{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_115-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-11-17","aktenzeichen":"VIII ZR 115/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 17. November 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungs- frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 115/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n17. November 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 \n\nDie Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für \nBetriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf \ndie inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. \n\nWeicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von \ndem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller \nMangel der Abrechnung vor. \n\nEine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungs-\nfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat \nden Fehler nicht zu vertreten. \n\nBGH, Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 - LG Potsdam \nAG Potsdam \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 24. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin \n\nHermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird unter Zurückweisung der Revisi-\non im übrigen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts \nPotsdam vom 18. März 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufge-\nhoben, als die Berufung in Höhe von mehr als 36,13 € zu rückge-\nwiesen worden ist. \n\nAuf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts \nPotsdam vom 17. Juli 2003 teilweise abgeändert. Die Beklagten \nwerden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger weitere \n658,01 € zu zahlen. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger sind Vermieter, die Beklagten Mieter einer Eigentumswoh-\n\nnung in T. . Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrags vom 19. Juli 2000 sollen die \n\nBetriebskosten, die von den Beklagten gesondert zu zahlen sind, weitestge-\n\nhend auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. \n\nAls Stichtag für die Abrechnung ist der 31. Dezember eines jeden Jahres fest-\n\ngelegt. \n\nIm Jahr 2002 erstellte die Hausverwaltung der Kläger die Betriebsko-\n\nstenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 13. Oktober bis 31. Dezember \n\n2000 sowie für das gesamte Jahr 2001. Als Umlageschlüssel wurde das Ver-\n\nhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses bzw. der \n\nWirtschaftseinheit verwendet. Dabei ergaben sich Nachforderungen gegenüber \n\nden Beklagten von 433,42 € für das Jahr 2000 und 658,0 1 € für das Jahr 2001. \n\nAuf den Widerspruch der Beklagten wurden als Umlageschlüssel wie \n\nvereinbart die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt. Mit Schreiben vom \n\n6. Februar 2003 erhielten die Beklagten entsprechend geänderte Abrechnun-\n\ngen, die mit Nachforderungen von 431,05 € für das Jahr 2000 und von 694,14 € \n\nfür 2001 endeten. \n\nDie Kläger haben zunächst den sich daraus ergebenden Gesamtbetrag \n\nvon 1.125,19 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgeri cht hat die Beklag-\n\nten zur Zahlung von 431,05 € nebst Zinsen für das Jahr 2 000 verurteilt und die \n\nKlage im übrigen abgewiesen. Die gegen die Teilabweisung gerichtete Beru-\n\nfung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelas-\n\nsenen Revision verfolgen sie ihre Nachforderung für das Jahr 2001 in Höhe von \n\n694,14 € weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Kläger seien mit ihrer Nachforderung für das Jahr 2001 gemäß § 556 \n\nAbs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB ausgeschlos-\n\nsen, weil sie die in § 556 Abs. 3 BGB angeordnete einjährige Abrechnungsfrist \n\nversäumt hätten. Zwar könne eine vor Fristablauf erfolgte formell ordnungsge-\n\nmäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte, aber unter inhaltlichen \n\nMängeln leidende Abrechnung in gewissen Grenzen nach Fristablauf nachge-\n\nbessert werden. Das ursprüngliche Rechenwerk müsse jedoch wenigstens den \n\nMindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügen. Daran \n\nfehle es hier, so daß eine auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung \n\nausscheide. Die Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüs-\n\nsels stelle einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dar mit \n\nder Folge, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifi-\n\nziert werden könne und eine Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wir-\n\nkung nach Fristablauf ausgeschlossen sei. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht \n\nstand. Die Kläger haben gemäß § 4 Nr. 2 des Mietvertrags vom 19. Juli 2000 \n\nAnspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2001 in Höhe von \n\n658,01 €. Nur in dem darüber hinausgehenden Umfang \n\nist ihre Nachforderung \n\ndurch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, so daß die Klage insoweit un-\n\nbegründet ist. \n\n1. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Be-\n\ntriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 \n\nAbs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung \n\nauf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung \n\nfindet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), spätestens bis zum Ablauf des zwölf-\n\nten Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflich-\n\ntung sind die Kläger mit der den Beklagten noch im Jahr 2002 übermittelten \n\nAbrechnung, die für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 658,01 € endete, \n\nnachgekommen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb \n\nentgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrech-\n\nnungsfrist genügend. \n\na) Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger \n\nAnsicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit \n\neiner formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können \n\nauch nach Fristablauf korrigiert werden (Gies, NZM 2002, 514, 515; Langen-\n\nberg, WuM 2001, 523, 527; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., \n\n§ 556 BGB Rdnr. 465; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., \n\n§ 556 Rdnr. 66; Ehlert, in: Bamberger/Roth, BGB, § 556 Rdnr. 38; Palandt/ \n\nWeidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 556 Rdnr. 11; Staudinger/Weitemeyer, BGB \n\n(2003), § 556 Rdnr. 108). Die Gefahr, daß der Vermieter durch sogenannte \n\nAlibi-Abrechnungen kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzli-\n\nche Regelung unterlaufen könnte (so Sternel, ZMR 2001, 937, 939), besteht \n\ndadurch nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung \n\nnur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also \n\neine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. So-\n\nweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Ge-\n\nbäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben \n\naufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Er-\n\nläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils \n\ndes Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile \n\nvom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1; vom \n\n23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Diesen \n\nAnforderungen wurde die Abrechnung der Kläger in vollem Umfang gerecht. \n\nb) Sie war allerdings insofern fehlerhaft, als der verwendete und angege-\n\nbene Verteilungsschlüssel \"Wohn-/Nutzfläche\" nicht der Vereinbarung im Miet-\n\nvertrag vom 19. Juli 2000 entsprach, nach der die Umlegung weitestgehend \n\nnach Miteigentumsanteilen erfolgen sollte. Nach einer im Schrifttum (Langen-\n\nberg, WuM 2003, 670, 673; jurisPK-BGB/Tonner, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 86) ver-\n\ntretenen Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, stellt \n\ndie Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einen for-\n\nmellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar, der zu deren Unwirksamkeit \n\nführt. Die Erklärung des Vermieters könne nicht mehr als Abrechnung qualifi-\n\nziert werden, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel \n\nverwendet worden sei, die Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung \n\nnach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei deshalb aus-\n\ngeschlossen. \n\nDiese Ansicht teilt der Senat nicht. Weist die Abrechnung - wie hier - den \n\ntatsächlich verwendeten Umlageschlüssel aus, handelt es sich um eine formell \n\nordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 BGB erfüllt. \n\nSie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht da-\n\ndurch, daß die aufgeführten Betriebskostenarten anders umgelegt werden, als \n\ndies im Mietvertrag vereinbart ist, also der Sache nach falsch zugeordnet wer-\n\nden. Dieser Fehler stellt vielmehr einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung dar \n\n(Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdnr. 3247; OLG Düssel-\n\ndorf, GE 2003, 879; LG Hamburg, WuM 1998, 727). \n\nDer Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung in \n\neinem solchen Fall als formell unwirksam anzusehen. Die Abrechnungsfrist und \n\nder durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderun-\n\ngen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit ver-\n\nmeiden (BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrech-\n\nnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit \n\ndem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu sei-\n\nnen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber er-\n\nlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rech-\n\nnen muß. Dieses Ziel wird nicht allein deshalb verfehlt, weil der in der Abrech-\n\nnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel nicht mit dem vertraglich \n\nvereinbarten übereinstimmt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset-\n\nzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne-\n\nrisch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und be-\n\ntriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit \n\nankommt (Senatsurteile vom 27. November 2002, aaO unter III 2, und vom \n\n23. November 1981, aaO), ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung \n\nklar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel \n\neinen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann \n\nzwar - anders als etwa bei bloßen Rechenfehlern innerhalb der Abrechnung - \n\nmöglicherweise den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, \n\nweil er die dafür maßgeblichen Bezugsdaten - wie beispielsweise hier die jewei-\n\nligen Miteigentumsanteile - nicht kennt. Er ist jedoch in der Lage, vom Vermieter \n\ngezielt eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten \n\nUmlageschlüssels zu verlangen, wie dies die Beklagten vorliegend getan ha-\n\nben. Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann die ge-\n\nbotene inhaltliche Korrektur zu seinen Lasten ausfallen, nicht anders, als wenn \n\ndie fehlerhafte Abrechnung insgesamt als (formell) unwirksam qualifiziert wür-\n\nde. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter vor einer Berichtigung zu \n\nseinen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt (s. dazu \n\nunten unter 2). \n\n2. Die Kläger sind deshalb mit ihrem Anspruch auf Nachzahlung von Be-\n\ntriebskosten nicht schon grundsätzlich wegen Fehlens einer wirksamen Ab-\n\nrechnung vor Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31. Dezember \n\n2002 endenden Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Daß sich bei einer vertrags-\n\ngemäßen Umlage nach Miteigentumsanteilen materiell eine Nachforderung in \n\nder aus der korrigierten Abrechnung zu entnehmenden Höhe von 694,14 € er-\n\ngibt, haben die Beklagten nicht in Zweifel gezogen. Die Kläger können diese \n\nNachforderung allerdings nur noch geltend machen, soweit die Betriebskosten \n\nnach Grund und Höhe vor dem 31. Dezember 2002 abgerechnet worden sind. \n\nDas war hier lediglich mit einem Betrag von 658,01 € d er Fall. An der darüber \n\nhinausgehenden Nachforderung in Höhe von 36,13 € sind die Kläger durch \n\n§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gehindert. \n\nWie bereits ausgeführt, soll die Ausschlußfrist für den Mieter die Sicher-\n\nheit gewähren, daß er nach Fristablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderun-\n\ngen des Vermieters rechnen muß. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vor-\n\nlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin \n\nenthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters \n\nkorrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsicht-\n\nlich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von dem \n\nAusmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Fol-\n\nge, daß die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Kor-\n\nrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzel-\n\npositionen noch insgesamt überschreiten darf (Gies, NZM 2002, 514, 515; Lan-\n\ngenberg, WuM 2001, 523, 527; Schmid, ZMR 2001, 761, 767; Palandt/ \n\nWeidenkaff, aaO; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, aaO). Dem Inter-\n\nesse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann der Vorrang \n\neingeräumt, wenn er die verspätete Geltendmachung bzw. verspätete Korrektur \n\nnicht zu vertreten hat. Dafür bestehen hier keine Anhaltspunkte. \n\nIII. \n\nAuf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, \n\nsoweit ihre Berufung gegen die Abweisung der Klage in Höhe von mehr als \n\n36,13 € zurückgewiesen worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). De r Senat kann in der \n\nSache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechts-\n\nverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis \n\nerfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 \n\nZPO). Danach ist der Klage in Höhe von 658,01 € mit de r Kostenfolge des § 92 \n\nAbs. 2 Nr. 1 ZPO stattzugeben. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_115-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-17/viii-zr-115-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":16},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":3},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_115-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_115-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-17/viii-zr-115-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_115-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:06:28.453614+00:00"}}