{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_255-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-07-13","aktenzeichen":"VIII ZR 255/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 157 A Zum konkludenten Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem E- hepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 255/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n13. Juli 2005 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB § 157 A \n\nZum konkludenten Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem E-\n\nhepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. \n\nBGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 255/04 - LG Berlin \n\nAG Schöneberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 25. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin \n\nHermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 63 des \n\nLandgerichts Berlin vom 15. Juni 2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagte zu 2 und ihr früherer Ehemann, der Beklagte zu 1, bewohn-\n\nten aufgrund eines Mietvertrags vom 19. Juli 1984 eine Wohnung der Kläger in \n\nB. . Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch den Beklagten zu 1 hielt sich \n\ndie Beklagte zu 2 über mehrere Monate hinweg im Ausland auf; dies war dem \n\ndamaligen Vermieter - dem Rechtsvorgänger der Kläger - bekannt. Der Beklag-\n\nte zu 1 trug in die zur Bezeichnung des Mieters vorgesehenen Leerzeilen des \n\nMietvertragsformulars handschriftlich seinen eigenen Namen sowie den Namen \n\nder Beklagten zu 2 ein und unterzeichnete den Vertrag mit seinem Namen. \n\nNach § 3 Ziff. 2 des Mietvertrags werden die Schönheitsreparaturen vom Mieter \n\ngetragen. \n\nIm Mai 1995 trennten sich die Eheleute. Der Beklagte zu 1 zog aus der \n\nWohnung aus, ohne den Vermieter hierüber zu unterrichten. Seitdem nutzte die \n\nBeklagte zu 2 die Wohnung allein und leistete Mietzahlungen. Aufgrund eines \n\nan beide Beklagten gerichteten Mieterhöhungsverlangens vom 8. März 1996 \n\nzahlte die Beklagte zu 2 ab Mai 1996 eine erhöhte Miete. Mit Schreiben vom \n\n28. Juli 1998 erklärte die Beklagte die Kündigung \"der Wohnung\". In einem \n\nSchreiben vom 5. Juli 1999 bat sie die von den Klägern beauftragte Hausver-\n\nwaltung, \"den Mietvertrag\" bis zum 1. Oktober 1999 zu verlängern; dem stimm-\n\nte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 15. Juli 1999 zu. Im Oktober 1999 \n\nübersandte die Beklagte zu 2 der Hausverwaltung die Wohnungsschlüssel. Mit \n\nSchreiben vom 29. Dezember 1999 forderten die Kläger beide Beklagte unter \n\nFristsetzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf und kündigten an, \n\nnach Fristablauf Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Beklagten \n\nkamen der Aufforderung nicht nach. \n\nDie Kläger verlangen von den Beklagten Schadensersatz wegen der Ko-\n\nsten von Schönheitsreparaturen und eines Sachverständigengutachtens sowie \n\nNutzungsausfall für die Monate September und Oktober 1999. Das Amtsgericht \n\nhat durch Teilurteil die Beklagte zu 2 zur Zahlung von 8.587,46 € nebst Zinsen \n\nverurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten \n\nzu 2 hat das Landgericht die Klage durch Versäumnisurteil, das es im weiteren \n\naufrechterhalten hat, insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu-\n\ngelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstin-\n\nstanzlichen Teilurteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDen Klägern stünden keine Ansprüche auf Schadensersatz und Nut-\n\nzungsentschädigung gegen die Beklagte zu 2 zu, weil sie nicht Partei des Miet-\n\nvertrags sei. Sie sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht wirksam durch \n\nden Beklagten zu 1 vertreten worden. Dieser habe keine Vertretungsmacht zum \n\nAbschluß des Mietvertrags auch für seine damalige Ehefrau gehabt. Die Be-\n\nklagte sei dem Mietvertrag weder nachträglich beigetreten, noch habe sie den \n\nVertragsschluß genehmigt. Weder die alleinige Nutzung der Wohnung durch die \n\nBeklagte seit Mai 1995 noch ihre teilweise Zahlung der Miete ließen zwingend \n\nauf eine Genehmigung schließen. Denn es sei ebenso möglich, daß die Beklag-\n\nte jeweils im Einvernehmen mit ihrem früheren Ehemann gehandelt habe, ohne \n\nselbst Mieterin werden zu wollen. \n\nII. \n\nHiergegen wenden sich die Kläger mit Erfolg. \n\n1. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht der Auffassung, die Beklagte zu 2 \n\nsei nicht Partei des Mietvertrags geworden. \n\nEs kann dahinstehen, ob der Beklagte zu 1 den Mietvertrag vom 19. Juli \n\n1984 nicht nur im eigenen Namen, sondern auch im Namen der Beklagten zu 2 \n\ngeschlossen hat (§ 164 BGB); dies hat die Beklagte zu 2 - worauf die Revisi-\n\nonserwiderung verweist - unter Beweisantritt bestritten. Offenbleiben kann \n\nauch, ob die Beklagte eine etwaige vollmachtlose Erklärung des Beklagten zu 1 \n\nin ihrem Namen bei Vertragsschluß in der Folgezeit genehmigt hat (§§ 177 \n\nAbs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB). \n\nDie Beklagte zu 2 ist dem Mietvertrag vom 19. Juli 1984 jedenfalls nach \n\ndem Auszug des Beklagten zu 1 im Mai 1995 aus der bis zu diesem Zeitpunkt \n\ngemeinsam genutzten Ehewohnung beigetreten und hierdurch mit allen Rech-\n\nten und Pflichten Mietvertragspartei geworden. Dies hat das Berufungsgericht, \n\nwie die Revision zu Recht rügt, verkannt, weil es den Sachverhalt unvollständig \n\nund in einer der Erfahrung des täglichen Lebens widersprechenden Weise ge-\n\nwürdigt hat (§§ 133, 157 BGB). Der Senat kann die Auslegung der für den Ver-\n\ntragsbeitritt maßgeblichen Erklärungen selbst vornehmen, weil weitere Feststel-\n\nlungen insoweit nicht zu erwarten sind (Senatsurteile BGHZ 124, 39, 45; Urteil \n\nvom 16. Dezember 1998 - VIII ZR 197/97, NJW 1999, 1022 = WM 1999, 922, \n\nunter II 2 b). \n\n2. Die Voraussetzungen eines - stillschweigenden - Vertragsbeitritts \n\n(§§ 305 a.F., 145 ff. BGB), der zwischen dem Vermieter und dem in das Ver-\n\ntragsverhältnis eintretenden Mieter unter Zustimmung des bisherigen Mieters \n\nvereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 65, 49, 51 ff.; 72, 394, 397 f.; \n\nBGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM \n\n1998, 767, unter II 2 b), liegen vor. \n\nDie Beklagte zu 2 hat gegenüber der von den Klägern beauftragten \n\nHausverwaltung Erklärungen abgegeben, die nach ihrem objektiven Erklä-\n\nrungswert vom Empfängerhorizont aus dahin zu verstehen sind, daß die Be-\n\nklagte eigene Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen wollte. \n\nOhne Bedeutung ist, ob die Beklagte zu 2 eine vertragliche Verpflichtung zu \n\nbegründen beabsichtigte. Trotz fehlenden Erklärungsbewußtseins (Rechtsbin-\n\ndungswillens, Geschäftswillens) liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklä-\n\nrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen \n\nund vermeiden können, daß seine Äußerung nach Treu und Glauben und der \n\nVerkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und wenn der Emp-\n\nfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGHZ 91, 324, 327 ff.; 109, 171, \n\n177 f. m.w.Nachw.). So verhält es sich hier. \n\nNach der Trennung von ihrem (damaligen) Ehemann im Mai 1995 ist die \n\nBeklagte gegenüber der von den Klägern beauftragten Hausverwaltung jahre-\n\nlang wie eine Mieterin aufgetreten. Zu keinem Zeitpunkt hat sie dabei \n\n- ausdrücklich oder stillschweigend - zu erkennen gegeben, daß sie lediglich im \n\nNamen des Beklagten zu 1 und nicht in Wahrnehmung eigener vertraglicher \n\nRechte und Pflichten handele. Die Beklagte nutzte die Wohnung seit Mai 1995 \n\nallein. Schriftverkehr mit der Hausverwaltung führte sie in eigenem Namen. \n\nNach dem unstreitigen Parteivorbringen leistete sie Mietzahlungen in der nach \n\ndem Mietvertrag vom 19. Juli 1984 geschuldeten Höhe; einem an beide Beklag-\n\nte gerichteten Mieterhöhungsverlangen vom 8. März 1996 kam die Beklagte \n\nwiderspruchslos nach. Nach ihrem Vorbringen führte sie in der Wohnung noch \n\nnach dem Auszug des Beklagten zu 1 Schönheitsreparaturen aus. Mit Schrei-\n\nben vom 28. Juli 1998 kündigte sie - ohne dabei ihren früheren Ehemann auch \n\nnur zu erwähnen - das Mietverhältnis. Mit weiterem Schreiben vom 5. Juli 1999 \n\nbat sie darum, \"den Mietvertrag\" bis zum 1. Oktober 1999 \"zu verlängern\", da \n\nsie noch keine neue Wohnung gefunden habe; auch in diesem Zusammenhang \n\ntrat die Beklagte zu 2 ausschließlich im eigenen Namen und ohne Andeutung \n\neiner Vertretung für den Beklagten zu 1 auf. In gleicher Weise teilte sie in einem \n\nSchreiben vom 5. Oktober 1999 der Hausverwaltung ihren Auszug mit und be-\n\nrief sich auf die nach § 20 Ziff. 4 des Mietvertrags geleistete, verzinste Mietkau-\n\ntion in Höhe von 2.200 DM, die sie noch \"gut habe\". Im vorliegenden Rechts-\n\nstreit hat sie mit dem Kautionsguthaben die Aufrechnung gegenüber den An-\n\nsprüchen der Kläger erklärt. \n\nBei Würdigung aller dieser Umstände aus der Sicht eines verständigen \n\nund redlichen Vermieters besteht kein Zweifel, daß die Beklagte zu 2 selbst als \n\nPartei des Mietvertrages aufgetreten ist und daß die von den Klägern bevoll-\n\nmächtigte Hausverwaltung dies auch so verstanden hat (§§ 164 Abs. 3, 166 \n\nAbs. 1 BGB). Die Annahme des Berufungsgerichts, es sei ebenso möglich, daß \n\ndie Beklagte zu 2 die geschilderten Handlungen \"jeweils im Einvernehmen mit \n\ndem Beklagten zu 1 vornahm, ohne selbst Mieterin werden zu wollen\", ist fern-\n\nliegend und mit dem objektiven Erklärungswert der von der Beklagten zu 2 ab-\n\ngegebenen Erklärungen nicht vereinbar. Im übrigen käme es bei der gebotenen \n\nobjektiven Würdigung ohnehin nicht darauf an, ob die Beklagte zu 2 - entgegen \n\ndem äußeren Erscheinungsbild ihres Auftretens - Mieterin werden \"wollte\" oder \n\nnicht. \n\nDie Kläger haben, vertreten durch ihre Hausverwaltung, konkludent die \n\nAnnahme des Beitritts der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis erklärt. Dabei \n\nkommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Hausverwaltung bekannt war, \n\ndaß sich die beklagten Eheleute getrennt hatten und die Beklagte zu 2 seit Mai \n\n1995 die Wohnung allein nutzte. Die Hausverwaltung hat die Beklagte zu 2 \n\n- entsprechend ihrer Aufnahme in das Rubrum des Mietvertragsformulars vom \n\n19. Juli 1984 durch den Beklagten zu 1 - für die Beklagte zu 2 erkennbar als \n\nMieterin angesehen und den Mietvertrag als auch für die Beklagte zu 2 bindend \n\nbehandelt. Dies ergibt sich bereits aus dem Mieterhöhungsverlangen vom \n\n8. März 1996, der Bestätigung des Antrags der Beklagten zu 2 auf Verlänge-\n\nrung des Mietverhältnisses bis Oktober 1999 durch Schreiben der Hausverwal-\n\ntung vom 15. Juli 1999 und der Aufforderung zur Durchführung von Schönheits-\n\nreparaturen mit Schreiben vom 29. Dezember 1999, die jeweils an beide Be-\n\nklagte gerichtet sind. \n\nDer Beklagte zu 1 hat dem Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhält-\n\nnis stillschweigend zugestimmt (§ 182 Abs. 1 BGB), indem er - was zumindest \n\nder Beklagten zu 2 bekannt war - aus der Wohnung ausgezogen ist und der mit \n\nseinem Wissen in der Wohnung verbleibenden Beklagten zu 2 die Erfüllung der \n\ngegenüber den Vermietern bestehenden mietvertraglichen Verpflichtungen ü-\n\nberlassen hat. \n\nIII. \n\nAuf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da \n\nes weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf, ist die Sache zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen \n\n(§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_255-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-13/viii-zr-255-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 182","ref_norm":"182","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 177","ref_norm":"177","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 184","ref_norm":"184","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_255-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_255-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-13/viii-zr-255-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_255-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:55:21.056634+00:00"}}