{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_154-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-11-23","aktenzeichen":"VIII ZR 154/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 307 Bb, Ci, 557 a Abs. 3 und 4, 573 c Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVERSÄUMNIS- und ENDURTEIL \n\nVerkündet am: \n23. November 2005 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVIII ZR 154/04 \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB §§ 307 Bb, Ci, 557 a Abs. 3 und 4, 573 c \n\nEin formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein \n\nordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn \n\nder Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf-\n\nfelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der \n\nStaffelmietvereinbarung beträgt. \n\nBGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - LG Darmstadt \n\nAG Offenbach am Main \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die \n\nRichter Dr. Leimert, Dr. Wolst, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darm-\n\nstadt - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1. April 2004 im Kos-\n\ntenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Ur-\n\nteil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 11. Dezember 2003 in \n\nHöhe eines Betrags von 1.671,50 € nebst Zinsen zurückgewiesen \n\nworden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nAuf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts teilwei-\n\nse abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere \n\n1.671,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem \n\nBasiszinssatz pro Jahr aus 532,50 € seit 6. Juli 2003 und aus je \n\n569,50 € seit 6. August 2003 und 6. September 2003 zu zahlen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei-\n\nne Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge-\n\nschlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staf-\n\nfelmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: \n\n\"Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss \nder Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge-\nmäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zuläs-\nsig.\" \n\n2 \n\nMit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag \n\nzum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger unter anderem Zahlung der Mie-\n\nte für die Monate Juli bis September 2003 in Höhe von insgesamt 1.671,50 € nebst \n\nZinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € verlangt. Das Amtsge-\n\nricht hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das Landgericht hat \n\ndie dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe:\n\n3 \n\nSoweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch \n\nVersäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht \n\nauf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79, \n\n81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 €) ist \n\ndie Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen (BGH, Urteil vom \n\n14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). \n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nEin Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, \n\nweil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet \n\nworden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des or-\n\ndentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordent-\n\nliche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die \n\nKündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen wor-\n\nden. Dafür, dass die Klausel von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits \n\nder Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offen-\n\nsichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Miet-\n\nvertrag unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorge-\n\ntragen, dass die Kläger die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie \n\ndaher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der \n\neinseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier \n\nJahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam, \n\nweil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen \n\nbenachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c \n\nAbs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündi-\n\ngungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle \n\ndes Zeitmietvertrages - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in \n\n§ 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne. \n\nII. \n\n6 \n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü-\n\nfung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zah-\n\nlung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 \n\nBGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis \n\nnicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. \n\nDie Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht \n\ndes Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu \n\nkündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren \n\nwirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsge-\n\nrichts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündi-\n\ngungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand. \n\n7 \n\n1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in \n\nder Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsver-\n\nzichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung \n\nangesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Re-\n\nvision unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche Klausel in allen ihren \n\nMietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirk-\n\nsamkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die \n\nKlausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 \n\nAbs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revi-\n\nsionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sach-\n\nvortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (BGH, Urteil vom \n\n3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b \n\nm.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. \n\n8 \n\n2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungs-\n\nausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur \n\nordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel \n\nschließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichti-\n\ngem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur \n\naußerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 \n\nSatz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus. \n\n9 \n\na) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der un-\n\neingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, \n\n42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen \n\nVerwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, \n\nMietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven \n\nInhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und \n\nredlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten \n\ndes durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind \n\n(st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). \n\n10 \n\nb) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist \n\ndie Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht \n\ndes Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertre-\n\ntenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR \n\n2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die \n\nKlausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der \n\nKündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unab-\n\ndingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. \n\nHinzu kommt, dass die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 \n\nenthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht-\n\nlich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel her-\n\nvorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser \n\nVorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Ab-\n\nschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche \n\nBestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des \n\nMieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts \n\nzum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den \n\nVorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts \n\ndes Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 \n\nBGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat \n\nauch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im Übrigen haben \n\ndie Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlusswirkung beigemes-\n\nsen. \n\n11 \n\n3. Die Klausel über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle \n\nstand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 \n\nauf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestim-\n\nmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Ver-\n\ntragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen \n\nbenachteiligen. Das ist hier nicht der Fall. \n\n12 \n\na) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualver-\n\neinbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein or-\n\ndentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 \n\nAbs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). Im \n\nAnschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent-\n\nschieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss \n\nin einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, \n\nUrteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom \n\n6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1). Ein formu-\n\nlarmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unan-\n\ngemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre \n\nbeträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer \n\ndes Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mie-\n\nter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Be-\n\nrücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich \n\nist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung \n\nzu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Ge-\n\nsetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters \n\nzu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.). \n\n13 \n\nb) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu \n\nLasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen \n\n(§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a \n\nBGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier \n\nJahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kün-\n\ndigungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen \n\nFormularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mie-\n\nters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, \n\nden Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, \n\n254 m.w.Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier \n\nkeiner Entscheidung. \n\n14 \n\naa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jah-\n\nre begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a \n\nAbs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan-\n\nken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). \n\n15 \n\n(1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlussklausel mit \n\nden Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 \n\nBGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil \n\nder Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im \n\nSchrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendor-\n\nfer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl \n\nauch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB \n\nnicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern \n\nauch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO, S. 730 \n\nm.w.Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/ \n\nWeitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwen-\n\ndungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut \n\ndes § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der dar-\n\nauf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel-\n\nmietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des \n\n§ 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen \n\nzulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien \n\nnicht entnehmen. \n\n16 \n\n(2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mie-\n\nters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausge-\n\nschlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - \n\neinseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts \"des Mieters\" bis zu einer Dauer \n\nvon vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die \n\nWirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechsel-\n\nseitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach \n\ndem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des \n\nKündigungsausschlusses. \n\n17 \n\nDie Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalku-\n\nlationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der \n\nVorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentschei-\n\ndungen dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner \n\nMieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT-\n\nDrucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, \n\nNJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan-\n\ngen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragspar-\n\nteien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer \n\nSicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO). \n\nIn der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde \n\nsich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos-\n\nten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn \n\nzukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 \n\nSatz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete \n\nbis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung \n\nwegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus \n\nfolgt, dass sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters \n\nauswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch \n\ndann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staf-\n\nfelmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er \n\n- wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 \n\nBGB auf den Mieter umlegen könnte. \n\n18 \n\nZwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden, \n\nwenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter \n\nder vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch ge-\n\nschützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündi-\n\ngungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - \n\nspätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ordentlich \n\nmit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietverein-\n\nbarungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT-\n\nDrucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom \n\n27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b). \n\n19 \n\nDem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewusst, \n\ndass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen \n\nden Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters \n\nfür längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der \n\nGesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der Wohnungs-\n\nsuchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des \n\nKündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2 \n\nMHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in \n\n§ 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs \n\nzum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete beste-\n\nhen bleibenden \"Sonderkündigungsrechts des Mieters\" nach vier Jahren hinrei-\n\nchend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber \n\nStaffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts \n\ndes Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und \n\ndementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zu-\n\ngelassen. \n\n20 \n\nbb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. \n\nNach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzuneh-\n\nmen, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche \n\nRechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein-\n\nschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Vorausset-\n\nzungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt, \n\nder zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom \n\nGesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen \n\nworden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine ent-\n\nsprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formu-\n\nlarklausel nicht gefährdet. \n\n21 \n\ncc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ-\n\nlich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formu-\n\nlarmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch \n\neinseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines \n\nVertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange \n\nhinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzuges-\n\ntehen (st.Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.; \n\n114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall. \n\nInsbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität \n\ndes Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus-\n\nschlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 1 \n\nm.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in \n\nden bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist, \n\nsondern auch für den in einer Staffelmietvereinbarung enthaltenen, der Regelung \n\ndes § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) \n\ndes Mieters. \n\n22 \n\nZwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kün-\n\ndigungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April \n\n2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des \n\nRegierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT-\n\nDrucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Ver-\n\nzicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendi-\n\ngerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht ver-\n\nzichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Ver-\n\ntragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Ver-\n\ntragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 \n\n- VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung \n\nvon Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beider-\n\nseitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemes-\n\nsene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss sei-\n\nnes Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Re-\n\ngelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel-\n\nmietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, \n\nwie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich \n\nbegrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Ge-\n\nsetzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Ab-\n\nsatz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich \n\nzwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenom-\n\nmen, dass der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluss des Kündi-\n\ngungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, \n\nwelche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssi-\n\ncherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a \n\nAbs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den \n\nGrenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine \n\nFormularklausel ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unan-\n\ngemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür \n\nspricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete be-\n\nreits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern \n\nVerträge \"vorlegen\" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten \n\nMietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen \n\nist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen \n\nim Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermie-\n\nter \"vorgelegte\" Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Rege-\n\nlungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und \n\n- nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. \n\nIII. \n\n23 \n\nAuf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, \n\nund das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Klage auf Zahlung der \n\nMieten für die Monate Juli bis September 2003 nebst Verzugszinsen (§§ 286 \n\nAbs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB) abgewiesen worden ist; im Umfang \n\nder Aufhebung ist der Klage stattzugeben, da der Rechtsstreit zur Endentschei-\n\ndung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). \n\n24 \n\nDagegen ist die Revision der Kläger zurückzuweisen, soweit das Beru-\n\nfungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich der von ihnen begehrten Zahlung \n\nvorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € zurückgewiesen hat. Die in der An-\n\nlage 1 zum Mietvertrag enthaltene Formularklausel, wonach der Vermieter nach \n\nEintritt des Zahlungsverzugs des Mieters berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben \n\neinen Kostenaufwand von 6 € zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB \n\nunwirksam, weil die Klausel dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, \n\nein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pau-\n\nschalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders. Dass den Klägern tatsächlich \n\nMahnkosten entstanden sind, für die sie trotz der Unwirksamkeit der Klausel Scha-\n\ndensersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen könnten (§§ 280 Abs. 1 \n\nund 2, 286 Abs. 1 BGB), haben sie nicht dargetan. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\nHermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Offenbach, Entscheidung vom 11.12.2003 - 390 C 353/03 - \n\nLG Darmstadt, Entscheidung vom 01.04.2004 - 6 S 7/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_154-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-23/viii-zr-154-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":21},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 309","ref_norm":"309","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_154-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_154-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-23/viii-zr-154-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_154-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:10:14.502458+00:00"}}