{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_310-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-11-02","aktenzeichen":"VIII ZR 310/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 2. November 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle II. BVO § 31 Abs. 1 Satz 1, § 2 Abs. 1 Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne stellen keine Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV dar. Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 310/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n2. November 2005 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nII. BVO § 31 Abs. 1 Satz 1, § 2 Abs. 1 \n\nEinnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer \n\nMobilfunkantenne stellen keine Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV dar. \n\nSie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht \n\nzu berücksichtigen. \n\nBGH, Urteil vom 2. November 2005 - VIII ZR 310/04 - LG München I \nAG München \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 2. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die \n\nRichter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 15. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts München I vom 22. September 2004 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nMünchen vom 10. Februar 2004 wird zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger ist Mieter einer preisgebundenen Wohnung in M. , de-\n\nren Vermieter die Beklagten sind. Die Anwesen H. straße , in dem sich \n\ndie Wohnung des Klägers befindet, und P. straße bilden eine Wirt-\n\nschaftseinheit. \n\nMit Schreiben vom 7. Dezember 2001 errechneten die Beklagten für die \n\nvon dem Kläger bewohnte Wohnung eine monatliche Kostenmiete von 4,22 € \n\npro Quadratmeter ab dem 1. Januar 2002. Dem Schreiben war zur Begründung \n\neine Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Rechnungsjahr 2001 beigefügt, aus \n\nder sich die von den Beklagten geforderte Miete ergab. Die Beklagten hatten \n\nbereits seit mehreren Jahren Teile der Flachdächer der beiden Anwesen einem \n\nMobilfunkbetreiber zur Verfügung gestellt, der hierauf Mobilfunkantennen errich-\n\ntete und betrieb. Die Beklagten erzielten hieraus Einnahmen, die in der Wirt-\n\nschaftlichkeitsberechnung als Erträge nicht aufgeführt wurden und sich somit \n\nnach der Berechnung der Beklagten auf die Höhe der geforderten Kostenmiete \n\nnicht auswirkten. \n\n3 \n\nMit der Klage hat der Kläger verlangt, die Beklagten zur Vorlage einer \n\nWirtschaftlichkeitsberechnung für das Jahr 2001 unter Berücksichtigung von \n\nEinnahmen aus dem Betrieb der errichteten Mobilfunkantennen zu verurteilen. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat \n\ndas Landgericht das angefochtene Urteil abgeändert und die Beklagten an-\n\ntragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nverfolgen die Beklagten ihr Ziel einer Klageabweisung weiter. \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Kläger habe einen Anspruch auf Erstellung einer neuen Wirtschaft-\n\nlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der Einnahmen aus dem Betrieb \n\nder auf den Hausdächern installierten Mobilfunkantennen. Diese Einnahmen \n\nseien als Erträge nach § 31 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) anzu-\n\nsetzen. Dafür spreche der Wortlaut des § 31 Abs. 1 II. BV. Durch die Vermie-\n\ntung der Dachflächen finde eine grundstücksbezogene Nutzung und damit eine \n\nordentliche Bewirtschaftung im Sinne der Vorschriften statt. Die Einnahmen \n\nseien auch nachhaltig erzielt worden, denn die Antennen seien bereits 1997 \n\noder 1998 auf den Dächern errichtet worden. Aufgrund der erforderlichen Inves-\n\ntitionen sei ein kurzfristiger Abbau nicht zu erwarten. Gleichgültig sei, ob die \n\nErzielung der Einnahmen durch Mobilfunkantennen als Regelfall oder als Aus-\n\nnahme anzusehen sei, denn § 31 II. BV stelle nicht darauf ab, ob Vermieter re-\n\ngelmäßig derartige Einnahmen erzielten. Eine Verpflichtung des Vermieters zur \n\nVermietung von Dachflächen an Mobilfunkbetreiber bestehe zwar nicht. Dies \n\nschließe aber nicht aus, dass im Falle einer tatsächlichen Vermietung die Ein-\n\nnahmen und gegebenenfalls anfallende Kosten auch zu berücksichtigen seien. \n\nUnerheblich sei der Umstand, dass die Einnahmen im Zeitpunkt der Bewilligung \n\nder Förderung nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt worden sei-\n\nen. Schließlich sei zu bedenken, dass die Mieter jedenfalls den psychologi-\n\nschen Beeinträchtigungen durch die Funkantennen ausgesetzt seien und die \n\nBerücksichtigung der Einnahmen im Rahmen der Kostenmiete auch aus die-\n\nsem Grund sachgerecht erscheine. \n\nII. \n\n6 \n\n7 \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung in dem \n\nentscheidenden Punkt nicht stand. \n\nDer Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstellung einer \n\nneuen Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Jahr 2001 unter Berücksichtigung \n\nder Einnahmen aus den auf beiden Gebäudedächern errichteten Mobilfunkan-\n\ntennen. Es kann dahinstehen, ob ein Mieter von preisgebundenem Wohnraum \n\nbei der Ermittlung der Kostenmiete anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung \n\neinen Anspruch auf Berichtigung der Berechnung hat, wenn diese falsch oder \n\nunvollständig ist. Die von den Beklagten beigefügte Wirtschaftlichkeitsberech-\n\nnung ist ordnungsgemäß. Die aus der Vermietung von Dachflächen zum Be-\n\ntrieb einer Mobilfunkantenne erzielten Einnahmen des Vermieters stellen keine \n\nErträge im Sinne des § 31 II. BV dar und sind somit in einer Wirtschaftlichkeits-\n\nberechnung nicht anzurechnen (LG Frankfurt/M, zitiert nach Hitpaß, ZMR 2002, \n\n572, 577; LG Berlin, GE 2005, 1062; AG Schöneberg, GE 2005, 245; Hitpaß \n\naaO; anderer Ansicht AG Marburg, zitiert nach Hitpaß aaO, S. 576; Schmidt-\n\nFutterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 379; Heix in Fischer-\n\nDieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. IV, Stand März 2005 \n\n§ 31 II. BV, Anm. 3.2.; Maciejewski, MM 2001, 439, 440). \n\n8 \n\nNach § 2 Abs. 1 II. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die \n\nnach §§ 8 bis 9 WoBindG in Verbindung mit §§ 3 bis 10 NMV eine Grundlage \n\nfür die Ermittlung der Kostenmiete bildet, die laufenden Aufwendungen für das \n\nGebäude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Erträgen \n\ngegenüber zu stellen. Erträge sind gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Ein-\n\nnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher \n\nBewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt \n\nwerden können. Diese Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut unter Berücksichti-\n\ngung der Systematik der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und \n\ndem Sinn und Zweck der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung da-\n\nhingehend auszulegen, dass nur Einnahmen zu berücksichtigen sind, die im \n\nRahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks oder der Wirt-\n\nschaftseinheit erzielt werden und denen anrechenbare laufende Aufwendungen \n\n(§ 18 Abs. 1 II. BV) gegenüberstehen. Dies ist bei der Vermietung von Dachflä-\n\nchen zum Betrieb von Mobilfunkantennen nicht der Fall. \n\n9 \n\n1. Nach dem Wortlaut der Vorschrift des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV sind \n\nErträge nur diejenigen Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen, die bei or-\n\ndentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhal-\n\ntig erzielt werden können. Die Vermietung von Dachflächen zum Betrieb von \n\nMobilfunkantennen zählt nicht zur ordentlichen Bewirtschaftung eines Gebäu-\n\ndes. Soweit der Vermieter hieraus Einkünfte erzielt, stellen diese Einnahmen \n\nnach dem Wortlaut des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV keine Erträge dar. \n\n10 \n\n2. Ferner ergibt sich aus der Systematik der Vorschriften der Zweiten Be-\n\nrechnungsverordnung, wie die Revision zu Recht vorbringt, dass nicht sämtli-\n\nche Einnahmen des Vermieters zugunsten des Mieters bei der Ermittlung der \n\nHöhe der Kostenmiete anzurechnen sind, sondern nur solche, die aus der or-\n\ndentlichen Bewirtschaftung des Gebäudes herrühren und denen anrechenbare \n\nAufwendungen gegenüberstehen. \n\n11 \n\na) Dies folgt schon aus der Vorschrift des § 31 Abs. 1 Satz 2 II. BV. Da-\n\nnach fließen bestimmte Einnahmen, die der Vermieter aufgrund von Sonderleis-\n\ntungen im Verhältnis zu einzelnen Mietern erzielt und denen keine laufenden \n\nAufwendungen zuzuordnen sind, in die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht ein. \n\nZuschläge nach § 26 NMV (etwa für eine gewerbliche Tätigkeit des Mieters in \n\nden Mieträumen oder für eine Untervermietung) werden deshalb nicht in die \n\nBerechnung eingestellt, weil sie für besondere Vorteile und Nutzungen des Mie-\n\nters vorgesehen sind, denen keine allgemein für das Gebäude maßgeblichen \n\nlaufenden Aufwendungen entsprechen (Heix aaO, § 31, Anm. 6.2.). Über den \n\nWortlaut des § 31 Abs. 1 Satz 2 II. BV hinaus werden ferner Vergütungen im \n\nSinne des § 27 NMV nicht angerechnet, soweit sie dem Mieter als Person ab-\n\nverlangt werden (wie laufende Leistungen zur persönlichen Betreuung und Ver-\n\nsorgung des Mieters) und ebenfalls nicht mit der ordentlichen Bewirtschaftung \n\ndes Gebäudes zusammenhängen (Heix aaO, § 31, Anm. 6.3.). Werden jedoch \n\n- wie ausgeführt - bestimmte Sonderleistungen des Vermieters allein in dem \n\nVerhältnis zu dem betreffenden Mieter abgerechnet und in der Wirtschaftlich-\n\nkeitsberechnung nicht berücksichtigt, so muss dies erst recht für die Einnahmen \n\naus Verträgen mit Dritten gelten, wenn die Vereinbarung - wie im vorliegenden \n\nFall - nicht auf die ordentliche Bewirtschaftung des Gebäudes gerichtet ist und \n\nihnen, wie unter b) dazulegen ist, keine anrechenbaren Aufwendungen für das \n\nGebäude entsprechen. \n\n12 \n\nb) Aus den Vorschriften über die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsbe-\n\nrechnung in § 2 Abs. 1, § 3 Nr. 4 II. BV ergibt sich, dass Erträge nicht unbe-\n\ngrenzt zu berücksichtigen sind, sondern nur, soweit ihnen laufende Aufwendun-\n\ngen entsprechen (Hitpaß aaO, S. 577; vgl. auch Heix aaO, § 31, Anm. 6.3. zu \n\nVergütungen). Nach § 2 Abs. 1 II. BV sind die laufenden Aufwendungen zu er-\n\nmitteln und den Erträgen gegenüber zu stellen. Hat der Vermieter Aufwendun-\n\ngen für die Einrichtung einer Mobilfunkantenne oder für die Bereitstellung einer \n\nentsprechenden Dachfläche an den Mobilfunkbetreiber, wären dies keine lau-\n\nfenden Aufwendungen im Sinne des § 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV. Denn derartige \n\nAufwendungen sind weder Kapitalkosten nach § 19 II. BV noch Bewirtschaf-\n\ntungskosten nach § 24 II. BV. Letztere Kosten beziehen sich nicht auf den ge-\n\nsamten Aufwand des Vermieters, den dieser zur Unterhaltung des Gebäudes \n\nerbringt. Anrechenbar sind nur solche Kosten, die zur Bewirtschaftung des Ge-\n\nbäudes nach den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung erforderlich \n\nsind. Dies betrifft nach § 24 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit §§ 26 bis 28 II. BV \n\nnur Kosten, deren zugrunde liegender Aufwand dem Mieter unmittelbar oder \n\nmittelbar zugute kommt und dem Zweck der sozialen Wohnraumförderung im \n\nSinne des § 1 Abs. 1 WoFG dient. Die Verwertung von Teilen des Grundstü-\n\nckes oder Gebäudes zum Betrieb von Mobilfunkantennen steht mit der sozialen \n\nWohnraumförderung in keinem Zusammenhang. Sie betrifft auch keine Rechte \n\noder Pflichten des Vermieters aus den abgeschlossenen Mietverträgen mit Mie-\n\ntern von preisgebundenem Wohnraum. Entstehen dem Vermieter Kosten für die \n\nVermietung von Dachflächen an Dritte, sind dies daher keine anrechenbaren \n\nlaufenden Aufwendungen im Sinne des § 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV. Deshalb sind \n\nauch die entsprechenden Erträge des Vermieters aus einer Tätigkeit wie der \n\nVermietung von Dachflächen an Mobilfunkbetreiber, die über die erforderliche \n\nBewirtschaftung des Grundstücks hinausgeht, nicht in der Wirtschaftlichkeitsbe-\n\nrechnung aufzuführen. \n\n13 \n\n3. Das gefundene Ergebnis entspricht auch dem Sinn und Zweck der Er-\n\nstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese Berechnung soll dazu die-\n\nnen, bei der Bestimmung des Mietpreises, insbesondere der Kostenmiete, die \n\nInteressen von Mieter und Vermieter sachgemäß abzugrenzen und nach festen \n\nRegeln zu gewährleisten, dass einerseits der Vermieter das ihm wirtschaftlich \n\nGebührende erhält, ohne dass andererseits der Mieter mehr als das danach für \n\nden Vermieter Notwendige zahlen muss. Die Bestimmungen über die Aufstel-\n\nlung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung sollen auch dem Schutz des Mieters \n\ndienen (Senat, Urteil vom 24. Februar 1971, VIII ZR 152/69, WM 1971, 452 un-\n\nter II 1 c). Diesem Gedanken entspricht es, wenn nicht sämtliche vom Vermieter \n\nim Zusammenhang mit der Unterhaltung des Hauses entstehenden Kosten und \n\nerzielten Erträge in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden, son-\n\ndern nur solche Aufwendungen und Erträge, die im Rahmen der ordentlichen \n\nBewirtschaftung von Gebäuden des sozialen Wohnungsbaus entstehen und für \n\nden Mieter durch die Begrenzung in den Vorschriften der §§ 18 f. II. BV vorher-\n\nsehbar und kalkulierbar sind. Dies ist hier, wie ausgeführt, nicht der Fall. \n\nIII. \n\n14 \n\nDas angegriffene Urteil kann somit keinen Bestand haben. Der Rechts-\n\nstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststel-\n\nlungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Berufung des \n\nKlägers gegen das erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (§§ 562 Abs. 1, \n\n563 Abs. 3 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG München, Entscheidung vom 10.02.2004 - 453 C 28610/03 - \n\nLG München I, Entscheidung vom 22.09.2004 - 15 S 11239/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_310-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-02/viii-zr-310-04","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_310-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_310-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-02/viii-zr-310-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_310-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:11:55.151199+00:00"}}