{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_322-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-07-06","aktenzeichen":"VIII ZR 322/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständi- gen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 322/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n6. Juli 2005 \nKirchgeßner \nJustizhauptsekretärin, \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB § 558 \n\nEin Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich \n\ndie Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständi-\n\ngen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet. \n\nBGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04 - LG Lübeck \nAG Lübeck \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nWiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Lübeck vom 21. Oktober 2004 aufgehoben. Die \n\nBerufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Lübeck \n\nvom 26. März 2004 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten mieteten mit Vertrag vom 1. Juli 2000 eine Wohnung der \n\nKlägerin in L. , die sie seit 15. August 2000 bewohnten. Die Miete für die \n78 m2 große Wohnung betrug 460,16 € (5,90 €/m 2). \n\nDie Klägerin forderte die Beklagten unter Hinweis auf den Mietspiegel \n\nder Stadt L. mit Schreiben vom 28. September 2002 und einem weiteren \n\nSchreiben vom 4. November 2002 auf, einer Erhöhung der Kaltmiete mit Wir-\nkung ab 1. Januar 2003 auf 485 € (6,22 €/m 2) zuzustimmen. Da die Beklagten \n\ndas Mieterhöhungsbegehren ablehnten, hat die Klägerin Klage auf Zustimmung \n\nzu der verlangten Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat ein Gutachten \n\neines Sachverständigen eingeholt; dieser hat für die örtliche Vergleichsmiete \neine Bandbreite von 5,75 € bis 6,23 €/m 2 ermittelt. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage mit Wirkung ab 1. Februar 2003 stattge-\n\ngeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das \n\nLandgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage insgesamt \n\nabgewiesen. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurück-\n\nweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nZwischen den Parteien sei nur noch die Frage streitig, ob der Klägerin \n\nein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gegenüber den Beklagten \nzustehe, obwohl sich die gezahlte Ausgangsmiete von 5,90 €/m 2 innerhalb der \n\nvom Sachverständigen festgestellten Bandbreite der örtlichen Vergleichsmiete \n\nbefinde. Da nach der gesetzlichen Regelung ein Mieterhöhungsverlangen erst \n\nermöglichen solle, die örtliche Vergleichsmiete zu erzielen, könne in einem sol-\n\nchen Fall eine Erhöhung gemäß § 558 BGB nicht erfolgreich verlangt werden. \n\nDiese Auffassung sei unter der Geltung des Gesetzes zur Regelung der Miet-\n\nhöhe in Literatur und Rechtsprechung unstreitig gewesen. An dieser Rechtslage \n\nhabe sich durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 nichts geän-\n\ndert. Deshalb sei nach wie vor Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsver-\n\nlangens, daß die Ausgangsmiete unter dem Niveau der örtlichen Vergleichsmie-\n\nte liege. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht \n\nstand. \n\n1. Das Berufungsurteil wird den prozessualen Mindestanforderungen des \n\n§ 540 ZPO noch gerecht, auch wenn es die Anträge der Parteien, die diese im \n\nBerufungsverfahren gestellt haben, nicht wiedergibt (vgl. BGHZ 154, 99 f.). Da \n\ndas Berufungsurteil keine neuen Prozeßerklärungen der Parteien enthält und \n\ndie Klage unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils abgewiesen worden \n\nist, wird hinreichend deutlich, daß die Beklagten das Urteil der Vorinstanz in \n\nvollem Umfang angefochten haben, während die Klägerin durch einen Antrag \n\nauf Zurückweisung der Berufung dessen Aufrechterhaltung erstrebt hat. \n\n2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von der Klägerin geltend \n\ngemachten Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu einer \nMieterhöhung auf den Betrag von 485 €, umgerechnet 6, 22 €/m 2, verneint. \n\na) Dabei ist es zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß auf die von \n\nder Klägerin erklärte Mieterhöhung, wie sich aus Art. 229 § 3 Ziff. 2 EGBGB \n\nergibt, die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil das Mieter-\n\nhöhungsverlangen nach dem 1. September 2001 gestellt wurde. \n\nb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin in Verbindung mit ihrem \n\nSchreiben vom 4. November 2002 ist ausreichend erklärt und begründet wor-\n\nden, mithin im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam. \n\nc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzun-\n\ngen des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB hier erfüllt. Danach kann der Vermieter die \n\nZustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung \n\neintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB \n\nwird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem üblichen Entgelt für vergleichba-\n\nren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der \n\nortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Ver-\n\ngleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (Urteil \n\nvom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, WuM 2005, 394, unter II 2 b). Indes erfor-\n\ndert die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder \n\ndie ortsübliche Miete übersteigt, im Prozeß eine konkrete Ermittlung der ortsüb-\n\nlichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senat aaO). Dies \n\nwird - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB vorhanden ist - in \n\nder Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maß-\n\nstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sach-\n\nverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete \n\ninnerhalb der Mietspiegelspanne. \n\nd) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, ein wirksames Mieter-\n\nhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setze zusätzlich voraus, daß \n\ndie bisher gezahlte Miete nicht - wie hier - innerhalb der Spanne der ortsübli-\n\nchen Vergleichsmiete, sondern darunter liege, ist dies nicht richtig. Allerdings \n\nwird die Auffassung vertreten, ein Mieterhöhungsverlangen sei unberechtigt, \n\nwenn sich bereits die Höhe der Ausgangsmiete im Rahmen der ortsüblichen \n\nVergleichsmiete hält (Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 4, 16). \n\nDies trifft nicht zu (so auch Gelhaar, MDR 1981, 446 ff.; Barthelmess, Wohn-\n\nraumkündigungsschutzgesetz-Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; vgl. \n\nauch Senat, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 250/03 = NJW 2004, \n\n1379). \n\n(1) Die Ansicht des Berufungsgerichts findet schon im Wortlaut des § 558 \n\nBGB keine Stütze. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ist lediglich die verlangte \n\nMiete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, zur Höhe \n\nder Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht. Gleiches gilt für die Rege-\n\nlungen des § 558 Abs. 3 bis Abs. 5 BGB und - zur formellen Wirksamkeit eines \n\nErhöhungsverlangens - des § 558 a Abs. 4 BGB, die ebenfalls nur die Höhe des \n\nverlangten Mehrbetrags betreffen. \n\n(2) Das gefundene Ergebnis entspricht auch den Interessen der Ver-\n\ntragsparteien. Ein Vermieter hat die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Miet-\n\nerhöhung berechtigterweise schon dann zu verlangen, wenn die Bandbreite der \n\nkonkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zuläßt. Müßte der \n\nVermieter dagegen zuwarten, bis aufgrund einer allgemeinen Steigerung der \n\nortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des \n\nMietspiegels liegt, wäre er gehalten, stets den höchstzulässigen Betrag am obe-\n\nren Ende der Spanne zu fordern, da ihm eine spätere Erhöhung innerhalb der \n\nSpanne verwehrt wäre. Eine derartige Anhebung auf eine wesentlich höhere \n\nMiete wird dabei in vielen Fällen an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB \n\nscheitern, der eine Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB auf 20 % inner-\n\nhalb von drei Jahren begrenzt. Dies kann dazu führen, daß der Vermieter nicht \n\ndie gesamte nach dem Mietspiegel vorgegebene Spanne zur Begründung sei-\n\nnes Mieterhöhungsverlangens ausschöpfen kann, sondern von vornherein auf \n\neine niedrigere Miete beschränkt ist. Auch für den Mieter kann eine jeweils \n\nmaßvolle Mieterhöhung in angemessenen Zeitabständen vorteilhafter sein als \n\neine Mieterhöhung in beträchtlicher Höhe, selbst wenn diese erst nach längerer \n\nZeit erfolgt. Im ersteren Fall kann sich der Mieter entsprechend dem allgemei-\n\nnen Anstieg der Lebenshaltungskosten und der Entwicklung der Löhne und \n\nGehälter leichter auf moderatere Mieterhöhungen einstellen (Gelhaar, aaO, \n\nS. 447). \n\n3. Damit stehen dem Mieterhöhungsverlangen keine gesetzlichen Hin-\n\ndernisse entgegen. Dies gilt auch für die Höhe der geforderten Miete. Der von \n\nder Klägerin verlangte und vom Amtsgericht zugesprochene Betrag von \n6,22 €/m 2 liegt innerhalb der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete, die der Sachverständige festgestellt hat. Hiergegen haben sich \n\ndie Parteien nicht gewendet. \n\n3. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sa-\n\nche selbst entscheiden und unter Aufhebung des Berufungsurteils die Berufung \n\nder Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückweisen (§§ 562 Abs. 1, \n\n563 Abs. 3 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_322-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-06/viii-zr-322-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558d","ref_norm":"558d","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_322-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_322-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-06/viii-zr-322-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_322-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:52:21.697277+00:00"}}