Da die Kündigung durch die Beklagten vom \n\n31. Januar 2003 das Mietverhältnis zum 30. April 2003 beendet hat, stehen \n\ndem Kläger für spätere Monate keine Mietforderungen zu. \n\n1. Zutreffend hat das Landgericht allerdings angenommen, daß nach \n\n§ 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - der für die vor dem 1. September 2001 geschlossene \n\nVereinbarung noch anzuwenden ist (vgl. Senat, Urteil vom 2. Juni 2004 \n\n- VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309 unter II 1) - die Kündigungsfrist von \n\n12 Monaten in Verbindung mit dem 10jährigen Ausschluß des Kündigungs-\n\nrechts unwirksam ist und an deren Stelle die gesetzliche Kündigungsfrist tritt. \n\nDies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 2. Juni 2004, aaO \n\nunter II 2). Wie der Senat dort ausgeführt hat, sollen dem Vermieter durch diese \n\nVorschrift zwar einerseits Investitionen und eine gewisse Kalkulationssicherheit \n\ngewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge-\n\nrade nicht über einen längeren Zeitraum als 4 Jahre an den Vertrag und an die \n\nMietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge \n\ngetan, daß der Mieter einmal jährlich kündigen kann. \n\n2. Richtig hat das Landgericht auch gesehen, daß aus dem 10jährigen \n\nAusschluß des Kündigungsrechts und dem damit einhergehenden Verstoß ge-\n\ngen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht eine völlige Unwirksamkeit des Ausschlus-\n\nses des Kündigungsrechts folgt. Zwar ist nach allgemeiner Meinung eine unzu-\n\nlässige Allgemeine Geschäftsbedingung grundsätzlich im Ganzen unwirksam. \n\nEine geltungserhaltende Reduktion ist im allgemeinen unzulässig (z.B. Senat, \n\nBGHZ 108, 120, 122). Doch hat das Landgericht zutreffend aus der Formulie-\n\nrung der Vorschrift (\"... ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von \n\nmehr als 4 Jahren ... erstreckt\") gefolgert, daß hier das Gesetz eine Teilwirk-\n\nsamkeit zuläßt (ebenso LG Berlin NZM 2000, 1051; Erman/Jendrek, BGB, \n\n10. Aufl., Anh. § 580 a BGB, § 10 MHG Rdnr. 2; MünchKommBGB-Voelskow, \n\n3. Aufl., Rdnr. 20 zu § 10 MHG). \n\n3. Zu Recht rügt die Revision allerdings, daß die 4-Jahresfrist des § 10 \n\nAbs. 2 Satz 6 MHG entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht erst am 1. Juli \n\n1999 - dem Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch die Mieter - zu laufen \n\nbegonnen hat, sondern bereits mit Abschluß des Mietvertrages und der gleich-\n\nzeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung am 13./14. April 1999. Der Geset-\n\nzeswortlaut ist insoweit eindeutig. Danach wird die vierjährige Frist (\"... mehr als \n\n4 Jahre seit Abschluß der Vereinbarung ...\") mit der genannten Vereinbarung \n\nder Parteien am 13./14. April 1999 in Lauf gesetzt. Zu Unrecht meint das Beru-\n\nfungsgericht, § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG dahingehend auslegen zu können, daß \n\nder 4-Jahreszeitraum frühestens ab Beginn des Mietverhältnisses mit Bezug \n\nder Wohnung durch die Mieter zu laufen beginne. Diese Auslegung des Geset-\n\nzes ist aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift nicht zulässig. Zwar \n\nbezieht sich die Revisionserwiderung hierzu auf Rechtsprechung des Bundes-\n\ngerichtshofs, wonach auch eine Auslegung des Gesetzes nach dessen Sinn \n\nund Zweck gegenüber dem sprachlich eindeutigen Wortlaut Vorrang haben \n\nkönne. Die genannten Entscheidungen (BGHZ 17, 266, 275 f.; 18, 44, 49) set-\n\nzen indes für eine Auslegung nach dem Sinn und Zweck eines Gesetzes auch \n\ngegen dessen eindeutigen Wortlaut jedenfalls voraus, daß der zur Entschei-\n\ndung stehende Interessenkonflikt bei Erlaß des Gesetzes noch nicht ins Auge \n\ngefaßt werden konnte, weil er erst durch eine nach diesem Zeitpunkt eingetre-\n\ntene Änderung in Erscheinung getreten ist. Diese Voraussetzung ist hier weder \n\nvom Berufungsgericht angenommen, noch auch von der Revision dargetan \n\noder sonst ersichtlich. \n\n4. Zu Recht weist die Revision darauf hin, daß die Kündigung der Be-\n\nklagten zum Ende des 4-Jahreszeitraums wirksam wurde. Die gesetzliche Kün-\n\ndigungsfrist wurde insoweit eingehalten, gleichgültig, ob § 573 c Abs. 1 BGB \n\noder § 565 Abs. 2 BGB a.F. anzuwenden ist. Beide Regelungen stimmen be-\n\nzüglich einer Kündigung vor Ablauf einer Mietzeit von 5 Jahren - wie hier - \n\nüberein. Nach ganz überwiegender und zutreffender Auffassung ist eine fristge-\n\nrechte Kündigung zum Ablauf des 4-Jahreszeitraums wirksam. Der Mieter muß \n\nnicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kün-\n\ndigen zu können (OLG Hamm NJW-RR 1989, 1288 f.; Erman/Jendrek, aaO; \n\nMünchKommBGB-Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 18; Schmidt-\n\nFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHRG Rdnr. 130). \n\nIII. \n\nDas Berufungsurteil ist aufzuheben, soweit die Beklagten verurteilt wur-\n\nden (§ 562 ZPO). Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, ist die Klage unter \n\nAbänderung der erstinstanzlichen Entscheidung insgesamt abzuweisen (§ 563 \n\nAbs. 3 ZPO). Die Entscheidung des Berufungsgerichts über die hilfsweise von \n\nder Beklagten zur Aufrechnung gestellte Forderung auf Rückzahlung der Kauti-\n\non wird danach hinfällig. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_344-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-29/viii-zr-344-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_344-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_344-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-29/viii-zr-344-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_344-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:45:56.824457+00:00"}}