{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_116-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-01-19","aktenzeichen":"VIII ZR 116/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 116/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n19. Januar 2005 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 22. Dezember 2004 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert, die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 11. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Potsdam vom 18. März 2004 aufgehoben. \n\nAuf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts \n\nPotsdam vom 17. Juli 2003 abgeändert. Die Beklagte wird verur-\n\nteilt, an den Kläger 218,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über \n\ndem Basiszinssatz seit dem 28. März 2003 zu zahlen. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Eigentumswohnung \n\nin T. . Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 18. Dezember 1996 sollen die \n\nBetriebskosten, die von der Beklagten gesondert zu zahlen sind, auf der Basis \n\nder Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. Im Jahre 2002 erstell-\n\nte die Hausverwaltung des Klägers die Betriebskostenabrechnung für das Jahr \n\n2001. Als Umlageschlüssel wurde das Verhältnis der Wohnfläche der Mietsa-\n\nche zur Gesamtfläche des Hauses verwendet. Dabei ergab sich eine Nachfor-\n\nderung gegenüber der Beklagten von 218,53 €. Auf den Widerspruch der Be-\n\nklagten erstellte die Hausverwaltung eine neue Betriebskostenabrechnung, in \n\nder als Umlageschlüssel die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt wurden. Mit \n\nSchreiben vom 6. Februar 2003 erhielt die Beklagte die geänderte Abrechnung, \n\ndie mit einer Nachforderung von 227,97 € endete. \n\nDer Kläger hat die Nachforderung von 218,53 € geltend gemacht. Das \n\nAmtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des \n\nKlägers ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen \n\nRevision verfolgt er die Nachforderung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDer Kläger sei mit seiner Nachforderung für das Jahr 2001 gemäß § 556 \n\nAbs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB ausgeschlos-\n\nsen, weil er die in § 556 Abs. 3 BGB angeordnete einjährige Abrechnungsfrist \n\nversäumt habe. Zwar könne eine vor Fristablauf erfolgte formell ordnungsge-\n\nmäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte, aber an inhaltlichen Män-\n\ngeln leidende Abrechnung in gewissen Grenzen nach Fristablauf nachgebes-\n\nsert werden. Das ursprüngliche Rechenwerk müsse jedoch wenigstens den \n\nMindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügen. Daran \n\nfehle es hier, so daß eine auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung \n\nausscheide. Die Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüs-\n\nsels stelle einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dar mit \n\nder Folge, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifi-\n\nziert werden könne und eine Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wir-\n\nkung nach Fristablauf ausgeschlossen sei. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht \n\nstand. Der Kläger hat gemäß § 4 Nr. 2 des Mietvertrags Anspruch auf Zahlung \n\nweiterer Betriebskosten für das Jahr 2001 in Höhe von 218,53 € nebst Zinsen in \n\nHöhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung gemäß §§ 286 \n\nAbs. 1, 288 Abs. 1 BGB. \n\nNach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Be-\n\ntriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 \n\nAbs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung \n\nauf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung \n\nfindet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), spätestens bis zum Ablauf des zwölf-\n\nten Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflich-\n\ntung ist der Kläger mit der der Beklagten noch im Jahr 2002 übermittelten Ab-\n\nrechnung, die für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 218,53 € endete, nach-\n\ngekommen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entge-\n\ngen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrechnungsfrist \n\ngenügend. \n\n1. Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger \n\nAnsicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit \n\neiner formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können \n\nauch nach Fristablauf korrigiert werden (Gies, NZM 2002, 514, 515; Langen-\n\nberg, WuM 2001, 523, 527; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., \n\n§ 556 BGB Rdnr. 465; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., \n\n§ 556 Rdnr. 66; Ehlert, in: Bamberger/Roth, BGB, § 556 Rdnr. 38; Palandt/ \n\nWeidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 556 Rdnr. 11; Staudinger/Weitemeyer, BGB \n\n(2003), § 556 Rdnr. 108). Die Gefahr, daß der Vermieter durch sogenannte Ali-\n\nbi-Abrechnungen kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzliche \n\nRegelung unterlaufen könnte (so Sternel, ZMR 2001, 937, 939), besteht da-\n\ndurch nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung \n\nnur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also \n\neine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. So-\n\nweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Ge-\n\nbäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben \n\naufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Er-\n\nläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils \n\ndes Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile \n\nvom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, unter II 1 a, zur Veröffentlichung be-\n\nstimmt, vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III \n\n1 und vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). \n\nDiesen Anforderungen wurde die Abrechnung des Klägers in vollem Umfang \n\ngerecht. \n\n2. Sie war allerdings insofern fehlerhaft, als der verwendete und angege-\n\nbene Verteilungsschlüssel \"Wohn-/Nutzfläche\" nicht der Vereinbarung im Miet-\n\nvertrag vom 18. Dezember 1996 entsprach, nach der die Umlegung weitestge-\n\nhend nach Miteigentumsanteilen erfolgen sollte. Nach einer im Schrifttum (Lan-\n\ngenberg, WuM 2003, 670, 673; jurisPK-BGB/Tonner, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 86) \n\nvertretenen Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, stellt \n\ndie Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einen for-\n\nmellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar, der zu deren Unwirksamkeit \n\nführt. Die Erklärung des Vermieters könne nicht mehr als Abrechnung qualifi-\n\nziert werden, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel \n\nverwendet worden sei, die Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung \n\nnach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei deshalb aus-\n\ngeschlossen. \n\nDiese Ansicht teilt der Senat nicht. Weist die Abrechnung - wie hier - den \n\ntatsächlich verwendeten Umlageschlüssel aus, handelt es sich um eine formell \n\nordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 BGB erfüllt. \n\nSie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht da-\n\ndurch, daß die aufgeführten Betriebskostenarten anders umgelegt werden, als \n\ndies im Mietvertrag vereinbart ist, also der Sache nach falsch zugeordnet wer-\n\nden. Dieser Fehler stellt vielmehr einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung dar \n\n(Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdnr. 3247; OLG Düssel-\n\ndorf, GE 2003, 879; LG Hamburg, WuM 1998, 727). \n\nDer Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung in \n\neinem solchen Fall als formell unwirksam anzusehen. Die Abrechnungsfrist und \n\nder durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderun-\n\ngen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit ver-\n\nmeiden (BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrech-\n\nnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit \n\ndem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu sei-\n\nnen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber er-\n\nlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rech-\n\nnen muß. Dieses Ziel wird nicht allein deshalb verfehlt, weil der in der Abrech-\n\nnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel nicht mit dem vertraglich \n\nvereinbarten übereinstimmt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset-\n\nzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne-\n\nrisch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und be-\n\ntriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit \n\nankommt (Senatsurteile vom 27. November 2002, aaO unter III 2, und vom \n\n23. November 1981, aaO), ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung \n\nklar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel \n\neinen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann \n\nzwar - anders als etwa bei bloßen Rechenfehlern innerhalb der Abrechnung - \n\nmöglicherweise den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, \n\nweil er die dafür maßgeblichen Bezugsdaten - wie beispielsweise hier die jewei-\n\nligen Miteigentumsanteile - nicht kennt. Er ist jedoch in der Lage, vom Vermieter \n\ngezielt eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten \n\nUmlageschlüssels zu verlangen, wie dies die Beklagte vorliegend getan hat. \n\nInnerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann die gebote-\n\nne inhaltliche Korrektur zu seinen Lasten ausfallen, nicht anders, als wenn die \n\nfehlerhafte Abrechnung insgesamt als (formell) unwirksam qualifiziert würde. \n\nNach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter vor einer Berichtigung zu sei-\n\nnen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt (s. dazu un-\n\nten unter 2). \n\n3. Der Kläger ist deshalb mit seinem Anspruch auf Nachzahlung von Be-\n\ntriebskosten nicht schon grundsätzlich wegen Fehlens einer wirksamen Ab-\n\nrechnung vor Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31. Dezember \n\n2002 endenden Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Daß sich bei einer vertrags-\n\ngemäßen Umlage nach Miteigentumsanteilen materiell eine Nachforderung in \n\nder aus der korrigierten Abrechnung zu entnehmenden Höhe von 227,97 € er-\n\ngibt, hat die Beklagte nicht in Zweifel gezogen. Der Kläger kann diese Nachfor-\n\nderung allerdings nur noch geltend machen, soweit die Betriebskosten nach \n\nGrund und Höhe vor dem 31. Dezember 2002 abgerechnet worden sind. Das \n\nwar hier lediglich mit einem Betrag von 218,53 € der Fall, den der Kläger auch \n\nnur begehrt. \n\nIII. \n\nAuf die Revision des Klägers ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. \n\nDer Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils \n\nnur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte \n\nSachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif \n\nist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage in Höhe von 218,53 € statt-\n\nzugeben. \n\nDr. Deppert \n\nBall \n\nLeimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_116-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-01-19/viii-zr-116-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":3},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_116-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_116-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-01-19/viii-zr-116-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_116-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:20:01.719515+00:00"}}