{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_182-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-06-29","aktenzeichen":"VIII ZR 182/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 182/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n29. Juni 2005 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 11. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die \n\nRichterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der \n\n4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 12. Mai 2004 \n\naufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom \n\n11. September 2003 abgeändert: \n\nDie Klage wird abgewiesen. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger begehrt von den Beklagten die teilweise Rückzahlung von in \n\nden Jahren 1999 bis 2002 geleisteten Mieten. \n\nDer Kläger ist seit dem 1. Mai 1982 Mieter einer Wohnung in M. , \n\nV. straße . Vermieter war zunächst der Vater der Beklagten. Seit \n\ndessen Tod im Jahre 1994 sind die Beklagten Vermieter der Wohnung. Die \n\nMiete betrug im Jahre 1982 insgesamt 415 DM. In den Jahren 1983, 1984, \n\n1986, 1988, 1990, 1992 und 1993 forderte der Vater der Beklagten jeweils eine \n\nErhöhung der Miete. Der Kläger überwies entsprechend den Schreiben des Va-\n\nters der Beklagten die geforderten erhöhten Mieten. Die zuletzt mit Schreiben \n\nvom 4. Januar 1993 ab 1. April 1993 verlangte Miete in Höhe von insgesamt \n\n638 DM zahlte der Kläger 9 1/2 Jahre lang bis einschließlich Oktober 2002. In \n\ndem Schreiben vom 4. Januar 1993 heißt es: \n\n\"Familie H. \n\nBetr.: Neue Miete ab 01.04.1993 aufgrund des M. Mietspie-\n\ngels 1992. \n\nDer Mietspiegel, der veröffentlicht wurde, entspricht den Regelungen des \n2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes nach Artikel 2 des Gesetzes zur \nErhöhung des Angebots an Mietwohnungen. Auch die Hinweise der \nBundesregierung für die Aufstellung von Mietspiegeln wurden herange-\nzogen. \nNach dem Mietspiegel ist der arithmetische Mittelwert dafür maßgebend. \nNach dem Mietspiegel ist unter diesen Voraussetzungen ein Mietsatz \nvon DM 8,10 qm zulässig. \nIhre Wohnung hat eine Nutzfläche von 50.0 qm. \nUnter Berücksichtigung des Vorstehenden errechnet sich Ihre monatliche \nGesamtmiete wie folgt, \n\nGrundmiete \nVerw. Kosten \nAntenne \nHeizkosten \nStädt. Geb. \n\nDM 412,- \nDM 30,- \nDM 12,- \nDM 108,- \nDM 76,-, \n\nso daß sich ab 01.04.1993 eine mtl. Miete DM 638,- ergibt. \n\nUm Dauerauftragsänderung bei Ihrem Bankinstitut wird hiermit gebeten. \n\nHochachtungsvoll\" \n\nDer Kläger ist der Meinung, er habe die seit dem 1. April 1993 um 62 DM \n\nerhöhte Miete ohne Rechtsgrund gezahlt, da der Vater der Beklagten in dem \n\nSchreiben vom 4. Januar 1993 nicht auf die Zustimmungsbedürftigkeit seitens \n\ndes Mieters zur Wirksamkeit der Erhöhung hingewiesen habe. Die Beklagten \n\nsind der Auffassung, der Kläger sei mit der Erhöhung einverstanden gewesen, \n\nihnen stünde zudem ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund eines Auskunftsan-\n\nspruches im Hinblick auf den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheits-\n\nreparaturen zu. \n\nMit seiner Klage hat der Kläger Mietüberzahlungen in den Jahren 1999 \n\nbis 2002 in Höhe von 2.183 € geltend gemacht. Das Amt sgericht hat der Klage \n\nin Höhe von 2.157,66 € stattgegeben. Das Landgericht h at die Berufung der \n\nBeklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Zahlungsverpflichtung der \n\nBeklagten Zug um Zug gegen Erteilung einer Auskunft über den Zeitpunkt der \n\nzuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen bestehe. Mit der vom Berufungs-\n\ngericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten die Klageabweisung \n\nweiter. Der Kläger begehrt mit seiner Anschlußrevision die uneingeschränkte \n\nVerurteilung der Beklagten. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Kläger habe gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung \n\nüberhöht geleisteter Mieten gemäß § 812 BGB. Eine Mieterhöhungsvereinba-\n\nrung sei von den Parteien nicht getroffen worden. In dem Schreiben vom \n\n4. Januar 1993 könne ein Antrag im Sinne von § 145 BGB nicht gesehen wer-\n\nden. Da alle Mieterhöhungen seit 1982 ohne Rechtsgrund erfolgt seien, habe er \n\neinen Rückforderungsanspruch bezüglich der Grundmiete in Höhe von 62 DM \n\nsowie bezüglich der Verwaltungskosten in Höhe von 30 DM für jeden Monat. Da \n\nsich der Vater bei seinen Erhöhungsforderungen über geltendes Recht hinweg-\n\ngesetzt habe, könnten die Beklagten kein schützenswertes Vertrauen in An-\n\nspruch nehmen und sich nicht auf Verwirkung berufen. Allerdings hätten die \n\nBeklagten einen Anspruch auf Mitteilung, zu welchem Zeitpunkt die Verpflich-\n\ntung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen letztmals erfüllt worden sei, \n\nso daß die Verurteilung aufgrund des geltend gemachten Zurückbehaltungs-\n\nrechts nur Zug um Zug erfolgen könne. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht \n\nstand. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung \n\nvon Mieten und Verwaltungskosten gemäß § 812 BGB. Die Zahlungen des Klä-\n\ngers erfolgten aufgrund einer wirksamen Mieterhöhungsvereinbarung. Die Aus-\n\nlegung des Schreibens vom 4. Januar 1993 sowie die Würdigung des nachfol-\n\ngenden Verhaltens des Klägers durch das Berufungsgericht ist, wie die Revisi-\n\non mit Recht rügt, fehlerhaft. \n\nMieterhöhungsvereinbarungen müssen nicht die Voraussetzungen des \n\nGesetzes zur Regelung der Miethöhe erfüllen. Für sie gelten die allgemeinen \n\nRegeln über Willenserklärungen und Verträge, so daß sie auch konkludent ge-\n\ntroffen werden können (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, \n\nNJW 1998, 445 unter II 1 c cc). Ob ein Vermieter mit einem Mieter konkludent \n\neine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete getroffen hat, ist zwar in erster \n\nLinie eine Frage tatrichterlicher Auslegung. Das Revisionsgericht prüft aber \n\nnach, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgeset-\n\nze oder Erfahrungssätze verletzt sind. Zu den allgemein anerkannten Ausle-\n\ngungsregeln gehört der Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessenge-\n\nrechten Auslegung. Ferner hat der Tatrichter den ihm vorliegenden Prozeßstoff \n\nbei der Auslegung auszuschöpfen, er darf also nicht wesentliche Umstände un-\n\nberücksichtigt lassen (BGH, Urteil vom 23. April 1998 - III ZR 7/97, NJW 1998, \n\n2274 unter I 2 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht verletzt. \n\nDer Wortlaut des Schreibens vom 4. Januar 1993 läßt klar erkennen, daß \n\nder Vater der Beklagten von dem Kläger eine höhere Miete ab 1. April 1993 \n\nbegehrte. Das sieht auch das Berufungsgericht so und meint, bei \"isolierter Be-\n\ntrachtungsweise\" könne das Schreiben vom 4. Januar 1993 als Änderungsan-\n\ntrag zu sehen sein, den der Mieter durch Zahlung des Erhöhungsbetrages kon-\n\nkludent angenommen habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, eine sol-\n\nche Interpretation sei hier nicht möglich, weil die Beklagten selbst das Schrei-\n\nben nicht so ausgelegt hätten und weil ihr Rechtsvorgänger sie in einer Reihe \n\nanderer, nicht von einer Zustimmung des Mieters abhängigen Mieterhöhungs-\n\nverlangen ebenfalls um Änderung des Überweisungsauftrags gebeten hätten, \n\nhalten den Rügen der Revision nicht stand (§ 286 ZPO). Da die Beklagten, wie \n\ndie Revision aufzeigt, geltend gemacht haben, durch das Schreiben vom \n\n4. Januar 1993 und die anschließende Änderung des Dauerauftrags sei konklu-\n\ndent eine Mieterhöhungsvereinbarung zustande gekommen, haben sie die Be-\n\nhauptung aufgestellt, daß in dem Schreiben ein Mieterhöhungsverlangen ent-\n\nhalten sei. Daß in früheren Schreiben des Rechtsvorgängers der Beklagten \n\ntrotz eines ihm von Gesetzes wegen zustehenden Mietanspruchs die Höflich-\n\nkeitsfloskel einer Bitte gewählt wurde, spricht nicht dagegen, sein Verlangen \n\nnach einer Mieterhöhung, auf die er einen Anspruch hatte, als Angebot auf eine \n\nentsprechende Vertragsvereinbarung anzusehen. Das hat der Kläger auch so \n\nverstanden und deshalb ab 1. April 1993 die geforderte höhere Miete bezahlt. \n\nEs kann dahinstehen, ob schon in der ersten Zahlung die konkludente Zustim-\n\nmung des Klägers zu der erhöhten Mietforderung gesehen werden kann. Indem \n\nder Kläger nachfolgend über 9 1/2 Jahre hinweg diese erhöhte Miete gezahlt \n\nhat, stellt jedenfalls diese andauernde Erfüllung der Mietforderung die konklu-\n\ndente Zustimmung zur Mieterhöhung dar. \n\nIII. \n\nAus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand \n\nhaben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen \n\nnicht mehr zu erwarten sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden \n\n(§ 563 Abs. 3 ZPO). Wie ausgeführt ist der von dem Kläger geltend gemachte \n\nRückzahlungsanspruch nicht begründet, so daß mit der Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern ist, daß die Klage ins-\n\ngesamt abgewiesen wird. Die Anschlußrevision ist damit gegenstandslos. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nfür den wegen einer Dienstreise an der \nUnterschriftsleistung verhinderten Richter \nam Bundesgerichtshof \nDr. Beyer \nKarlsruhe, 28.06.2005 \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_182-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-29/viii-zr-182-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_182-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_182-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-29/viii-zr-182-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_182-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:46:08.518927+00:00"}}