{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__81-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-12-22","aktenzeichen":"VIII ZR 81/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 22. Dezember 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 (Fassung 16. Juni 2001) Zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündi- gungsrecht in einem Wohnraummietvertrag.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 81/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n22. Dezember 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 573 c Abs. 4, 575 (Fassung 16. Juni 2001)\n\nZur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündi-\n\ngungsrecht in einem Wohnraummietvertrag.\n\nBGH, Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - LG Krefeld\nAG Krefeld\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Dezember 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die\n\nRichter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 2. Zivilkam-\n\nmer des Landgerichts Krefeld vom 26. Februar 2003 aufgehoben\n\nund das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 29. August 2002 ab-\n\ngeändert.\n\nDie Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä-\n\nger 2.400 \n\n % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:2)(cid:5)(cid:7)(cid:6)(cid:9)(cid:8)\n\n6. März 2002 zu zahlen.\n\nDie Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger vermieteten den Beklagten durch Vertrag vom 17. Oktober\n\n2001 eine Wohnung in K. zu einer Nettomiete von 1.200 \n\n(cid:10)(cid:12)(cid:11)\n\ne-\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:13)(cid:14)(cid:6)(cid:16)(cid:15)(cid:18)(cid:17)\n\n(cid:19)(cid:21)(cid:20)(cid:23)(cid:22)(cid:25)(cid:24)\n\nmäß § 2 des Formularmietvertrages war der Vertrag auf unbestimmte Zeit ge-\n\nschlossen, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen sollte. In § 28\n\ndes Mietvertrages war durch handschriftlichen Zusatz unter Nr. 2 weiter verein-\n\nbart:\n\n\"Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr ge-\nsetzliches Kündigungsrecht\".\n\nMit Schreiben vom 30. Oktober 2001 teilten die Beklagten den Klägern\n\nmit, daß sie an der Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert sei-\n\nen, und kündigten den Mietvertrag hilfsweise. Die vertraglich vereinbarte Miete\n\nzahlten die Beklagten lediglich für den Monat Januar 2002. Seit 1. April 2002 ist\n\ndie Wohnung weiter vermietet.\n\nMit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die\n\nMonate Februar und März 2002 in Anspruch.\n\nDie Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit ihrer - vom\n\nLandgericht zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren\n\nweiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nZur Begründung hat das Landgericht, dessen Urteil in NJW 2003, 1464 f.\n\nabgedruckt ist, ausgeführt, der zwischen den Parteien vereinbarte Ausschluß\n\ndes gesetzlichen Kündigungrechts verstoße gegen § 573 c Abs. 4 BGB. Durch\n\ndie Regelung in § 28 des Mietvertrages hätten die Beklagten als Mieter für die\n\nDauer von 60 Monaten auf ihr Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses ver-\n\nzichtet. Eine solche Abbedingung stelle eine für den Mieter nachteilige Verein-\n\nbarung dar, da die ordentliche Kündigung durch ihren, wenn auch nur zeitwei-\n\nsen, Ausschluß erschwert werde. Soweit die Kläger geltend machten, daß das\n\nBestandsinteresse der Beklagten ihr Mobilitätsinteresse überwogen habe und\n\nsie sich für einen längeren Zeitraum gegen eine Beendigung des Mietverhält-\n\nnisses durch die Vermieter hätten absichern wollen, hätte dieser Interessenlage\n\ndurch einen Ausschluß des Kündigungsrechts für den Vermieter Rechnung ge-\n\ntragen werden können.\n\nDie getroffene Regelung verstoße überdies gegen § 575 BGB, dessen\n\nRegelungen gleichfalls nicht abdingbar seien. Faktisch handele es sich bei dem\n\nzwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnis um ein solches auf be-\n\nstimmte Zeit, dessen Voraussetzungen indes gemäß § 575 BGB nicht gegeben\n\nseien, da die zwingend erforderlichen Befristungsgründe nicht vorlägen.\n\nDas Schreiben der Beklagten vom 30. Oktober 2001 stelle mithin eine\n\nordentliche Kündigung unter Zugrundelegung der Drei-Monatsfrist dar, die das\n\nMietverhältnis zum Ablauf des Monats Januar 2002 beendet habe, wobei der\n\nLauf der Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigungserklärung begonnen\n\nhabe.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nEntgegen der Ansicht der Vorinstanzen ist der in § 28 des Mietvertrages\n\nvom 17. Oktober 2001 individual-vertraglich vereinbarte Ausschluß des gesetz-\n\nlichen Kündigungsrechts der Beklagten auch nach dem ab 1. September 2001\n\ngeltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) wirksam.\n\n1. Zu Unrecht bejaht das Landgericht zunächst einen Verstoß der von\n\nden Parteien getroffenen Regelung gegen § 573 c Abs. 4 BGB.\n\na) Nach dieser Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des\n\nMieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB ab-\n\nweichen, unwirksam. Durch einen Kündigungsverzicht werden jedoch die ein-\n\nzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das\n\nMietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kün-\n\ndigenden ein Kündigungsrecht zusteht. Dies soll aber durch eine von den Par-\n\nteien vereinbarte Kündigungsverzichtsabrede für einen bestimmten Zeitraum\n\nausgeschlossen werden (Staudinger/Rolfs, BGB, 2003, § 573 c Rdnr. 44;\n\nBlank/Börstinghaus/Blank, Neues Mietrecht, § 575 Rdnr. 15a; Blank \n\nin:\n\nSchmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 69 und § 573 c Rdnr. 24;\n\nHannemann in: Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch, Wohn-\n\nraummietrecht, § 44 Rdnr. 102; Lützenkirchen MDR 2001, 1385, 1389; Derckx,\n\nNZM 2001, 826, 828; Franke, ZMR 2001, 951, 956; Eisenhardt, WuM 2002,\n\n412 f.). Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit\n\neiner Kündigung (vgl. § 577 a BGB) einerseits und der einzuhaltenden Kündi-\n\ngungsfrist (§ 573 c BGB) andererseits (Staudinger/Rolfs aaO).\n\nb) Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes\n\nspricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Nach der\n\nbis zum 31. August 2001 geltenden Rechtslage waren Vereinbarungen zuläs-\n\nsig, durch welche das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausge-\n\nschlossen worden war (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 59; Blank in:\n\nSchmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 Rdnr. 6; MünchKomm-Voelskow,\n\nBGB, 3. Aufl., § 564 Rdnr. 7; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Ge-\n\nschäftsraum- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 47). Zwar ist durch\n\ndas Mietrechtsreformgesetz der bisherige \"einfache\" Zeitmietvertrag im Sinne\n\ndes § 564 c Abs. 1 BGB a.F. abgeschafft und § 565 Abs. 2 BGB a.F., wonach\n\neine Verlängerung der Kündigungsfristen auch zu Lasten des Mieters zulässig\n\nwar, durch § 573 c Abs. 4 BGB ersetzt worden; längere Kündigungsfristen des\n\nMieters als in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmt können danach nicht mehr verein-\n\nbart werden. Jedoch ist in der Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575\n\nBGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß bei Fehlen eines Befri-\n\nstungsgrundes auf Vermieterseite \"dem Interesse des Mieters an einer langfri-\n\nstigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen\n\nwerden (könne), daß die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und\n\nfür einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht\n\nbeiderseits ausschließen\" (BT-Drucks. 14/4553, S. 69). Hieraus ist zu entneh-\n\nmen, daß der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand, der den Ausschluß\n\ndes Kündigungsrechts erlaubte, insoweit nicht ändern wollte und bei Vereinba-\n\nrung eines Kündigungsverzichtes nach Ablauf des festgelegten Zeitraums sich\n\nlediglich die nunmehr dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters anschließen\n\nsollte (Grundmann, NJW 2001, 2497, 2505; Blank, ZMR 2002, 797, 799).\n\nc) Entgegen einer im Schrifttum verbreitet vertretenen Meinung (Pa-\n\nlandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Börstinghaus/Eisenschmid,\n\nArbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 518 f.; Börstinghaus, WuM 2003, 487 ff.;\n\nders., Gedächtnisschrift Sonnenschein, 2003, S. 349, 351 ff.; Wiek, WuM 2001,\n\n442 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 c Rdnr. 40; ders., WuM\n\n2003, 123, 125) gebietet auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine\n\nEinschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Zwar sollte durch\n\nVerkürzung der Fristen für die Kündigung durch den Mieter der \"in der heutigen\n\nmodernen Gesellschaft ... zunehmend (verlangten) Mobilität und Flexibilität\"\n\nund damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Woh-\n\nnung, insbesondere bei Wechseln des Arbeitsplatzes oder einer gesundheits-\n\nbedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim, Rechnung getragen\n\nwerden (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f., 67). Andererseits hat der Gesetzgeber die\n\nZulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und zu-\n\ngleich eine Stärkung der Vertragsfreiheit, insbesondere im Zusammenhang mit\n\nder Vereinbarung von Index-, Staffelmieten und Zeitmietverträgen, betont (BT-\n\nDrucks. 14/4553 S. 2). Dementsprechend kann gemäß § 557 a Abs. 3 BGB bei\n\neinem Staffelmietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters bis zu vier Jahren\n\nausgeschlossen werden. Auch § 575 BGB läßt einen Zeitmietvertrag - nunmehr\n\nohne zeitliche Beschränkung - zu, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit zur\n\nBeendigung des Mietverhältnisses führt (§ 542 Abs. 2 BGB).\n\nIn Anbetracht dieser unterschiedlichen, vom Gesetzgeber gleichermaßen\n\nhervorgehobenen Zielsetzungen ist es daher nicht gerechtfertigt, allein dem\n\nMobilitätsinteresse des Mieters den Vorrang einzuräumen und demgegenüber\n\ndas Interesse einer oder beider Mietvertragsparteien an einer längerfristigen\n\nBindung, das in der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsverzichts zum\n\nAusdruck kommt, unberücksichtigt zu lassen.\n\nDie Anerkennung des vereinbarten Kündigungsverzichts führt nicht zu\n\neiner unzumutbaren Belastung des Mieters. Wie der vorliegende Fall zeigt,\n\nkönnen durch eine Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters\n\ndurch den Mieter (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, unter II\n\n3 c bb, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) - die finanziellen Folgen für den\n\nMieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abge-\n\nmildert werden. Ferner genießt der Mieter, selbst wenn sich der Vermieter nicht\n\nin gleicher Weise gebunden hat, im Anschluß an den Zeitraum des vereinbarten\n\nKündigungsverzichts den vollen Mieterschutz.\n\n2. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt\n\nauch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch die Neuregelung des\n\nZeitmietvertrags soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietver-\n\nhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne daß der Mieter Kündigungsschutz ge-\n\nnießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die\n\nRegelung soll den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer\n\nlängeren Bindung an den Vertrag, schützen, wie sie durch die Vereinbarung\n\neines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist. Demgemäß ist, wo-\n\nvon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 69), die\n\nVereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses nicht einem unzuläs-\n\nsigen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 1, Abs. 4 BGB gleichzusetzen\n\n(Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 65 f.; Hannemann\n\naaO Rdnr. 101; Blank, ZMR aaO; Lützenkirchen, aaO; a.A. Lammel,\n\nWuM 2003, 123 f.).\n\nIII.\n\nIst demnach der zwischen den Parteien durch gesonderte Abrede ver-\n\neinbarte befristete Kündigungsverzicht zulässig, steht den Klägern, da auch\n\nsonstige Unwirksamkeitsgründe nicht geltend gemacht werden oder ersichtlich\n\nsind, die verlangte Miete für die Monate Februar und März 2002 zuzüglich Ver-\n\nzugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu. Der Klage war daher, nachdem die\n\nSache zur Endentscheidung reif ist, unter Aufhebung des Berufungsurteils und\n\nAbänderung des amtsgerichtlichen Urteils in vollem Umfang stattzugeben\n\n(§ 563 Abs. 3 ZPO).\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer\n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__81-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-12-22/viii-zr-81-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 577a","ref_norm":"577a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__81-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__81-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-12-22/viii-zr-81-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__81-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:05:18.367908+00:00"}}