{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_257-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-06-14","aktenzeichen":"VIII ZR 257/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 557a Abs. 3, Abs. 4 Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbar- ten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeit- raum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeit- raum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n14. Juni 2006 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 257/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 557a Abs. 3, Abs. 4 \n\nÜbersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbar-\n\nten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeit-\n\nraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht \n\ninsgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeit-\n\nraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, \n\nNJW 2006, 1059). \n\nBGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04 - LG Darmstadt \n\nAG Michelstadt \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 26. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter \n\nDr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts \n\nDarmstadt, 21. Zivilkammer, vom 28. Juli 2004 unter Zurückwei-\n\nsung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit \n\naufgehoben, als das Berufungsgericht die Klage unter Abände-\n\nrung des Urteils des Amtsgerichts Michelstadt vom 26. September \n\n2003 mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, festzustellen, dass die \n\nKläger nicht verpflichtet sind, für die Zeit ab dem 1. April 2003 für \n\ndas Mietobjekt R. straße in M. an den \n\nBeklagten Miete zu zahlen. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nMit Mietvertrag vom 28. März 2002 mieteten die Kläger von dem Beklag-\n\nten ein Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung am Ortsrand von M. \n\n . In § 2 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift \"Mietzeit\" wie \n\nfolgt: \n\n\"Das Mietverhältnis beginnt am 01-05-2002. Der Mietvertrag wird für die \nDauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30-04-2007. Er \nverlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird. …\" \n\n2 \n\nDie in den Formulartext maschinenschriftlich eingefügte Laufzeit des Ver-\n\ntrages entsprach dem ausdrücklichen Wunsch der Kläger. Weiter trafen die \n\nParteien in einer \"Anlage zum Mietvertrag § 27\" unter anderem noch folgende \n\n\"Sonstige Vereinbarungen\": \n\n\"§ 4 – Miete \nZusatzmietvertrag \nEs gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu-\nsatzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. \n\n§ 5 – Änderung der Miete \nEs gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu-\nsatzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. \n\n§ 21 – Beendigung des Mietverhältnisses \nDer Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung \ndes Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese \nRegelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. …\" \n\n3 \n\n4 \n\nZugleich schlossen die Parteien in einem \"Zusatzmietvertrag\" die ge-\n\nnannte \"Staffelmietvereinbarung\". \n\nMit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2002 kündigten die Kläger das \n\nMietverhältnis mit dem Beklagten \"fristgerecht\" zum 31. März 2003. Zur Be-\n\ngründung wiesen sie darauf hin, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anla-\n\nge zum Mietvertrag nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nach-\n\nteil des Mieters von der Regelung des § 573c Abs. 1 BGB abweiche. Der Be-\n\nklagte widersprach der Kündigung. \n\n5 \n\nNach dem Auszug aus dem Haus des Beklagten haben die Kläger mit ih-\n\nrer Klage die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis aufgrund ihrer Kün-\n\ndigung mit dem Ablauf des 31. März 2003 geendet habe. Im weiteren Verlauf \n\ndes Rechtsstreits haben sie mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre \n\nauf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Erklärungen \n\nwegen arglistiger Täuschung durch den Beklagten angefochten. Dazu haben \n\nsie behauptet, dass ein ortsansässiger Großbauer, der Zeuge S. , aufgrund \n\neiner behördlichen Sondergenehmigung die dem Mietobjekt benachbarten Fel-\n\nder alle zwei bis drei Wochen zur geruchsintensiven Entsorgung von Gülle nut-\n\nze; dies habe ihnen der Beklagte, der davon durch Beschwerden des Vormie-\n\nters, des Zeugen C. , Kenntnis gehabt und daraufhin mit dem Zeugen S. \n\ngesprochen habe, bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegen. Die Kläger \n\nhaben deswegen hilfsweise die Feststellung beantragt, dass sie nicht verpflich-\n\ntet seien, für die Zeit ab dem 1. April 2003 an den Beklagten Miete zu zahlen. \n\n6 \n\nDas Amtsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Auf \n\ndie Berufung des Beklagten hat das Landgericht nach Durchführung einer Be-\n\nweisaufnahme das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewie-\n\nsen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der vom Senat zugelassenen Revi-\n\nsion. \n\n \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist nur teilweise begründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDie Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 habe das Mietver-\n\nhältnis nicht zum 31. März 2003 beendet, weil die Kläger in dem Mietvertrag \n\nwirksam auf ihr Kündigungsrecht bis zum 30. April 2007 verzichtet hätten. Ein \n\nindividualvertraglich vereinbarter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungs-\n\nrechts des Mieters sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch \n\nnoch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom \n\n19. Juni 2001 wirksam. Die Behauptung der Kläger, dass der Kündigungsver-\n\nzicht in der Anlage zum Mietvertrag nicht individualvertraglich vereinbart, son-\n\ndern von dem Beklagten vorformuliert worden sei, sei nicht entscheidungser-\n\nheblich. Die Kläger hätten selbst vorgetragen, die Regelung der Laufzeit in § 2 \n\ndes Mietvertrages sei auf ihren ausdrücklichen Wunsch erfolgt, weil sie im Falle \n\ndes Verkaufs des Hauses eine Eigenbedarfskündigung hätten vermeiden wol-\n\nlen. Somit sei schon nach ihrer eigenen Darstellung mit der Befristung des \n\nMietvertrages ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bezweckt gewesen. Der \n\nKündigungsverzicht der Mieter in der Anlage des Mietvertrages enthalte keine \n\ndarüber hinausgehende Verpflichtung der Kläger. \n\n10 \n\nDas Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 23. Mai \n\n2003 erklärte Anfechtung der Kläger wegen arglistiger Täuschung beendet \n\nworden. Die Kläger hätten nicht bewiesen, dass die Verteilung von Gülle ange-\n\nsichts der erkennbar ländlichen Umgebung des Hauses und der angrenzenden \n\nlandwirtschaftlichen Nutzung ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß er-\n\nreicht habe und dass der Beklagte hiervon Kenntnis gehabt habe. Weder der \n\nZeuge C. noch der Zeuge S. hätten bestätigt, dass sie mit dem Beklag-\n\nten über dieses Thema gesprochen hätten. \n\nII. \n\n11 \n\nDiese Entscheidung hält nur bezüglich des Hauptantrags der Kläger im \n\nErgebnis der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zu-\n\nrückzuweisen ist. \n\n12 \n\n1. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass \n\ndas Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger \n\nvom 19. Dezember 2002 (\"fristgerecht\") nicht gemäß §§ 542, 573c Abs. 1 BGB \n\nmit Ablauf des 31. März 2003 beendet worden ist. \n\n13 \n\na) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist das Beru-\n\nfungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der auf ausdrücklichen \n\nWunsch der Kläger erfolgten Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages um \n\neine Individualvereinbarung handelt, die als beiderseitiger Verzicht auf das \n\nKündigungsrecht für die Dauer der Vertragslaufzeit auszulegen ist, und dass \n\ndeshalb dem einseitigen Kündigungsverzicht der Kläger in § 21 der Anlage zum \n\nMietvertrag unabhängig davon, ob es sich dabei um eine individualvertragliche \n\noder um eine vom Beklagten vorformulierte Regelung handelt, keine eigenstän-\n\ndige Bedeutung zukommt. \n\n14 \n\nb) Weiter hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, \n\ndass der Kündigungsverzicht der Kläger ihrer Kündigung vom 19. Dezember \n\n2002 entgegensteht. \n\n15 \n\naa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat, \n\nist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten \n\nKündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem In-\n\nkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) \n\nam 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR \n\n81/03, NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen Kündi-\n\ngungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 379/03, NJW \n\n2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil \n\nvom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005 \n\n– VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574). Ob dies, wie die Revision meint, nur für \n\nMietverträge gilt, die von vorneherein auf unbestimmte Zeit geschlossen wer-\n\nden, hingegen nicht für solche Zeitmietverträge, bei denen keiner der Befri-\n\nstungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist und deswegen gemäß \n\n§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit lediglich fin-\n\ngiert wird, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Annahme der Revision \n\nhandelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien nicht um einen Zeitmietvertrag \n\nim Sinne des § 575 BGB. Ein solcher setzt nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor-\n\naus, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mithin \n\nnach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von selbst endet (vgl. die Gesetzesbe-\n\ngründung in BT-Drucks. 14/4553 S. 69). Das trifft auf den Mietvertrag der Par-\n\nteien nicht zu. Dieser ist zwar nach § 2 auf die Dauer von 60 Monaten ge-\n\nschlossen und läuft bis zum 30. April 2007. Er verlängert sich jedoch jeweils um \n\nzwölf Monate, falls er nicht gekündigt wird. Aufgrund dieser Fortsetzungsklausel \n\nist der Mietvertrag der Parteien von vorneherein auf unbestimmte Zeit ge-\n\nschlossen. \n\n16 \n\nbb) Das Berufungsgericht hat aber nicht berücksichtigt, dass die Parteien \n\nzugleich mit dem Mietvertrag vom 28. März 2002 in einem \"Zusatzmietvertrag\" \n\neine \"Staffelmietvereinbarung\" geschlossen haben. Angesichts dessen kommt \n\nhier § 557a BGB zur Anwendung. Nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift kann \n\ndas Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der \n\nStaffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum \n\nNachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. \n\n17 \n\n(1) Hier haben die Kläger auf die ordentliche Kündigung des Mietvertra-\n\nges bis zum 30. April 2007 verzichtet, wie sich aus der Individualvereinbarung \n\neiner Vertragslaufzeit von 60 Monaten bis zu dem genannten Datum in § 2 des \n\nMietvertrages ergibt (vgl. oben unter II 1 a). Dadurch ist das Kündigungsrecht \n\nder Kläger entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab-\n\nschluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen. Dass \n\ndie Staffelmietvereinbarung nach den §§ 4 und 5 der Anlage zum Mietvertrag \n\nerst ab dem 1. Mai 2003 gelten soll, rechtfertigt – entgegen der vom Beklagten \n\nbereits in erster Instanz vertretenen Auffassung – keine andere Beurteilung. \n\nWie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, beginnt die \n\nVierjahresfrist des früheren § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung zu \n\n§ 557a BGB, nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem \"Ab-\n\nschluss\" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietverein-\n\nbarung (Urteil vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM \n\n2005, 782 unter II 3). Für die insoweit gleich lautende Nachfolgebestimmung \n\ndes § 557a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten. Mithin ist die Frist hier ab \n\ndem 28. März 2002 zu berechnen. Das Kündigungsrecht der Kläger konnte da-\n\nher höchstens bis zum Ablauf des 28. März 2006 und nicht bis zum Ablauf des \n\n30. April 2007 ausgeschlossen werden. \n\n18 \n\n(2) Daraus, dass das Kündigungsrecht der Kläger nach § 2 des Mietver-\n\ntrages entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab-\n\nschluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen ist, \n\nfolgt indessen nicht, dass der Kündigungsverzicht der Kläger nach § 557a \n\nAbs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam, \n\nals seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung über-\n\nschreitet. Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (Münch-\n\nKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., \n\n§ 557a Rdnr. 8; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557a \n\nBGB Rdnr. 13; ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a \n\nBGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des § 10 Abs. 2 \n\nSatz 6 MHG; a.A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 557a Rdnr. 11 unter \n\nunzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 – VIII ZR 316/03, \n\nNJW-RR 2004, 1309). Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII \n\nZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht \n\num einen individualvertraglichen, sondern um einen formularmäßigen Kündi-\n\ngungsverzicht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formu-\n\nlarklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mie-\n\nters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Auf-\n\nrechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhalten-\n\nden Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern nicht in Be-\n\ntracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO unter II 3 b). \n\n19 \n\nDass bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung der Kündigungs-\n\nverzicht des Mieters dagegen nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer mehr \n\nals vier Jahre beträgt, ergibt sich allerdings – anders als nach § 10 Abs. 2 \n\nSatz 6 MHG (dazu Senatsurteil vom 29. Juni 2005, aaO, unter II 2 m.w.Nachw.; \n\nferner Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05, aaO, unter II 3 c) – \n\nnicht aus dem Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB. Während § 10 Abs. 2 Satz 6 \n\nMHG ausdrücklich bestimmte, dass eine Beschränkung des Kündigungsrechts \n\ndes Mieters unwirksam ist, \"soweit\" sie sich auf einen Zeitraum von mehr als \n\nvier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt, lässt die Formulierung \n\nvon § 557a Abs. 4 BGB offen, ob eine zum Nachteil des Mieters von § 557a \n\nAbs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise \n\nunwirksam ist. Auch der Gesetzesbegründung zu § 557a BGB lässt sich inso-\n\nweit nichts entnehmen. Dort ist zwar von der \"Übereinstimmung mit dem gel-\n\ntenden Recht\" die Rede; diese Übereinstimmung bezieht sich jedoch allein dar-\n\nauf, dass nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift \"das (ordentliche) Kündigungsrecht \n\ndes Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung \n\nausgeschlossen werden kann\" (BT-Drucks. 14/4553 S. 53; vgl. auch Senatsur-\n\nteil vom 25. Januar 2006, aaO). \n\n20 \n\nDafür, dass eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 \n\nBGB abweichende Vereinbarung nach § 557a Abs. 4 BGB nur teilweise, näm-\n\nlich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des Kündigungsverzichts des Mie-\n\nters vier Jahre überschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck. Die zeitliche \n\nBegrenzung des Kündigungsverzichts des Mieters in § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB \n\ndient dem Schutz des Mieters. Nach der Gesetzesbegründung zu der, wie oben \n\nerwähnt, insoweit übereinstimmenden Vorgängerregelung in § 10 Abs. 2 Satz 6 \n\nMHG ist es \"zu erwarten, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation \n\nden Mietern Verträge vorlegen werden, in denen neben der Vereinbarung eines \n\ngestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit \n\nausgeschlossen ist. Unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der \n\nWohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages erscheint es erfor-\n\nderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu \n\nbegrenzen\" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Novem-\n\nber 2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 unter II 3 b aa (2)). Durch diese zeit-\n\nliche Begrenzung des Kündigungsverzichts ist der Mieterschutz nach Auffas-\n\nsung des Gesetzgebers in dem insoweit erforderlichen Umfang gewährleistet, \n\nweswegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG lediglich die Teilunwirksamkeit eines über \n\ndie Dauer von vier Jahren hinaus gehenden Kündigungsverzichts des Mieters \n\nvorgesehen hat. Das gilt unverändert auch für § 557a BGB. So heißt es in der \n\nGesetzesbegründung zu dieser Vorschrift, dass \"wegen des bei der Staffelmiete \n\nbestehen bleibenden Sonderkündigungsrechts des Mieters nach vier Jahren … \n\ndieser hinreichend geschützt\" ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 37; vgl. auch Senats-\n\nurteil vom 23. November 2005, aaO). Danach erscheint es gerechtfertigt, die \n\ndurch § 557a Abs. 4 BGB angeordnete Unwirksamkeit der zum Nachteil des \n\nMieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichenden Individualvereinbarung \n\neines Kündigungsverzichts wie bisher gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auf des-\n\nsen vier Jahre überschreitende Dauer zu beschränken. \n\n21 \n\nAus § 139 BGB ergibt sich nichts anderes. Danach ist, wenn ein Teil ei-\n\nnes Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht \n\nanzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein wür-\n\nde. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teil-\n\nnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssit-\n\nte gehoffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, dass die Parteien das objektiv \n\nVernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben \n\n(Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 b \n\nbb m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, dass die Parteien im vorliegenden \n\nFall einen vierjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Das gilt hier um so \n\nmehr, als die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrags mit dem darin lie-\n\ngenden beiderseitigen Kündigungsverzicht (vgl. oben unter II 1 a) dem aus-\n\ndrücklichen Wunsch der Kläger entsprach. \n\n22 \n\nDiese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts-\n\nhofs zur Herabsetzung individuell vereinbarter überlanger Vertragslaufzeiten in \n\nvergleichbaren Fällen. So sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Se-\n\nnats Bierlieferungsverträge mit individualvertraglich geregelter Bezugsbindung, \n\ndie allein wegen ihrer übermäßig langen Laufzeit gegen die guten Sitten ver-\n\nstoßen, mit einer angemessenen Laufzeit aufrecht zu erhalten (Senatsurteil \n\nvom 21. März 1990 – VIII ZR 49/89, WM 1990, 1392 unter 2 b m.w.Nachw.; zur \n\nUnzulässigkeit der Rückführung einer formularmäßig vereinbarten, übermäßig \n\nlangen Vertragslaufzeit vgl. dagegen Senat, BGHZ 143, 103, 118 ff.). In Anleh-\n\nnung daran ist es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, \n\ndass auch eine zeitlich unbegrenzte Wettbewerbsbeschränkung auf das noch \n\nzu billigende Maß zurückgeführt werden kann (Urteil vom 29. Oktober 1990 \n\n– II ZR 241/89, WM 1990, 2121 unter 2 d; Urteil vom 14. Juli 1997 – II ZR \n\n238/96, WM 1997, 1707 unter 3 a, jew. m.w.Nachw.). Darüber hinaus hat der \n\nSenat gemäß § 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit angenommen, wenn \n\ndie Vereinbarung einer Mietsicherheit das nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige \n\nMaß überschreitet (Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 \n\nunter II 2 b m.w.Nachw.). \n\n23 \n\n(3) Ist der in § 2 des Mietvertrages liegende Kündigungsverzicht der Klä-\n\nger nach alledem nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Ab-\n\nschluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 überschreitet, steht er \n\neiner ordentlichen Kündigung der Kläger bis zum Ablauf des 28. März 2006 und \n\ndamit auch zum 31. März 2003 entgegen. \n\n24 \n\n2. Ohne Erfolg macht die Revision hilfsweise geltend, die Kündigung der \n\nKläger vom 19. Dezember 2002 sei aus den zur Anfechtung des Mietvertrages \n\nnach § 123 BGB angeführten Gründen jedenfalls als außerordentliche Kündi-\n\ngung (§§ 543, 569 BGB) wirksam. Sie übersieht, dass nach § 569 Abs. 4 BGB \n\nder zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben an-\n\nzugeben ist. Fehlt es daran, so ist die Kündigung unwirksam (Senatsbeschluss \n\nvom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 a \n\nm.w.Nachw.). So ist es hier. In dem anwaltlichen Kündigungsschreiben der Klä-\n\nger vom 19. Dezember 2002 findet die von ihnen erst im Verlauf des Rechts-\n\nstreits behauptete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsin-\n\ntensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern keine Erwähnung. \n\nVielmehr haben die Kläger in dem Schreiben lediglich geltend gemacht, dass \n\ndie Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. \n\nIII. \n\n25 \n\n26 \n\nHinsichtlich des Hilfsantrags der Kläger hält die Entscheidung des Beru-\n\nfungsgerichts der revisionsrechtlichen Nachprüfung dagegen nicht stand. \n\n1. Das Berufungsgericht hat insoweit allerdings im Ergebnis zu Recht \n\nangenommen, dass die Kläger im anwaltlichen Schriftsatz vom 23. Mai 2003 \n\nihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Willenser-\n\nklärungen nicht mit Erfolg gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täu-\n\nschung mit der Begründung angefochten haben, der Beklagte habe ihnen die \n\nBeeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsintensive Ausbringen \n\nvon Gülle auf den benachbarten Feldern verschwiegen. \n\n27 \n\nIn diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob die Rüge \n\nder Revision berechtigt ist, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft \n\nnicht die von den Klägern benannte Zeugin B. zum Ausmaß der Geruchs-\n\nbelästigung vernommen. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die Geruchs-\n\nbelästigung seinerzeit auch unter Berücksichtigung der ländlichen Umgebung \n\ndes Hauses ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß erreicht hat. Jedenfalls \n\nhat das Berufungsgericht ohne durchgreifenden Rechtsfehler angenommen, die \n\nKläger hätten schon nicht den ihnen obliegenden Beweis erbracht, dass der \n\nBeklagte bei Abschluss des Mietvertrages von der geruchsintensiven Ausbrin-\n\ngung der Gülle Kenntnis gehabt habe, weil weder der Zeuge C. noch der \n\nZeuge S. bestätigt hätten, dass sie mit dem Beklagten über dieses Thema \n\ngesprochen hätten. \n\n28 \n\nInsoweit rügt die Revision allerdings zu Recht, dass das Berufungsge-\n\nricht gegen § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO verstoßen hat, indem es die Aussage des \n\nZeugen S. nicht im Sitzungsprotokoll vom 30. Juni 2004 festgestellt hat. Die \n\ndafür im Protokoll angeführte Begründung des Berufungsgerichts, gegen das \n\nBerufungsurteil sei kein Rechtsmittel mehr gegeben, ist unzutreffend. Die Vor-\n\naussetzungen, unter denen gemäß § 161 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Feststellungen nach \n\n§ 160 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 ZPO nicht in das Protokoll aufgenommen werden \n\nmüssen, sind nicht gegeben, wenn das Berufungsurteil – wie hier – der Nichtzu-\n\nlassungsbeschwerde nach § 544 ZPO unterliegt (BGH, Beschluss vom 24. Juni \n\n2003 – VI ZR 309/02, NJW 2003, 3057 unter 2; BGHZ 156, 97, 101). Dieser \n\nVerfahrensfehler hat sich jedoch nicht ausgewirkt. Die an sich notwendige Pro-\n\ntokollierung des Inhalts der Beweisaufnahme ist ausnahmsweise entbehrlich, \n\nwenn sich dieser mit der erforderlichen Klarheit aus dem Tatbestand oder den \n\nEntscheidungsgründen des Berufungsurteils ergibt (BGH, Beschluss vom \n\n24. Juni 2003, aaO m.w.Nachw.). Das ist hier der Fall. In den Entscheidungs-\n\ngründen des Berufungsurteils heißt es nämlich, der Zeuge S. habe – eben-\n\nso wie der Zeuge C. – nicht bestätigt, mit dem Beklagten über dieses \n\nThema, das heißt über die Verteilung von Gülle auf den Feldern in der Umge-\n\nbung des Hauses, gesprochen zu haben. Daraus geht mit der erforderlichen \n\nKlarheit hervor, dass der Zeuge S. die diesbezügliche Beweisfrage, die \n\neinfach zu beantworten war, bei seiner Vernehmung verneint hat, wie sich auch \n\nden schriftsätzlichen Stellungnahmen der Parteien zum Ergebnis der Beweis-\n\naufnahme entnehmen lässt. Ein abweichender Inhalt der Zeugenaussage wird \n\nvon der Revision nicht geltend gemacht. \n\n29 \n\n2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht \n\nnicht geprüft hat, ob die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung \n\ndes Mietvertrags entsprechend § 140 BGB in eine als rechtliches Minus darin \n\nenthaltene außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch die Kläger we-\n\ngen der von ihnen behaupteten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs umzudeu-\n\nten ist. Dies ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen. Für die Frage, ob die \n\nKündigung gegebenenfalls berechtigt wäre, würde es nicht auf die vom Beru-\n\nfungsgericht gemäß den vorstehenden Ausführungen ohne durchgreifenden \n\nRechtsfehler verneinte Kenntnis des Beklagten von der in Rede stehenden Ge-\n\nruchsbeeinträchtigung ankommen, sondern vielmehr auf deren - unter anderem \n\ndurch die bislang nicht gehörte Zeugin B. - unter Beweis gestellten Um-\n\nfang. \n\n30 \n\nAus diesem Grund kann das Berufungsurteil insoweit, als das Beru-\n\nfungsgericht die Klage mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, keinen Bestand \n\nhaben. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es noch \n\nweiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil in \n\ndem bezeichneten Umfang aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhand-\n\nlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \nAG Michelstadt, Entscheidung vom 26.09.2003 - 1 C 222/03 - \nLG Darmstadt, Entscheidung vom 28.07.2004 - 21 S 264/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_257-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-14/viii-zr-257-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":20},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 123","ref_norm":"123","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 569","ref_norm":"569","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 160","ref_norm":"160","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 140","ref_norm":"140","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_257-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_257-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-14/viii-zr-257-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_257-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:38:44.987347+00:00"}}