{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_219-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2006-02-22","aktenzeichen":"VIII ZR 219/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 536 Abs. 1 Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebe- nen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfläche anzurechnen sei.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 219/04 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n22. Februar 2006 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB § 536 Abs. 1 \n\nEntsprach es bei Abschluss des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung \n\nder Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebe-\n\nnen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem \n\nnicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter \n\nnicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als \n\n10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur \n\nmit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als \n\nWohnfläche anzurechnen sei. \n\nBGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04 - LG Hamburg \n\nAG Hamburg-Blankenese \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 22. Februar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die \n\nRichter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 7 \n\ndes Landgerichts Hamburg vom 1. Juli 2004 wird zurückgewiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger sind Vermieter, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in \n\nH. . Die monatliche Miete beträgt 1.835,54 € einschließlich Vorauszah-\n\nlungen auf die Betriebskosten. In § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vom 23./28. Juni \n\n2001 heißt es: \n\n\"Die Wohnfläche beträgt ca. 149 m2. Wie besehen\". \n\n2 \n\nDie Wohnung befindet sich im obersten Stockwerk eines Mehrfamilien-\n\nhauses und besteht aus drei Räumen, die einschließlich der Nebenräume eine \nFläche von 110,58 m2 aufweisen. Zu der Wohnung gehört ferner eine Dachter-\nrasse mit einer reinen Grundfläche von 64,81 m2. Ein Grundriss, aus dem die \nGröße der drei Zimmer sowie der Küche mit insgesamt 85 m2 ersichtlich ist, und \n\nein entsprechendes Exposé wurden dem Beklagten vor Abschluss des Mietver-\n\ntrages zur Verfügung gestellt. Der Beklagte entrichtete für die Monate Juli und \n\nAugust 2003 keine Miete. Zur Begründung gab er an, die Terrassenfläche kön-\n\nne höchstens mit einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden, so \ndass sich eine tatsächliche Größe der Wohnung von allenfalls 126,78 m2 ergä-\n\nbe. Damit ständen ihm Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbe-\n\nhaltenen Mieten zu, mit denen er die Aufrechnung erkläre. Mit Schreiben vom \n\n18. August 2003 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos wegen der ihrer \n\nAnsicht nach eingetretenen Zahlungsrückstände. Der Beklagte zahlte auch für \n\nden Monat September 2003 keine Miete. \n\n3 \n\nMit der Klage haben die Kläger Räumung und Herausgabe der von dem \n\nBeklagten gemieteten Wohnung verlangt. Ferner haben sie Zahlung der Miete \n\nfür die Zeit von Juli bis September 2003 begehrt sowie eine sich aus der Ne-\n\nbenkostenabrechnung für das Jahr 2001 ergebende Nachforderung in Höhe \n\nvon 437,59 €, mithin insgesamt einen Betrag von 5.944,21 € nebst Zinsen \n\n(rechnerisch richtig: 5.944,18 €). \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der \n\nWohnung sowie zur Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von insgesamt \n\n5.506,59 € und Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die \n\nhiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht unter Ge-\n\nwährung einer weiteren Räumungsfrist zurückgewiesen. Mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabwei-\n\nsungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n5 \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Kläger hätten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der \n\nWohnung. Ihnen stehe auch der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf rück-\n\nständige Mieten zu. Der Beklagte könne nicht mit Gegenforderungen wegen \n\nüberzahlter Mieten aufrechnen, denn die von ihm geltend gemachte Flächen-\n\nabweichung der Wohnung stelle keinen Fehler im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB \n\ndar. Die tatsächliche Wohnungsgröße bleibe nicht hinter der im Mietvertrag ge-\n\ntroffenen Vereinbarung zurück. Die Parteien hätten eine Beschaffenheitsverein-\n\nbarung getroffen, nach der die drei Wohnräume sowie die Küche der Wohnung \neine Gesamtfläche von 85 m2 hätten. Auszugehen sei dabei von dem Grundriss \n\nder Wohnung im Exposé, welches Grundlage für den Abschluss des Mietver-\n\ntrages durch den Beklagten gewesen sei. Dort seien die drei Zimmer der Woh-\n\nnung sowie die Küche zutreffend mit ihrer jeweiligen Größe ausgewiesen. Für \n\ndiese vier Räume, die den Schwerpunkt der eigentlichen Wohnung, nämlich der \n\numbauten angemieteten Wohnfläche, ausmachten, ergebe sich eine Gesamt-\nfläche von 85 m2. Das decke sich mit der tatsächlichen Fläche dieses \"Kernbe-\nreichs\" von 85,36 m2. Die vom Beklagten geltend gemachte Abweichung beru-\n\nhe lediglich auf einer normativen Bewertung der Terrassengröße, deren tat-\n\nsächliche Grundfläche zusammen mit der Fläche des umbauten Wohnraumes \n\nden Angaben im Mietvertrag entspreche. Es könne offen bleiben, ob in entspre-\n\nchender Anwendung von § 44 Abs. 2 der II. BerechnungsVO die Fläche der \n\nDachterrasse mit deren Hälfte anzusetzen sei und damit die Wesentlichkeits-\n\ngrenze von 10 %, die zur Minderung berechtige, nicht überschritten werde. \n\nZwar sei dies mehr als nahe liegend aufgrund der guten Wohnlage in einem \n\nsehr bevorzugten Stadtteil und des großzügigen Zuschnitts der von drei Räu-\n\nmen aus zugänglichen Terrasse mit Südwestausrichtung. Letztlich könne diese \n\nBewertung aber dahinstehen, da sie - anders als bei tatsächlichen Flächenab-\n\nweichungen - keinen Fehler im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB begründen könne. \n\nDenn eine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, die \n\nsich allein aus einer unterschiedlichen normativen Bewertung ergebe, könne \n\nnicht mit einer tatsächlichen Flächendifferenz gleichgesetzt werden. Schließlich \n\nhabe sich der Beklagte auch im Zahlungsverzug befunden; die Voraussetzun-\n\ngen für ein ausnahmsweise fehlendes Verschulden habe der Beklagte nicht \n\ndargetan. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so dass \n\ndie Revision zurückzuweisen ist. \n\nZu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger auf Zah-\n\nlung von Mietrückständen in Höhe von 5.506,59 € nebst Zinsen bejaht sowie \n\ndie deshalb erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses für berechtigt \n\nangesehen. Die vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Rückforderungsan-\n\nsprüche wegen angeblich zuviel gezahlter Miete bestehen nicht. \n\n9 \n\n1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Miete nicht wegen einer zu \n\ngeringen Fläche der angemieteten Wohnung gemindert. Ein zur Minderung der \n\nMiete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB liegt vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die \n\nmehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (Senat, Urtei-\n\nle vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947; VIII ZR 44/03, \n\nNJW 2004, 2230; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268). Dies ist hier nicht der Fall. \n\n10 \n\n2. Zur Größe der Wohnung ist in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart: \n\"Die Wohnfläche beträgt ca. 149 m2. Wie besehen\". Das Berufungsgericht ist \n\nzutreffend davon ausgegangen, dass der Begriff der \"Wohnfläche\" auslegungs-\n\nbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO unter \n\nII 1 b). Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Beklagte die tatsächli-\n\nche Größe aller Zimmer und der Küche vor der Anmietung kannte und zudem \n\neinen Grundriss der gesamten Wohnung besaß, hat das Berufungsgericht ein \n\nbestimmtes Verständnis der Parteien hinsichtlich des Begriffes der Wohnfläche \n\nangenommen. Danach entspricht die vereinbarte Fläche im Ergebnis der tat-\n\nsächlichen Wohnungsgröße. Der Beklagte wusste nach den unangegriffenen \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts vor Abschluss des Mietvertrages, dass \ndie Grundfläche aller drei Zimmer und der Küche zusammen 85 m2 ausmacht. \n\nZwar war ihm die genaue Größe der Nebenräume wie Bäder, Diele und Flur \n\nnicht bekannt. Angesichts des Grundrisses, der die Größenverhältnisse der ein-\n\nzelnen Räume zutreffend wiedergibt, ist die Fläche dieser Nebenräume - wie \n\nallgemein üblich - aber eher gering. Die Parteien sind damit ersichtlich davon \nausgegangen, dass die vereinbarte Wohnungsgröße von 149 m2 nicht allein \nden umbauten Raum von 85 m2 (sämtliche Zimmer und Küche) sowie die Ne-\n\nbenräume betrifft. Vielmehr umfasst die vereinbarte Größe von vornherein ei-\n\nnen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten \nGrundfläche der sehr großen Terrasse, da sonst die Größe von 149 m2 - für \n\nbeide Parteien erkennbar - nicht annähernd hätte erreicht werden können. Dass \n\ndie Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe der Terrasse angegeben \n\nnoch einen Bruchteil festgelegt haben, zu dem die Terrassenfläche als Wohn-\n\nfläche anzurechnen sein soll, ist unerheblich. Sie sind, wie den Ausführungen \n\ndes Berufungsgerichts zu entnehmen ist, von einer Berücksichtigung der Ter-\n\nrassengröße bei der Bestimmung der Wohnfläche zu einem solchen Anteil aus-\n\ngegangen, dass zusammen mit dem umbauten Raum eine Wohnungsgröße \nvon 149 m2 erreicht werden sollte. Damit entspricht die vereinbarte Wohnungs-\n\ngröße der tatsächlichen Wohnfläche. \n\n11 \n\n3. Diese Auslegung im angefochtenen Urteil ist aus Rechtsgründen nicht \n\nzu beanstanden. Das Berufungsgericht hat weder gesetzliche oder allgemein \n\nanerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt, \n\nnoch wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen (vgl. BGH, Urteil vom \n\n7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, WM 2005, 339 = NJW-RR 2005, 581 unter \n\nII 2 a bb (2) m.w.Nachw.). Soweit die Revision meint, die tatsächliche Größe \n\nder Dachterrasse könne nach den Vorschriften der §§ 42-44 der II. Berech-\n\nnungsVO nur mit weniger als der Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden, so \ndass die Wohnfläche insgesamt deutlich kleiner als 149 m2 sei, hat sie hiermit \n\nkeinen Erfolg. Die Parteien haben - wie ausgeführt - eine andere Be-\n\nrechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche gewählt, so dass die Bestim-\n\nmung des § 44 Abs. 2 der II. BerechnungsVO, nach der die Grundflächen von \n\nDachgärten oder gedeckten Terrassen, die ausschließlich zu dem Wohnraum \n\ngehören, zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden \n\nkönnen, hier nicht maßgeblich ist. \n\n12 \n\n4. Auf die vom Berufungsgericht als grundsätzlich klärungsbedürftig im \n\nSinne des § 543 Abs. 2 ZPO angesehene Frage, welche Bedeutung eine \"nor- \n\nmative Abweichung\" der Wohnfläche für den Mangelbegriff des § 536 Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB hat, kommt es nach alledem nicht mehr an. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nVorinstanzen: \n\nAG Hamburg-Blankenese, Entscheidung vom 02.02.2004 - 518 C 285/03 - \n\nLG Hamburg, Entscheidung vom 01.07.2004 - 307 S 52/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_219-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-02-22/viii-zr-219-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_219-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_219-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-02-22/viii-zr-219-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_219-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:19:10.581696+00:00"}}