{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_101-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-09-28","aktenzeichen":"VIII ZR 101/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 101/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n28. September 2005 \nK i r c h g e ß n e r, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 10. August 2005 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Dr. Wolst sowie die Richte-\n\nrin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 24. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Düsseldorf vom 17. Februar 2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger mieteten eine im Dachgeschoß des Hauses der Beklagten ge-\n\nlegene Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon in R. . Dabei handelte es sich \n\nursprünglich um eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die die Beklagte vor Beginn des \n\nMietverhältnisses auf Wunsch der Kläger durch einen Wanddurchbruch um ein \n\nZimmer vergrößern ließ. In § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 7. Mai 1995 heißt \n\nes: \n\n\"Vermietet werden im Haus W. eine Einl.-Wohnung m. \nsep. Eingang u. Treppenhaus folgende Räume: \n\n3 Zimmer, ... 1 Küche, 1 Treppenh. m. Diele ... Wohnfläche: \n86,87 m2\" \n\nDie monatliche Miete betrug zunächst 1.129,31 DM (577,41 Euro). Im \n\nJahr 2002 ließen die Kläger die Wohnung durch einen Privatgutachter ausmes-\n\nsen. Dieser ermittelte unter Zugrundelegung von §§ 42 f. der II. Berechnungs-\nverordnung eine Wohnfläche von 73,18 m2. Das Mietverhältnis endete zum \n\n31. Dezember 2002. \n\nMit der Klage haben die Kläger im Hinblick auf die ihrer Ansicht nach zu \n\ngeringe Wohnfläche anteilige Rückzahlung der geleisteten Mieten von monat-\n\nlich 90,90 € für 48 Monate, mithin insgesamt einen Bet rag von 4.363,20 € nebst \n\nZinsen geltend gemacht. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hier-\n\ngegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs-\n\ngericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDen Klägern stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus § 812 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Die von den Klägern behauptete Abweichung der \n\ntatsächlichen Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag stelle sich nicht als \n\nMangel der Mietsache dar. Die Kläger hätten daher den von ihnen geforderten \n\nBetrag mit rechtlichem Grund geleistet. Trotz der genauen Angabe der Woh-\n\nnungsgröße im Mietvertrag sei aufgrund der vorangegangenen Umbauarbeiten \n\nohne anschließende Neuvermessung der Wohnung bereits zweifelhaft, ob die \n\nAngabe der Wohnungsgröße nicht lediglich als unverbindliche Objektbeschrei-\n\nbung zu verstehen sei. Zudem läge ein zur Minderung berechtigender Mangel \n\nauch bei einer Flächenunterschreitung von mehr als 10% nur dann vor, wenn \n\ndadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich beeinträch-\n\ntigt sei. Hiervon könne bereits deshalb nicht ausgegangen werden, weil die \n\nWohnung vor der Anmietung den Bedürfnissen der Kläger entsprechend umge-\n\nbaut worden sei. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner bisherigen Feststellungen \n\neinen Mangel der Mietsache zu Unrecht mit der Begründung verneint, bei der \n\nAngabe der Wohnfläche im Mietvertrag habe es sich lediglich um eine unver-\n\nbindliche Objektbeschreibung gehandelt. Diese Auslegung (§§ 133, 157 BGB) \n\nist rechtsfehlerhaft, wie die Revision zu Recht rügt. Dass die durch einen Um-\n\nbau vergrößerte Wohnung vor Abschluss des Mietverhältnisses nicht neu ver-\n\nmessen worden war, spricht gerade gegen das vom Berufungsgericht gefunde-\n\nne Auslegungsergebnis. Besteht nach einem Umbau Unsicherheit über die tat-\n\nsächliche Größe einer Wohnung, so lässt die genaue Angabe einer Wohnfläche \nim Mietvertrag - wie hier von 86,87 m2 - vermuten, dass die Vertragsparteien \n\ndiese Unsicherheit beseitigen und eine bestimmte Wohnungsgröße verbindlich \n\nfestlegen wollten. Hätten die Parteien hingegen weiterhin von einer nicht fest-\n\ngestellten Wohnfläche ausgehen wollen, so hätten sie im Mietvertrag entweder \n\nkeine Größe aufgeführt oder deutlich gemacht, dass die erwähnte Fläche als \n\neine bloße Schätzung oder die Angabe einer unverbindlichen Größenordnung \n\nzu verstehen sei. Der Senat kann diese Auslegung selbst vornehmen, da keine \n\nweiteren Feststellungen zu erwarten sind. Dass der im Mietvertrag aufgeführten \n\nWohnungsgröße hier nach dem Willen der Parteien aus anderen Gründen aus-\n\nnahmsweise keine Verbindlichkeit zukommen sollte oder aber die vertragliche \n\nVereinbarung lediglich den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von \n\nden tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen, ist nicht ersichtlich. \n\n2. Das Urteil des Berufungsgerichts kann auch mit der weiteren Begrün-\n\ndung, ein Mangel der Mietsache sei bereits deshalb zu verneinen, weil die Klä-\n\nger eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit nicht dargetan hätten, keinen \n\nBestand haben. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr \n\nals 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Um-\n\nstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Senat \n\nhat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass es einer zusätzlichen \n\nDarlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der \n\nWohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, nicht bedarf (Senat, Ur-\n\nteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 b und \n\nVIII ZR 133/03, NZM 2004, 456 unter II). Dies gilt auch für den vorliegenden \n\nFall. Dass die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages durch Vergrößerung \n\nan die Bedürfnisse der Kläger angepasst wurde, ist unerheblich. Es macht kei-\n\nnen Unterschied, ob die Kläger, die eine Drei-Zimmer-Wohnung suchten, eine \n\nderartige Wohnung, die ihren Bedürfnissen von Anfang an entsprach, anmiete-\n\nten oder ob eine Zwei-Zimmer-Wohnung auf ihren Wunsch entsprechend ver-\n\ngrößert wurde. Die mietvertraglich vereinbarte Fläche einer Wohnung stellt in \n\nbeiden Fällen ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten \n\nWohnung dar. Dieser ist ohne weitere Darlegung beeinträchtigt, wenn die tat-\n\nsächliche Fläche der Wohnung um mehr als 10 % geringer ist (Senat aaO). \n\nIII. \n\nNach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das an-\n\ngefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zur neu-\n\nen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen \n\n(§ 563 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif. Das \n\nBerufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - offengelassen, ob und in \n\nwelchem Umfang die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen \n\nGröße abweicht. Diese Frage ist entscheidungserheblich, da hiervon das Vor-\n\nliegen eines Mangels der Mietsache und entsprechende Rückforderungsan-\n\nsprüche der Kläger aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängen. Dazu bedarf es \n\nweiterer tatsächlicher Feststellungen, insbesondere zu der von der Beklagten \n\ngeltend gemachten Anrechnung der Flurflächen im Treppenhaus und der Flä-\n\nche des Balkons. Zu letzterem können im Regelfall die Bestimmungen der \n\n§§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12. Oktober 1990, \n\ndie ab dem 1. Januar 2004 durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnflä-\n\nche vom 25. November 2003 im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden \n\nsind, herangezogen werden (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, \n\nNJW 2004, 2230 unter II 1 b aa). \n\nDr. Deppert Dr. Beyer Dr. Leimert \n\n Dr. Wolst Hermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_101-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-28/viii-zr-101-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_101-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_101-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-28/viii-zr-101-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_101-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:01:11.899941+00:00"}}