{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_326-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-06-22","aktenzeichen":"VIII ZR 326/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 326/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n22. Juni 2005 \nK i r c h g e ß n e r, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 22. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nDr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 10. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Essen vom 23. September 2004 aufgehoben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nEssen-Steele vom 30. April 2004 wird mit der Maßgabe zurück-\n\ngewiesen, daß der Ausspruch über den Feststellungsantrag da-\n\nhingehend berichtigt wird (§ 319 ZPO), daß das Mietverhältnis der \n\nParteien zum 31. Juli 2004 beendet worden ist. \n\nDie Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten mieteten im Jahre 1983 vom Kläger und seiner zwischen-\n\nzeitlich verstorbenen Ehefrau eine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses \n\nC. in E. . Im Mietvertrag vom 8. Januar 1983 heißt es unter ande-\n\nrem: \n\n\"§ 2 Mietzeit und ordentliche Kündigung \n\n1.a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.2.1983; es läuft auf unbe-\n\nstimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2.). ... \n\n2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist be-\nträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums \nweniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit \nder Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, \n9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 \nJahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlas-\nsung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind. ... .\" \n\nIm Herbst 1983 bezogen die Beklagten die im gleichen Haus gelegene \n\nWohnung im Dachgeschoß links; ein neuer schriftlicher Mietvertrag wurde nicht \n\ngeschlossen (GA 48/53). Am 1. Januar 1995 bezogen die Beklagten die im \n\nDachgeschoß rechts gelegene Wohnung. Der mit dem Kläger geschlossene \n\nFormularmietvertrag vom 14. Dezember 1994 enthält unter anderem folgende \n\nRegelungen: \n\n\"§ 2 Mietzeit \n\n(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1995. ... \n\nb) \n\n... Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bei Mietver-\nhältnissen über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.\" \n\nNeben der Überschrift \"§ 2 Mietzeit\" ist handschriftlich das Zeichen \"x\" \n\neingefügt. Am Ende der Seite ist handschriftlich eingetragen \"x Ergänzung zum \n\nVertrag v. 1.2.83\". \n\nMit Schreiben vom 26. Juli 2003 erklärten die Beklagten die Kündigung \n\ndes Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2003. In dem Schreiben ist unter ande-\n\nrem ausgeführt: \"Die Kündigung ist, wie Sie wissen, uns nicht leicht gefallen, \n\njedoch aus gesundheitlichen Gründen meiner Ehefrau notwendig.\" Der Kläger \n\ntrat der Kündigung entgegen. Die Beklagten räumten die Wohnung zum \n\n31. Oktober 2003. \n\nMit der Klage verlangt der Kläger Zahlung der Mieten für die Monate No-\n\nvember und Dezember 2003 nebst Zinsen und begehrt die Feststellung, daß \n\nder zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch die ordentliche Kün-\n\ndigung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Kla-\n\nge stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage \n\nabgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der \n\nKläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDas Mietverhältnis sei infolge der mit Schreiben der Beklagten vom \n\n26. Juli 2003 erklärten Kündigung zum 31. Oktober 2003 beendet worden. Nach \n\n§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB habe der Mieter nur noch eine Kündigungsfrist von \n\ndrei Monaten einzuhalten. Dem stehe die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB für \n\nAltverträge getroffene Übergangsregelung nicht entgegen. Es könne dahinste-\n\nhen, ob die Mietverträge vom 8. Januar 1983 und vom 14. Dezember 1994 eine \n\nabweichende vertragliche Vereinbarung von Kündigungsfristen im Sinne des \n\nArt. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthielten. Seinem Vereinheitlichungszweck ent-\n\nsprechend überspiele Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB die frühere Übergangsvor-\n\nschrift, so daß ab dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann \n\ngeltenden Fassung auf Dauerschuldverhältnisse anzuwenden sei. Diese Über-\n\nleitungsvorschrift bewirke das Inkrafttreten des § 573 c Abs. 4 BGB zu diesem \n\nZeitpunkt für Altverträge und damit auch die Unwirksamkeit der von § 573 c \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten des Mieters abweichenden Vereinbarungen. \n\nII. \n\nDies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Kläger hat gegen \n\ndie Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Mieten für die Monate November \n\nund Dezember 2003 nebst Zinsen; des weiteren ist sein Antrag, festzustellen, \n\ndaß das Mietverhältnis aufgrund der mit Schreiben der Beklagten vom 26. Juli \n\n2003 erklärten Kündigung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden ist, begrün-\n\ndet. Die Kündigung der Beklagten ist nicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ge-\n\nworden. \n\n1. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist nicht als ordentli-\n\nche Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Oktober 2003 wirk-\n\nsam geworden. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens \n\nam dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Mo-\n\nnats zulässig ist, ist auf das vor dem 1. September 2001 zustande gekommene \n\nMietverhältnis der Parteien nicht anzuwenden; aufgrund der im Mietvertrag ge-\n\ntroffenen Vereinbarung gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. \n\na) Entgegen der Ansicht der Beklagten haben die Parteien im Mietvertrag \n\neine Vereinbarung über Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 \n\nEGBGB getroffen. \n\n§ 2 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrags vom 8. Januar 1983 \n\ngibt die zum damaligen Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des \n\n§ 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wieder. Danach verlängerten sich die für \n\nbeide Parteien geltenden, zeitlich gestaffelten Kündigungsfristen nach zehn \n\nJahren Mietdauer auf zwölf Monate. Die Parteien haben bei Abschluß des Miet-\n\nvertrags vom 14. Dezember 1994 hinsichtlich der im Dachgeschoß rechts gele-\n\ngenen Wohnung die Fortgeltung dieser Kündigungsfrist auf der Grundlage der \n\nseit dem Jahre 1983 \"erworbenen\" Mietdauer vereinbart. \n\nDas Amtsgericht, auf dessen tatbestandliche Feststellungen sich das Be-\n\nrufungsgericht bezieht, hat fehlerfrei und von der Revisionserwiderung unbean-\n\nstandet festgestellt, die handschriftliche Ergänzung zu § 2 des Mietvertrags vom \n\n14. Dezember 1994 sei vorgenommen worden, weil die Beklagten hätten si-\n\ncherstellen wollen, daß im Falle einer von dem Vermieter ausgehenden Kündi-\n\ngung die Kündigungsfrist auf der Grundlage des gesamten Mietzeitraums seit \n\n1983 berechnet werde. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, aus dem Um-\n\nstand, daß der Anlaß für diese Vereinbarung das Interesse der Beklagten an \n\nder Aufrechterhaltung der bereits durch den ersten Vertrag \"erworbenen\" ver-\n\nlängerten Kündigungsfrist gewesen sei, folge nicht, daß die nach § 2 des Ver-\n\ntrags vom 8. Januar 1983 geltenden symmetrischen - für Vermieter und Mieter \n\ngleichen - Kündigungsfristen nur für eine Kündigung des Vermieters fortgelten \n\nsollten. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat, kann das der \n\nschriftlichen Vereinbarung nicht entnommen werden. \n\nb) Die mietvertragliche Vereinbarung ist nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB \n\nunwirksam. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB \n\n- wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 oder 3 BGB abwei-\n\nchende Vereinbarung unwirksam ist - nicht anzuwenden, wenn die Kündigungs-\n\nfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Der \n\nAuffassung des Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB stehe der An-\n\nwendung des § 573 c Abs. 4 BGB bereits deshalb nicht entgegen, weil diese \n\nÜbergangsvorschrift durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB \"überspielt\" werde, ist \n\nnicht zu folgen. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, \n\ndaß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht durch die Überleitungsvorschrift des \n\nArt. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 verdrängt wird \n\n(Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b). \n\n2. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist auch nicht als au-\n\nßerordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. Zu Recht \n\nhat das Amtsgericht ausgeführt, daß eine Umdeutung der ordentlichen Kündi-\n\ngung in eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543 \n\nAbs. 1, 569 Abs. 1 BGB) nicht in Betracht kommt. \n\nZwar ist die Umdeutung einer Kündigung - wie der Bundesgerichtshof für \n\nden Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung entschieden hat (Se-\n\nnat, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 = WM 1981, \n\n253, unter II 1 e aa; BGH, Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02, NJW-RR \n\n2004, 873 = WM 2004, 828, unter II 3) - im Einzelfall nicht ausgeschlossen (ab-\n\nlehnend für den hier vorliegenden Fall der Umdeutung einer unwirksamen or-\n\ndentlichen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung Staudin-\n\nger/Rolfs, BGB (2003), § 542 Rdnr. 101; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, \n\n8. Aufl., § 542 Rdnr. 22; vgl. auch OLG Celle, ZMR 1995, 298, 299). Um eine \n\nsolche Umdeutung vornehmen zu können, muß der Wille, den Vertrag auf jeden \n\nFall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei \n\nAbgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein (Senat, Urteil vom \n\n12. Januar 1981, aaO). Daß die Beklagten das Mietverhältnis nicht fristlos kün-\n\ndigen wollten (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB), hat das Amtsgericht rechtsfeh-\n\nlerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der \n\nZukunft liegenden Kündigungstermins, der der für ordentliche Kündigungen ein-\n\nzuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht. \n\nDie Kündigung wäre im übrigen als außerordentliche Kündigung nach \n\n§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB unwirksam gewesen, weil sie dem Begrün-\n\ndungserfordernis gemäß § 569 Abs. 4 BGB (vgl. dazu Senat, Beschluß vom \n\n22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 m.w.Nachw.) \n\nnicht genügte. Das Schreiben vom 26. Juli 2003 läßt bereits nicht erkennen, \n\ndaß die Beklagten die darin erwähnten gesundheitlichen Gründe auf die Be-\n\nschaffenheit der gemieteten Wohnung zurückgeführt haben. Daß dies jedenfalls \n\nim Zeitpunkt der Kündigung nicht der Fall war, ergibt sich aus der von den Be-\n\nklagten vorgelegten ärztlichen Bescheinigung vom 21. Juli 2003, die lediglich \n\nbestätigt, daß die Beklagte zu 2 an Bluthochdruck leidet und es ihr aufgrund \n\ndieser Erkrankung ärztlicherseits nicht zu empfehlen sei, drei Etagen zu stei-\n\ngen. \n\nIII. \n\nAuf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, \n\nund das Urteil des Amtsgerichts ist wiederherzustellen (§§ 562 Abs. 1, 563 \n\nAbs. 3 ZPO). \n\nDr. Deppert Dr. Beyer Wiechers \n\n Dr. Wolst Dr. Deppert für die \nwegen Urlaubs an \nder Unterzeichnung \nverhinderte Richterin \nam Bundesgerichtshof \nHermanns \n1. August 2005","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_326-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-22/viii-zr-326-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":9},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 569","ref_norm":"569","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":3},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 319","ref_norm":"319","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_326-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_326-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-22/viii-zr-326-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_326-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:49:46.062906+00:00"}}