{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_339-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-11-09","aktenzeichen":"VIII ZR 339/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfal- len ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n9. November 2005 \nKirchgeßner \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVIII ZR 339/04 \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nBGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 \n\nHat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam \n\ngekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur \n\ndann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfal-\n\nlen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den \n\nMieter verpflichtet. \n\nBGH, Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04 - LG Hamburg \n\n AG Hamburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die \n\nRichter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Grundurteil der Zivil-\n\nkammer 34 des Landgerichts Hamburg vom 2. Dezember 2004 \n\naufgehoben. \n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nHamburg vom 15. Juli 2004 wird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten beider Rechtsmittelzüge zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um Schadensersatz nach einer Eigenbedarfskündi-\n\ngung des Beklagten. \n\nDie Klägerin hatte vom Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen O. \n\n Straße in H. gemietet. Mit Schreiben vom 23. November 1999 \n\nkündigte der Beklagte wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab er an, er be-\n\nnötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der \n\nKündigung. In dem anschließenden Räumungsprozess wurde sie durch Urteil \n\ndes Amtsgerichts Hamburg vom 3. November 2000 zur Herausgabe der Woh-\n\nnung verurteilt. Das Landgericht Hamburg wies mit Urteil vom 5. April 2001 die \n\n3 \n\n4 \n\nBerufung der Klägerin zurück, gewährte der Klägerin jedoch eine Räumungsfrist \n\nbis zum 31. Juli 2001. \n\nAm 25. Juni 2001 verstarb die Schwiegermutter des Beklagten. Ende \n\nSeptember 2001 räumte die Klägerin die Wohnung und zog in die H. \n\num. Erst danach erfuhr sie von dem Tod der Schwiegermutter des Beklagten \n\nund dem dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs des Beklagten. \n\nDie Klägerin meint, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ihr den Weg-\n\nfall des Eigenbedarfs mitzuteilen. Da er dieser Verpflichtung nicht nachgekom-\n\nmen sei, sei er ihr zum Ersatz des durch die Räumung der Wohnung entstan-\n\ndenen Schadens verpflichtet. Dieser bestehe in den Aufwendungen für den \n\nUmzug und für die Anmietung von Lagerflächen sowie für die höhere Miete für \n\ndie neue Wohnung. Insgesamt belaufe sich ihr Schaden auf 13.407,75 €. \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-\n\nrin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Klage-\n\nanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsan-\n\ntrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht, dessen Urteil in ZMR 2005, 127 (= WuM 2005, \n\n134) veröffentlicht ist, ist der Auffassung, der Beklagte sei der Klägerin dem \n\nGrunde nach zum Schadensersatz verpflichtet, weil er durch das Unterlassen \n\neiner Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs nach dem Tod seiner \n\nSchwiegermutter eine nachvertragliche Treuepflicht gegenüber der Klägerin \n\nschuldhaft verletzt habe. Es hat ausgeführt, die Verpflichtung des Vermieters, \n\nden Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen, ende bei Gewäh-\n\nrung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters aus \n\nder Wohnung. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 9. Juli 2003 \n\n(VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 = WuM 2003, 463) über die Pflicht des Ver-\n\nmieters, bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs dem Mieter bis zum Ablauf \n\nder Kündigungsfrist eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten, sei die vor-\n\nliegende Fallkonstellation nicht zu vergleichen. Während dort nur der Vermieter \n\ndurch Art. 14 GG geschützte Grundrechte geltend machen könne, erfordere \n\nhier die verfassungsrechtliche Situation eine Abwägung zwischen dem Be-\n\nstandsinteresse des Mieters, dessen Besitzrecht an der Wohnung ebenfalls \n\ndurch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sei, und dem Eigentumsinteresse des Ver-\n\nmieters. Bei Beachtung des beiderseitigen Eigentumsschutzes sei für die Mittei-\n\nlungspflicht an den Zeitpunkt der Räumung durch den Mieter anzuknüpfen. Im \n\nUnterschied zu anderen Kündigungsgründen, die sich regelmäßig aus einem in \n\nder Vergangenheit liegenden Verhalten oder Ereignis ergäben, setze die Kün-\n\ndigung wegen Eigenbedarfs eine längere Fortdauer voraus, nämlich das Beste-\n\nhen des Eigenbedarfs noch nach Beendigung des Mietverhältnisses und die \n\ntatsächliche Inanspruchnahme der Wohnung durch den Vermieter. Durch den \n\nEigentumsschutz und die Härtefallregelung des § 574 BGB solle der vertrags-\n\ntreue Mieter umfassend vor einem objektiv nicht gerechtfertigten Verlust der \n\nWohnung geschützt werden. Entfalle der vorübergehend vorhanden gewesene \n\nEigenbedarf noch vor der kündigungsbedingten Räumung, dann fehle es auch \n\nan einem Grund, dem Mieter den Wohnungswechsel zuzumuten. \n\n7 \n\nEs könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Rechtsver-\n\nfolgung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters regelmäßig zum Zwecke \n\nder Verzögerung und in der Hoffnung erfolge, im Laufe des Verfahrens könne \n\nder Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei wer-\n\nden. Der Kammer seien aus langjähriger Erfahrung zahlreiche Fälle vorge-\n\ntäuschten Eigenbedarfs bekannt; eine vom Mieter eingeleitete gerichtliche \n\nÜberprüfung der Eigenbedarfskündigung könne daher nicht als \"Verzögerungs-\n\ntaktik\" angesehen werden. Im Hinblick auf den häufig vorgetäuschten Eigenbe-\n\ndarf würde eine Begrenzung der Mitteilungspflichten auf die Zeit bis zum Ablauf \n\nder ordentlichen Kündigungsfrist die Möglichkeit eines verfassungsrechtlich ge-\n\nbotenen effektiven Rechtsschutzes für den Mieter über die Maßen erschweren. \n\nEinziges objektives Beweisanzeichen für den behaupteten Eigenbedarf sei der \n\nUmstand, ob die Bedarfsperson tatsächlich die Wohnung beziehe oder nicht. \n\nBei einer Begrenzung der Mitteilungspflicht auf die Zeit bis zum Ablauf der Kün-\n\ndigungsfrist entfiele dieser Kontrollmechanismus. Der Beklagte hätte – notfalls \n\ndurch Einholung von Rechtsrat – auch erkennen können, dass er die Klägerin \n\nüber den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes hätte unterrichten müssen. \n\nII. \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Ent-\n\ngegen der Auffassung des Landgerichts war der Beklagte nicht verpflichtet, die \n\nKlägerin über den Tod der Schwiegermutter und den dadurch bedingten Weg-\n\nfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist zu unterrichten. Damit \n\nfehlt es an einer Grundlage für einen Schadensersatzanspruch der Klägerin. \n\n9 \n\n1. Die Frage, ob und in welchen zeitlichen Grenzen der Wegfall des ur-\n\nsprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 \n\nNr. 2 BGB) sich auf den Räumungsanspruch des Vermieters auswirkt, ist in \n\nRechtsprechung und Schrifttum umstritten und höchstrichterlich bislang nicht \n\ngeklärt. \n\n10 \n\nDer Wegfall des zunächst vorhandenen Eigenbedarfs soll nach einer An-\n\nsicht nur dann berücksichtigt werden, wenn er bis zum Ablauf der Kündigungs-\n\nfrist eingetreten ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1992, 1489; OLG Karlsruhe, \n\nNJW 1982, 54; LG Berlin, Grundeigentum 2004, 1527; Bamberger/Roth/Reick, \n\nBGB, § 573 Rdnr. 57, 58; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 Rdnr. 29; \n\nMünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 74; von Stebut, NJW 1985, \n\n289, 295). Eine andere Auffassung stellt auf den Zeitpunkt der Rechtskraft ei-\n\nnes Räumungsurteils oder den Ablauf einer rechtskräftig ausgesprochenen \n\nRäumungsfrist ab (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = ZMR 1993, 335; LG \n\nKöln, WuM 1994, 212; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnrn. 98, \n\n99; unklar, aber ebenso wohl Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnrn. 87, \n\n88 und Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 55). Eine \n\ndritte Meinung bejaht schließlich die Berücksichtigung des Wegfalls des Eigen-\n\nbedarfs sowie eine entsprechende Mitteilungspflicht des Vermieters bis zum \n\nAuszug des Mieters aus der Wohnung, wobei teilweise auf die Möglichkeit der \n\nVollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) verwiesen wird (so BayObLGSt 1987, 8 \n\n= NJW 1987, 626; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = WuM 1993, 405; LG \n\nHeidelberg, WuM 1992, 30; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 \n\nRdnrn. 61, 62; Müller/Walther/Krenek, Miet- und Pachtrecht, Teil C (BGB) § 573 \n\nRdnr. 33; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 71 – 74; unklar Er-\n\nman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 16). \n\n11 \n\n2. Der Senat teilt die erstgenannte Auffassung. Sie bringt die berechtig-\n\nten Interessen von Mieter und Vermieter zu einem angemessenen Ausgleich \n\nund sorgt für Rechtsklarheit. \n\n12 \n\na) Auszugehen ist zunächst von dem Grundsatz, dass der Vermieter ver-\n\npflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mie-\n\nter so gering wie möglich zu halten. Diese gesteigerte Pflicht zur Rücksicht-\n\nnahme beruht auf der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt \n\nder persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des \n\nMieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG verleiht \n\n(st. Rspr. seit BVerfGE 89, 1). Aus dem Gebot der Rücksichtnahme hat der Se-\n\nnat den weiteren Grundsatz abgeleitet, dass der Vermieter, der ein Mietverhält-\n\nnis wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungs-\n\nfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindli-\n\nche und verfügbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat. Kommt der Ver-\n\nmieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmiss-\n\nbrauchs unwirksam (Urteil vom 9. Juli 2003 aaO). \n\n13 \n\nb) Dieser Grundgedanke ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts \n\nauch für die vorliegende Fallgestaltung heranzuziehen, in der es nicht um das \n\nAnbieten einer Alternativwohnung bei fortbestehendem Eigenbedarf des Ver-\n\nmieters, sondern um die Frage geht, welche rechtlichen Folgen sich daraus er-\n\ngeben, dass der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf des Vermieters an der \n\nvermieteten Wohnung nach der Erklärung der Kündigung entfallen ist. Die tat-\n\nsächlichen und rechtlichen Unterschiede der beiden Sachverhalte rechtfertigen \n\nes nicht, den Schutz des Mieters in zeitlicher Hinsicht über die Grenze der Kün-\n\ndigungsfrist hinaus auszudehnen. Insbesondere lässt sich eine solche Auswei-\n\ntung des Mieterschutzes nicht mit verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten be-\n\ngründen. \n\n14 \n\naa) In dem Beschluss vom 26. Mai 1993 (BVerfGE 89, 1) hat das Bun-\n\ndesverfassungsgericht eingehende Richtlinien für den Schutz der Grundrechts-\n\npositionen des Wohnungsmieters aufgestellt. Es hat zunächst darauf hingewie-\n\nsen, dass es in erster Linie Aufgabe des Gesetzgebers ist, die schutzwürdigen \n\nInteressen beider Seiten – des Mieters und des Vermieters – zu berücksichti-\n\ngen und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei hat er dem eigen-\n\ntumsgleichen Bestandsinteresse des Mieters Rechnung zu tragen; das bedeu-\n\ntet aber nicht, dass im Konflikt der beiderseitigen, durch die Verfassung ge-\n\nschützten Eigentumspositionen das Bestandsinteresse des Mieters in jedem \n\nFall vorgeht. Für die Regelfälle ordentlicher Kündigungen hat der Gesetzgeber, \n\nwie das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich klargestellt hat (aaO S. 9), mit \n\n§ 564 b BGB (a.F., jetzt insbesondere § 573 Abs. 1 und 2 BGB) und § 556 a \n\nBGB (a.F., jetzt: §§ 574 – 574 b BGB) die notwendige Interessenabwägung in \n\nangemessener Weise vorgenommen. Den Fachgerichten kommt die Aufgabe \n\nzu, bei der Auslegung und Anwendung der Bestimmung über die Kündigung \n\nwegen Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F., jetzt: § 573 Abs. 1 \n\nund Abs. 2 Nr. 2 BGB) ebenfalls die durch die Eigentumsgarantie gezogenen \n\nGrenzen zu beachten und die im Gesetz zum Ausdruck kommende Interessen-\n\nabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentums-\n\nschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet \n\n(BVerfG aaO S. 9). \n\n15 \n\nbb) In der vom Bundesverfassungsgericht in den Mittelpunkt seiner ver-\n\nfassungsrechtlichen Erwägungen gestellten gesetzlichen Regelung der Kündi-\n\ngung wegen Eigenbedarfs und der Sozialklausel erschöpft sich der Schutz des \n\nMieters jedoch nicht. Vergleichbare Schutzgedanken liegen ebenso den Be-\n\nstimmungen über die Kündigungsfristen (§ 573 c Abs. 1 BGB) sowie über die \n\nGewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO) zugrunde. Darüber hinaus ist die \n\nDurchsetzbarkeit der materiellrechtlichen Mieterschutzvorschriften \n\nin der \n\nRechtswirklichkeit durch das Verbot einer zum Nachteil des Mieters abwei-\n\nchenden Vereinbarung (§§ 573 Abs. 4, 573 c Abs. 4, 574 Abs. 4, 574 a Abs. 3 \n\nBGB) zusätzlich abgesichert. \n\n16 \n\ncc) Ist durch dieses System von Bestimmungen des materiellen und des \n\nProzessrechts aber bereits ein umfassender, den verfassungsrechtlichen Ga-\n\nrantien des Art. 14 GG und des effektiven Rechtsschutzes (Art. 2, 19 Abs. 4 \n\nGG) entsprechender Schutz des Mieters gewährleistet, so ist bei der Ausdeh-\n\nnung dieses Schutzes über den normierten Bereich hinaus Zurückhaltung gebo-\n\nten. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass jede Ausweitung des Mieterschut-\n\nzes zwangsläufig eine Einschränkung der gleichwertigen Rechtspositionen des \n\nVermieters zur Folge hat. \n\n17 \n\nc) Das Bundesverfassungsgericht hat die Frage, ob die materiellen Vor-\n\naussetzungen des Eigenbedarfs, der herrschenden Ansicht folgend, nur bis \n\nzum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen müssen oder ob der Wegfall des Ei-\n\ngenbedarfs noch zu berücksichtigen ist, wenn er bis zum Schluss der letzten \n\nmündlichen Verhandlung eingetreten ist, in seinem Beschluss vom 3. Februar \n\n2003 (1 BvR 619/02, NJW-RR 2003, 1164 = NZM 2003, 692) erörtert, die Aus-\n\neinandersetzung hiermit aber dem mit der Verfassungsbeschwerde angegriffe-\n\nnen Urteil des Landgerichts und damit den Fachgerichten überlassen. Bei die-\n\nser Entscheidung dürfen schon aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechts-\n\nklarheit die allgemeinen Prinzipien des Privatrechts nicht außer Betracht blei-\n\nben. Hierzu zählt im vorliegenden Zusammenhang vornehmlich die Rechtswir-\n\nkung einseitiger Gestaltungserklärungen. \n\n18 \n\naa) Einseitige Gestaltungserklärungen, wie insbesondere die Kündigung \n\neines Dauerschuldverhältnisses, führen – sofern ihre tatbestandlichen Voraus-\n\nsetzungen erfüllt sind – die gewollten Rechtswirkungen zu dem gesetzlich vor-\n\ngesehenen oder individuell bestimmten Zeitpunkt herbei. Eine wirksame Kündi-\n\ngung beendet das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Kündigungsfrist; deshalb \n\nist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache an den Vermieter zu diesem Zeit-\n\npunkt verpflichtet (§ 546 BGB). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so \n\nschuldet er dem Vermieter die vereinbarte Miete nicht mehr als die ihm oblie-\n\ngende vertragliche Leistung, sondern kraft Gesetzes als Entschädigung für die \n\nDauer der Vorenthaltung (§ 546 a Abs. 1 BGB). \n\n19 \n\nbb) Solange die Rechtswirkungen der Kündigung noch nicht eingetreten \n\nsind, sprechen keine zwingenden Gründe dagegen, vielmehr erfordert es der \n\nSchutz des Mieters, einer zunächst wirksamen Kündigung nachträglich ihre \n\nWirksamkeit abzusprechen, wenn dies aus überwiegenden Gesichtspunkten, \n\netwa dem Verbot des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB), geboten \n\nerscheint. Ein derartiger Rechtsmissbrauch läge insbesondere dann vor, wenn \n\nder geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters vor dem Ablauf der Kündi-\n\ngungsfrist und der erst hierdurch bewirkten rechtlichen Beendigung des Miet-\n\nverhältnisses entfallen ist und der Vermieter dennoch aus formalen Gründen an \n\nder im Zeitpunkt der Erklärung berechtigten Kündigung festhalten würde. \n\n20 \n\ncc) Mit dem (rechtlichen) Ende des Mietverhältnisses erlischt – was das \n\nLandgericht nicht hinreichend berücksichtigt – das Besitzrecht des Mieters, der \n\nkeine originäre, sondern nur eine abgeleitete Beziehung zu der von einem an-\n\nderen geschaffenen Wohnung hat (BVerfGE 89, 1, 7 f.); die Verfügungsbefug-\n\nnis des Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der betreffenden Wohnung, \n\nerlangt wieder ihren vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG anerkannten und \n\ngarantierten Umfang. Verweigert der Mieter die Herausgabe der Wohnung, ob-\n\nwohl die Kündigung wirksam ist und ein gesetzlicher Grund für die Fortsetzung \n\ndes Mietverhältnisses nach der Sozialklausel der §§ 574 ff. BGB nicht vorliegt, \n\nso verletzt er seine Pflicht zur Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB) und \n\nverhält sich damit rechtswidrig; auf den eigentumsgleichen Rang seines auf \n\ndem Mietvertrag beruhenden Rechts zum Besitz der Wohnung (BVerfGE 89, 1, \n\n6 ff) kann er sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr beru-\n\nfen. Aus diesen Gründen versagt hier auch das Gebot der Schonung des ver-\n\ntragstreuen Mieters. Ein Mieter, der die gemietete Sache nach der durch die \n\nwirksame Kündigung herbeigeführten Beendigung des Mietverhältnisses dem \n\nVermieter nicht zurückgibt, verhält sich von da an nicht mehr vertragstreu; auf \n\nein Verschulden kommt es insoweit nicht an. \n\n21 \n\ndd) Nachvertragliche Treuepflichten, die einen Vorrang des Bestandsin-\n\nteresses des Mieters gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ge-\n\nbieten würden, sind nicht anzuerkennen. Dies hat der Senat in seinem Urteil \n\nvom 9. Juli 2003 (aaO unter II 2) in ähnlicher Weise für den Fall einer freiwer-\n\ndenden Wohnung des Vermieters bei fortbestehendem Eigenbedarf an der ge-\n\nkündigten Wohnung ausgesprochen; für die vorliegende Fallgestaltung kann \n\nnichts anderes gelten. Die Annahme einer nachvertraglichen Pflicht des Ver-\n\nmieters, den Mieter über den nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetre-\n\ntenen Wegfall des Kündigungsgrundes zu unterrichten, würde zu einer system-\n\nwidrigen Durchbrechung der Grundsätze über die rechtsgestaltende Wirkung \n\nvon Kündigungserklärungen führen. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber \n\nden Mieter auf materiell-rechtlicher Ebene vor einem derartigen nachträglichen \n\nWegfall des Eigenbedarfs hat schützen wollen, bestehen nicht. Dass der Ge-\n\nsetzgeber das Problem des nachträglichen Eintritts neuer Umstände gesehen \n\nhat, ergibt sich aus der Regelung über das Unwirksamwerden einer auf Zah-\n\nlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung des Vermieters bei nach-\n\nträglicher Tilgung des Mietrückstandes (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Interes-\n\nse des Mieters am Erhalt der Wohnung könnte daher nur durch eine nachver-\n\ntragliche Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Neuabschluss eines Mietver-\n\ntrages über dieselbe Wohnung anzubieten, Rechnung getragen werden. Dass \n\nder Gesetzgeber einen solchen Kontrahierungszwang des Vermieters gewollt \n\nhat, ist nicht ersichtlich und lässt sich insbesondere auch nicht den Materialien \n\ndes Mietrechtsreformgesetzes entnehmen. \n\n22 \n\nee) Soweit die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter auch bei \n\nAbwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters eine unzumutbare \n\nHärte darstellen würde, kann er trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes die \n\nFortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574 ff. BGB verlangen. Dabei \n\nhat er die Härtegründe grundsätzlich spätestens zwei Monate vor der Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter geltend zu machen \n\n(§ 574 b Abs. 2 Satz 1 BGB); andernfalls endet das Mietverhältnis mit dem Ab-\n\nlauf der Kündigungsfrist. Ein schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des \n\nMietverhältnisses ist von da an nicht mehr anzuerkennen (ebenso Münch-\n\nKommBGB/Häublein aaO Rdnr. 74) \n\n23 \n\nd) Die Berücksichtigung eines nach dem Wirksamwerden der Kündigung \n\neingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs des Vermieters hätte schließlich eine \n\nnicht mehr hinnehmbare Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters und eine \n\nungerechtfertigte Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem ver-\n\ntragstreuen Mieter zur Folge. \n\n24 \n\nDürfte der Mieter damit rechnen, dass derartige nachträgliche Ereignisse \n\nzu seinen Gunsten zu berücksichtigen wären, so könnte er dazu verleitet wer-\n\nden, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern. Der Vermieter \n\nwäre für einen unbestimmten Zeitraum an der Wahrnehmung seiner Rechte \n\ngehindert; er müsste einen möglicherweise langwierigen Räumungsprozess \n\nauch in den Fällen führen, in denen die Rechtsverteidigung des Mieters keiner-\n\nlei Aussicht auf Erfolg hat. Dadurch würde sich in ungerechtfertigter Weise die \n\nChance des Mieters erhöhen, infolge einer anderweitigen, gerade durch die \n\nVerzögerung verursachten Disposition des Vermieters oder durch sonstige Er-\n\neignisse einen Wegfall des Eigenbedarfs zu erreichen (vgl. dazu von Stebut, \n\nNJW 1985, 289, 292). Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermie-\n\nters, auf die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Pla-\n\nnungen danach ausrichten zu können, erheblich eingeschränkt; bei langwieri-\n\ngen Räumungsstreitigkeiten bliebe es oft dem Zufall überlassen, ob der Vermie-\n\nter seine Wohnung zurückerhält oder ob nicht vorhersehbare nachträgliche \n\nUmstände sogar nach Jahren noch der Kündigung ihre rechtliche Grundlage \n\nentziehen könnten. Das ist mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines \n\neffektiven Rechtsschutzes, den auch der Vermieter für sich in Anspruch neh-\n\nmen kann, nicht zu vereinbaren. Eben dies wäre aber die Folge, wenn nach-\n\nträglich eingetretene Umstände noch bis zum rechtskräftigen Abschluss eines \n\nRäumungsverfahrens, bis zum Ablauf einer nach § 721 ZPO bewilligten Räu-\n\nmungsfrist oder sogar bis zu einem noch späteren Auszug des Mieters berück-\n\nsichtigt werden müssten. Erst recht gilt dies für Zulassung eines derartigen \n\nEinwandes in der Zwangsvollstreckung (§ 767 ZPO). \n\n25 \n\ne) Die Ansicht des Berufungsgerichts, angesichts der Häufigkeit der Fälle \n\nvorgetäuschten Eigenbedarfs könne nicht davon ausgegangen werden, die \n\nRechtsverfolgung seitens des gekündigten Mieters erfolge regelmäßig zum \n\nZwecke der Verzögerung und in der Hoffnung, im Laufe des Verfahrens könnte \n\nder Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei wer-\n\nden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Den Bedenken, die das Landgericht \n\nauf die seiner Meinung nach häufige Vortäuschung von Eigenbedarf gestützt \n\nhat, kann durch eine besonders sorgfältige Prüfung der Ernsthaftigkeit des ur-\n\nsprünglich geltend gemachten Nutzungswunsches in Fällen der vorliegenden \n\nArt begegnet werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, \n\nNJW 2005, 2395 = BGHReport 2005, 1161 unter II 3 b cc für einen Fall des \n\nnicht verwirklichten Eigenbedarfs). \n\n26 \n\n3. Nach alledem endete die Pflicht des Beklagten zur Mitteilung eines \n\netwaigen Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes an die Klägerin mit dem Ablauf der \n\nKündigungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt bestand der mit der Kündigung geltend \n\ngemachte Wohnbedarf jedoch noch. Dass der Bedarf mit dem Tod der Schwie-\n\ngermutter des Beklagten nach dem rechtskräftigen Abschluss des Räumungs-\n\nprozesses, der in zwei Instanzen die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung \n\nerwiesen hatte, und kurz vor Ablauf der gerichtlich bewilligten Räumungsfrist \n\nentfallen war, brauchte der Beklagte der Klägerin nicht mehr mitzuteilen. Man-\n\ngels einer entsprechenden Informationspflicht scheiden auch eine Pflichtverlet-\n\nzung und ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch der Klägerin schon \n\ndem Grunde nach aus. \n\nIII. \n\n27 \n\nAuf die Revision des Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuhe-\n\nben; da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind und die Sache zur End-\n\nentscheidung reif ist, ist die Klage abzuweisen (§§ 562, 563 Abs. 3 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Frellesen \n\nVorinstanzen: \n\nAG Hamburg, Entscheidung vom 15.07.2004 - 40a C 610/03 - \n\nLG Hamburg, Entscheidung vom 02.12.2004 - 334 S 50/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_339-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-09/viii-zr-339-04","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 574","ref_norm":"574","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 721","ref_norm":"721","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 767","ref_norm":"767","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 574b","ref_norm":"574b","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546a","ref_norm":"546a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 569","ref_norm":"569","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_339-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_339-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-09/viii-zr-339-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_339-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:11:06.648442+00:00"}}