{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__77-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-05-26","aktenzeichen":"VIII ZR 77/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"AGBG § 9 Bb, Cl a) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsrepa- raturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überläßt, benachtei- ligt den Mieter nicht unangemessen. b) Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachtenskosten, wenn der Vermie- ter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgel- tungsklausel bestreitet.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 77/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n26. Mai 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nAGBG § 9 Bb, Cl \n\na) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung \n\ndes Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsrepa-\n\nraturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl \n\nzwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überläßt, benachtei-\n\nligt den Mieter nicht unangemessen. \n\nb) Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachtenskosten, wenn der Vermie-\n\nter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung \n\nbeauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgel-\n\ntungsklausel bestreitet. \n\nBGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03 - LG Düsseldorf \nAG Düsseldorf \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 7. April 2004 durch die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert, Wiechers und \n\nDr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Düsseldorf vom 27. Februar 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten über Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen aus \n\neinem Mietverhältnis. \n\nDie Kläger mieteten mit Wirkung ab 1. Juli 1998 von dem Beklagten und \n\nseiner Ehefrau eine Wohnung in D. . Der Mietvertrag vom 27. April 1998 \n\nenthält unter anderem folgende Formularklauseln: \n\n\"§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume \n\n… \n\n2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten \nalle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen … fachmännisch \nauszuführen bzw. ausführen zu lassen. … Diese Arbeiten sind \n\nab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spä-\ntestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Die-\nlen, Flure[n], Treppenhäuser[n] in Alleinbenutzung … spätestens \nnach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens \nnach sieben Jahren zu tätigen. \n\n… \n\n§ 12 Beendigung der Mietzeit \n\n1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in \ndem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger \nVornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden \nmüssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 \nZiff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar \nnach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvor-\nanschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den \nMieter.\" \n\nUnter § 24 des Mietvertrags ist handschriftlich eingetragen: \n\n\"2. Die Wohnung wurde Mitte 1996 renoviert (Wände, Decken etc.) \nund wird [in] derzeitigem gutem Zustand am 1. Juli 1998 über-\nnommen.\" \n\nDas Mietverhältnis endete am 31. August 2000. Der Beklagte und seine \n\nEhefrau rechneten gegen Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung der Mietkau-\n\ntion und auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung \n\nin Höhe von insgesamt 3.751,61 DM (1.918,17 €) mit Ge genforderungen in Hö-\n\nhe von 2.673,15 DM (1.366,76 €) auf, über deren Beste hen die Parteien strei-\n\nten. Gegenstand des Revisionsverfahrens sind lediglich noch zwei Aufrech-\n\nnungsforderungen in Höhe von insgesamt 1.831,86 DM (936,62 €), und zwar: \n\n1. zeitanteilig auf die Dauer des Mietverhältnisses (26 Monate) bezogene \n\nRenovierungskosten in Höhe von 895,80 DM (458,02 €) auf der \n\nGrundlage des Kostenvoranschlages eines Malermeisters vom \n\n18. September 2000 in Höhe von 2.067,25 DM betreffend drei Wohn-\n\nräume und die Diele; die Kläger behaupten, sie hätten vor ihrem Aus-\n\nzug fachgerechte Anstricharbeiten durchgeführt; \n\n2. Kosten eines Sachverständigengutachtens über den Zustand der \n\nWohnung, die Ordnungsgemäßheit der vorgenommenen Renovie-\n\nrungsarbeiten und die zur Herstellung eines fachmännisch renovierten \n\nZustands erforderlichen Maßnahmen vom 7. November 2000 in Höhe \n\nvon 936,06 DM (478,60 €). \n\nDas Amtsgericht hat der auf Zahlung von 2.673,15 DM erhobenen Klage \n\nin Höhe eines Betrages von 1.995,15 DM (1.020,10 €) sta ttgegeben. Der Be-\n\nklagte hat hiergegen Berufung eingelegt und Klageabweisung beantragt, soweit \n\ner zur Zahlung eines 163,29 DM übersteigenden Betrags verurteilt worden ist. \n\nDas Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen zweitinstanzlichen An-\n\ntrag auf Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Anspruch der Kläger sei nicht infolge der von dem Beklagten und \n\nseiner Ehefrau erklärten Aufrechnung erloschen. Ein Gegenanspruch auf Zah-\n\nlung anteiliger Renovierungskosten nach § 12 des Mietvertrags bestehe nicht, \n\nda die Klausel gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Sie normiere eine Wahlschuld \n\nim Sinne des § 262 BGB. Eine Auslegung der Klausel dahingehend, daß dem \n\nMieter eine Ersetzungsbefugnis oder ein nicht bindendes Wahlrecht hinsichtlich \n\nder Abgeltungszahlung eingeräumt werde, verbiete § 5 AGBG. Die Unklarhei-\n\ntenregel sei auch im Individualprozeß zunächst in einem ersten Auslegungs-\n\nschritt umgekehrt anzuwenden, d.h. es sei zu prüfen, ob die Klausel bei schein-\n\nbar kundenfeindlichster Auslegung unwirksam sei. Da § 12 des Mietvertrags \n\nhiernach eine Wahlschuld normiere, gelte, soweit der Mieter die Durchführung \n\nder Renovierung wähle, die gewählte Leistung als die von Anfang an allein ge-\n\nschuldete. Damit schuldeten die Kläger jedoch eine Renovierung bereits vor \n\nAblauf der in § 8 des Mietvertrags vereinbarten Fristen für die Durchführung der \n\nSchönheitsreparaturen. Dies führe zu einer unangemessenen Benachteiligung \n\ndes Mieters, da er an die einmal getroffene Wahl gebunden sei und befürchten \n\nmüsse, auf die Erfüllung sämtlicher Schönheitsreparaturen in Anspruch ge-\n\nnommen zu werden. \n\nAuch ein Anspruch auf Zahlung der Gutachterkosten bestehe nicht, da \n\ndie Beauftragung des Sachverständigen nicht erforderlich gewesen sei. Der \n\nBeklagte habe Beweisschwierigkeiten nicht befürchten müssen, da der Maler-\n\nmeister, der den Kostenvoranschlag erstellt habe, als Zeuge für den Zustand \n\nder Wohnung zur Verfügung gestanden habe. Ein Anspruch aus § 326 BGB \n\nkomme nur in Betracht, wenn ein Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. \n\nschlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen von dem Beklagten geltend \n\ngemacht werde; daran fehle es jedoch vorliegend. \n\nII. \n\nDie unbeschränkt zugelassene Revision führt zur Aufhebung des ange-\n\nfochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht. \n\n1. Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Kläger die Zu-\n\nlassung der Revision nicht auf den mietvertraglichen Abgeltungsanspruch be-\n\nschränkt. Das Landgericht führt zu der von ihm bejahten grundsätzlichen Be-\n\ndeutung der Rechtssache gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aus, die für den vor-\n\nliegenden Rechtsstreit entscheidungserhebliche Rechtsfrage, ob im Fall der \n\nVermietung einer unrenovierten Wohnung eine Abgeltungsklausel, nach der der \n\nMieter wahlweise im Sinne des § 262 BGB die Abgeltung durch anteilige Zah-\n\nlung der Kosten der Schönheitsreparaturen oder deren Vornahme zu bewirken \n\nhat, gemäß § 9 AGBG unwirksam sei, sei höchstrichterlich bislang nicht ent-\n\nschieden. Es kann offenbleiben, ob eine Beschränkung der Revisionszulassung \n\nvorliegend zulässig gewesen wäre (vgl. hierzu BGHZ 153, 358, 360 ff.; Senats-\n\nurteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 320/02, BGHReport 2004, 262 unter II, \n\njew. m.w.Nachw.). Den Urteilsgründen ist nicht zu entnehmen, daß das Beru-\n\nfungsgericht die Zulassung der Revision hinsichtlich einer der beiden Aufrech-\n\nnungsforderungen hat beschränken wollen. Hierzu bestand auch kein Anlaß, da \n\ndie vom Landgericht für klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage entgegen \n\nder Auffassung der Kläger als Vorfrage für beide Gegenansprüche erheblich ist. \n\nWäre die Klausel unwirksam, bestünde weder ein vertraglicher Kostenabgel-\n\ntungsanspruch, noch könnte der Vermieter die zur Feststellung des \n\n- vermeintlichen - Anspruchs aufgewendeten Sachverständigenkosten erstattet \n\nverlangen. \n\n2. In der Sache halten die Ausführungen des Berufungsgerichts der \n\nrechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\na) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die in § 12 Nr. 1 \n\ndes Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel nicht gemäß § 9 AGBG (nun-\n\nmehr § 307 BGB) unwirksam; da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 \n\nendete, ist diese Norm auf die Inhaltskontrolle der Formularklausel anzuwenden \n\n(vgl. Art. 229 § 5 EGBGB), wovon das Landgericht zutreffend ausgegangen ist. \n\nAllerdings begegnet die Annahme des Berufungsgerichts, der Klausel sei die \n\nVereinbarung einer Wahlschuld im Sinne des § 262 BGB zu entnehmen, durch-\n\ngreifenden Bedenken. \n\naa) Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisi-\n\nonsrechtlichen Prüfung. Der Senat geht davon aus, daß Mietvertragsklauseln, \n\ndie der hier zu beurteilenden Vertragsbestimmung entsprechen, auch über den \n\nBezirk des Berufungsgerichts hinaus in Formularmietverträgen verwendet wer-\n\nden (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). \n\nbb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven In-\n\nhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und \n\nredlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise \n\nbeteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglich-\n\nkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu \n\nlegen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). \n\n§ 12 Nr. 1 des Mietvertrags sieht vor, daß angelaufene Renovierungsin-\n\ntervalle für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nach § 8 Nr. 2 des Ver-\n\ntrags vom Mieter \"zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des \n\nMieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachge-\n\nrechte Renovierung\". Durch diese - sprachlich wenig geglückte - Formulierung \n\nsoll dem Mieter erkennbar die Möglichkeit eingeräumt werden, seiner anteiligen \n\nZahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er die noch nicht fälligen \n\nSchönheitsreparaturen vor Ende der Mietzeit aus Gründen der Kostenersparnis \n\nselbst durchführt. Damit sollte ersichtlich dem Rechtsentscheid des Senats vom \n\n6. Juli 1988 (BGHZ 105, 71) Rechnung getragen werden, der diese Möglichkeit \n\nausdrücklich vorsieht. Bei dieser Auslegung der Klausel kommt die Annahme \n\neiner Wahlschuld im Sinne der §§ 262 ff. BGB, wie sie das Landgericht ange-\n\nnommen hat, bereits deswegen nicht in Betracht, weil der Mieter nicht zwei, \n\nsondern lediglich eine Leistung schuldet, nämlich die zeitanteilige Entschädi-\n\ngung hinsichtlich angelaufener Renovierungsintervalle. Für den durchschnittli-\n\nchen Mieter ist ohne weiteres erkennbar, daß ihm durch die eröffnete \"Wahl\" \n\nkeine Verpflichtung, sondern ein Recht eingeräumt wird. \n\nDiese Auslegung ergibt sich auch aus dem Zweck der Regelung unter \n\nBerücksichtigung der Interessenlage der Mietvertragsparteien. Die Abgeltungs-\n\nklausel ergänzt die vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der \n\nSchönheitsreparaturen nach dem Fristenplan; sie soll dem Vermieter, der von \n\ndem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine \n\nEndrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Re-\n\nnovierungskosten für den Abnutzungszeitraum während der Mietzeit sichern \n\n(BGHZ 105, 71, 77, 84). Zugleich kann es jedoch dem Interesse des Mieters \n\nentsprechen, seiner Zahlungspflicht durch eine Renovierung in Eigenleistung \n\nzuvorzukommen (aaO, S. 78 f., 82 f.). Dieser Interessenlage trägt die Klausel \n\nRechnung. Daß der Mieter über die geschuldete zeitanteilige Kostentragung \n\nhinaus belastet werden soll, ist ihr nicht zu entnehmen. Insbesondere sprechen \n\nweder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Klausel für die Annahme, der Mieter \n\nsei an seine Erklärung gebunden, wenn er sich für eine Renovierung entschei-\n\ndet, mit der Folge, daß er nunmehr die nach dem Fristenplan nicht fälligen \n\nSchönheitsreparaturen schulde. Entgegen der in der Revisionserwiderung ver-\n\ntretenen Auffassung der Kläger spricht hierfür aus Sicht eines verständigen \n\nMieters auch nicht der Umstand, daß der Mieter nach Beendigung des Mietver-\n\nhältnisses und Auszug aus den Mieträumen nicht mehr berechtigt ist, diese zu \n\nbetreten (vgl. Senat, aaO, S. 82). \n\ncc) In dieser Auslegung hält die Abgeltungsklausel der Inhaltskontrolle \n\ngemäß § 9 AGBG stand. Sie entspricht den Voraussetzungen, unter denen der \n\nSenat eine formularmäßige Abgeltungsklausel als wirksam ansieht (BGHZ 105, \n\n71). \n\nDie dem Mieter eingeräumte Befugnis, bei Beendigung des Mietverhält-\n\nnisses noch nicht abgelaufene Renovierungsintervalle entweder durch eine \n\nzeitanteilige Zahlung \"zu entschädigen\" oder die betreffenden Räume zu reno-\n\nvieren, benachteiligt ihn nicht unangemessen. Dies gilt zum einen im Hinblick \n\ndarauf, daß die Renovierung nach der Klausel fachgerecht zu erfolgen hat, da \n\nSchönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 \n\nBGB) ausgeführt werden müssen (BGHZ 105, 71, 78). Zum anderen regelt die \n\nKlausel zwar nicht ausdrücklich den Umfang der Renovierung. Sie ist jedoch \n\naus der Sicht einer verständigen Mietpartei so auszulegen, daß der Mieter die \n\nSchönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung aus-\n\nführen und er hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel \n\nentsprechend verringern kann. Selbst wenn die Klausel aber so zu verstehen \n\nwäre, daß die Zahlung nur insgesamt durch fachgerechte Renovierung der ge-\n\nsamten Wohnung abgewendet werden könnte, läge keine unangemessene Be-\n\nnachteiligung des Mieters vor. Denn der Mieter ist zur Renovierung insoweit \n\nnicht verpflichtet, sondern kann diese freiwillig vornehmen, um die vertraglich \n\ngeschuldete Kostenbeteiligung nach \"angelaufenen\" Renovierungsintervallen \n\ndurch Eigenleistungen abzuwenden, sofern ihm dies wirtschaftlich vorteilhafter \n\nerscheint. \n\nDer Wirksamkeit der Klausel steht auch nicht entgegen, daß die Kläger \n\nnach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine unrenovierte Wohnung \n\nübernommen haben, da nach der Klausel die maßgeblichen Fristen jedenfalls \n\nnicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. Senat, \n\naaO, S. 84 ff.; Senat, Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 \n\n= WM 1998, 2145 unter III 2 b). \n\nSoweit die Kläger in ihrer Revisionserwiderung (unter Hinweis auf \n\nHensen in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO § 9 Rdnr. 507 m.w.Nachw.) die Auf-\n\nfassung vertreten, die Klausel stelle eine \"verkappte Endrenovierungsklausel\" \n\ndar und sei aus diesem Grunde unwirksam, vermag sich der Senat dieser Be-\n\nwertung nicht anzuschließen. Im Unterschied zu einer Regelung, die den Mieter \n\nverpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig \n\nvom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu \n\nübergeben, und die nicht wirksam in einem vom Vermieter verwendeten Formu-\n\nlarmietvertrag vereinbart werden kann (Senatsurteile vom 3. Juni 1998, aaO un-\n\nter III 2 a, vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 1, sowie \n\nvom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), verpflichtet die \n\nhier zu beurteilende Abgeltungsklausel, wie ausgeführt, den Mieter gerade nicht \n\nzu einer Renovierung von Räumen, für die die Fristen zur Ausführung der \n\nSchönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. \n\nb) Zu Recht rügt die Revision des weiteren, daß das Landgericht einen \n\nAnspruch des Beklagten und seiner Ehefrau auf Erstattung der Sachverständi-\n\ngenkosten mit der Begründung verneint hat, diese seien nicht erforderlich ge-\n\nwesen, da der Malermeister, der den Kostenvoranschlag erstellt habe, als Zeu-\n\nge für den Zustand der Wohnung zur Verfügung gestanden habe. \n\naa) In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, daß Kosten, die \n\ndem Vermieter dadurch entstehen, daß er nach Auszug des Mieters einen \n\nSachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Wohnung beauftragt, \n\nim Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs (hierzu unten III.) als \n\nSchadensposten erstattungsfähig sind (OLG Hamburg WuM 1990, 75; OLG \n\nHamm WuM 1983, 76, 77; KG GE 1985, 249, 250; GE 1995, 1011, 1012; OLG \n\nKöln NJW-RR 1994, 524; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und \n\nWohnraummiete, 3. Aufl., V 180; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, \n\n8. Aufl., § 535 Rdnr. 73; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 \n\nRdnr. 329; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 452, jew. m.w.Nachw.). Verschiedent-\n\nlich wird dies jedoch unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit bzw. der \n\nSchadensminderungspflicht eingeschränkt. Danach wird die Erstattungsfähig-\n\nkeit verneint, wenn die erforderlichen Feststellungen durch einen Laien hätten \n\ngetroffen werden können (OLG Hamburg, aaO; ähnlich OLG Köln, aaO: Erstat-\n\ntungsfähigkeit nur, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer Sachver-\n\nstand erforderlich ist; Sternel, aaO) oder wenn eine Augenscheinseinnahme un-\n\nter Einschaltung zuverlässiger Zeugen sowie die Fertigung von Lichtbildern \n\nausreichen, was insbesondere angenommen wird, soweit es um die Feststel-\n\nlung des Zustands der Wohnung geht (vgl. Sternel, aaO; nach den Umständen \n\ndes Einzelfalls differenzierend Langenberg, aaO Rdnr. 330 ff.; zustimmend \n\nHarsch in Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 2. Aufl., H 530). \n\nbb) Diese Einschränkungen sind jedenfalls in der Regel nicht gerechtfer-\n\ntigt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, aaO; zu § 91 ZPO auch Fischer in Bub/Treier, \n\naaO VIII 219). Kosten, die aus der Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung \n\nseiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren, sind, soweit eine An-\n\nspruchsgrundlage besteht, als Schadensposten erstattungsfähig (für die Erstat-\n\ntung vorprozessualer Anwaltskosten BGHZ 127, 348, 350; BGH, Urteil vom \n\n11. Dezember 1986 - III ZR 268/85, WM 1987, 247 unter III 1; Senat, Urteil vom \n\n30. April 1986 - VIII ZR 112/85 - NJW 1986, 2243 = WM 1986, 1056 unter \n\nII 2 b, IV m.w.Nachw.; MünchKommBGB-Oetker, 4. Aufl., § 249 Rdnr. 174 \n\nm.w.Nachw.). Zur Rechtsverfolgung zählt auch die vorprozessuale Einschaltung \n\neines Privatgutachters zwecks Schadensermittlung \n\n(BGH, Urteil vom \n\n6. November 1973 - VI ZR 27/73, NJW 1974, 34 unter II 1 a - insoweit nicht in \n\nBGHZ 61, 346 abgedruckt; BGH, Urteil vom 29. November 1988 - X ZR 112/87, \n\nNJW-RR 1989, 953 unter II B 1; BGHZ 142, 172, 185; Oetker, aaO Rdnr. 179 \n\nm.w.Nachw.). \n\nDer Vermieter hat in der Regel ein dringendes und berechtigtes Interes-\n\nse, vorhandene Mängel alsbald beseitigen zu lassen, um die Wohnung mög-\n\nlichst rasch wieder vermieten zu können; ein Beweis durch Augenschein könnte \n\nim Falle der Neuvermietung nicht mehr geführt werden. Zur Beweissicherung ist \n\ndas Gutachten eines Sachverständigen ein objektives und geeignetes Beweis-\n\nmittel (vgl. auch Scheuer, aaO). Dem Gericht und einem von diesem beauftrag-\n\nten Sachverständigen wird es häufig eher möglich sein, den Zustand der Woh-\n\nnung und die eine sachkundige Bewertung erfordernde Frage, ob Renovie-\n\nrungsmaßnahmen fachgerecht durchgeführt wurden, auf der Grundlage eines \n\nvorprozessual eingeholten Sachverständigengutachtens zu beurteilen, das den \n\nZustand der Wohnung nach dem Auszug des Mieters festhält. Der Vermieter \n\nmuß sich zur Rechtsdurchsetzung grundsätzlich nicht aus Kostengründen auf \n\nandere, im konkreten Fall gegebenenfalls weniger geeignete Beweismittel, etwa \n\nZeugen mit nicht zu prognostizierendem Erinnerungsvermögen oder die Vorla-\n\nge von Lichtbildern verweisen lassen. \n\nIII. \n\nAuf die Revision des Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuhe-\n\nben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landge-\n\nricht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Entscheidung reif ist \n\n(§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem \n\nStandpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, ob die \n\nKläger vor ihrem Auszug fachgerechte Renovierungsarbeiten durchgeführt ha-\n\nben; falls dies durch eine Beweisaufnahme geklärt werden muß, trifft die Be-\n\nweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung den Mieter (Senat, Urteil vom \n\n3. Juni 1998, aaO unter III 2 c; OLG Celle, WuM 2001, 393). \n\nHinsichtlich der Sachverständigenkosten fehlt es entgegen der Auffas-\n\nsung des Berufungsgerichts nicht von vornherein an einer Anspruchsgrundlage. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, ein Anspruch aus § 326 BGB komme nur \n\nin Betracht, wenn ein Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht \n\ndurchgeführter Schönheitsreparaturen von dem Beklagten geltend gemacht \n\nwerde, woran es jedoch vorliegend fehle. Insoweit ist allerdings zu beachten, \n\ndaß auch die Nichterfüllung des vertraglichen Zahlungsanspruchs aus § 12 \n\nNr. 1 des Mietvertrags unter den Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. \n\neinen Schadensersatzanspruch begründet. Zu einer abschließenden Beurtei-\n\nlung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, reichen die bisher getroffenen \n\nFeststellungen jedoch nicht aus. \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__77-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-26/viii-zr-77-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 262","ref_norm":"262","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 243","ref_norm":"243","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__77-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__77-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-26/viii-zr-77-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__77-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:35:03.401077+00:00"}}